Annexe
6.3 Annexe 3 PROG - CCH de conception ADOMA 2026.pdf · 30 740 mots · du marché « Maîtrise d'œuvre pour la restructuration des deux résidences « Le Salève » et « Le Parc » à Annemasse », dossier de consultation officiel.
CAHIER DES
CHARGES
édition 2026
1
Couverture : Résidence Sociale Fort de Vaux II, à Paris (75017). Architecte : Petitdidier Prioux. © Pierre L’Excellent.
2
Préambule
Le présent cahier des charges est un outil de communication entre Adoma et ses
partenaires extérieurs : maîtres d'œuvres, entreprises, promoteurs... Il hiérarchise les
priorités d'Adoma en clarifiant les enjeux de conception et les exigences de prescriptions.
Ce document se décompose de la manière suivante :
• une première partie fixant les orientations générales d'Adoma en matière de
construction et de réhabilitation ;
• une deuxième partie détaillant les dispositions techniques à prendre en compte dans
la conception d'un projet ;
• une troisième partie indiquant les prestations à prévoir dans les logements ;
• une quatrième partie détaillant les prestations à prévoir dans les espaces collectifs
intérieurs et dans les locaux du personnel.
Le cahier des charges comporte également :
• les fiches techniques, reprenant de manière synthétique les prestations à prévoir
– dans les logements ;
– dans les locaux ;
– dans une pension de famille ;
– dans un centre d’hébergement.
• les annexes :
– annexe 1 : la numérotation des logements ;
– annexe 2 : les compteurs d’eau individuels télérelevables ;
– annexe 3 : les réseaux informatiques ;
– annexe 4 : la boite à clés à combinaison ;
_ annexe 5 : la signalétique intérieure et extérieure des résidences ;
_ annexe 6 : la signalétique intérieure et extérieure des résidences ;
_ annexe 7 : les préconisations coffre-fort ;
_ annexe 8 : les préconisations du téléphone d’urgence ;
_ annexe 9 : les préconisations de télésurveillance ascenseurs ;
_ annexe 10 : le référentiel de conception des installations thermiques ;
_ annexe 11 : le catalogue mobilier.
_ annexe 12 : le cahier des prescriptions - Kamino
Les fiches techniques et annexes complètent ou précisent certains éléments. E font
pleinement partie du cahier des charges et leurs prescriptions sont à prendre en compte
au même titre que celles figurant dans le document principal.
Ce cahier des charges présente un cadre général pour tous les projets de construction
ou de réhabilitation, y compris partielles, de résidences sociales d'Adoma. Les éléments
propres à chaque opération et les éventuelles dérogations au présent cahier des charges
sont contextualisés et précisés dans le programme de l'opération.
3
4
Sommaire
1. Les orientations générales 7 5. Les fiches techniques 65
Le respect de la réglementation 8 Synthèse des orientations techniques 66
Le traitement de l’amiante et du plomb 8 Le logement de type T1 68
L’information des financeurs 8 La pension de famille 70
La rationalisation de la construction 8 Le centre d’hébergement 72
La pérennité des matériaux 9 Le pôle accueil 75
Les procédés constructifs 9 Le pôle services 75
Le projet mémoire et la démarche de réemploi 10 Les locaux de maintenance et du personnel 76
Le niveau de performance énergétique
et environnemental 10 6. Les annexes 79
1 ● La numérotation des logements
2. Les dispositions techniques 2 ● Les compteurs d’eau individuels
générales 13 télérelevables
3 ● Les réseaux informatiques
La conception des bâtiments 14
4 ● La boite à clés à combinaisons
Les prescriptions en matière de fluides
5 ● La signalétique extérieure
et d’équipements de plomberie 18
6 ● La signalétique intérieure
Les parties communes intérieures 21
Les espaces extérieurs 26 7 ● Les préconisations coffre-fort
8 ● Les préconisations du téléphone
d’urgence
3. Les logements 31 9 ● Les préconisations de télésurveillance
ascenseurs
Les principes généraux 32 10 ● Le référentiel de conception des
Les préconisations techniques installations thermiques
dans les logements 34 11 ● Le catalogue mobilier
Les équipements à prévoir selon 12 ● Le cahier des prescriptions - Kamino
les typologies de logement 43
4. Les espaces collectifs
intérieurs et les locaux
du personnel 47
Les préconisations techniques générales 48
Le pôle accueil 51
Le pôle services 54
Les locaux de maintenance et du personnel 56
Le stationnement des véhicules 59
Les autres locaux 60
Synthèse des prescriptions 63
5
6
1.
LES ORIENTATIONS
LES ORIENTATIONS
GÉNÉRALES
GENERALES
7
Les orientations générales énoncées ci-après ont pour du plomb présents sur le site. Le traitement
objectif de pérenniser la tenue des ouvrages et des complet reste néanmoins soumis à la validation du
équipements mis en œuvre ainsi que d’en faciliter maître d’ouvrage, dans le respect de l’équilibre
l’entretien et la maintenance. budgétaire global de l’opération.
Elles s’inscrivent dans une démarche de coût global et Pour tout retrait d’amiante, il convient de veiller, en
de développement durable. fin de chantier, à la remise par les entreprises des
mesures libératoires.
Comme cela a été réaffirmé lors des Assises de la
Sécurité menées par Adoma en 2022, Adoma
souhaite prioriser, sur tout autre aspect, les enjeux L’INFORMATION DES
de sécurité et de sûreté, en favorisant une
approche de prévention situationnelle et en veillant FINANCEURS
systématiquement à la sécurité des personnels
intervenant sur le site. Les prescriptions spécifiques Adoma mobilise des financements publics ou
liées à ces enjeux sont détaillées dans ce document privés dans le cadre de la création des résidences
et doivent être scrupuleusement respectées pour sociales.
tous les sites. Dans le hall d’entrée, il convient de prévoir
l’installation d’un affichage mentionnant les
financeurs de l’opération, ainsi que leurs logos. La
LE RESPECT DE LA liste des financeurs est fournie par Adoma.
RÉGLEMENTATION
Le projet de construction ou de réhabilitation doit LA RATIONALISATION DE LA
être conforme à la règlementation en vigueur et CONSTRUCTION
aux exigences des financeurs conditionnant les
subventions ou prêts (Plan Climat, référentiels
régionaux…). L’optimisation et la modularité
Il doit notamment respecter (liste non exhaustive) : des bâtiments
les documents locaux d’urbanisme, la
règlementation incendie, la nouvelle règlementation Dans un souci de respect de l’enveloppe allouée
acoustique (NRA), la règlementation aux travaux, mais également pour faciliter la
environnementale (RE), la règlementation relative à maintenance, l’entretien et la gestion des
l’accessibilité des bâtiments d’habitation, la bâtiments, la compacité des bâtiments est
règlementation parasismique, ainsi que toute autre recherchée. Il convient plus particulièrement :
règlementation spécifique relative au projet (PPRI, • d’améliorer la sûreté du site en intégrant, dès la
zones d’exposition au bruit, ZPPAUP, règlements conception, une approche de la prévention
sanitaires départementaux...). situationnelle ;
Le projet doit en outre être conforme au droit du • de limiter les décrochés et d’optimiser les
travail pour les locaux du personnel. linéaires de façades ;
Une attention particulière est portée au respect de • de limiter les accès et de hiérarchiser les flux des
la réglementation incendie, en particulier celui de personnes ;
l’arrêté du 31 janvier 1986. Notamment, le matériel • de rationaliser les toitures ;
de sécurité (SSI…) doit correspondre strictement • d’éviter de démultiplier le nombre de bâtiments
au classement des habitations. tels que les implantations en plots ;
• de privilégier la densification et de maximiser
l’exploitation des gabarits autorisés en hauteur ;
• d’optimiser l’accès au site pour les résidents et
LE TRAITEMENT DE L’AMIANTE les véhicules depuis la voirie ;
ET DU PLOMB • de maximiser la constructibilité en visant des
bonifications par les performances énergétiques
Concernant les chantiers de réhabilitation et de et environnementales supérieures ;
démolition-reconstruction, les projets doivent • de créer des masques protégeant des rayons du
intégrer, dès les premières phases d’étude, la soleil en façades Ouest et Sud, notamment par
problématique de présence d’amiante et de plomb. des écrans végétaux.
Afin de faciliter l’entretien et la maintenance En outre, à chaque fois que cela est possible, il
ultérieures du bâtiment, il est demandé d’étudier le convient d’intégrer dans la conception des
traitement et le retrait de la totalité de l’amiante et bâtiments le principe d’évolutivité de la structure :
8
• surélévation, extension ou densification des
bâtiments ;
LA PÉRÉNNITE DES MATERIAUX
• modularité des logements et des espaces.
Les résidences sociales étant des bâtiments
A cet effet, les structures type poteaux- généralement très sollicités (taux de rotation plus
poutres sont à privilégier. élevé qu’en logement social, public fragilisé, risque
de suroccupation…), les matériaux et revêtements
employés doivent être choisis dans un souci de
pérennité des circulations et des locaux collectifs.
L’optimisation des surfaces
Les produits, équipements et matériaux de
collectives construction et de décoration, doivent en outre être
choisis en tenant compte de leur impact sanitaire
Les surfaces collectives engendrent des coûts de et environnemental, au regard des critères des
nettoyage, d’entretien et de chauffage, qui ne sont analyses de cycle de vie, les FDES, les PEP
pas compensés par des recettes. Il convient donc écopassport…
d’optimiser l’impact de ces surfaces sur l’ensemble Dans tous les cas, les procédés employés doivent
du projet afin de ne pas dégrader l’équilibre faire l’objet d’une mise en œuvre classique et
budgétaire de l’opération. disposer d’un avis technique du CSTB. Le recours
Il est nécessaire, dès la conception d’un projet, à des procédés nécessitant des avis techniques
d’étudier très précisément l’impact des surfaces est à limiter.
collectives et d’accompagner le maître d’ouvrage
dans la définition des besoins réels et dans
l’arbitrage de leur dimensionnement, de leur
localisation et de leur fonctionnement.
LES PROCÉDÉS CONSTRUCTIFS
L’équipe de maîtrise d’œuvre doit notamment Compte tenu de leur intérêt en termes de coûts, de
adopter des dispositions constructives permettant délais et de réduction des nuisances de chantier, les
la rationalisation de la structure et de l’enveloppe. procédés constructifs semi-industrialisés de type
Le nombre et la surface ainsi que le type des modulaire ou le recours aux éléments préfabriqués
locaux à prévoir sont fixés dans le programme de font partie des scenarios étudiés en faisabilité pour
l’opération. les projets neufs et les réhabilitations (y compris
extensions, surélévations…).
Ils doivent, de la même façon que pour les
Les ratios de surface procédés traditionnels, s’inscrire dans une
démarche HQE en satisfaisant les requis
Le ratio Shab par SDP énergétiques et les éventuels labels/certifications
Le ratio de la surface habitable par la surface de et présenter les mêmes qualités de résistance et
plancher règlementaire est un indicateur important de performance.
de la rentabilité financière du projet.
L’objectif de ratio Shab/SDP à viser est de 0,80
pour les opérations de réhabilitation et de 0,85
pour les opérations de construction.
Le ratio Shab par surface utile
La surface utile globale (SUG) est égale à la
surface habitable (Shab) + la surface utile des
locaux collectifs (SU) + la surface des circulations.
L’objectif est d’obtenir un ratio Shab/SUG de 80%,
pour 8% d’espaces collectifs et 12% de surface de
circulations pour les opérations en construction.
Le respect de cet objectif permet de fixer les
surfaces collectives et de circulations maximales
selon la capacité de la résidence.
9
bâtiment biosourcé, labels de performance
énergétique.
La conception doit maximiser les apports passifs
et découler d’une véritable approche
bioclimatique.
Tous les projets doivent viser, outre la
règlementation en vigueur, a minima les niveaux
de performance énergétique suivants :
Pour les constructions
A minima, respect de la RE 2020. Il peut être
recherché soit des niveaux plus performants tels
que les labels E+C-, BBCA, Effinergie, soit
anticiper les exigences réglementaires 2028. Dans
LE PROJET MÉMOIRE ET LA ce cas, ces exigences figurent dans le programme
DÉMARCHE DE RÉEMPLOI de l’opération. Des niveaux plus performants
peuvent également être proposés par les
En cas de traitement d’un ancien foyer, qu’il concepteurs dans le cadre des études, dans une
s’agisse de restructuration lourde ou de logique d’économies d’énergies et de coût global.
démolition-reconstruction, une démarche de
réemploi des matériaux doit être proposée : Pour les rehabilitations et restructuratons
lourdes
• d’une part dans une logique d’économie
Conformément à l’enjeu du plan d’action
circulaire et de préservation des ressources : il EKODENERGY d’Adoma, il convient de viser une
s’agit d’étudier, en lien avec le diagnostic PEMD
étiquette énergétique B, ainsi qu’une réduction
réalisé, les possibilités de réutilisation sur le site,
d’au moins 38 % des consommations
des matériaux démolis : gravas de démolition énergétiques par le biais de travaux préconisés
(après désamiantage), nez-de-marche,
par l’audit énergétique du bâti réalisé au préalable.
menuiseries, petits équipements (robinetterie,
luminaires…), chaufferie, panneaux solaires… Si Dès lors que la visée de gains supplémentaires,
besoin, la récupération hors site pourra être voire de labels (HPE rénovation, BBC Effinergie
proposée, en privilégiant d’autres sites Adoma. rénovation), au-delà du minima de 38%, participe
La démarche de réemploi sera également à à l’amélioration de l’économie globale du projet
étudier en cas de transformation d’un bâtiment, (financements supplémentaires, coût global
de toute nature autre qu’un ancien foyer. amélioré en tenant compte des factures d’énergie
• d’autre part dans le cadre de la préservation de en exploitation…), les travaux de rénovation
la mémoire du site : il s’agit de récupérer des énergétique permettant cette économie d’énergie
éléments de l’ancien foyer et d’en proposer une complémentaire peuvent être proposés, études à
utilisation et une mise en valeur, par exemple l’appui.
dans les aménagements des parties communes Il peut être envisagé, pour un bâtiment déjà isolé
ou comme mobilier extérieur… par l'extérieur, mais dont les performances sont
Si pour des raisons techniques ou économiques, il insuffisantes, un procédé de surisolation.
ne s’avérait pas opportun de réutiliser des Dans tous les cas, la réhabilitation doit conduire à
matériaux de l’ancien foyer, un projet mémoire des travaux d’amélioration énergétique de
pourrait être réalisé par un reportage photos, ou l’enveloppe et des équipements énergétiques en
tout autre support qui serait pertinent. se conformant aux standards minimaux en vigueur
pour l’éligibilité aux certificats d’économie
d’énergie et aux dégrèvements de TFPB (isolants,
LE NIVEAU DE PERFORMANCE menuiseries, production de chaleur, calorifugeage,
radiateurs, systèmes de régulation et de
ÉNERGÉTIQUE ET programmation du chauffage, VMC, raccordement
ENVIRONNEMENTALE CPCU…).
Les performances énergétiques et environne- Le bilan estimatif de consommations résultant du
mentales à viser doivent tenir compte des traitement thermique mis en œuvre est à fournir au
exigences des financeurs, prêts et subventions stade du DCE. Il précise l’étiquette énergétique sur
participant à l’équilibre économique du projet : les deux postes ECS et chauffage avant travaux
certification NF Habitat HQE, label BBCA, (si réhabilitation) et en fin de travaux, et le calcul
énergétique sur cinq postes (chauffage, eau
10
chaude sanitaire, éclairage, climatisation, Le choix des cibles découle des objectifs
auxiliaires) avant travaux (si réhabilitation) et prioritaires assignés à l’opération et de leurs
après. interactions, dont, plus particulièrement :
• une conception des projets en coût global visant
La performance environnementale la pérennité, la valorisation et la réduction des
Le niveau de performance énergétique et charges d’exploitation ;
environnemental d’un projet doit s’inscrire plus • les économies d’énergie sur les postes
largement dans des cibles programmatiques de d’éclairage, de chauffage et d’eau ;
développement durable, à définir nécessairement • une limitation des nuisances et des risques pour
à l’appui des diagnostics techniques et de la santé et l’environnement ;
l’analyse environnementale du site, réalisés en • la facilitation des interventions d’entretien et de
phase études. maintenance ;
Ainsi, chaque projet doit s’inscrire a minima dans • la maîtrise du site en matière de sécurité et de
une démarche volontaire de haute qualité sûreté ;
environnementale à partir des 14 cibles définies • l’amélioration du confort et l’adaptation aux
par Alliance HQE-GBC France®, à savoir : besoins des usagers.
À noter que si la démarche HQE reste structurable
autour de ces 14 cibles, un nouveau cadre de
référence du bâtiment durable peut être utilisé
pour les formaliser autour des 12 objectifs
suivants :
Les cibles de performances énergétiques et de
développement durable avec potentielle visée de
labels et certifications, retenues par le maître
d’ouvrage, sont indiquées dans le programme de
l’opération et traduites en solutions techniques
dans les différentes phases de conception du
Les cibles , , et sont particulièrement
projet.
importantes pour Adoma compte tenu de la
gestion qu’elle assure de ses bâtiments.
11
Résidence Sociale Mulhouse, au Havre (76). Architecte : Billard-Durand & Associés. © Laurent Lachèvre.
12
2.
LES DISPOSITIONS
TECHNIQUES
GÉNÉRALES
13
Les protections individuelles (ligne de vie) les
garde-corps rabattables et/ou lestés sont proscrits.
Dans le cas d’une isolation par l’extérieur, il est
nécessaire de prévoir une circulation périphérique
pour des réparations ponctuelles en façade et
également pour l’entretien des goutières,
chéneaux encastrés et descentes EP.
Dès lors que des édicules techniques sont
implantés en toiture, outre l’attention portée aux
facilités d’accès, un traitement architectural
qualitatif visant à en limiter l’impact visuel est à
prévoir.
Les accès aux toitures
Les toitures peuvent être, selon les exigences des
règlementations d’urbanisme, à pente ou en
terrasse. Dans tous les cas, une attention
particulière doit être portée à l’accès aisé par le
personnel depuis les parties communes pour leur
entretien.
LA CONCEPTION DES De manière générale, l’accès aux toitures-
BÂTIMENTS terrasses est limité au personnel Adoma ou aux
prestataires. Néanmoins, au cas par cas,
l’ouverture aux résidents peut être étudiée et
La rationalisation des espaces soumise à l’approbation d’Adoma. Dans ce cas,
les toitures-terrasses devront être équipées et
L’organisation générale de la résidence doit être aménagées en fonction des usages envisagés :
traitée de manière attentive. Outre la séparation mobilier, bacs pour plantations… et une attention
claire entre les espaces collectifs et les logements, spécifique est à porter sur :
il convient de privilégier les logements dans
l’organisation du bâti. • les équipements techniques présents en toiture
qui doivent aisément accessibles en sécurité aux
Ainsi les espaces borgnes, ou peu éclairés, sont prestataires et au personnel Adoma et non
utilisés pour les locaux collectifs non accessibles accessibles aux résidents ;
aux résidents (local entretien...) ou pour les locaux • aux conditions d’accès, qui doivent être aisées,
collectifs ne nécessitant pas d’ouverture. depuis les parties communes et sécurisables
Une attention est à porter sur la mise à distance (avec clef sur organigramme) ;
des logements du rez-de-chaussée afin d’éviter les • la sécurisation des toitures-terrasses (remontées
effractions et de garantir l’intimité des résidents. d’acrotère, mise à distance des bords des
Notamment, il convient d’éviter les logements en toitures…) ;
rez-de-chaussée sur la rue. En cas d’impossibilité, • à la tranquillité des éventuels logements situés à
un traitement adapté sera à prévoir pour garantir proximité ou donnant sur les toitures-terrasses.
l’intimité et la sécurité des logements concernés.
Sauf en cas d’impossibilité technique (en
particulier en réhabilitation), l’accès par une porte
Les toitures depuis les parties communes est à pévoir, plutôt
qu’un accès de type « skydome ». La porte d’accès
aux toitures terrasse doit être fermée à clef avec
Les prescriptions générales
une clef sur organigramme.
En cas de toiture-terrasse y compris lorsqu’elle
n’est pas accessible, il convient de prévoir, sauf
interdiction du règlement d’urbanisme, une L’accès aux toitures et aux terrasses depuis les
remontée d’acrotère faisant office de garde-corps. parties privatives est proscrit.
En cas d’impossibilité, des garde-corps non
rabattables et conformes à la réglementation sont Les accés à la toiture de type « skydome » sont
à prévoir. toutefois possibles si aucun autre accès n’est
réalisable. Dans ce cas, le dispositif est sécurisé,
manoeuvrable depuis le sol. Il conviendra de
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veiller à son accessibilité en toute sécurité par le en toiture exploitable, pour des projets sociaux de
biais d’une échelle de 80 cm de largeur et jardins potagers, le cas échéant.
dépassant d’un mètre la zone d’arrivée et/ou par A contrario pour les terrasses non visibles et moins
un garde-corps sur trois faces avec portillon, pour exposées à la chaleur par des rayonnements
le personnel Adoma ou les prestataires. directs, les complexes de type extensif avec des
En cas d’accés à des combles ou à des toitures espèces résistantes locales, mais variées, peut
rempantes par une trappe, il conviendra de veiller être plus pertinent.
à son accessibilité en toute sécurité par le biais Dans tous les cas, le coût global du complexe,
d’une échelle, d’un escalier escamotable ou non, tenant compte des coûts d’entretien et de la durée
pour le personnel Adoma ou les prestataires. de vie du complexe et des végétaux, doit guider le
choix définitif du type de complexe à privilégier.
Proscrire systématiquement ce type de En cas de toiture végétalisée, il convient de prévoir
schéma : des points d’eau en toiture ou un système
d’arrosage programmable et économe de type
goutte à goutte. Les points d’eau et systèmes
d’arrosage sont à protéger contre le gel.
Les antennes-relais
Adoma souhaite équiper largement ses bâtiments
d’antennes-relais de téléphonie mobile.
Des antennes relais peuvent être installées sur
des sites existants et à maintenir dans le cadre de
travaux de restructuration.
En restructuration, les antennes relais déjà
installées sont à maintenir dans le cadre de
travaux, après suspension éventuelle durant le
chantier.
Il peut également être envisagé, à la demande de
la maitrise d’ouvrage, que des antennes relais
soient installées à l’issue des travaux sur les
Une échelle avec barre d’accrochage et son bâtiments neufs.
système acier antivol (anti coupe-boulon) est
comprise. Les clés d’accès sont remises à la Dans tous les cas, un traitement architectural
livraison du système antivol. qualitatif et un volet paysager, avec l’équipe
architecturale de l’opérateur retenu, visant à
Les terrasses végétalisées intégrer ces équipements au mieux, est à prévoir.
Les toitures terrasses peuvent être végétalisées,
notamment si des aides spécifiques sont La téléphonie mobile
proposées, cette technique présentant les Les bâtiments doivent permettre de passer et
avantages éprouvés suivants : recevoir des appels et des messages par tous les
opérateurs de téléphonie mobile dans tous les
• bonne isolation thermique ;
logements et espaces collectifs.
• fonction « éponge », régulatrice des pics d’eau
pluviale ;
• évapotranspiration et faible émissivité favorisant
l’abaissement des températures en milieu urbain ;
• auto-entretien par régénération naturelle des
espèces vivaces implantées.
Le choix du complexe doit être guidé par la
durabilité, la persistance des végétaux et leur
attrait, en particulier quand les terrasses sont
visibles et peuvent participer à un parti
architectural et paysager valorisant pour la
résidence dans le quartier. Les complexes de type
semi-intensif, voire intensif, peuvent présenter un
attrait esthétique supérieur et faire office de jardin
15
• en construction, l’installation de surfaces vitrées
non accessibles sans dispositifs spéciaux est
proscrite ;
• en réhabilitation, lorsque des surfaces non
accessibles existent, leur traitement doit être
étudié, soit en rendant praticable l’entretien
(création d’accès ou d’ouvrant...), soit en
occultant ou en opacifiant la surface vitrée
inaccessible.
Les ouvertures et prolongements
extérieurs
Les façades
L’emploi de fenêtres ouvrant à la française en PVC
La façade doit se conformer à la règlementation ou aluminium est à privilégier, sauf impositions
sur la sécurité incendie en vigueur selon contraires, en particulier dans le règlement
EUROCLASS. Ainsi, il convient de privilégier des d’urbanisme.
systèmes d’isolation avec des matières Les menuiseries doivent être conformes au bilan
ininflammables. Le polystyrène, même dans une thermique et équipées au minimum de double-
configuration de protection par couche d’enduit vitrage peu émissif. Leur dimensionnement est
extérieur, est à proscrire. conforme à la réglementation thermique.
Le traitement des rez-de-chaussée, Dans un souci d’économie de projet, les types de
soubassements et zones accessibles menuiseries sont limités. Leur dimensionnement
Une attention particulière est portée dans le est cohérent avec le plan d’aménagement des
traitement pérenne et robuste des rez-de- logements : il doit en effet garantir un apport
chaussée et des soubassements. Les parements suffisant de lumière naturelle, tout en préservant
des façades accessibles, notamment en rez-de- l’usage du logement (éviter par exemple les
chaussée, doivent avoir une résistance renforcée débattements excessifs) et l’intimité des résidents.
aux chocs, être auto-lavables et traités anti-graffiti. Les allèges sont de préférence maçonnées. En
En rez-de-chaussée, comme pour toutes les cas d’allèges vitrées, elles sont fixes, opacifiées et
façades accessibles, des volets de protection en étudiées au cas par cas selon la configuration du
aluminium sont à prévoir pour les différentes logement. Une attention particulière est à porter au
fenêtres et porte-fenêtres. Ils devront disposer respect du C+D.
d’un système anti-intrusion. Si besoin des grilles
peuvent également être prévues. Les allèges vitrées non opacifiées sont
Les détails de mise en œuvre des bardages, des proscrites dans les logements. Une attention
luminaires et des éléments techniques, type grilles particulière sera portée au confort d’été dans les
de ventilation ou quincailleries, devront être logements.
particulièrement soignés.
Des dispositions seront prises afin de garantir la Sous reserve de l’accord d’Adoma, il peut être
protection des soubassements et du ravalement envisagé, dans des cas très spécifiques, la
vis-à-vis des remontées d’eau par capillarite et par création de balcons privatifs. Dans ce cas :
rejaillissement. En particulier les zones de terre • l’evacuations des eaux pluviales est à prévoir via
végétale seront éloignées des façades de 30 à des descentes, allant jusqu’au sol raccordées
50cm avec un gravillon drainant pour éviter les aux collecteurs adaptés ;
rejaillissements. • les gardes corps sont de préférence maçonnés
ou a minima opacifiés pour éviter les vues
directes sur les balcons et/ou l’installation de
Dès lors qu’ils sont accessibles, les traitements cannisses ;
de type enduit sur isolant, même renforcé, ou pierre
• dans le cas de balcon filant, une séparation est à
agrafée, sont proscrits.
prévoir entre les logements.
Le traitement des surfaces vitrées en façade
Toutes les surfaces vitrées doivent être facilement Les pissettes / barbacanes sont proscrites.
nettoyables sans recours à des dispositifs
spéciaux (nacelle, échafaudage…) :
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L’isolation des bâtiments et le
confort d’été
En réhabilitation comme en construction, la
conception des bâtiments, du clos et du couvert,
ainsi que le traitement des façades est à ajuster en
fonction des performances énergétiques visées
par le maître d’ouvrage et de la règlementation en
vigueur (notamment environnementale).
Il est adopté systématiquement :
• une approche bioclimatique afin de maximiser les
apports énergétiques passifs et la luminosité ;
• une compacité des bâtiments pour en limiter les
déperditions thermiques ; Le confort d’été
• une reflexion concernant le confort d’été pour Une vigilance particulière doit être observée dans
éviter l’installation future de climatisation. le traitement des façades pour garantir le confort
d’été, notamment au niveau des façades Ouest et
Outre les aspects thermiques, le choix des Sud. Les protections solaires et les dispositifs de
matériaux et des traitements doit tenir compte : ventilation naturelle sont notamment envisagés en
alternative des équipements de climatisation qui
• de leur durée de vie et de leur facilité d’entretien ; sont proscrits.
• des prescriptions locales et des documents
d’urbanisme ; En outre, tous les logements, les locaux communs
• de leur aptitude à réduire les nuisances de et les espaces de travail doivent être équipés de
chantier ; brasseurs d’air, installés en plafonnier et
• de leur bilan sanitaire et environnemental ; commandés sur interrupteur. Ils peuvent intégrer
• du style local et des filières régionales. un luminaire. Dans le cas contraire, le luminaire
doit être implanté à une distance suffisante du
Le traitement de l’isolation brasseur d’air pour éviter l’effet stromboscopique.
En construction, l’emploi de matériaux performants Lorsque des locaux ou des logements sont
thermiquement et à fort pouvoir d’inertie est implantés sur une façade fortement exposée, un
privilégié. Il convient de favoriser la mise en œuvre système de protection solaire efficace doit être
d’une isolation thermique par l’extérieur et une prévu : écran végétal, brise soleil, screen, vitrage
conception réduisant au maximum les ponts opacifiant…
thermiques. L’utilisation de matériaux biosourcés
est à privilégier.
En réhabilitation, l’isolation de l’enveloppe et la Pour les parties communes (notamment hall et
réduction des déperditions thermique (ITE, circulations), locaux communs ou du personnel
toitures, planchers...) sont à apprécier selon les (notamment bureaux) situés sur des façades
recommandations de l’audit énergétique préalable. fortement exposées au soleil, les grandes baies
vitrées sont proscrites pour éviter les effets de
L’audit énergétique dressant un bilan des
surchauffe.
déperditions doit faire intégralement partie des
études faites en amont pour guider le programme.
Pour l’atteinte des niveaux de performance
énergétique visés, le traitement de l’enveloppe par
une bonne résistance thermique est à maximiser
avant tout choix et dimensionnement
d’équipements de production d’énergie.
L’étanchéité à l’air devra être conforme aux
exigences réglementaires et faire l’objet de
plusieurs mesures en phase chantier.
17
jamais être inférieures à 0,50 m/s et sur la qualité
du calorifugeage des réseaux.
La conception des réseaux exclut les bras morts.
En cas de réhabilitation, il convient de veiller, en
cas de maintien d’une partie des équipements
existants, à ne pas multiplier les matériaux des
réseaux de distribution.
Conformément à la règlementation, il convient de
mettre en place un clapet anti-pollution entre la
zone de distribution et le logement.
Pour les logements, afin de maitriser les
consommations individuelles, les alimentations
eau froide et eau chaude doivent être équipées
d’un organe réducteur de pression par colonne
LES PRESCRIPTIONS EN dont le réglage est possible uniquement par le
personnel, tout en garantissant une pression
MATIÈRE DE FLUIDES ET minimale de 3 bars.
D’ÉQUIPEMENTS DE PLOMBERIE
Le réducteur de pression par logement est
La ventilation proscrit.
Dans l’ensemble des locaux communs et des Les points d’eau accessibles aux usagers et dont
pièces collectives, le renouvellement d’air assuré l’utilisation ne leur est pas réservée sont équipés
par la VMC doit être renforcé avec des réseaux d’un système de condamnation à clef réservé au
sanitaires distincts de ceux desservant les personnel. Les autres points d’eau seront équipés
logements. de dispositifs avec bouton pressoir ou détecteur
Le DOE remis à la livraison du projet doit infrarouge.
comporter le schéma synoptique de l’installation Un curage général des réseaux est réalisé à la fin
VMC avec la position des clapets coupe-feu, les du chantier. Une attestation de rinçage et une
débits, la distribution avec calcul d’équilibrage et analyse de l’eau valident la qualité sanitaire des
position des organes d’équilibrage. L’installateur réseaux et de l’eau.
fournira, après installation, des mesures de débit
pour chaque bouche d’extraction.
Les évacuations
Les procédés de ventilation à double flux sont
proscrits y compris pour les espaces du personnel et Les installations doivent permettre l’évacuation
les salles polyvalentes. des eaux et matières usées sans stagnation et
sans retour de liquide, de matière ou de gaz.
La conception du bâtiment doit favoriser un Les canalisations situées dans des zones
rafraichissement naturel par les orientations, accessibles aux résidents sont protégées contre
éléments de structure, végétalisation, inertie des les chocs. Les siphons de sol des douches doivent
matériaux et coloris. être conçus pour éviter les remontées d’odeurs du
réseau d’évacuation. Ils sont accessibles pour le
nettoyage.
Les systèmes de climatisation sont proscrits. Les canalisations eaux vannes et eaux usées
doivent être traitées en séparatif (y compris les
collecteurs), afin de pouvoir installer
La distribution ultérieurement des systèmes de récupération des
eaux usées.
La conception du réseau d’eau chaude doit être En chaufferie, les eaux résultant de la
telle que la température de l’eau chaude soit condensation et des rejets de l’adoucisseur
obtenue en 5 secondes maximum aux points de doivent être guidées par un conduit spécifique de
puisage. Une attention particulière est portée aux débit adapté vers les eaux usées pour une
vitesses des retours d’eau chaude qui ne doivent évacuation gravitaire vers les réseaux
d’assainissement.
18
Des compteurs individuels et télérelevables d’eau
(EF et EC) doivent pouvoir être installés au niveau
des gaines pour chacun des logements avant la
réception de l’opération. Ces compteurs de type
télé-relevables sont fournis et posés par un
prestataire d’Adoma dans le cadre d’un marché
dédié. Le présent cahier des charges doit
s’assurer des prédispositions à la pose de ces
compteurs (cf. annexe 2).
Le chauffage et l’eau chaude
sanitaire
La distribution et la régulation du chauffage
Le circuit de chauffage est régulé par façade
(Nord/Sud) et équipé de pompes à vitesse
variable.
Les réseaux et terminaux doivent être équipés de
dispositifs permettant un équilibrage homogène
des températures dans les parties communes et
dans chaque logement avec une vanne pour
Les gaines techniques chaque logement.
Les corps de chauffe devront être dimensionnés
Les compteurs généraux, télérelevables et
afin de permettre un fonctionnement en basse
respectant les normes homologuées suivants sont
température.
à prévoir :
En construction, le chauffage par plancher
• E.F. général avec un compteur ;
chauffant peut être envisagé.
• E.F. alimentant la production d’ECS ;
• E.F. d’appoints du circuit de chauffage ; En réhabilitation et en cas de présence d’un
• compteur général par source d’énergie ; chauffage par le sol existant, lorsque le projet ne
• compteur général électrique. permet pas de le remettre en bon état de
fonctionnement, il est prévu la mise en place de
Tous les logements doivent être alimentés à partir radiateurs basse température.
d’une gaine technique accessible depuis les Trois thermomètres digitaux et enregistreurs
circulations communes, fermée et sécurisée avec doivent être posés (emplacement aux points
clé sur organigramme. La dimension de la porte thermiques du bâtiment les plus défavorisées à
doit permettre une intervention aisée du personnel définir) par étage afin de surveiller la stabilité des
d’Adoma. Afin d’avoir une plinthe filante dans les températures dans l’ensemble des bâtiments. Les
circulations, il convient de privilégier une traverse données de températures ainsi que celle relevées
en partie basse. par la sonde de température extérieure et celles de
En outre, il est demandé de prévoir une suivi des températures de production et
organisation intérieure et un repérage des réseaux distribution d’ECS en chaufferie sont téléportables
qui facilitent les accès aux organes de coupures et ou téléportées dans le cadre d’une gestion
aux compteurs télérelevables. technique centralisée de bâtiment.
Ces gaines sont dans la mesure du possible Il est en outre prévu un organe de réglage sur
couplées entre deux logements. chaque retour de colonne (avec mesure directe de
débit et à mémoire de réglage).
Aucun sous-comptage d’énergie de chauffage ni
d’électricité ne doit être installé sauf demande Des capteurs de température sont également à
express d’Adoma, le statut général des logements prévoir dans chaque logement, avec un report
d’Adoma dérogeant à l’obligation réglementaire de centralisé, dans le respect de la règlementataion
pose de compteurs d’énergie. En revanche, afin RGPD. Dans ce cas, il convient de s’assurer de la
d’anticiper de futures évolutions règlementaires, compatibilité des capteurs avec les exigences du
un espace doit être prévu au niveau du tableau cahier des charges chaufferie.
électrique pour préserver la possibilité d’installer
ultérieurement un sous-comptage électrique.
19
La production de chauffage et d’eau chaude Les besoins en ECS doivent tenir compte des
sanitaire (voir annexe 10) ratios moyens d’Adoma sur des projets occupés
Le mode de production de chauffage et d’eau similaires, étant donné que ses ratios sont
chaude sanitaire est à étudier selon les modes généralement plus élevés que les ratios
d‘approvisionnement disponibles, dans une conventionnels.
logique de coût global et conformément à la L’optimisation de la puissance des chaudières est
règlementation applicable et aux objectifs fixés par fondamentale (nombre d’heures de
Adoma. fonctionnement) : en effet, le surdimensionnement
Le raccordement au réseau de chauffage des installations entraine des surcoûts importants,
urbain est à privilégier dès que possible. notamment en termes de consommation,
Des études de faisabilité technico-économiques d’investissement et de maintenance.
en coût global comparant les temps de retour de En particulier, un point d’attention est porté pour
différentes solutions possibles selon le contexte éviter que la chaufferie dépasse une puissance
local - énergies renouvelables (solaire, co- totale à 1 MW et que les chaudières la composant
génération, pompes à chaleur, géothermie, éolien, soient unitairement supérieures à 400 kW pour ne
photovoltaique,…) et locales (chauffage urbain, pas soumettre la chaufferie au régime
chaufferies biomasse,…) - sont systématiquement réglementaire des Installations Classées Pour
conduites en considération d’hypothèses réalistes l’Environnement (ICPE).
(prix de l’énergie, durée de vie, financements...). Pour les réhabilitations, les besoins de chauffage
Le raccordement au chauffage urbain fait sont recalculés pour diminuer la puissance des
systématiquement partie des scenarii étudiés. chaudières dans la mesure où le bâti fait l’objet
Lors des études, il est établi un comparatif d’un traitement thermique pour atteindre les
économique global prenant notamment en compte : niveaux de performance énergétique requis a
• le coût des différentes sources d’énergie minima.
disponibles et leurs consommations La production d’ECS est de type semi-instantanée.
prévisionnelles ;
• le coût des équipements et leur durée de vie ainsi En cas de recours au gaz
que leur coût de maintenance et l’entretien. En cas de recours au gaz, il est prévu l’installation
de chaudières à condensation (dont une chaudière
Le choix définitif de production de chauffage et d’appoint en sécurité), avec un bruleur modulant,
d’eau chaude sanitaire est proposé par l’équipe de en cascade, et deux retours si un raccordement.
maîtrise d’œuvre sur la base des résultats de Dans ce cas, le choix s’oriente obligatoirement
l’étude comparative des différentes solutions vers des chaudières pouvant fonctionner sans
envisageables et validé par le maître d’ouvrage. circulateurs (by-pass, débit minimum, boucle
primaire, réchauffage des eaux de retours) et sans
Une installation de chaudière en cascade est à bouteille basse pression.
privilégier. Ce schéma d’installation doit permettre
la permutation des chaudières. En cas de recours à l’électricité
Il est réalisé systématiquement deux équilibrages Les radiateurs électriques dans les logements ou
du réseau : le premier en phase chantier et le les résistances en cas de chauffage par le sol
second avant la livraison. Les tableaux doivent être pilotés via un système centralisé,
d’équilibrage doivent être disponibles dans la accessible au personnel Adoma et aux
chaufferie. Un exemplaire et une version CD est prestataires, avec report dans le bureau du
remis à la Maîtrise d’Ouvrage dans le Dossier des responsable de résidence.
Ouvrages Exécutés. Les radiateurs ne doivent pas pouvoir être
commandés par les résidents et un système de
Les chaudières sont en inox et le plus
déconnexion automatique est à prévoir en cas
généralement à fort volume d’eau.
d’ouverture de la fenêtre.
En cas d’installation de chauffage électrique, il
convient de prévoir la mise en place de modules
Les chaufferies dont le corps de chauffe est en de delestage et d’étudier systématiquement une
fonte d’aluminium-silicium ou en aluminium-fer sont
installation photovoltaique avec production
proscrites.
d’électricité en autoconsommation uniquement.
Les systèmes de production d’énergie non
Afin de garantir le bon fonctionnement des
collectifs (tels que chaudière individuelle, module
installations, la production d’énergie, selon les
thermique échangeur thermique d’appartement…)
différentes sources, y compris EnR, doit pouvoir
sont proscrits.
être comptabilisée via des compteurs spécifiques
20
et des reports facilement consultables par les
équipes Adoma et les prestataires.
Les schémas de montage des équipements de
production d’énergie, quel que soit leur source,
doivent impérativement avoir reçu la preuve de la
validation du fabricant.
L’annexe consacrée aux chaufferies doit être prise
en compte pour la conception.
Dans le cas de la mise en œuvre de solaire
thermique, la conception et la mise en place
doivent être assurées conformément aux
référentiels de l’ADEME (schéma de principe,
entreprises certifiées et validées ADEME…) par un
bureau d’étude spécialisé qui sera en mesure
d’assurer la télésurveillance, le suivi et l’entretien LES PARTIES COMMUNES
pendant l’année de parfait achèvement.
INTÉRIEURES
Des prédispositions sont à prévoir pour prévenir le
risque de prolifération des légionnelles et pour Les parties communes comprennent le hall
veiller à une bonne surveillance des températures d’entrée et les halls secondaires, les circulations
: doigts de gant et robinets de prélèvement prévus collectives, les ascenseurs, les escaliers. Soumis
sur le départ et retour ECS, témoins visibles et à de fortes sollicitations, leur traitement doit
accessibles de contrôle des températures de répondre à des critères de pérennité et de facilité
l’ECS sur les réseaux de chaufferie et les ballons d’entretien.
de stockage. Le calorifugeage est à renforcer pour Au-delà de leur fonction de liaison, ce sont des
les ballons de stockage et les réseaux de points de rencontre et d’échanges entre résidents
distribution. Des clapets anti-retour sont prévus. leur convivialité est aussi à rechercher. En
revanche, leur dimensionnement et leur
La conception de la production de chauffage et configuration doivent être ajustés pour limiter
d’ECS s’appuie systématiquement sur une l’installation d’activités informelles ainsi que le
analyse de la dureté de l’eau préalablement à stockage d’encombrants et le stationnement de
l’inclusion dans le marché de l’installation poussettes ou de vélos.
d’adoucisseurs d’eau dans la chaufferie. La sûreté des résidents, des personnels
Sont prévus des filtres à barreau magnétiques sur intervenant sur le site et la protection des biens doit
les retours de chauffage et des traitements d’eau être pensée dans ces endroits de liaison et
adaptés (ECS et apport d’eau chaudière). d’echanges.
La conception de ces espaces doit prendre en
compte la règlementation en vigueur (notamment
en termes d’accessibilité et de sécurité incendie).
Pour les réhabilitations, il peut être envisagé
d’utiliser des sols souples dans les circulations des
étages (hors rez-de-chaussée), notamment en cas
de contraintes acoustiques. Dans ce cas, des
revêtements de type linoleum ou caoutchouc sont
à privilégier.
La signalétique doit être conforme aux
préconisations d’Adoma et garantir l’identification
aisée des locaux et des circulations.
21
par détection, couplée à une régulation selon le
niveau d’éclairage naturel.
Un équipement d’appel d’urgence conforme aux
exigences réglementaires (arrêté du 31 janvier
1986) est positionné sur le site, de façon à être
accessible à l’ensemble des résidents.
L’équipement doit être conforme au marché
Adoma et relié à l’application de gestion déportée.
Dès l’entrée, le hall doit permettre de localiser
immédiatement les bureaux d’accueil ainsi que les
différentes grandes fonctions de la résidence.
Notamment les accès aux escaliers et aux
ascenseurs sont clairement signalés.
Le hall d’entrée Un dispositif de vidéo-prévention est positionné
pour sécuriser le hall et doit permettre de visualiser
Lieu de rencontre de tous les résidents et point l’accès aux différents cheminements, ascenseurs,
d’entrée dans la résidence, c’est l’espace majeur bureaux…
d’échange, d’information et d’orientation.
Une signalétique de vidéo-prévention propre à
Un écran numérique d’information est à prévoir Adoma est positionnée à l’entrée du site pour
dans le hall. Il doit être d’une dimension minimale avertir les personnes de la présence de caméras.
de 40 pouces (environ un mètre), protégé par un
dispositif anti-effraction. Une connexion
informatique sécurisée est à prévoir pour
permettre l’actualisation de l’affichage.
Le traitement du hall doit être qualitatif, pérenne,
robuste et sécurisé. L’aménagement et la
décoration doivent être chaleureux et accueillants,
avec une attention portée sur la qualité des
équipements, des matériaux et des luminaires.
L’aménagement du hall doit garantir la bonne
cohabitation des différents usages et des flux. La
taille du hall d’entrée doit être optimisée.
Le hall ne doit pas devenir un lieu d’implantation
d’activités informelles. Ainsi, chaque espace doit
être affecté à un usage.
Selon les spécificités de chaque résidence et du
Les halls secondaires
projet social envisagé, notamment pour les
pensions de famille, des aménagements pour Les halls secondaires doivent être sécurisés et
favoriser la convivialité peuvent être prévus, sous équipés de sas sous contrôle d’accès avec
réserve de veiller à leur pérénité. Notamment du visiophonie. Des caméras de vidéo-prévention
mobilier fixe et robuste ou des bacs pour des sont prévues (équipement selon marché cadre
plantes peuvent être prévus, tout en préservant Adoma).
une certaine convivialité. Leur aménagement et leur décoration peuvent être
plus simples que le hall d’entrée, mais doivent
Le hall comporte un sas protégé sous contrôle rester en cohérence en termes de matériaux, de
d’accès faisant la liaison entre l’extérieur et coloris… et garantir les exigences de pérénité et
l’intérieur de la résidence. Le sas est équipé d’un de sécurité.
système de contrôle programmable par clef, d’un Les halls secondaires ne desservent que des
visiophone et d’une vidéo-prévention (équipement logements. En présence de plusieurs halls
selon marché cadre Adoma). Afin de garantir la secondaires, un contrôle d’accès doit permettre de
sécurité du site, la porte du sas doit être en acier. limiter l’accès aux résidents des logements
L’acoustique et l’éclairage de cet espace doivent desservis par celui-ci.
être particulièrement soignés. Le hall d’entrée est
éclairé naturellement. L’éclairage artificiel se fait
22
Les portes d’accès
Les portes d’accès sont prévues dans des
dimensions raisonnables afin de limiter leur poids
lors de l’ouverture :
• leur largeur maximale est d’un mètre ;
• les systèmes de motorisation d’ouverture sont à
éviter.
Les portes vitrées sont pourvues de traverses
intermédiaires et d’allèges pleines et tôlées sur les
parties basses afin de limiter les dégradations.
Les portes tiercées avec crémone sont
proscrites. Il est préférable d’envisager deux
ouvrants séparés par un panneau vitré fixe.
Les poignées de tirage doivent être de faible
hauteur. Les bâtons de maréchal de grandes
dimensions sont proscrits compte tenu des risques
d’arrachement des portes.
Les portes doivent garantir la sécurité du site et
limiter les riques de dégradations. Elles doivent
être équipées d’un système de vérouillage
électromécanique en applique, de quatre
paumelles minimum et de deux ventouses de
600 kg mini, avec butées haute et basse.
Un tapis brosse encastré d’une longueur de Les circulations collectives
1,20 m dans le sens de la circulation et d’une
largeur équivalente à la largeur de passage est à Les circulations sont des lieux de rencontre mais
prévoir à chaque accès depuis l’extérieur. leur linéaire et leurs surfaces doivent être
En complément, dans la mesure du possible, un optimiséset de préférence ventilées naturellement.
tapis brosse sera également placé à l’extérieur du Les notions de clarté et de convivialité doivent être
bâtiment. traitées. Une lumière naturelle et des échappées
visuelles sont favorisées. Dans ce cas, les parties
Un câblage de catégorie 6 pour la vidéo- vitrées sont ouvrantes pour en permettre la
prévention est à prévoir. maintenance et l’entretien, équipées d’un
mécanisme oscillo-battant pour faciliter l’aération
et d’une clef sur organigramme.
Commandé par des détecteurs de présence,
l’éclairage artificiel contribue à leur convivialité.
L’intensité lumineuse des luminaires doit être
conforme à la réglementation et de 150 Lux
minimum avec une temporisation d’extinction
progressive. Une régulation de l’éclairage en
fonction de la luminosité naturelle peut être prévue
dès que possible.
Les luminaires et blocs de secours des circulations
collectives sont équipés d’un dispositif anti-
vandalisme. Ils fonctionnent à led avec possibilité
de remplacer les ampoules led sans avoir à
changer le module complet.
L’ensemble luminaire doit pouvoir permettre en
réhabilitation l’exonération de la Taxe Foncière sur
la Propriété Bâtie (TFPB), au titre de l’amélioration
23
de l’accessibilité. Le taux d’éclairage sera suffisant Ils sont visibles depuis le hall et une signalétique
en tout point du parcours des luminaires. adaptée et conforme aux prescriptions Adoma doit
permettre de les localiser rapidement.
Si nécessaire, à la demande d’Adoma, un contrôle
Les éclairages halogènes et incandescents sont d’accès au niveau des escaliers, en particulier en
proscrits. rez-de-chaussée, doit être mis en place afin de
limiter les risques d’intrusions et de squat.
Si la réglementation n’impose pas de faux-plafond
(notamment pour le respect de la réglementation Les luminaires sont localisés au niveau des paliers
acoustique), les luminaires sont placés en et sont équipés d’un dispositif anti-vandalisme à
applique à une hauteur comprise entre 1,80 et installer à une hauteur comprise entre 1,80 et
2 mètres. Dans ce cas, les chemins de câbles 2 mètres pour en faciliter la maintenance.
restent apparents pour faciliter les interventions de L’éclairage électrique des escaliers, dont l’intensité
maintenance et d’entretien. doit être de 150 Lux minimum, est commandé par
Si la réglementation impose la mise en place d’un détecteurs de présence et permet en cas de
faux-plafond, des spots sont prévus au plafond et réhabilitation d’obtenir les exonérations de TFPB.
un chemin de câbles est réalisé dans le faux- Sauf impossibilité, les escaliers bénéficient de la
plafond pour éviter le cheminement anarchique lumière du jour. Les fenêtres doivent respecter le
des câbles. Dans ce cas, les faux-plafonds sont degré pare-flamme selon la famille du bâtiment et
non démontables et des trappes d’accès être condamnées (mécanisme d’ouverture protégé
suffisamment dimensionnées sont à prévoir pour avec clef sur organigramme à prévoir pour le
la maintenance, fermées avec une clef sur nettoyage).
organigramme. Il n’est pas permis de vide entre les marches et les
murs : la pose de stylobate est requise, si
nécessaire. Des contremarches sont
Les dalles démontables sur plafond sont obligatoirement prévues.
proscrites.
Les nez-de-marches sont contrastés et non
Les portes des différents locaux sont peintes de la glissants. Le traitement est étudié de manière
même couleur sur les deux faces. Il convient de qualitative dès la conception du projet afin d’éviter
prévoir une couleur différente pour les portes des le rajout d’éléments règlementaires tels que des
issues de secours. bandes podotactiles collées.
Dans toutes les circulations, il est prévu une ou Lorsque les escaliers ne sont pas encloisonnés, la
plusieurs prises électriques, selon leur dimension sous-pente en rez-de-chaussée des escaliers est
et leur configuration, afin de permettre l’entretien condamnée. Si possible, un local poussettes ou de
et la maintenance (notamment pour l’utilisation rangement y est aménagé avec porte fermée à clef
d’un aspirateur). Ces prises doivent être équipées sur organigramme.
d’un système de sécurisation avec clef sur
organigramme, limitant l’usage au personnel
d’Adoma ou aux prestataires. Les ascenseurs
Le nombre et l’implantation des ascenseurs
Les escaliers doivent être conformes à la réglementation,
notamment en termes d’accessibilité.
Le nombre et l’implantation des escaliers doivent Le nombre d’ascenseur et le type de motorisation
être conformes à la réglementation, notamment en doivent être dimensionnés au minimum selon la
termes de sécurité. règle suivante :
A minima, un escalier est à prévoir par tranche de
150 logements, sous réserve du respect de la Nombre Motorisation
règlementation incendie. Bât de 3 à 5 1 asc. / 120 démarrages /
étages 150 logts heure
Ils sont généralement très utilisés, même en Bât de 6 à 9 1 asc. / 180 démarrages /
présence d’ascenseurs. Ils doivent être traités de étages 100 logts heure
manière agréable et qualitative, non strictement Bât de + de 9 1 asc. / 240 démarrages /
utilitaire. Notamment le traitement des étages 100 logts heure
revêtements de sol des paliers doit être résistant
aux brulures de cigarettes. Compte tenu de la forte sollicitation des
ascenseurs, les appareils doivent être choisis dans
24
une gamme trafic intense, notamment le mis en place, afin d’éviter les dégradations lors de
dimensionnement de la motorisation l’installation du mobilier et des déménagements.
(obligatoirement Gearless) / variateur de
fréquence correctement dimensionné (ayant des
capacités de 20/30% supérieures à la puissance Les ascenseurs à entraînement hydrauliques et
maximale absorbée par le moteur) / Opérateur de ceux ayant une configuration technique dite "cabine
porte Cabine type Grand-Traffic, conforme aux en sac à dos" sont proscrits.
normes d’accessibilité, et leur choix tient compte
de leurs performances énergétiques et Le titulaire de la prestation d’installation des
acoustiques. ascenseurs doit également réaliser une prestation
Les ascenseurs doivent disposer d’une passerelle d’entretien, avec un contrat d’entretien étendu,
permettant d’intégrer de façon universelle une conforme aux exigences d’Adoma incluant une
puce multi-opérateurs GSM. GMAO. Ce contrat est d’une durée d’un an, à
compter de la réception du dernier ascenseur de
De plus, le prestataire devra prévoir l'interface l’opération, et est chiffré dans le cadre du marché
technique et l'assistance nécessaire au de travaux.
raccordement avec le système de GMAO (type
Getraline ou equivalent) choisi par Adoma. Les outils de diagnostic et/ou de paramétrage ainsi
que les tables de concordance entre les codes
Une attention particulière est portée sur le choix défauts et la définition de ces codes sont
des systèmes de commande et d’arrêt de la ; propriétés d’Adoma. Ils seront remis lors de la
cabine aux étages, des systèmes d’ouverture et ; réception du dernier ascenseur de l’opération. Il y
de fermeture des portes palières, les éléments aura autant d’outils ou de table de concordance
électro-magnétiques étant particulièrement que d’ascenseurs créés.
sollicités et malmenés.
Il convient de prévoir la fourniture et la pose d’un
Il convient d’installer un pré-câblage afin système de vidéo-prévention déportée sur chaque
d’anticiper l’installation d’un contrôle d’accès des ascenseur. Le système en téléalarme doit être
ascenseurs par badge en cabine et/ou aux paliers réalisé en GSM.
(principal/sous-sol/...).
L’ascenseur intègre une notion importante de
Les portes des ascenseurs, de même que tous les développement durable. Il est obligatoirement
revêtements intérieurs, doivent être équipé d'un mode veille, pour réduire la
particulièrement résistants aux chocs, traités anti- consommation énergétique lorsque l'appareil n'est
graffiti et inoxydables. Tous les revêtements et pas utilisé.
équipements sont anti-vandales y compris les
boutons d’appel. Notamment, les portes cabines et
palières des ascenseurs doivent respecter la Les ascenseurs à simple service sont privilégiés
norme anti-vandale EN81-71 catégorie 1. Quand (un seul côté de desserte).
le site est particulièrement sensible (Zone QPV), la
catégorie 2 est nécessaire. Dans ce dernier cas,
est proscrit l'anti-déverrouillage, générateur de Les accès d'équerre sont proscrits.
nombreux dysfonctionnements dans le temps..
Une clef de lift est à prévoir au panneau de
commande.
Le marquage « UE » est obligatoire avec
attestation. Les composants de « sécurité »
intégrés dans l’ascenseur (par exemple serrures,
parachute) doivent eux-mêmes comporter un
marquage « UE » spécifique. Le certificat de
déclaration « UE » (transposition de la directive
2014/33/UE par le Décret 2016-550) sera
obligatoirement fournie à la réception par
ascenseur.
Une extinction automatique de l’éclairage des
cabines, lorsque celles-ci ne sont pas utilisées, est
prévue. Les ascenseurs sont impérativement
éclairés par leds.
À la livraison de l’ascenseur, un système de
protection amovible de la cabine doit être fourni et
25
Les espaces paysagers
Dès que le site le permet, en particulier pour les
pensions de famille, une cour, un jardin ou un patio
est à prévoir, afin de créer un lieu de rencontre et
de convivialité et de pouvoir réaliser des
animations. Ces espaces doivent être aménagés
et équipés : tables, bancs, bacs, plantations,
espace de pétanque… en privilégiant des
matériaux robustes et des équipements fixes.
Une attention doit être portée aux usages projetés,
identifiés dans le projet social et par les échanges
avec les résidents, pour cibler au mieux la
localisation des équipements et aménagements.
Dans ce cas, selon la configuration, il convient de
localiser la salle polyvalente de telle manière
qu'elle bénéficie d'un accès direct à cet espace et
LES ESPACES EXTÉRIEURS de prévoir un prolongement extérieur de cette salle
(terrasse...).
Les espaces extérieurs doivent être conformes à
la règlementation en vigueur, notamment en De petits lieux peuvent aussi être aménagés à
termes d’accessibilité (cheminement, éclairage, l’extérieur afin de créer des promenades ou des
signalisation…). zones de repos ou de convivialité. Ces espaces
sont installés de manière privilégiée à l’ombre et à
Les espaces paysagers jouent un rôle l’abri du vent, à proximité de points d’intérêt tels
particulièrement important car ils offrent des qu’un terrain de pétanque, une table de ping-pong,
espaces de rencontre et de regroupement. Les un potager, une entrée, les boîtes aux lettres… Y
projets doivent favoriser et valoriser la création de prévoir également des petits espaces non
tels espaces. entretenus pour favoriser la biodiversité délimités
Les espaces extérieurs doivent être conçus pour par des clôtures légères. En revanche, ils ne
intégrer les impératifs de prévention situationnelle, doivent pas être isolés afin d’éviter tout risque de
c’est-à-dire la sécurité et la sûreté des résidents et squat ou le développement d’activités informelles.
des personnels du site, notamment par la Des espaces réservés pour des potagers peuvent
localisation des contrôles d’accès et des être prévus sous réserve d’absence de pollution.
circulations. Dans ce cas, un récupérateur d’eau de pluie , un
Tous les espaces extérieurs sont entièrement clos local de rangement pour les outils et un
et leurs portails d’accès sont assujettis au système composteur sont à prévoir à proximité.
de contrôle électronique de la résidence. Des Des nichoirs adaptés et des hôtels à insectes sont
caméras de vidéo-prévention sont disposées aux à envisager selon les besoins recensés.
points sensibles de la clôture.
Les débits d’infiltration d’eau doivent être pris en
Toutes les dispositions d’économie des fluides compte pour envisager des noues végétales de
sont recherchées : récupération des eaux de pluie rétention des eaux pluviales et des matériaux peu
pour l’arrosage et le lavage en cas d’espaces verts imperméabilisés pour les revêtements des
conséquents, lampadaires et balises lumineuses espaces paysagers. Il faut prévoir dès la
photovoltaïques… conception une protection pour éviter les noyades
Une attention particulière est portée à l’entretien lorsque la noue est en eau (végétation - petite
de ces espaces : les accès sont sécurisés et clôture…).
protégés pour éviter une utilisation inappropriée,
mais parfaitement praticables, des points d’eau
sont répartis de manière suffisante et pertinente et
sont verrouillés et protégés contre le gel, les
espèces plantées sont résistantes et adaptées au
climat.
Pour les espaces verts conséquents, des
récupérateurs d’eau de pluie sont à prévoir.
La signalétique doit être conforme aux
préconisations d’Adoma.
26
Les cheminements extérieurs Le mobilier extérieur
Les cheminements extérieurs, les rampes d’accès Du mobilier extérieur tel que bancs, tables,
et les mains courantes doivent se conformer à la balisages, luminaires contribue à la structuration
réglementation en vigueur, notamment en termes des divers lieux extérieurs.
d’accessibilité. Le mobilier est fixe et réalisé dans des matériaux
La séparation entre piétons et véhicules doit être résistants (béton…) en favorisant les matériaux
clairement signifiée par des éléments de issus du recyclage. Une attention particulière est
signalétique au sol ou encore par des éléments portée à leur emplacement, en évitant
séparatifs tels que bordures, murets, mains impérativement les espaces trop isolés, afin de
courantes, bornes de vigilance… limiter les risques de squat ou le développement
d’activités informelles.
Afin de faciliter et de sécuriser les cheminements,
le sol doit être non meuble, uniforme, non glissant, Des poubelles anti-vandales et faciles d’entretien
sans obstacle à la roue (ni gravillons, ni sable). Le sont disposées le long des cheminements, dès
traitement à privilégier est de type enrobé à liant que ceux-ci ne longent pas les façades ou les
végétal du fait de sa perméabilité et de ses locaux extérieurs de la résidence.
colorations possibles permettant de distinguer les Une attention doit être portée aux usages et aux
cheminements piétons et deux-roues. cheminements pour éviter les phénomènes de
Les ressauts sont à éviter car ils constituent un passage piéton au travers des espaces verts.
risque de chute. S’il en existe, ils sont inférieurs à
2cm et leurs bords sont arrondis ou munis de
chanfreins. Le choix des végétaux
Les fentes des grilles de caniveaux sont
perpendiculaires aux cheminements et d’une La conception des espaces verts doit favoriser la
largeur maximale de 2cm. biodiversité d’une part dans le choix des espèces
et par l’implantation d’espaces propices pour le
En bas et en haut des rampes d’accès, ainsi que
refuge des espèces endogènes à préserver,
le long de la pente, des bandes de vigilance sont à
d’autre part en limitant les besoins d’entretien
intégrer ainsi que des bordures chasse-roue
chimique et de polluants.
permettant à une personne utilisant une canne ou
un fauteuil roulant de ne pas glisser de la rampe. Lors de l’établissement du projet paysagé, des
critères de résistance, d’économie, d’entretien, de
Des luminaires à détection de mouvement
nettoyage et d’arrosage doivent présider au choix
crépusculaire sont prévus le long des
des végétaux. Le caractère allergisant des
cheminements, permettant de garantir un
espèces est aussi à prendre en compte pour
éclairement conforme à la législation et au
préserver les résidents.
minimum de 20 lux au sol. Les luminaires sont
équipés d’un dispositif anti-vandalisme et sont Pour le choix des arbres et arbustes, les essences
d’une hauteur maximale de 2,50 mètres afin d’en locales rustiques ayant un intérêt écologique
faciliter la maintenance. (mellifère, nourricier, habitat, …) poussant de
façon spontanée dans la région d’implantation de
la résidence sont privilégiées. Les variétés avec
racines invasives et rampantes sont proscrites.
Des sujets de haute tige à port naturel, bien
ramifiés du bas, sont privilégiés.
27
Pour les haies devant former écran, des essences Un traitement architectural anti-intrusion et ne
majoritairement persistantes sont utilisées. Il laissant pas de vues sur l'intérieur depuis
convient en outre de diversifier les types l'extérieur est apporté sur les fenêtres des zones
d’essences mises en place afin de garantir les de stockage afin d’assurer la sécurité des lieux tel
qualités d’écran et esthétiques des haies tout au que l’atelier et/ou la réserve.
long de l’année.
Pour la création de pelouses, l’emploi de gazon
trop fragile est à éviter au profit d’un mélange de Les prescriptions en matière de
prairie robuste.
contrôle d’accès
Un verger peut également être prévu. Dans ce cas,
les arbres fruitiers sont sélectionnés selon le climat La porte du hall d’entrée, sur contrôle d’accès, doit
local et la localisation du verger est choisie pour en s’ouvrir vers l’extérieur afin de limiter les intrusions
faire un lieu de convivialité et d’agrément. Un local malveillantes.
de rangement pour les outils est alors à prévoir à
proximité. Le mode « lecture/écriture » est systématique :
gestion des badges perdus par l’encodage du
Dès lors que des végétaux sont présents sur le nouveau. Lors du passage du nouveau badge,
site, en particulier des arbres à fort celui perdu ne fonctionnera plus. La mise à jour de
développement, une analyse précise des espèces la platine de rue de l’interphonie ou de la
doit être menée, complétée si besoin par un visiophonie s’opère de la même manière.
diagnostic de l’état phytosanitaire.
Le système de contrôle d’accès est installé en
Une attention particulière est à porter sur les version filaire commandable à distance en
espèces végétales existantes afin de les technologie « lecture/écriture », d’une seule
préserver, autant que possible, de les protéger marque, permettant de réaliser une gestion
pendant les travaux et de les mettre en valeur dans centralisée des badges d’accès aux :
le cadre du futur projet. Dans ce cas, autant que
de besoin, l’élagage des arbres est à prévoir. • portes de hall ;
• porte de garage (borne, grille basculante,
En cas d’impossibilité de maintenir des arbres en crémaillère…) ;
place, une compensation des arbres déplantés est • ascenseur ;
à prévoir sur le site, même si le règlement • chaufferie ;
d’urbanisme ne l’impose pas. • parking ;
• portillons d’accès à la résidence ;
• bureaux…
Les prescriptions en matière de
Les badges pour les portes de garage sont en « bi-
sûreté et de sécurité technologie » (proximité et à distance) en mode
« lecture/écriture » et permettent une ouverture à
Un système de vidéo-prévention est dirigé sur la distance des portes pour les voitures.
barrière d’entrée et le parking (équipement selon
marché cadre Adoma). Trois badges par logement sont fournis à la
livraison de la résidence (ou par phase de livraison
Un panonceau « intervention en cas d’urgence » le cas échéant), ainsi que deux badges par place
doit être disposé à l’entrée du site au niveau de de parking.
l’accès pompier, si possible avant la barrière
d’accès. Ce panonceau est à destination des Un système de gestion par internet permettra la
services d’urgence (pompier, SAMU, police…) afin gestion centralisée avec un code administrateur
qu’ils puissent prévenir l’astreinte Adoma en cas Adoma de l’ensemble du contrôle d’accès.
d’événement majeur. Des interphones, de même marque que le contrôle
Les blocs autonomes de sécurité sont d’office d’accès, sont à disposer dans les logements. Les
équipés de led. bureaux et les logements PMR sont équipés de
visiophones de la même marque que le contrôle
En cas de présence de bornes incendie dans les d’accès.
espaces privés de la résidence (par exemple en
cas de voirie privée), une attention particulière est
portée aux prescriptions des Services Le renvoi du contrôle d’accès sur le téléphone
Départementaux de Sécurité Incendie (SDIS) du résident est proscrit.
émises dans le cadre de l’instruction des
autorisations de travaux.
28
La programmation initiale des badges se fera par
numéro de logement communiqué par Adoma.
Des fourreaux d’alimentation des centrales de
contrôle d’accès interphonie sont prévus pour
toutes les zones sous contrôle d’accès extérieur et
intérieur. Une attention est à porter au linéaire et à
la profondeur réglementaire des cables,
notamment sur les portes de garage/portillons
d’accès.
A côté du contrôle d’accès, à l’entrée principale, il
est prévu l’installation, d’une boite à clès à
combinaisons conforme au marché Adoma.
Ce boitier « carotte » permet l’accès, en urgence,
d’une entreprise extérieure en l’absence de
l’équipe locale.
29
Pension de Famille La Couronne, à Strasbourg (67). Architecte : Plan Libre. © Karine Lumia.
30
3.
3.
LES LOGEMENTS
31
LES PRINCIPES GÉNÉRAUX
Les logements en résidence sociale sont destinés
à héberger des personnes isolées, des couples ou
des petites familles, éventuellement mono-
parentales. Outre le respect des différentes
réglementations, s’agissant de logements de
petites surfaces, une attention particulière doit être
portée à leur qualité d’usage et à leur bon
fonctionnement.
Par ailleurs, face au vieillissement de certains
publics accueillis, toutes les dispositions facilitant
les usages des résidents âgés ou vieillissants et
leur maintien à domicile doivent être mises en
œuvre et intégrées dès la conception des
ouvrages.
Les surfaces moyennes
préconisées
Les surfaces moyennes préconisées pour les
logements sont les suivantes :
CONSTRUCTION RÉHABILITATION
Surface Surface minimale Surface Surface minimale
Typologie minimale / maximale minimale / maximale
Public réglementaire souhaitée réglementaire souhaitée
Isolés T1 12 m2 18 / 20 m2 10,8 m2 16 / 18 m2
Isolés PMR T1 12 m2 18 / 20 m2 10,8 m2 17 / 18 m2
Isolés T1’ 20 m2 20 / 24 m2 18 m2 18 / 24 m2
Couples T1’ 20 m2 24 / 29 m2 18 m2 24 / 27 m2
FMP* 1 enfant
T1bis 30 m2 30 / 35 m2 27 m2 27 / 35 m2
Couples 1 enfant
FMP* 2 enfants
T2 46 m2 46 / 48 m2 41,4 m2 41,4 / 45 m2
Couples 1 ou 2 enfants
* FMP = famille monoparentale
Les surfaces de logement inférieures aux seuils
réglementaires sont proscrites (exemple : pas de T2
de moins de 46m² en construction).
Lorsqu’elles dérogent aux recommandations
fixées dans le tableau ci-dessus, les surfaces
moyennes des logements attendus sont précisées
dans le programme de l’opération.
32
Une programmation favorisant suspendue, avec un renfort adapté au type de
cloison.
les studios (T1 et T1’) Tous les renforts pour la fixation éventuelle de
barres de maintien et autres équipements sont
La programmation d’une opération Adoma doit systématiquement prévus et intégrés aux parois.
privilégier la réalisation de studios de type T1 ou Un repérage visuel est à prévoir pour identifier les
T1’ : ces studios représentent en général 90% des cloisons renforcées (par exemple par un jeu de
logements d’une résidence sociale. couleurs de faïence ou un calepinage particulier, ou
Selon les demandes locales, il peut être prévu des par l’installation d’un repérage visuel de type
logements de type T1bis ou T2. Sauf exigences logo…).
locales spécifiques, il n’est pas prévu de logement
de type T3 ou plus.
Les logements PMR
Les typologies de logements attendues sont
précisées dans le programme de l’opération. Tous les logements sont conformes à la
réglementation accessibilité.
Conformément à la réglementation en vigueur pour
Une gestion raisonnée des les logements d’occupation temporaire, 5 % des
logements (arrondi à l’entier supérieur) doivent
surfaces bénéficier de caractéristiques supplémentaires en
termes d’accessibilité. Sauf impossibilité technique,
Toutes les dispositions d’aménagement doivent
ces logements sont localisés en rez-de-chaussée.
concourir à optimiser la fonctionnalité et le confort
d’usage des logements : capacité de rangement, Afin d’en garantir une bonne qualité d’usage, la
préservation de l’intimité des habitants, bon surface de ces logements peut être majorée de 10
éclairement naturel… à 15 %.
Une attention particulière doit être portée sur Il est possible, en outre, de mettre en place des
l’aménagement et l’organisation spatiale des dispositifs évolutifs permettant de s’adapter au
logements. Ainsi, les circulations intérieures mieux à tous types de handicap (wc réglable, plan
doivent être minimisées et rentabilisées afin de de travail et meubles hauts de la kitchenette sur
procurer le meilleur confort possible aux pièces crémaillère…).
principales et à l’espace de vie des logements.
Dans le cas des logements équipés pour les
personnes à mobilité réduite, les configurations où
l’aire de retournement du fauteuil roulant bénéficie
à plusieurs fonctionnalités plutôt qu’à une seule
sont recherchées.
L’adaptation aux personnes
vieillissantes
Quel que soit le contexte opérationnel, certaines
dispositions applicables au maintien des personnes
âgées à domicile sont généralisées, celles-ci
satisfaisant à tous types de public, comme la
hauteur des prises commandées et des La kitchenette
interrupteurs, des plans de travail, des poignées de Il convient de prévoir un rangement bas sous la
porte et de fenêtre, de la hauteur des lits, du forme d'un meuble sur roulettes ou tout autre
positionnement des miroirs au-dessus des plans dispositif facilement déplaçable afin de pouvoir
lavabo, des cuvettes wc, des contrastes visuels… prévoir son enlèvement pour l’accessibilité fauteuil
Ainsi, toutes les prises électriques sont situées à au plan cuisson et à l’évier, tout en conservant la
une hauteur minimale de 40cm par rapport au capacité de rangement.
niveau du sol fini.
Le gabarit des lits
Dans les salles d’eau et dans les wc, il convient de Pour les logements dédiés à l’accueil de personnes
prévoir de manière systématique une barre d’appui seules, les exigences de la réglementation
33
s’établissent sur le gabarit d’un lit simple. Lors de la
conception des aménagements et la prise en
compte des contraintes de passage à réaliser en
périphérie des lits, il sera tenu compte des gabarits
réels des lits d’Adoma en lieu et place des gabarits
réglementaires :
• gabarit lit simple hors tout = 96x210cm pour un
couchage de dimension 90x200cm ;
• gabarit lit double hors tout = 146x210cm pour un
couchage de dimension 140x200cm.
LES PRÉCONISATIONS
TECHNIQUES DANS LES
LOGEMENTS
Les sols
Une attention particulière est portée à la qualité non
glissante des matériaux, notamment en présence
de personnes âgées.
Les pièces sèches des logements peuvent recevoir
un revêtement de sol carrelé ou souple. Quel que
soit le type de sol, le revêtement est de qualité
U3P3E2C2 à fort affaiblissement acoustique.
Les pièces humides des logements reçoivent un
revêtement de sol carrelé, posé sur un système
d’étanchéité dans le respect des règles de l’art.
En cas de sol carrelé
• une sous-couche résiliente est à prévoir ;
• les plinthes sont en carrelage assorti.
En cas de sol souple
• afin d’éviter les joints au sol, les lés seront d’une
dimension suffisante (prévoir si nécessaire des
lés de 4 mètres de largeur). Si la configuration du
logement ne permet pas d’éviter les joints entre
les lés, les joints sont obligatoirement soudés à
La numérotation des logements chaud ;
• il convient de prévoir une colle de classe A+ ;
La numérotation des locaux et des logements doit
• il convient de privilégier le linoléum, hors salles
être anticipée conjointement par les équipes de
d’eau ;
maitrise d’ouvrage et de gestion d’Adoma. La
• les plinthes sont en PVC.
signalétique de la résidence est établie en
cohérence avec la numérotation définie, dans le
respect des prescriptions Adoma en annexe.
Les plinthes en bois sont proscrites.
Dans tous les cas, il convient de jointer l’espace
entre les plinthes, le sol et le mur afin d’éviter le
développement des punaises.
34
Les revêtements de sol de type stratifié sont Les systèmes de type « clonettes » sont
proscrits. Les revêtements de type sols souples dans proscrits.
les salles d’eau sont proscrits.
Les serrures sont de type mécanique, à trois points.
Elles comportent :
Les murs et plafonds • une serrure à canon autonome, cylindre à bouton,
avec clef sur organigramme (selon le marché
Les murs et plafonds des pièces sèches sont cadre Adoma en vigueur) ;
enduits et reçoivent une peinture blanche satinée, • une poignée ergonomique de type bec de cane et
facilement lessivable. une plaque de propreté de couleur contrastée par
rapport au ventail des deux côtés de la porte ;
• un œil optique ;
Sont proscrits : • une buttée de porte ;
• les toiles de verre et les revêtements muraux non • une plaque signalétique établie selon la
lisses (type « gouttelette ») dans les logements, y nomenclature Adoma et contrastée par rapport à
compris pour les plafonds ; la couleur de la porte.
• les cloisons de distribution de type « placopan » de
50mm. Les portes des logements sont peintes de la même
couleur sur les deux faces. Elles seront d’une
Pour assurer une bonne pérennité des finitions, couleur différente des issues de secours.
dans les réhabilitations, toutes les parois des
pièces sèches sont revêtues de toile de verre à
peindre sans motif.
Quelle que soit la nature du local, toutes les
couches de peinture doivent être réalisées avec
des peintures en phase aqueuse répondant à
l’écolabel européen ou, à défaut, à la norme NF-
Environnement. Pour les valeurs limites de
contenance en composés organiques volatils
(COV) des produits prescrits, peintures comme
résine ou lasure, il convient d’exiger la classe A+.
Les murs des salles d’eau sont carrelés jusqu’à la
cueillie et sur toute la périphérie de la salle d’eau.
Des baguettes et angles de finition sont à prévoir.
Une attention particulière doit être portée à la sous-
couche d’étanchéité. Les fenêtres et les occultants
Tant en réhabilitation qu’en construction, les
plafonds des pièces sèches reçoivent une finition Toutes les baies vitrées doivent pouvoir se nettoyer
peinture mate ou une lasure blanche. en toute sécurité depuis l’intérieur des logements,
sans dispositif particulier (ni nacelle, ni échelle, ni
échafaudage…) et sans risque de chute ou de
Les portes palières contorsion pour les usagers.
Il convient de privilégier les ouvertures à la
Les portes d’entrée des logements sont de qualité française, et, en cas de fenêtre à deux vantaux, de
acoustique avec joints à lèvre et barres de seuil à prévoir un dispositif semi-fixe de blocage d’un
la suisse, fixées mécaniquement, avec ressaut vantail.
inférieur à 2 cm. Il est possible, uniquement pour les logements en
Elles sont équipées d’une serrure à simple entrée, rez-de-chaussée, de prévoir des fenêtres à
avec un bouton moleté à l’intérieur du logement, et mécanisme oscillo-battant.
conformes à la règlementation en vigueur, de Il convient de veiller à l’emplacement des fenêtres
classement anti-intrusion A2P et pare-flamme 1/2h. et à l’impact de leurs débattements sur les
aménagements intérieurs des logements.
Sur les portes palières, il convient de vérifier la
parfaite jointure des seuils, afin de limiter la
propagation de insectes. En raison de plusieurs sinistres ayant entrainé
des dommages corporels, Adoma interdit l’ouverture
complète des fenêtres à partir du T1bis.
35
Ainsi, compte-tenu des risques de chutes en cas de à la règlementation en vigueur tout en limitant la
présence d’enfants, à partir du T1bis inclus, toutes surface aux strictes exigences règlementaires afin de
les fenêtres du logement sont équipées ne pas pénaliser le confort global du logement.
d’entrebâilleurs. A partir du T1bis, il convient de prévoir une surface
Afin de limiter le nombre de prestations mises en suffisante pour permettre la toilette d’un enfant par un
place, en cas de présence de volets, les adulte.
occultations doivent permettre de faire le noir
complet dans les logements. Les faux-plafonds dans les salles d’eau sont évités.
Les soffites démontables équipés de vis à cuvette,
En cas de volets roulants : en matériau hydrofuge, avec isolants acoustiques,
• les coffres sont correctement isolés ; sont privilégiés pour habiller les évacuations des
• leur maintenance est aisée depuis l’intérieur du douches à l’italienne de l’étage supérieur.
logement ; Les sols seront systématiquement traités avec une
• le système de commande des volets roulants est étanchéité sous carrelage et remontées
de préférence électrique. A défaut un système d’étanchéité sur parois verticales sur minimum
mécanique par manivelle est à prévoir ; 120 cm.
• les volets électriques doivent être débrayables
manuellement en cas de panne ;
• en cas de coffre de volet roulant intérieur, les Tout complexe à base de revêtement souple
rotules de manœuvre des tringles oscillantes ne étanche sol-murs est proscrit.
doivent pas être en conflit avec les ouvrants.
Les prestations suivantes sont à prévoir :
En l’absence de volets extérieurs, des rideaux • étanchéité : sous carrelage, système d’étanchéité
occultants sont à prévoir (équipement selon le liquide (SEL) classe SP3 + résine (façon piscine)
marché cadre Adoma). pour les sols et classe EB + collectifs pour les
parois verticales ;
• carrelage : classement U3P3E3C2, (pour le sol
Sont proscrits : uniquement, pas de classement UPEC sur le
• les allèges vitrées non opacifiées ; carrelage mural) toute hauteur et toute périphérie
• les ouvrants de plus d’un mètre de largeur ; du local compris plinthes à gorge et sol
• les volets non parfaitement occultant ; antidérapant ;
• les baies vitrées non accessibles depuis les • plafond : lasure ou résine claire, de classe A+ ;
logements pour leur entretien ; • ventilation : bouche d’extraction au droit du
• les volets manuels. volume de la, avec déclenchement sur
interrupteur de la lumière avec temporisation de
Une attention particulière est portée au confort 15 minutes après l’extinction. Pour garantir un bon
d’été dans les logements. fonctionnement de la VMC, le détalonnage de la
porte est à prévoir.
En cas de logements en rez-de-chaussée
Il convient d’éviter autant que possible
l’implantation de logements en rez-de-chaussée, Le déclenchement de la ventilation par tirette est
en particulier donnant sur rue. proscrit.
Si toutefois il s’avère nécessaire d’implanter des
logements en rez-de-chaussée, des fenêtres Les douches
oscillo-battantes sont à prévoir pour garantir Les douches sont cloisonnées et carrelées toute
l’aération et la quiétude des résidents. hauteur sur trois côtés et fermées par une porte de
douche ouvrant à la française, sans glissière, ou
En rez-de-chaussée, comme pour toutes les
équipées d’un rideau de douche qualitatif, en textile
façades accessibles, des volets de protection en
lesté en partie inférieure.
aluminium sont à prévoir. Ils disposent d’un
système anti-intrusion. Si besoin des grilles En cas de présence d’un rideau de douche, il doit
peuvent également être prévues. être placé légèrement à l’intérieur du receveur
traditionnel, avec garde d’eau, pour limiter les
projections d’eau hors du bac.
En cas de présence de porte de douche, le receveur
Les salles d’eau est extra plat et la faïence peut être limitée aux zones
de projection y compris les retours (lavabo, douche et
Compte-tenu de la surface réduite du logement, une
wc).
attention particulière est portée à l’aménagement de
la salle d’eau : son aménagement doit être conforme Des baguettes d’angles sont à prévoir en finition.
36
être robuste, non sensible au tartre et facilement
La porte de douche à pivot déporté est proscrite. réglable.
Les receveurs de douche
Hormis les 5 % des logements devant bénéficier de
caractéristiques supplémentaires, les salles d’eau
sont équipées d’un receveur extra plat soit :
• installé directement sur chape ou dalle béton,
avec un siphon visitable par le dessus ;
• installés sur plots, sur un socle disposant d’une
trappe de visite ou façade démontable pour
l’accès au siphon. Dans ce cas, le bac est disposé
sur au moins 5 plots, correctement positionnés
pour garantir la répartition de la charge. Le bac est
positionné de sorte que le siphon soit devant,
directement accessible depuis la trappe.
En raison de plusieurs sinistres générés par
l’installation de receveurs sur plots, un
autocontrôle de la part de l’entreprise réalisant
les travaux est obligatoire. Un document certifiant
la réalisation de cet auto-contrôle et la bonne
exécution des travaux accomplis est à fournir à
Adoma.
Le meuble vasque
Il est prévu un plan vasque avec étagère en partie
basse (sauf impossibilité liée aux contraintes
règlementaires d’accessibilité). Un miroir (sans
tablette inférieure) est à prévoir au-dessus du
lavabo, positionné en applique sur le carrelage
avec réglette lumineuse indépendante. La réglette
lumineuse doit disposer d’une ampoule à Led, qui
peut être remplacée simplement sans changer tout
le luminaire. Les salles d’eau traditionnelles
Les salles d’eau doivent être équipées selon les
prescriptions suivantes :
Les lavabos sur colonne et les baignoires sont • ensemble flexible, douchette et mitigeur à double
proscrits. butée avec limiteur de température, de norme NF
à 10 litres max/minute à 3 bars de pression et
anticalcaire ;
• système de régulation à effet venturi pour lutter
contre le développement de légionnelle ;
• vannes à boisseau sphérique pour les robinets
d’arrêt.
• baguettes de protection en aluminium
positionnées aux angles saillants des cloisons ;
• l’ensemble cuvette à poser avec un profil ;
• radiateur sèche serviettes, sur le même mode de
production que le chauffage du logement ;
• bouche d’extraction pour la ventilation ;
Les toilettes • plan vasque, avec étagère, ou meuble vasque
Les toilettes sont sur pied, si possible un pied à encastrée sur pied ;
profil plein pour faciliter le nettoyage. • patère à double tête (fixation murale par
Il convient de prévoir un système garantissant un l’entreprise, en veillant à respecter l’étanchéité).
accès simple et praticable au mécanisme de En cas de réhabilitation afin de limiter le risque
chasse d’eau encastré à double commande et non amiante, l’installation est, dans la mesure du
sujet à blocage. Le mécanisme doit être conçu pour possible, réalisée sur des cloisons neuves.
limiter les risques de fuites et de norme NF. Il doit
37
• miroir (sans tablette) positionné en applique sur le • meuble vasque avec un rangement amovible en
carrelage avec réglette lumineuse et baguette de dessous.
protection sur les bords, sur toute la périphérie ;
• receveur de dimensions minimales 90x90cm ou
80x100cm ;
Les receveurs de 80x80 cm sont proscrits.
Les recours aux cabines préfabriquées
Adoma recommande le recours à des systèmes de
salles d’eau préfabriquées, en particulier sur les
opérations de construction.
En cas d’installation de cabines préfabriquées, les
prestations à prévoir sont identiques aux salles
d’eau traditionnelles (revêtement : carrelage au sol
et faïence murale). Une réservation est à prévoir
dans les dalles des logements pour éviter un
ressaut entre le sol du logement et celui de la salle
d’eau.
Pour les salles d’eau préfabriquées, il est installé
systématiquement :
• un robinet d’arrêt pour la salle de bain ;
• un robinet d’arrêt pour le sanitaire.
Cas des 5 % de logements devant bénéficier Les kitchenettes
de caractéristiques supplémentaires en termes
d’accessibilité Les logements doivent être équipés d’une
kitchenette, dont l’éclairement naturel est à
privilégier.
Sauf impossibilité technique, ces logements sont
placés en rez-de-chaussée de la résidence. Le mobilier doit être réalisé dans des matériaux
industriels standards et robustes. L’aménagement
Les salles d’eau sont équipées d’une douche sans
doit permettre d’offrir une surface suffisante de
ressaut avec siphon de sol intégré au plancher,
rangement et de plan de travail.
d’un plan lavabo, d’un WC rehaussé ainsi que des
rangements intégrés.
Afin d’éviter les éclaboussures, l’emplacement de Sauf impossibilité technique, le réfrigérateur ne
la douche est privilégié dans un angle de la pièce doit pas être installé sous les plaques de cuisson.
et un rideau de douche est installé.
Les prescriptions spécifiques concernant la salle Aménagement du plan de travail de la
d’eau sont les suivantes : kitchenette
Le plan de travail de la kitchenette est un élément
• cloisons : renforcement des ossatures verticales
fortement sollicité nécessitant des matériaux
des systèmes à base de plaques de plâtre
robustes, de qualité.
hydrofuges compris renforts horizontaux pour
fixation des appareils et des équipements tels que Il peut être de trois types :
cuvettes suspendues, barres d’appui… Un • soit un plan de travail en aggloméré hydrofuge
calepinage spécifique au niveau de la faïence (jeu stratifié post formé, de 40 mm d’épaisseur, de
de couleur par exemple) ou un marquage surface lisse et sans aspérités, facilement
informatif doit permettre d’identifier les zones nettoyable, avec un évier et une plaque de
renforcées ; cuisson encastrée et démontable. Dans ce cas la
• receveur sans ressaut d’une dimension minimum mise en place d’un évier en résine est prévue avec
de 90x120cm et accessible depuis le grand côté ; une vigilance accrue sur l’ensemble des joints
• forme de pente 1 à 2% : sur l’ensemble de la périphériques, pour éviter toute dégradation du
pièce ; plan de travail à cause de l’humidité.
• siphon de sol inox : à garde d’eau stable, • soit un plan de travail en résine avec évier et
démontable par le dessus, situé au plus proche de égouttoir, de surface lisse et sans aspérités,
la gaine technique et avec une évacuation extra facilement nettoyable, avec une plaque de
plate ; cuisson encastrée et démontable. Cette solution,
38
pour sa pérennité et sa qualité d’usage, est à prise électrique spécifique (micro-onde non fourni
privilégier dès lors que l’économie globale du par Adoma) ;
projet est respectée. • un placard de rangement sous la plaque de
• soit un plan de travail en inox avec évier encastré, cuisson et sous l’évier, facilement démontable pour
dans le même matériau, et plaques de cuisson rendre le plan de travail accessible si besoin ;
démontables pour la configuration 120cm. Dans • une plinthe décorative peut être prévue au niveau
ce cas, l’inox est de qualité 18/10 et il est prévu un des meubles bas du coin cuisine : elle est dans ce
renfort central et/ou un renfort d’angle pour le cas assortie au placard, facilement amovible et
robinet. Une grille de ventilation est prévue en fixée sur les pieds du placard ;
façade (dans l’épaisseur du plan) au-dessus du • un éclairage du plan kitchenette de type réglette,
réfrigérateur table-top ; équipée d’une ampoule Led avec un transfo
facilement remplaçable ;
Dans tous les cas, le plan de travail doit respecter • un bloc de prises électriques (2PC) en dehors de
les prescriptions suivantes : l’espace de protection permettant d’alimenter du
• il doit être auto-stable, résistant à la chaleur, petit appareil électroménager (cafetière,
contrebalancé sur toute la longueur ; bouilloire, grille-pain… équipements non fournis
• un emplacement est prévu pour le réfrigérateur. par Adoma) ;
Dès lors que les dimensions du plan le • une bouche d’extraction au plus près des plaques
permettent, le réfrigérateur n’est pas de cuisson commandée par un interrupteur.
positionné sous les plaques ;
• les dimensions du plan de travail pour les T1 sont Caractéristiques du réfrigérateur
de 120x60cm en privilégiant si possible des Sous le plan de travail est à prévoir un réfrigérateur
dimensions supérieures. Pour les T1’ elles sont de (équipement fourni par Adoma selon marché
160x60cm et à partir du T1bis de 180x60cm. Le cadre).
dessous du plan de travail est positionné à Pour assurer une ventilation favorisant l’évacuation
88 cm minimum du sol afin d’une part de rester du surplus de température, il convient de prévoir
avec du mobilier standard et d’assurer la au-dessus, à l’arrière et sur les côtés de l’appareil
pérennité de la lame d’air de 2 cm minimum utile un espace minimum de 2 cm.
à la longévité des réfrigérateurs du marché Le réfrigérateur se situe sous le plan de travail pour
Adoma d’autre part ; les studios de type T1 et T1’.
• il est équipé d’une plaque vitrocéramique tout
tactile (équipement fourni par Adoma selon Pour les T1bis et les T2 : prévoir un réfrigérateur
marché cadre). La dimension d’encastrement à avec compartiment congélateur familial (environ
prévoir est de 49x28cm. Un joint silicone est à 230 L.) à proximité de l’évier (équipement fourni par
ajouter pour une meilleure étanchéité. Adoma selon marché cadre).
Caractéristiques du meuble bas
Le rangement à aménager sous la partie des
Les points chauffant mobiles sont proscrits.
plaques de cuisson et sous l’évier comporte :
• l’évier est équipé d’un robinet mitigeur, de norme • une façade de placard avec portes à paumelles
NF, de débit de 8 litres max, à bec haut et limiteur ouverture 270° ;
de course, installé dans l’angle haut de l’évier, • des rayonnages intérieurs réglables ;
avec pastille céramique intérieure, vidage par • une poubelle compartimentée pour le tri des
bouchon caoutchouc avec graine d’attache et déchets ou des crochets pour des sacs de tri.
grille-filtre fine sur l’évacuation. Le robinet doit être
facilement démontable pour les interventions Caractéristiques des rangements hauts
ultérieures ; Les étagères ou meubles haut avec portes, sont à
• une protection de toute la périphérie du plan de installer à environ 160cm minimum du sol.
travail, y compris les retours, jusqu’aux étagères Il convient d’être vigilant sur la hauteur du
hautes, est prévue contre les projections : rangement au-dessus des plaques chauffantes, de
carrelage ou matériau compact et baguettes de prévoir une plaque métallique en sous-face afin
finition dans les angles. d’en limiter tout risque d’échauffement, d’usure
prématurée et/ou de salissures et de prévoir des
Aménagement de la kitchenette renforts dans les cloisons.
Outre le plan de travail, la kitchenette doit être
équipée des éléments suivants :
• un emplacement pour le micro-onde soit sur le
plan de travail, soit sur une desserte, équipé d’une
39
Les fluides et les équipements Les systèmes de vidage par tirette sont proscrits.
sanitaires
Afin de faciliter l’entretien ultérieur et le réassort, les
La ventilation équipements sanitaires sont choisis dans un
Pour tous les logements, il convient de prévoir un minimum de gammes et auprès d’un nombre limité
système de ventilation mécanique hygroréglable de de fournisseurs.
type B : L’intégralité des accessoires doit être non ferrique
• entrées d’air en partie haute des pièces (corps / platine de fixation / cache vis) et doit
principales et éloignées du lit ; répondre à un niveau de solidité pour un usage en
• bouches d’extraction hygroréglables accessibles habitat collectif.
pour l’entretien et la maintenance dans les coins La fixation des accessoires se fait directement dans
cuisine et les salles d’eau et positionnées de le mur sans interface. La finition sera de couleur
manière à garantir une extraction optimale et sans chrome. Les accessoires doivent être prévus avec
obstacle (meubles) ; un minimum de deux points de fixation par platine
• extracteurs à vitesse variable en fonction de inox de manière à solidifier et éviter l’arrachage des
l’équilibre des pressions à maintenir. accessoires dans le temps.
Le réglage de la VMC est réalisé depuis un
interrupteur placé dans la partie kitchenette. Les alimentations EC-EF des appareils sont à
réaliser avec des flexibles en inox tressé.
Le réglage par tirette de la VMC est proscrit. La robinetterie
Les robinetteries de qualité NF-Robinetteries
La distribution intérieure et régulation du Sanitaires, classement E1C1A2U3, sont des
chauffage mitigeurs à corps, bec et manette en laiton chromé,
Un départ de chauffage doit être prévu par cartouche à disque céramique avec butée de
logement. Toute mutualisation est proscrite. limitation de température maximale (50°) et débit
Les organes de distribution et de régulation du réglable.
chauffage sont conformes au bilan thermique. Les douches individuelles sont équipées de
Néanmoins, même si la réglementation thermique douchettes sur flexibles inox renforcés avec barre
ne l’impose pas et dès lors que l’économie du projet de réglage en hauteur et support téléphone.
est respectée, l’installation de radiateurs type
sèche-serviettes » est à prévoir dans les salles Les débits
d’eau. Ils sont dans ce cas raccordés au circuit de En neuf comme en réhabilitation, des
chauffage collectif. économiseurs d’eau sont installés sur tous les
Les radiateurs sont équipés de tés de réglages et robinets d’évier ou de lavabo et sur chaque douche
de robinets thermostatiques de qualité anti-vandale de sorte à respecter les débits litres/minute
et inviolables bloqués à 19/22°C, tout en permettant maximum préconisés :
d’être baissés ou coupés, en cas d’absence • lave-mains, plans lavabos : ....................... 6 l/mn
prolongée du résident ou de vacance du logement. • douchettes, éviers, lances VO : ................. 8 l/mn
Les robinets thermostatiques doivent être • douches fixes, bacs à laver : ................... 10 l/mn
systématiquement munis d’un système de butée
réglable (limitation haute) avec bague d’inviolabilité Les équipements respectent les normes suivantes :
mais sensation de manœuvre pour éviter leur NF EN 1112 pour les pommes de douche et
détérioration. NF EN 246 pour les régulateurs de jet posés sur les
Les robinets sont facilement accessibles et robinets d’évier ou lavabo.
éloignés suffisamment d’un angle pour effectuer les Les équipements à installer sont les suivants :
purges sous les meilleures conditions. Les • réducteur et régulateur au point de puisage pour
radiateurs émetteurs ne doivent pas disposer de les lavabos et éviers ;
grille dans leur conception. • cartouche régulatrice à interposer entre le
mitigeur et le flexible ;
Les appareils sanitaires • réducteur de pression et vanne d’isolement en
Tout le matériel prescrit est de qualité NF-Appareils bas de chaque colonne d’eau : 10 l/mn.
Sanitaires. Lave-mains, plans lavabo, éviers sont
équipés de bouchons en caoutchouc à chaînette
ainsi que de grilles-filtres fines sur les évacuations. Le réducteur de pression par logement est
proscrit.
40
Les équipements électriques du sol et d’un angle et les interrupteurs à un mètre
maximum.
L’implantation des équipements électriques En construction, de même qu’en réhabilitation dès
L’interphone ou visiophone et le tableau électrique que la nature des travaux le permet, toutes les
doivent être situés à l’entrée des logements. distributions électriques intérieures au logement
sont encastrées.
L’équipement interphone ou visiophone est de type
« main libre » afin d’éviter les chutes et la Toutefois, pour les distributions apparentes, afin
détérioration du matériel. limiter la pose de goulottes disgracieuses, des
appliques peuvent être préférées à des plafonniers.
Le tableau électrique est encastré et équipé d’un
panneau de protection, un espace doit être prévu
Les détecteurs de fumée
dans le tableau pour préserver la possibilité
Conformément à la réglementation en matière de
d’installer ultérieurement un sous-comptage
sécurité incendie, les logements doivent être
électrique.
équipés d’un détecteur avertisseur autonome de
L’espace nécessaire et une prise y sont prévus fumée (DAAF), de norme EN 14 604 et certifié
pour le branchement d’une box internet. NF292. Alimenté par une pile lithium de 10 ans
minimum, scellée et non accessible, celle-ci ne
Les luminaires sera active que lorsque le détecteur sera placé sur
Tous les appareils d’éclairage sont de qualité NF- son socle. Il possède un indicateur visuel de mise
Luminaires et équipés d’ampoules basse sous tension confirmant que le détecteur est bien
consommation de type led de classe A+ à A++ dont alimenté et en place. Le type de détection est :
le remplacement est possible à partir des modèles optique haute sensibilité détectant tous les types de
à culot sans avoir à remplacer l’intégralité du feux standards et le niveau d’alarme sonore ≥85 dB
luminaire. Tout luminaire avec ampoule type led à 3m. Il possède une protection antivol et une grille
doit avoir un transformateur facilement de protection anti-insecte).
remplaçable.
Sauf obligation règlementaire imposant un plus
Afin de faciliter la maintenance des équipements grand nombre d’équipements, chaque logement est
lumineux, il est demandé de limiter le nombre de équipé d’un détecteur autonome avertisseur de
types d’ampoule pour une même résidence. fumée (DAAF). Son emplacement est à définir
selon l’aménagement du logement : de préférence
soit à proximité du coin lit (studios), soit dans
Toute source lumineuse de type incandescent ou l’entrée (deux-pièces), mais dans tous les cas,
halogène est proscrite de même que les luminaires ou suffisamment éloigné du coin cuisine.
équipements n’acceptant que de l’incandescent ou
halogène. Les dispositifs d’alerte pour l’évacuation et les
dispositifs de sécurité type DAAF doivent par
Une commande d’extinction générale des points ailleurs être conformes à la règlementation relative
d’éclairage à l’entrée du logement avec maintien à l’accessibilité des personnes handicapées. Il est
des commandes locales d’allumage et d’extinction connectable à des équipements PMR (avertisseur
des différents points est à prévoir. Il convient que lumineux, coussin vibreur), garantis minimum
l’interrupteur de coupure soit facilement recon- 2 ans.
naissable (couleur vive et mention apparente de
coupure sur l’interrupteur à éloigner des autres Le coffret de communication
interrupteurs). Un coffret de communication rassemblant le
courant faible dans chacun des logements est
Il convient de privilégier un éclairage en plafond disposé. Ce coffret est le centralisateur des
(point central) plutôt qu’en applique pour un éléments liés à la télévision, à la fibre optique
éclairage optimal. (DTIO), aux satellites, au contrôle d’accès, à la
vidéo-prévention.
Les autres équipements électriques Il est prévu dans les lots électricité courant fort et
Toutes les pièces des logements sont équipées faible, fibre optique, vidéo-prévention, contrôle
d’une prise TV satellite et d’une prise Internet- d’accès / interphonie / visiophonie, qu’un contrôle
téléphone RJ45 sur câble de catégorie 6. terrain du COSAEL (organe du CONSUEL) soit
réalisé dans les logements (10% des logements les
Pour les prises de courant, il est privilégié la pose plus éloignés de la production du signal, fibre
de blocs multiples (deux PC). optique, télévision, Satellite).
Afin de satisfaire aux recommandations liées au
maintien à domicile des personnes âgées, les
prises commandées sont situées au moins à 40cm
41
La ligne décorative • étagères intérieures : chant mince, réglables par
taquets en inox 5mm ;
• épaisseur des fonds de meubles : 10mm ;
La ligne décorative d’Adoma privilégie avant tout la
• panneaux d’agglomérés contenant du formol de
clarté et la convivialité des lieux mais aussi la
classe E1 ;
facilité d’entretien et de maintenance.
• charnières en acier inoxydable avec une
L’approche décorative d’un projet doit ouverture de portes 270° ;
principalement porter sur la qualité des éclairages • poignées : bonne préhension et de qualité
et des matériaux durables : carrelages, résistante,
revêtements de sol, mobilier intégré… • marquage indélébile de chaque élément meublant
Un mur de couleur dans les logements peut être (nom du fournisseur et année de mise en place) ;
envisagé afin de renforcer le caractère résidentiel • en cas d’assemblage par collages des éléments,
du logement. Dans ce cas le nombre de couleur doit ceux-ci sont réalisés de manière à résister aux
être limité au sein d’une même résidence. conditions de température et d’humidité existant
Le nombre de détails induisant de fortes contraintes normalement dans les cuisines. Les colles se
de réfection (rechampis, raccords, recherche de polymérisant sous UV sont à privilégier ;
teintes) doit être limité. • bois utilisé certifié issu de forêt gérées
durablement.
Cette démarche prévaut aussi pour le
réassortiment et l’évolution du mobilier intégré. La mission mobilier
Une mission spécifique « mobilier » est confiée à
l’équipe de maîtrise d’œuvre.
Le mobilier et les équipements
intégrés au logement Selon la nature de chaque opération, l’étendue de
la mission mobilier est précisée dans le
Les logements doivent être mis en service meublés programme de l’opération.
et équipés. À cet effet, Adoma dispose de marchés
cadre pour la fourniture ou la fourniture et la pose Dans le cadre de cette mission, à chaque étape du
de son mobilier ainsi que de son électroménager. projet (ESQ, APS, APD, PRO, EXE), l’équipe de
Le mobilier de référence est à prendre en compte maîtrise d’œuvre est tenue de fournir pour chaque
dans les plans d’aménagement des logements. En typologie de logements les plans meublés et le
parallèle, du mobilier intégré est prévu dans une détail du mobilier, selon le public envisagé. Ces
perspective d’optimisation des capacités de plans doivent également faire figurer les prises
rangements et d’amélioration de l’habitabilité du électriques, les interrupteurs et les points lumineux.
logement. Le mobilier intégré concerne
prioritairement les placards, mais des solutions de
type plan de travail, desserte, console, tablette ou
étagère peuvent également être proposées. Conçu
sur mesure et adapté à chaque logement, le
mobilier intégré doit s’inscrire dans une cohérence
d’ensemble et s’harmoniser avec le mobilier
d’Adoma. Les éléments intégrés sont prévus sur
pied et disposent d’une plinthe décorative amovible
fixée sur les pieds.
Le traitement du sol de la pièce attenante est
prolongé sous le mobilier intégré.
Les caractéristiques techniques du mobilier
intégré
• Un niveau de solidité adapté à l’usage en habitat
collectif ;
• les corps des meubles, les portes, les étagères
intérieures réglables : en panneaux de particules
de densité minimum 675 kg/m3 hydrofuge 19mm
recouverts d’un mélaminé dont le poids minimal
sera de 75 gr/m² ;
• épaisseur des chants : 2mm ;
42
• équipements à prévoir (voir chapitre kitchenette).
L’espace séjour
Au-delà de son coin lit-salon, l’espace séjour doit
permettre aux résidents de prendre leurs repas, de
regarder la télévision, de recevoir des amis, de
travailler… Espace majeur du logement, il doit
profiter d’un très bon éclairement naturel tout en
garantissant l’intimité des occupants.
Le coin repas
Les repas doivent pouvoir être pris de manière
conviviale et en famille le cas échéant (pour les T1’,
T1bis et T2). La table doit être déplaçable pour
permettre une meilleure souplesse d’aménagement.
LES ÉQUIPEMENTS Â PRÉVOIR
Le coin repas peut éventuellement servir
SELON LES TYPOLOGIES DE d’extension à la cuisine et/ou former un écran vis-
LOGEMENT à-vis du coin lit. Il peut être réalisé soit par du
mobilier meublant (table, bibliothèque extensible
petit modèle ou à roulettes), soit par un mobilier
Les équipements à prévoir dans intégré (plan-table ou plan-bar) tout en veillant à
les studios préserver l’accessibilité et la réversibilité des
aménagements.
L’entrée Des rangements d’appoint du catalogue mobilier
• un interphone/visiophone vidéo sans cordon ; Adoma complètent le dispositif : buffet (PM ou GM
• un coffret de communication, appareillage ou à roulettes), bibliothèque extensible (PM ou GM)
encastré ou extra-plat, permettant d’accueillir les …
signaux optiques (DTIO), téléphoniques (DTI), Un bon niveau d’éclairement est requis. Au moins
satellites et télévisuels et disposant d’un espace un bloc de 2PC est à prévoir à proximité.
pour installer une box ;
• porte palière de type acoustique avec barre de Le coin bureau
seuil à la suisse, serrure mécanique, bouton Dès que la surface des studios le permet, un coin
moleté et bec de cane, signalétique et judas, bureau séparé du coin repas est prévu. Sont à prévoir :
butée de porte ;
• si possible un miroir de grande dimension ; • un plan bureau ou une table ;
• étagère renforcée d’une profondeur minimale de • des passages de câbles ou des prises à hauteur
60 cm, au-dessus de la porte d’entrée, faisant pour l’alimentation des équipements électriques,
office de bagagerie. ordinateurs, chargeurs de batterie…, s’il s’agit
d’un plan-bureau intégré ;
Un placard intégré • deux blocs 2PC ;
• de préférence 120x60 cm à l’entrée du logement ; • une RJ45.
• aménagement intérieur : 1/3 penderie, 2/3 de
rayonnages fixes et/ou mobiles, bagagerie avec Le coin bureau est complété par des rangements
1 rayonnage au-dessus de la chapelière additionnels du catalogue mobilier Adoma : chevet,
(~1,65m), selon la hauteur disponible ; bibliothèque extensible petit ou grand modèle,
• portes ouvrant à la française : hauteur de 180 à placard mural (hors catalogue).
200 cm afin d’avoir une bagagerie, avec protection
des arêtes saillantes ; Le coin lit
• aménagements et portes de placard à prévoir Quel que soit le type de logement, un coin lit se
robustes et simples à remplacer ; situe dans l’espace séjour. Il concourt pleinement à
son usage et peut assurer également une fonction
Il convient d’ajouter 60 cm de linéaire de placard
par personne supplémentaire dans le logement, au- de salon. Outre le confort de couchage attendu,
l’aspect chaleureux doit présider à ses
delà d’une personne.
aménagements tout en lui préservant une intimité.
Le coin cuisine La découverte immédiate du coin lit depuis l’entrée
• éclairement naturel à privilégier (éventuellement du logement est proscrite.
en second jour) ; Il doit être possible de regarder confortablement la
• coin cuisine isolé du coin lit ; télévision depuis le lit.
• matériel industriel standard de bonne qualité ;
43
Des interrupteurs va et vient des commandes de la Toutes les fenêtres des T1bis sont équipées
lumière principale à proximité de la tête de lit sont d’entrebâilleurs.
impérativement à prévoir. Il convient également de
prévoir un bloc 2PC à proximité de la tête de lit, Plan d’un studio type T1bis de 30 m²
pour l’installation d’une lumière de chevet (non
fournie par Adoma).
Plan d’un studio type T1 de 18 m²
Logement équipé d’entrebâilleur de fenêtre
Spécificités des couchages selon le type de
logements
• dans les T1, le lit simple est rarement disposé en
position centrale d’une paroi à la manière des
Les accessoires et équipements de proximité
hôtels. Couramment la clientèle le dispose en
Outre le couchage proprement dit, à proximité
angle afin d’en limiter l’impact dans la pièce, de
immédiate du lit, un certain nombre d’accessoires
bénéficier d’un dosseret naturel et d’une vue sur
ou d’équipements sont à prévoir :
l’extérieur ;
• un chevet (chevet, tabouret chevet ou tête de lit • pour le coin lit adulte(s), dans les T1bis, afin de
du catalogue mobilier Adoma) ; limiter l’impact du couchage dans l’espace séjour
• des rayonnages ouverts ou fermés au-dessus ou pendant la journée, le plus généralement celui-ci
à proximité du lit pour rangements divers : livres, est un canapé convertible deux places. Une fois le
revues, CD, BD, DVD, affaires personnelles… canapé déployé, la circulation autour de celui-ci
(étagère triangle, bibliothèque extensible petit doit se réaliser facilement et l’accès aux autres
modèle ou de rangement, étagère murale commodités du studio rester aisé ;
asymétrique du catalogue mobilier Adoma • pour le coin lit enfant dans les T1 bis, il est créé
étagère murale ou placard mural hors catalogue un espace protégé afin qu’il puisse être isolé des
Adoma) ; parents. Il sera aménagé d’un lit, d’un chevet,
• la commande de l’éclairage principal du séjour d’une table, d’une chaise et si possible un
(va-et-vient) ; rangement. Toutefois ce coin ne peut être
• la commande de l’applique ou de la liseuse avec entièrement clos, sauf à respecter la
port USB intégré, au-dessus du lit ; réglementation accessibilité des logements de
• une prise pour un éclairage à poser (non fourni), plus d’une pièce. Pour rester dans le cadre de la
• un bloc 2PC (en cas de lit double, prévoir deux réglementation des studios, sa clôture doit se faire
blocs 2PC répartis de part et d’autre du lit) : réveil, à l’aide de dispositifs mobiles : cloison
radio, hifi… ; coulissante, claustra, paravent, rideau… L’espace
• le nombre réglementaire de RJ45 ; enfant doit impérativement bénéficier d’une
• une prise TV Satellite ; fenêtre équipée d’un entrebâilleur comme dans le
• un DAAF. reste du logement.
• un interphone vidéo couleur sans cordon ;
• un coffret de communication permettant
d’accueillir les signaux optiques (DTIO), Proscrire l’installation du lit (tout ou partie) sous
téléphoniques (DTI), satellites et télévisuels (un la fenêtre.
espace permettra de disposer une box) ;
44
Les équipements à prévoir à partir échafaudage…) et sans risque de chute ou de
contorsion pour les usagers.
du T2 Compte-tenu des risques de chutes en cas de
présence d’enfants, à partir du T1bis :
Seules les prescriptions différentes de celles des
studios sont détaillées ici. Toutes les fenêtres du logement sont équipées
d’entrebâilleurs.
Les placards intégrés
Un placard intégré minimum par pièce, pouvant
éventuellement s’ouvrir sur la circulation plutôt que
dans la pièce.
La cuisine
Le coin cuisine comporte un réfrigérateur-
congélateur familial d’environ 230 L. Il est
surmonté, si possible, d’un meuble haut ouvert à
rayonnages réglables en continuité avec les autres
éléments hauts de la cuisine.
Une cuisinière électrique 4 plaques vitrocéramique
avec four est prévue. Elle est surmontée d’un
meuble haut ouvert.
Un plan de travail de 180x60cm positionné au
minimum à 90cm du sol, est à prévoir. Il comporte
une voire deux cuves évier dont une peut être de
dimensions réduites, une zone égouttoir et une
zone de préparation des repas.
Les chambres
Les chambres sont prévues pour le couchage des
enfants, le(s) adulte(s) couchant dans le séjour.
Toutefois, réglementairement, la chambre du T2
(ou une des chambres en cas de logement plus
grand), doit être accessible à une personne à
mobilité réduite selon la réglementation en vigueur.
Ainsi, même si la chambre doit être aménagée pour
les enfants, elle répond en tout point à la
réglementation accessibilité.
Un coin bureau est aménagé dans chaque
chambre, comportant a minima une table, un siège
et un chevet, ainsi qu’un rangement : buffet PM ou
GM, bibliothèque extensible PM ou GM (catalogue
Adoma) ou étagères murales (hors catalogue
Adoma).
Pour chaque chambre sont à prévoir :
• deux blocs 2PC ;
• un éclairage avec simple allumage ;
• une RJ45 pour internet-téléphone ;
• une prise télévision satellite.
Le séjour
Un coin repas est à prévoir dans le séjour : les
prescriptions sont identiques à celles des studios.
Les fenêtres
Toutes les baies vitrées doivent pouvoir se nettoyer
en toute sécurité depuis l’intérieur des logements
sans dispositif particulier (ni nacelle, ni échelle, ni
45
46
4.
4.
LES ESPACES
COLLECTIFS
INTÉRIEURS
ET LES LOCAUX
DU PERSONNEL
47
Pour mémoire, une vigilance accrue doit être portée polyvalente, le bureau du conseil de
dans la conception de ces espaces afin de garantir la concertation, la laverie… ;
sécurité des personnels du site. • les espaces de distribution, qui outre leur
De façon générale, le traitement des espaces fonctionnalité de desserte, sont aussi des lieux
résidentiels privilégie la pérennité des matériaux et une d’échange et de rencontre ;
grande facilité d’entretien des locaux. Certains locaux • le pôle maintenance, accessible uniquement au
peuvent, si la configuration du site le permet, être personnel d’exploitation, comprend les locaux du
mutualisés, avec l’accord du maître d’ouvrage. Il est
personnel, les réserves, l’atelier… ;
rappelé que pour favoriser l’économie du projet, la
• les espaces extérieurs concernent notamment
surface totale des locaux collectifs doit être
attentivement étudiée et optimisée.
les espaces verts ainsi que les aires de
stationnement.
La typologie et l’organisation des espaces Une nette séparation est établie entre les locaux
communs sont fixées dans le programme de dédiés à la vie sociale des résidents et ceux dédiés
l’opération. à la gestion et à l’exploitation. Ces espaces doivent
en outre être séparés des espaces d’habitation.
Tous les espaces communs sont chauffés, à
l’exception de quelques locaux utilitaires ou
techniques (local archives, réserve, local ménage,
local OM, local poussettes, local 2 roues, …) et les
circulations.
L’ensemble de ces espaces est sous contrôle
d’accès.
Le traitement des espaces de distribution (dont les
halls) et des espaces extérieurs est détaillé dans
la partie « 2. Les dispositions techniques
générales ».
Les locaux composant les pôles services, accueil
et maintenance, sont conçus de façon à ne pas
être assujettis à la réglementation ERP (surface
inférieure à 50 m², contrôle d’accès…).
Les locaux bureaux, salles polyvalentes, ateliers
sont équipés d’une extraction VMC spécifique
conforme à la réglementation en vigueur.
La signalétique doit être conforme aux
prescriptions d’Adoma en annexe.
LES PRÉCONISATIONS
TECHNIQUES GÉNÉRALES
La sûreté du site
Une plaque ou une inscription intégrée dans la
façade mentionne le nom de l’architecte ainsi que Les sites sont équipés d’un système de vidéo-
la date de mise en service du bâtiment. Celle-ci est prévention (matériel référencé selon le contrat
située au niveau de la porte principale sur la cadre Adoma) dans :
façade extérieure en veillant à une intégration
• les halls d’entrée principaux ;
qualitative.
• les halls d’entrée secondaires ;
La fourniture et pose sont à la charge de
• les circulations horizontales, étages compris ;
l’entreprise.
• le pôle accueil ;
• le pôle services ;
Au sein des espaces collectifs, selon leurs usages,
• dans les lieux partagés entre résidents et
il existe les pôles suivants :
personnels du site, de la vidéo-prévention est
• le pôle accueil, premier point de contact avec la également à prévoir pour assurer la sécurité des
résidence, comprend entre autres le hall personnes.
d’entrée, les bureaux d’accueil, l’espace
L’enregistreur vidéo et l’écran de surveillance sont
d’attente… ;
situés dans le local archive ou dans un local
• le pôle services, au cœur de la vie sociale de la
sécurisé situé à proximité.
résidence, regroupe notamment la salle
48
Le moniteur vidéo est positionné sur le bureau du (type plaques de plâtre sur ossature métallique) et
gestionnaire, bénéficiant d’une présence régulière, dispose si nécessaire de trappes d’accès fermées
tourné vers lui et fixé au bureau ou sur un mur situé avec clef sur organigramme.
à proximité pour éviter son déplacement. Les bureaux peuvent recevoir un faux-plafond
démontable en dalles de fibres minérales.
Le traitement des pièces sèches
Le traitement des pièces humides
L’ensemble des locaux accessibles aux résidents
est soumis à de fortes sollicitations. Ces locaux Ces traitements concernent les locaux tels que la
nécessitent l’emploi de matériaux robustes et laverie, la lingerie, les vestiaires du personnel et
faciles d’entretien. Leurs qualités de confort les sanitaires collectifs et du personnel. L’usage de
acoustique et de convivialité sont primordiales ; la ces espaces est particulièrement intensif. Ainsi,
lumière naturelle et les éclairages sont à soigner. outre une ventilation renforcée et une grande
facilité d’entretien, ils nécessitent un choix de
Les revêtements de sol matériaux adaptés avec une mise en œuvre très
Dans tous ces locaux, il convient de prévoir des soignée.
revêtements classement avec un classement
U4P3E3C2.
Il convient de privilégier les solutions de sols Les prestations suivantes sont proscrites :
carrelés en RDC pour l’ensemble des halls, des • tout complexe d’étanchéité sol-mur à base de
locaux et des circulations horizontales et revêtement souple collé-soudé ;
verticales. • tout enduit et peinture en plafond ;
• tout faux-plafond.
Les parois verticales
Dans tous ces locaux, les revêtements de sol de Les parois verticales sont réalisées en matériaux
type moquette - même de qualité grand trafic - sont
hydrofuges rigides. Pour les parois verticales, un
proscrits.
revêtement minéral dur hydrofuge est prévu sur
toute la hauteur et sur la périphérie des locaux.
Les parements verticaux
Les parements des parois verticales doivent
résister aux chocs et être facilement lavables. Sur
toute hauteur de la toile de verre enduite et de la Tout système de cloison à base de plaques de
plâtre même hydrofuges est proscrit dans les locaux
peinture anti-graffiti sont prescrites.
collectifs.
En outre, pour garantir le bon vieillissement et
faciliter l’entretien des circulations, un revêtement Les étanchéités
dur (faïence, panneau minéral, béton…) sur une Avant tout parement, les sols et les parois
hauteur de 1,20 m est à prévoir a minima sur les verticales doivent recevoir un système
zones fortement sollicitées. d’étanchéité liquide (SEL), classe SP3 pour les
Les angles et les bâtis des portes sont renforcés sols et classe EB + collectifs pour toutes les parois
par les baguettes d’angle métalliques. verticales.
Dans tous les locaux collectifs, des siphons de sol
Les portes techniques en inox de grande taille avec garde d’eau stable
Dans une logique de pérennité, les portes d’entrée sont prévus. Leurs grilles sont fixées par vis anti-
des pôles services et maintenance (type laverie, vandalisme.
lingerie, atelier …) sont équipées de protection de
bas de porte Les revêtements de sol
Les angles et les bâtis des portes sont renforcés Au sol des pièces humides il convient de prévoir
par des baguettes d’angle métalliques. du carrelage non glissant classement U4P3E3C2
avec plinthe à gorge périphérique.
Les plafonds et faux-plafonds
Dès que possible les plafonds sont laissés en Les plafonds
béton brut et reçoivent soit une lasure soit une Tous les plafonds reçoivent une finition lasure ou
résine claire. résine. En réhabilitation, ceux-ci sont décapés et
passivés préalablement.
Les faux-plafonds sont à éviter. Si l’emploi de faux-
plafond est un impératif technique propre à
l’opération étudiée, il est de type non démontable
49
Les équipements électriques • chaque poste de travail doit être équipé a minima
de 3 prises réseaux et de 5 prises électriques ;
collectifs • les chemins de câbles et les passages de câbles
de courant faible (câblage informatique et
Dans tous les espaces résidentiels accessibles télécoms) doivent respecter les distances
aux résidents, les équipements, y compris les obligatoires avec les courants forts.
luminaires, sont de qualité anti-vandalisme.
Le Wifi Adoma
Aussi bien pour des besoins internes qui se
Les équipements avec transformateurs sont multiplient (Ordinateurs portables, Smartphones,
proscrits. Tablettes, Adomapp, etc.) que dans un souci
d’accompagnement de mise à disposition
Afin de faciliter la maintenance et l’entretien des d'Internet auprès des publics ou autres
équipements électriques, l’accessibilité aux intervenants extérieurs, un marché « Adoma Sites
appareils doit être aisée et il convient de limiter les Connectés » a été mis en place.
types de culots (E27). Ce dernier englobe aussi bien les besoins de
liaison Internet, les besoins matériels, les besoins
Les systèmes d’éclairage d’infrastructures et d’irrigations des bâtiments et
Les interrupteurs de circulations, dans le hall, inter-bâtiments que les travaux associés.
doivent être équipés de témoins lumineux avec
extinction progressive pour les éclairage mis sur A cet effet, il convient de prévoir :
détection de présence. • Pour les bureaux et la salle polyvalente, le
précâblage d’une future borne wifi en plafond
Les DAAF (fournie par Adoma) ;
Tous les locaux sont équipés de détecteurs • Pour les logements, a minima tous les deux
autonomes de fumée conformément à la étages un local technique dit de « répartition »
réglementation (fourniture sur le marché cadre pour accueillir une baie wifi Adoma (y prévoir une
Adoma). arrivée électrique). Pour interconnecter les baies
entre elles, prévoir une colonne montante partant
du local informatique et distribuant tous les
Pour rappel, il ne faut pas prévoir de DAAF dans locaux techniques de répartition ».
les circulations.
Les équipements de télévision
Le réseau informatique Chaque résidence est équipée d’une antenne TV
L’informatique tient sur un réseau déployé. Il est collective et d’un système « bis commuté »
donc important d’y apporter une forte vigilance, TNT/Satellite, à trois têtes paraboliques visant trois
notamment en faisant appel, pour la réalisation satellites ainsi que le réseau associé à la
des travaux, à un câbleur informatique et non un distribution des logements jusqu’au coffret de
électricien. communication.
En outre, il convient de respecter certaines règles : Selon les besoins, une ou plusieurs têtes sont
• un local technique central doit être désigné afin équipées de paraboles collectives. Ces besoins
de prendre le rôle de local « informatique ». sont communiqués par le maître d’ouvrage dans le
Celui-ci est prévu pour recevoir les baies et les programme particulier établi à chaque opération.
équipements exclusivement dédiés à L’entreprise titulaire exécutant ces travaux doit
l’informatique Adoma, ainsi que d’autres baies et être qualifiée QUALIFANTENNE de niveau T2.
équipements indépendants de solutions tierces ;
• des chemins de câbles doivent être prévus sur Les équipements de fibre optique
l’ensemble des bâtis ; Le décret n°2009-52 du 15/01/2009 relatif à
• les chemins de câbles entre étages doivent être l’installation de lignes de communications
placés dans des colonnes montantes permettant électroniques à très haut débit en fibre optique
l’espace suffisant pour accueillir une baie dans les bâtiments neufs impose que les
informatique standard de 19 pouces ; immeubles groupant plusieurs logements soient
• des interconnexions entre bâtiments (a minima désormais pourvus des lignes téléphoniques, de
par paires pour la redondance) doivent être mis raccordement à la télévision et de lignes de
en place ; communications électroniques à très haut débit en
• chaque espace de bureaux dédié à une entité fibre optique, nécessaires à la desserte de chacun
Adoma doit prévoir un local technique pour des logements. Ces lignes doivent être placées
recevoir une baie de brassage propre aux dans des gaines ou passages réservés à cet effet.
bureaux associés ;
50
S’agissant de l’accès à l’internet haut débit, ces
lignes doivent relier chaque logement, avec au
moins une fibre par logement, à un point de
raccordement dans le bâtiment, accessible et
permettant l’accès à plusieurs réseaux de
communications électroniques (mutualisation des
réseaux).
À cet effet, le bâtiment doit disposer d’une
adduction d’une taille suffisante pour permettre le
passage des câbles de plusieurs opérateurs
depuis la voie publique jusqu’au point de
raccordement.
Chacun des logements est équipé d’une
installation intérieure de nature à permettre la
desserte de chacune des pièces principales. LE PÔLE ACCUEIL
Le bâtiment doit également être équipé de lignes
de communications électroniques à très haut débit Situé autour du hall principal, le pôle accueil est
en fibre optique desservant, dans les mêmes constitué des bureaux et de l’espace d’accueil.
conditions, chacun des locaux à usage C’est le premier point de contact avec la résidence.
professionnel. À ce titre, son traitement doit être particulièrement
Pour les constructions de capacité inférieure à soigné : clarté, convivialité mais aussi
25 logements, un emplacement technique de 2 à accessibilité, fonctionnalité, sécurité et facilité
3 m² au sol accessible en permanence est prévu d’orientation sont les priorités.
en RDC en sous-sol ou en limite de propriété. Ce pôle est accessible aux résidents uniquement
Pour les constructions de capacité supérieure à pendant les heures d’ouverture, via visiophonie.
25 logements, un local technique de 6 à 9m² est L’accès se fait par une gâche électrique ou par
requis. ouverture manuelle du salarié Adoma.
Le fibrage des logements est obligatoire et ce
jusqu’au coffret de communication de chacun des Pôle accueil : gestion et accompagnement
logements et locaux professionnels. Il convient de
Surfaces
veiller à privilégier les opérateurs téléphoniques de
la plaque de déploiement de la fibre optique du Espace d’attente commun aux
6 m²
territoire pour fibrer (cf. carte fibre optique de bureaux d’accueil et de gestion
l’ARCEP). Bureau accueil et gestion* 12 m²
Pour les besoins des bureaux Adoma, un point de
Bureau accompagnement social* 12 m²
terminaison optique (PTO) doit être installé dans le
local informatique (baie télécom). Local archives 5 m²
Un sanitaire (avec lave main) 2 m²
TOTAL 37 m2
* Les bureaux accueil et gestion et accompagnement social sont
mutualisables
L’espace d’attente
Pour tous les projets neufs ou les restructurations
lourdes, l’espace d’attente est une salle dédiée,
séparée du hall.
Dans le patrimoine existant, en cas d’impossibilité
technique de création d’une salle d’attente, les
bureaux peuvent donner directement sur le hall.
L’impossibilité de créer un espace séparé du hall
devra alors être justifiée.
51
Clair et convivial, commun aux deux bureaux, cet Des issues de repli
espace est équipé de sièges permettant l’attente Pour des raisons de sécurité, tous les bureaux
de 3 ou 4 personnes simultanément. susceptibles d’accueillir du public doivent disposer
Des affichages informatifs et décoratifs sont à d’une échappatoire, permettant au personnel de
prévoir, en cohérence avec la signalétique Adoma. quitter le bureau avec un temps d’avance en cas
de conflit ou d’agression.
Systématiquement dans les projets neufs ou les
restructurations lourdes et de manière privilégiée
dans l’existant, cette échappatoire est une issue
secondaire, débouchant vers un espace sécurisé
intérieur ou extérieur à la résidence, évitant tout
cul-de-sac. L’issue doit être placée à l’opposé de
l’accès principal de la pièce.
Plusieurs configurations possibles :
• en cas d’installation de porte neuve dont
l’ouverture est à sens unique vers l’extérieur du
bureau : une barre antipanique est obligatoire ;
• si la porte existante est conservée, la poignée est
remplacée par une poignée antipanique, sans
serrure de condamnation, dont l’installation ne
doit pas compromettre les éventuelles
caractéristiques coupe-feu de la menuiserie ;
Le bureau d’accueil et de gestion • si la porte est installée entre deux bureaux, il peut
Le bureau d’accompagnement s’agir d’une porte pivotante à un battant, va-et-
vient, sans poignée ni système de condamnation.
social
En l’absence d’issue secondaire, l’aménagement
Ouverts uniquement à certaines heures, ces du bureau doit être adapté pour faciliter et favoriser
espaces sont entièrement sous le contrôle du l’accès du personnel Adoma à l’issue principale.
personnel d’Adoma. L’aménagement des bureaux doit permettre de
garantir le bon accès à l’échappatoire : à cet effet,
au même titre que les logements, un plan
d’aménagement des bureaux, avec l’implantation
du mobilier, des radiateurs et des prises (secteur,
réseau…), est à fournir. Ce plan est à afficher sur
place et mentionne que la configuration ne doit en
aucun cas être modifiée.
Préserver la confidentialité
L’acoustique des bureaux doit être
particulièrement soignée pour que le personnel y
reçoive la clientèle dans de bonnes conditions
d’accueil et de confidentialité.
Des vues protégées
Systématiquement dans les projets neufs ou les
restructurations lourdes, et de manière privilégiée
dans l’existant, des vues protégées depuis les
bureaux sur le hall d’entrée et sur l’espace
d’attente, et le cas échéant depuis la salle d’attente
vers le hall d’entrée, doivent être établies : portes
à oculus vitré ou fenêtres pourvues d’occultants
(stores).
Les vitrages, toujours sur allèges pleines, seront
prévus en verre sécurit ou munis de films anti-
effraction.
Pour les bureaux situés en rez-de-chaussée et
donnant sur la rue ou sur le passage des résidents
52
et visiteurs, il convient de prévoir des fenêtres à • un coffre-fort dont les préconisations sont
mécanisme oscillo-battant pour faciliter l’aération. décrites en annexe, scellé au sol sur un plot en
L’aménagement des bureaux doit être conçu pour béton d’une hauteur d’environ 80cm ;
éviter que les personnels du site soient dos à la • un cahier des charges spécifique concernant les
fenêtre ou à la porte vitrée afin d’avoir une visibilité prescriptions techniques en matière
sur l’extérieur (et voir par ex en cas de jet de d’informatique est joint en annexe au présent
projectile sur la fenêtre). cahier des charges.
L’emplacement des prises électriques doit être
Des entrées sécurisées et contrôlées cohérent avec le plan d’aménagement des
Systématiquement dans les projets neufs ou les bureaux.
restructurations lourdes, le pôle accueil est équipé
de visiophonie et d’un système d'ouverture à Le local archives
distance. Dans chaque bureau recevant du public, Accessible depuis les bureaux, ce local est équipé :
le personnel doit pouvoir commander par un • d’un linéaire de rayonnages métalliques ;
combiné visiophonique l’ouverture des portes du • de l’enregistreur vidéo et de l’écran de
hall d’entrée, de la salle d’attente et de son bureau, surveillance ;
ou du hall d’entrée et de son bureau en l’absence • éventuellement, d’un coffre-fort décrit à l’annexe
de salle d’attente. 7, s’il n’est pas installé dans le bureau d’accueil ;
Dans l’existant, la visiophonie et l'ouverture à • d’un placard ou de rayonnages pour les clefs de
distance sont obligatoires en l'absence de vue résidence ;
protégée. Si la porte du bureau permet d'avoir une • des archives du personnel.
vue protégée sur le volume attenant (salle Il est équipé d’une porte fermant à clef sur
d’attente ou hall d'entrée), l'ouverture manuelle est organigramme.
possible.
Ce local n’est pas nécessaire si le bureau d’accueil
Ces équipements sont mis en œuvre au cas par et de gestion est suffisamment grand pour pouvoir
cas selon la configuration des locaux et/ou sur des contenir les armoires d’archives (d’une surface
sites réellement sensibles du point de vue de la supérieure à 12 m²), ainsi que l’enregistreur vidéo
sécurité. et l’écran de surveillance.
L’alarme sonore
Une alarme sonore déclenchée à l’aide d’un
bouton, depuis le bureau recevant du public vers Le sanitaire personnel
le couloir est installée. Celle-ci est filaire et
normée. Ce sanitaire mixte, est situé dans la zone bureaux.
Il accessible au personnel lorsque cette zone est
fermée aux résidents.
La vidéo-prévention
Chaque bureau est équipé d’une caméra, bien Une ventilation est indispensable ainsi qu’une
visible, dirigée vers la porte d’accès. En aucun cas conception facilitant le nettoyage. Cette pièce est
elle ne peut filmer le personnel à son poste de carrelée et équipée d’un lave-mains.
travail.
Depuis chaque poste de travail, le personnel doit
pouvoir commander, par un combiné Les mutualisations envisageables
visiophonique, l’ouverture des portes de la salle
d’attente, de son bureau et le sas du hall.
selon la taille et la localisation des
sites
L’équipement des bureaux
Chaque poste de travail est équipé de : • pour les résidences inférieures à 50 lots, sauf
• trois RJ45 sur réseau spécifique à Adoma ; pensions de famille, et se situant à moins de
• une RJ45 pour imprimante/TPE ; 500 mètres d’une autre résidence : le pôle accueil
• un placard intégré comprenant une zone vestiaire comprend seulement un bureau et un espace
et des rayonnages pour dossiers suspendus ; d’accueil réduit pouvant être prévu dans le hall.
• un bureau, un fauteuil, deux sièges visiteurs. Le bureau est conçu de sorte à disposer d’une
Le bureau du gestionnaire comporte en outre : zone de rangement suffisamment dimensionnée
pour ne pas prévoir de local archives. Le planning
• les équipements électriques nécessaires pour le du personnel est alors aménagé de sorte que le
branchement et le raccordement d’une bureau puisse accueillir à des horaires différents
imprimante-fax multifonctions ; d’une part l’intervenant social et d’autre part le
gestionnaire de résidence ;
53
• pour les résidences entre 50 et 100 lots :
l’accompagnement social peut être réalisé dans
la salle polyvalente. La surface du local archives
doit alors être de 10m² et il est situé à la fois à
proximité du bureau d’accueil et de la salle
polyvalente ;
• en cas d’implantation de plusieurs sites dans un
périmètre de 500 mètres, des mutualisations
peuvent également être envisagées par Adoma.
LE POLE SERVICES
Constitué principalement d’une salle polyvalente,
du bureau du conseil de concertation, de la laverie,
de la lingerie et de services complémentaires issus La salle polyvalente
de la programmation, ces services doivent être
regroupés afin de créer un véritable pôle Cette salle, à usage multiple, est accessible aux
d’animation situé sur les cheminements privilégiés résidents selon un horaire établi au règlement
des résidents. intérieur, avec un contrôle d’accès sur toutes les
issues. À l’occasion, elle peut servir de salle de
Les différents services sont clairement réunion au comité de concertation, à l’exploitation
identifiables et strictement proportionnés à leur et à l’accompagnement social.
usage afin d’éviter tout effet néfaste de type
« salle-des-pas-perdus » ou le développement Son ambiance doit être chaleureuse, son
d’activités informelles. acoustique et son éclairement soignés. Dès que
possible, elle s’ouvre sur une cour, un patio ou un
Situé à proximité du hall d’entrée principal, le pôle jardin intérieur. Toutes ses issues sont sous
animation peut avantageusement s’ouvrir sur une système de contrôle d’accès. Une surface
cour, un jardin intérieur ou un patio. supérieure à 49m² est proscrite, afin d’éviter un
Il n’est en aucun cas desservi par l’intermédiaire assujettissement à la réglementation ERP.
de zones d’habitation. En outre, son implantation Elle est équipée de :
ne doit pas être source de nuisance pour les
logements. • une grande table de réunion (éventuellement
plusieurs tables rapprochées ;
• dix chaises.
Pôle services : services aux résidents
Surfaces
Salle polyvalente
30-49 m²
dont bureau de concertation
Espace cuisine en PF 10-15 m²
Laverie 8-10 m²
Lingerie 8-10 m²
Sanitaire collectif PMR* 3 m² Salle polyvalente
2
TOTAL (hors espace cuisine PF) 49-72 m
* Usage également pour les salariés à mobilité réduite
Le bureau du conseil de concertation est un
espace réservé dans polyvalente, séparé de celle-
ci via une cloison amovible. Ce bureau est placé
par convention sous la responsabilité du conseil de
concertation élu par les résidents.
Il est équipé de :
• un bloc 2PC ;
• une table, deux chaises ;
• une armoire avec clefs.
54
La laverie
L’espace cuisine en PF
En pension de famille, il convient de prévoir un Partie intégrante du pôle animation, une laverie est
espace cuisine adapté aux ateliers culinaires, qui mise à disposition des résidents, à certains
peut être séparé de la salle polyvalente mais horaires sous vidéo-prévention par caméra
attenant, la prise des repas se faisant dans la salle discrète pour préserver les matériels.
polyvalente. Cet espace doit permettre l’implantation d’au
Cet espace est aménagé et équipé et comprend : moins deux lave-linges industriels et un sèche-
linge à jetons (trois lave-linges pour les résidences
• un évier 2 bacs et égouttoir ; de plus de 150 logements).
• du rangement fermé haut et bas ;
• un plan de travail permettant la préparation de Ce local est mis à disposition d’un prestataire qui
repas adaptée pour un groupe ; fournit, installe, gère et entretient les machines.
Il est conçu pour permettre l’installation de Ce prestataire doit être consulté en amont pour
l’électroménager fourni par Adoma : recueillir ses prérequis.
• un four micro-ondes ; La laverie doit disposer d’un compteur distinct pour
• un four ; un abonnement par le prestataire.
• une plaque de cuisson 4 feux ; Dans le cas d’une résidence de moins de
• ou une cuisinière en lieu et place du four et de la 100 logements, le local laverie n’est pas
plaque 4 feux ; obligatoire, si une laverie publique est présente à
• une hotte ; proximité du site.
• un réfrigérateur familial ; Ce local peut être placé soit à l’intérieur du bâti soit
• un lave-vaisselle ; dans les espaces extérieurs.
Un espace kitchenette peut également être installé
en résidence sociale dans la salle polyvalente, L’implantation à l’intérieur de la résidence
selon le programme particulier. Cet espace doit être accueillant et chaleureux,
clair, équipé d’une ventilation renforcée et très
facile d’entretien, offrant une très bonne isolation
phonique vis-à-vis des locaux avoisinants.
Le local laverie doit présenter les dispositions
suivantes :
• un socle carrelé pour poser les machines ;
• une alimentation EF/EC ;
• un conduit en inox pour l’évacuation des
condensats du sèche-linge en terrasse ou
façade ;
• une alimentation électrique pour chaque appareil
et pour la centrale de paiement, étant précisé que
la centrale de paiement doit être fixée sur mur
plein ;
• un coffrage pour masquer les câbles et prises
apparentes ;
• un plan de travail en inox ou carrelé permettant
le pliage du linge ;
55
• du carrelage au sol et murs toute hauteur ; résidents et au personnel à mobilité réduite
• un siphon au sol ; éventuel.
• un tableau divisionnaire ; Une très bonne ventilation est indispensable ainsi
• un bouton d’arrêt d’urgence. qu’une conception facilitant le nettoyage. Cette
pièce est entièrement carrelée et équipée d’un
L’implantation à l’extérieur de la résidence lave-mains.
Si le site le permet, elle peut être en extérieur.
Dans ce cas, il convient de veiller à l’intégration Ce sanitaire est situé à proximité de la salle
architecturale de l’ouvrage. polyvalente.
Le local est a minima couvert, abrité de l’eau et du
vent et accessible au prestataire. Il se trouve
généralement dans l’emprise de la résidence et Les mutualisations envisageables
doit être sécurisé pour limiter l’usage aux seuls
résidents. Pour les résidences inférieures à 50 lots et se
situant à moins de 500 mètres d’une autre
Le local peut être ouvert au public. Dans ce cas il résidence, la salle polyvalente, la laverie et la
convient de prévoir la clôture du site de telle sorte lingerie peuvent être supprimées.
que l’accès à la résidence soit préservé.
En cas d’implantation de plusieurs sites dans un
Le local laverie doit présenter les dispositions périmètre de 500 mètres, des mutualisations
suivantes : peuvent être envisagées par le maître d’ouvrage.
• une alimentation EF/EC ; Dans tous les cas, les mutualisations sont
• une alimentation électrique pour chaque appareil soumises à la validation du maître d’ouvrage.
et pour la centrale de paiement, étant précisé que
la centrale de paiement doit être fixée sur mur
plein ;
• un tableau divisionnaire ; LES LOCAUX DE MAINTENANCE
• un bouton d’arrêt d’urgence. ET DU PERSONNEL
Locaux de maintenance : gestion et exploitation
La lingerie
Surfaces
Cet espace d’environ 8 à 10 m² permet le stockage
Bloc vestiaires/sanitaires 16 m2
du linge propre et la réception du linge sale, les
deux zones devant être séparées. Ce local doit Espace détente 9 m2
permettre la distribution des draps aux résidents. Il
Atelier * 12 m2
est accessible depuis le hall ou la circulation par
une porte de type « passe-plat ». Réserve * 12 m2
Un accès indépendant, de largeur suffisante pour Consigne 12 m2
permettre le passage d’un chariot, est également
à prévoir depuis l’extérieur, réservé uniquement au Local informatique 6 m2
prestataire de blanchisserie. Local ménage prestataire
4 m2
La zone linge propre, équipée d’un linéaire de (+ point d’eau à tous les étages)
rayonnages métalliques, permet le stockage de Chaufferie Selon projet
draps et de couvertures supplémentaires.
Local encombrants Selon projet
Dans ce local, des prestations sommaires sont à
prévoir : carrelage ou résine au sol, maçonnerie TOTAL (hors chaufferie) 71 m2
brute peinte, plafond béton lasuré, plafonniers. * L’atelier et la réserve sont mutualisables
Une ventilation renforcée est à prévoir.
Le bloc vestiaires / sanitaires
Un sanitaire collectif accessible
PMR Ce local est dimensionné selon l’effectif prévu sur
le site. Le personnel d’Adoma et les prestataires
Il doit être mis à disposition un wc accessible aux extérieurs partagent le même local.
personnes à mobilité réduite destiné à la fois aux Cet espace est constitué de :
56
• deux cabinets d’aisance avec lave-main
(hommes/femmes) ;
L’espace détente
• une douche avec lavabo et un espace pour se
Cet espace doit se trouver à proximité des locaux
changer ;
sanitaires et vestiaires, tout en en étant isolé. Sa
• deux vestiaires (hommes/femmes) disposant
surface est de 9m². Éclairé naturellement, il
chacun de deux armoires métalliques
comprend un coin kitchenette équipé (un évier, un
individuelles à double compartiment permettant
espace pour un micro-onde et un espace pour un
de séparer les vêtements de travail des
réfrigérateur), une table et trois chaises.
vêtements propres, un lavabo, un miroir et des
sièges (bancs ou chaises). Sommaire, son traitement est toutefois pérenne et
chaleureux.
Plan des vestiaires/sanitaires
Surface totale 16m²
Les locaux de maintenance
Les locaux de maintenance regroupent tous les
espaces à l’usage du personnel d’Adoma et
éventuellement de ses prestataires. Ils sont
desservis par des circulations inaccessibles aux
résidents. Ils comprennent les locaux du
personnel, les réserves, l’atelier et éventuellement
une consigne.
Pour faciliter la maintenance du site, ces locaux
sont autant que possible regroupés avec les
locaux techniques de la résidence (chaufferie,
TGBT…).
Pouvant se situer en sous-sol de la résidence, ils
sont localisés près d’un ascenseur ou à proximité
d’un accès de service. Leur accès doit permettre le
passage de chariots et d’objets volumineux.
Le local encombrants et la réserve sont considérés
comme locaux à risque. il est bien de prévoir
Il n’est pas nécessaire que ce local soit accessible
l'installation d'un système d’arrosage automatique
aux personnes à mobilité réduite, puisque, si
avec détecteur de fumée.
nécessaire, un sanitaire accessible est disponible
dans la résidence dans le pôle services.
En matière de revêtements de sols et muraux, il
convient de se référer aux dispositions concernant
les pièces humides (voir chapitre traitement des
pièces humides). Ce local doit être
convenablement chauffé et ventilé.
Il est implanté à proximité des bureaux mais doit
bénéficier d’un accès séparé, ne nécessitant pas
de traverser les bureaux. Si toutefois les vestiaires
ne peuvent être implantés à proximité des
bureaux, il convient de prévoir un sanitaire, avec
un lave-mains, à l’usage des salariés, à proximité
immédiate des bureaux.
Ce local est régi par le code du travail. Le CSE doit
être consulté lors de l’élaboration du projet. L’atelier
L’atelier, à l’usage exclusif d’Adoma, sert à
Cet espace peut se situer en sous-sol. Dans ce l’entretien et à la maintenance courante de la
cas, il doit rester à proximité des bureaux et des résidence. Si l’atelier n’est pas situé en rez-de-
locaux du personnel et bénéficier d’apport de chaussée, il est desservi par ascenseur ou rampe
lumière naturelle. d’accès.
L’atelier bénéficie d’un éclairement naturel et d’un
éclairage artificiel de très bon niveau (~300 lux).
57
L’atelier dispose d’une bonne ventilation et de présente les mêmes caractéristiques que la
châssis ouvrants. réserve tant par sa surface, 12m², que pour son
Ce local dispose de prestations sommaires et est aspect sécuritaire.
équipé d’un plan inox avec deux cuves de puisage,
d’un établi, d’une panoplie à outils murale et des Le local encombrants
rayonnages métalliques. Ce local est destiné au stockage temporaire des
objets encombrants des résidents afin que les
Une zone avec siphon de sol et robinet de puisage objets réutilisables puissent être récupérés par les
pour des lavages à haute pression est à prévoir. voisins intéressés. C’est donc à la fois une solution
Des bacs destinés au tri des déchets sont prévus. pour favoriser la solidarité et pour réduire la
Si l’atelier se trouve en sous-sol, la protection des quantité de déchets produite en donnant une
fenêtres se fait par un dispositif anti-intrusion rigide seconde vie aux objets réutilisables.
laissant passer la lumière. Il possède les mêmes caractéristiques que la
La porte d’entrée de l’atelier est anti-dégondable, réserve et la consigne.
pare-flamme 1/2 h sur serrure et poignée de tirage. Ce local n’est pas obligatoire. La nécessité de le
Cette porte est munie d’une barre antipanique. prévoir est indiqué dans le programme de
La porte d’accès peut être placée sous vidéo l’opération.
prévention, si nécessaire.
Le local informatique
Il est équipé de huit prises de courant sur plinthe Un local informatique à usage exclusif d’Adoma
périphérique, au sol et à 1,10m de hauteur et d’un est prévu. Ce local, d’une surface d’environ 6 m²,
interrupteur simple allumage. doit être équipé d’une baie de brassage et d’un
L’atelier peut éventuellement être couplé avec la système de climatisation.
réserve d’Adoma ou communiquer directement
avec celle-ci dans la mesure où les deux fonctions La chaufferie
sont directement liées. Dans tous les cas ces deux La chaufferie est située au rez-de-chaussée ou au
locaux sont situés à proximité l’un de l’autre. sous-sol. Son implantation en toiture est proscrite.
Dans la mesure du possible, elle est accessible
La réserve uniquement depuis l’extérieur.
Une réserve à usage exclusif d’Adoma est prévue.
Cette réserve sert principalement à l’entrepôt du Ce local est bien ventilé et sécurisé au regard des
mobilier de remplacement. Les prestations de ce risques et des nuisances pour les locaux voisins.
local sont très sommaires. Le sol doit être en béton brut lissé à la main,
Si elle est située en sous-sol et qu’elle dispose agrémenté d’une peinture anti-poussière, les
d’ouvertures, la protection des fenêtres se fait par écoulements doivent être orientés et les siphons
un dispositif anti-intrusion rigide laissant, de équipés de sorties latérales ou verticales en PVC.
préférence, passer la lumière. Ce local ne Le local doit être généreusement dimensionné
bénéficie pas obligatoirement de lumière naturelle. pour permettre la maintenance et l’entretien aisés
La réserve est équipée d’une porte d’entrée pare- des installations. Il dispose en outre d’un très bon
flamme 1/2 h, de 1,20 à 1,40m de large pour éclairage en tous points pour permettre l’accès et
laisser un passage suffisant à la manutention du la lisibilité de tous les postes de commande et de
mobilier, avec une serrure et une poignée de contrôles des différents organes de la chaufferie.
tirage.
L’accès aux réserves est sécurisé mais la sortie
doit pouvoir se fermer sans utiliser de clef (bouton Le local ménage et les points
moleté à l’intérieur). Le sens d’ouverture de la d’eau dans les étages
porte doit se faire vers la sortie du local.
Le chemin d’accès doit permettre la manutention Le local ménage, d’environ 4m², sert au prestataire
du mobilier (largeur de passage, absence de pour l’entrepôt de ses matériels et produits restant
marches). Si la réserve est située en sous-sol, elle sur place. À cet effet il doit pourvoir être équipé
doit être desservie par un ascenseur ou une rampe d’une armoire métallique ou de rayonnages.
d’accès. En raison des produits stockés, il doit être ventilé.
La consigne Il est équipé d’un vide seau disposant d’une
Ce local, aménagé de rayonnages, sert d’espace alimentation EC/EF.
tampon pour stocker des affaires personnelles de Ce local est situé en rez-de-chaussée ou en sous-
résidents en cas de sinistre, de décès ou de sol à condition qu’il soit desservi par un ascenseur.
départ, de location alternée… La consigne
58
En plus du local ménage, équipé d’un vide seau notamment dès que la desserte du site en
disposant d’une alimentation EC/EF est prévu à transports en commun est satisfaisante.
disposition du personnel de ménage dans tous les Des fourreaux en attente permettant la pose
étages ou au minimum un étage sur deux (2m² d’équipements dans le cas d’une gestion déléguée
maximum). Ce local est entièrement carrelé. Il est des parkings à un partenaire sont à prévoir.
par ailleurs fermé, avec une clef sur
organigramme.
Le maître d’ouvrage précise,
dans le programme de l’opération,
le nombre de places à réaliser.
Les mutualisations envisageables
Le stationnement aérien est privilégié à toute autre
Pour les sites de moins de 50 lots situés à moins solution, sauf impossibilité technique ou
de 500 mètres d’une autre résidence Adoma : réglementaire. Un espace clos délimite les aires de
• il n’y a ni atelier ni réserve. L’ouvrier de stationnement. Un marquage au sol délimite les
maintenance utilise l’atelier de l’autre résidence. emplacements. Des barrières rabattables
Toutefois, un local d’environ 4m² est conservé sur réservent les places du personnel. Des grilles
le site pour le stockage ; d’accès sous le système de contrôle électronique
• le bloc sanitaires/vestiaires n’est pas obligatoire, sont mises en place. 5 % minimum des places sont
les employés peuvent utiliser le sanitaire collectif à réserver aux PMR. Les places réservées sont
PMR ou celui de la zone bureaux présent sur site signalées par le symbole international
et les vestiaires et douches de l’autre résidence d’accessibilité. Ces places ne peuvent pas être
Adoma située à proximité. réalisées en matériaux de type « evergreen ».
Une zone dédiée à la circulation piétonne doit être
Dans tous les cas, les mutualisations sont délimitée. Un balisage spécifique est réalisé :
soumises à la validation d’Adoma. bordures contrastées, trottoirs, éclairage.
L’aire de stationnement a un éclairage économe
performant, avec détection de présence. Un
éclairement minimum est à prévoir conformément
à la règlementation en vigueur. Les luminaires sont
d’une hauteur maximum de 2,50 mètres et
protégés des véhicules.
En dehors des places réservées aux personnes à
mobilité réduite (PMR), des places de
stationnement végétalisées, de type
« evergreen », peuvent être envisagées
partiellement, notamment pour des places de
stationnement règlementaires risquant de ne pas
être utilisées du fait du faible taux de motorisation
des résidents.
Les aires de stationnement ne sont pas accolées
aux bâtiments. Un espace de transition paysagé
les en éloigne. Sauf impossibilité technique, une
distance d’au moins 8 mètres est à prévoir entre
les places de stationnement et les façades des
bâtiments, pour éviter tout risque de propagation
d’un incendie entre les véhicules stationnés et le
LE STATIONNEMENT DES bâtiment.
VÉHICULES Des séparateurs d’hydrocarbure sont à prévoir, en
cohérence avec le nombre de places de
stationnement créées.
Le stationnement des véhicules
Conformément à la règlementation, la réalisation
motorisés d’équipements permettant de pouvoir recharger
les véhicules électriques et hybrides est prévue si
Le nombre de places de stationnement à prévoir nécessaire.
est conforme au règlement d’urbanisme.
Une borne électrique de recharge pour
Néanmoins, des dérogations sont recherchées,
15 véhicules motorisés est disposée en intérieur et
59
en extérieur. Un comptage particulier par badge Deux configurations sont envisageables selon la
permettra de comptabiliser l’énergie consommée faisabilité technique et économique du projet :
et permettra de refacturer la charge • Option privilégiée : mise en place de boxes
correspondante. Le système sera sécurisé et sécurisés privatifs, clos, fermés à clé (clé sur
répondra aux dispositions liées à RGPD et à la organigramme) et équipés d’une alimentation
CNIL. électrique dédiée à la recharge des véhicules.
• En cas d’impossibilité technique ou économique
avérée : installation a minima d’armoires de
recharge sécurisées, intégrées dans les abris
deux-roues.
LES AUTRES LOCAUX
Les autres locaux concernent l’ensemble des
espaces non décrits précédemment :
• locaux techniques ;
– local télécom ;
– local TGBT ;
– local fibre optique ;
– branchement eau ;
Le stationnement des véhicules – branchement gaz ;
deux-roues – chaufferie ou sous-station… ;
• boîtes aux lettres (local extérieur ou dans le hall) ;
Le stationnement des deux-roues doit être • local de tri sélectif ;
fortement considéré, les résidents en étant • local vélos ;
largement équipés. Les abris deux-roues sont • local poussettes.
couverts, sécurisés par des grilles avec fermeture
sur organigramme et équipés d’arceaux ou L’ensemble de ces locaux doit être dimensionné
râteliers pour l’installation d’antivols, les arceaux en fonction de la taille du projet, de ses spécificités
ou râteliers devant être fixés au sol et techniques et validé par les différents
particulièrement robustes. concessionnaires.
Les abris seront implantés dans les parties La vidéo-prévention doit intégrer ces espaces de
extérieures privatives de la résidence, vie et de stockage de biens précieux pour les
inaccessibles au public. Leur positionnement résidents.
devra se faire à proximité des cheminements
piétons des résidents, tout en garantissant leur
visibilité depuis les logements et les locaux. Les locaux techniques
Ils sont éclairés, avec détecteur de présence.
Le dimensionnement des locaux deux-roues doit Le dimensionnement des locaux techniques doit
être conforme à la règlementation en vigueur. être effectué en fonction de la taille du projet et de
ses spécificités techniques et validé par les
Si, compte-tenu des impératifs règlementaires, les différents concessionnaires.
dimensions du local deux-roues peuvent être très
importantes et dépasser les besoins estimés des Il convient de séparer les locaux qui doivent être
résidents : il peut être privilégié de répartir sur le accessibles aux prestataires extérieurs de ceux
site plusieurs locaux de taille plus réduite, tout en dont l’accès est limité au personnel Adoma.
maintenant la surface globale règlementaire. Dans
ce cas, la mise en place de système d’accroche
dans tous les locaux peut être appréciée selon les
besoins ; un local au moins, de bonnes
dimensions, devant toutefois être entièrement
équipé.
Conformément aux prescriptions d’Adoma figurant
dans le programme, et a minima à hauteur de 10%
des logements, des dispositifs de recharge pour
deux-roues électriques (vélos, trottinettes, etc.)
devront être prévus.
60
de ferme-portes lents facilitant le passage des
poussettes.
Le local poussette est dimensionné en fonction du
nombre de logements T1bis ou T2 de la manière
suivante : 1m² pour trois logements T1bis ou T2 et,
à partir du T3, 1m² par logement. La surface
globale des locaux poussettes doit en outre être
conforme aux réglementations d’urbanisme.
Les prestations du local poussettes sont
sommaires.
Les boîtes aux lettres
Les boîtes aux lettres doivent être conformes à la
réglementation en vigueur. Notamment, les locaux
doivent être accessibles aux prestataires
extérieurs.
Il faut prévoir une boîte aux lettres par logement
ainsi qu’une boîte Adoma et une boîte double pour
le courrier volumineux.
Compte-tenu du nombre important de boîtes aux
lettres réunies dans un même espace, l’impact
visuel peut s’avérer stigmatisant : une attention Le local tri sélectif
particulière est donc portée au traitement de cet
espace (séquençage des blocs de boîtes aux Leur implantation doit se faire en tenant compte
lettres, choix des couleurs, traitement paysager...). des distances à parcourir et de la proximité depuis
Point de départ de nombreux incendies les entrées et les sorties.
malveillants, le local boîtes aux lettres est un local Une attention est en outre à porter lorsque ces
à risque ; il est donc – dès que possible – localisé locaux sont situés à proximité d’un espace public
à l’extérieur des bâtiments dans un espace abrité ouvert (trottoir, rue, parking…), afin d’éviter qu’ils
de l’eau et du vent et à une distance supérieure à soient utilisés par le voisinage ou deviennent une
8 mètres de la façade. Il est en outre localisé sur aire de dépôts d’encombrants. Ce travail est
les circulations principales, à proximité du pôle notamment à mener en lien avec la collectivité ou
accueil et du pôle services. le prestataire en charge de la collecte des déchets.
Si les boîtes aux lettres sont installées à l'extérieur
du bâtiment mais que la distance de 8 mètres à la Afin de faciliter le travail de l’exploitation, le nombre
façade ne peut être respectée, un système de locaux de tri sélectif est limité. Ces locaux sont
d’arrosage automatique avec détecteur de fumée situés proches de la voirie et le cheminement entre
est à prévoir. le local et la voirie est aisé, sans ressaut ni pente
supérieure à 4%.
Sans espace extérieur, elles sont positionnées à
l'intérieur du bâtiment. Dans ce cas, prévoir Les locaux de tri sélectif sont dimensionnés
l'installation d'un système d’arrosage automatique conformément à la réglementation en vigueur, tous
avec détecteur de fumée. les containeurs peuvent être manipulés sans en
déplacer un autre, et en fonction des dispositions
locales, des volumes de déchets et des
Les locaux poussettes fréquences de collecte. Ils sont implantés sur les
cheminements les plus fréquentés par les
résidents.
Si le site propose des logements de type T1bis et
T2, un ou plusieurs locaux poussettes sont prévus. Il intègre une signalétique de consignes de tri des
Ils se situent de préférence en bas de chaque cage déchets. Les containers devront être camouflés et
d’escalier desservant les unités d’habitation. parfaitement intégré au paysage pour ne pas
dégrader l’image des abords (ex : dispositifs de
Ils sont sécurisés, leurs portes disposent d’une
trappes encastrées…). Un éclairage et une
serrure avec clef sur organigramme et sont munies
ventilation naturelle sont privilégiés en tenant
61
compte des sens du vent quand ces espaces sont
extériorisés.
Les locaux de tri sélectif étant des locaux à risque,
ils sont implantés à l’extérieur des bâtiments, à au
moins 8 mètres des façades, sauf impossibilité
technique ou réglementaire.
Si le local est extérieur, mais que la distance de
8 mètres à la façade ne peut être respectée, un
système d’arrosage automatique avec détecteur
de fumée est à prévoir.
Si le local est implanté à l’intérieur d’un bâtiment, il
doit être en RDC et un système d’arrosage
automatique avec détecteur de fumée est à
prévoir.
Les locaux de tri sélectif sont d’une grande facilité
d’entretien et de nettoyage et doivent disposer
d’une très bonne aération. Lorsqu’ils sont situés à
l’intérieur des bâtiments, afin d’éviter les
mauvaises odeurs, une aération renforcée est à
prévoir.
Ces locaux sont carrelés au sol et au mur sur une
hauteur minimale de 1,20 mètre : ces prestations
peuvent toutefois être simplifiées en cas de local
extérieur, tout en lui garantissant la facilité de
nettoyage du local.
Toutes les parois doivent pouvoir être nettoyées à
grande eau et sous pression. Des siphons de sol
et des caniveaux largement dimensionnés sont
prévus.
Un robinet de puisage protégé et verrouillable sur
organigramme et une prise électrique sécurisée
sont à prévoir dans chaque local.
Les locaux OM sont fermés avec une serrure sur
organigramme.
Des systèmes alternatifs, tels que des containers
enterrés ou des systèmes de trappes, peuvent être
proposés dès lors qu’ils présentent les mêmes
qualités d’usage, de sécurité et d’entretien.
62
63
Résidence Sociale Fort de Vaux II, à Paris (75017). Architecte : Petitdidier Prioux. © Pierre L’Excellent.
64
5.
LES FICHES
TECHNIQUES
65
Synthèse des orientations techniques
PRESCRIT PROSCRIT
Développe
• Rechercher toutes les économies de consommations
ment Tout surdimensionnement des
d’énergies possibles, en portant une réflexion, d’une part,
équipements type chaudières, pompes,
durable sur la maîtrise de l’enveloppe des ouvrages et d’autre
ascenseurs…
part, sur la maîtrise des systèmes.
Maîtrise • Logements : sous-compteurs individuels EC-EF dans
des les gaines techniques accessibles depuis les parties
communes et fermées par une clef sur organigramme.
charges
• Espaces résidentiels : sous-comptages fluides
(A minima, respect de la RE 2020).
• La conception doit prévoir l’accès et l’utilisation de tous les
Accessibilité locaux et de toutes les circulations par des personnes en
situation de handicap conformément à la réglementation.
• 5 % de logements adaptés sont à prévoir.
• Démarche bioclimatique – maximiser les apports
énergétiques passifs. • Les protections individuelles (ligne de
• Toitures terrasses inaccessibles aux résidents. vie) et les garde-corps rabattables.
Accessibles pour l’entretien depuis les parties • En pied d’immeuble ou dans les
communes. zones accessibles : traitement du type
• Toiture-terrasse : prévoir une remontée d’acrotère enduit sur isolant ou traitement de type
Clos- faisant office de garde-corps. pierre agrafée.
couvert • Traitement pérenne et robuste des rez-de-chaussée. • Les grandes baies vitrées pour les
• Système de protections solaires sur les façades parties communes ou locaux du
fortement exposées. personnel situées sur des façades
Isolation • Allèges maçonnées. fortement exposées au soleil.
thermique • Isolation intérieure : garantir l’absence totale de point de • Les prolongements extérieurs.
rosée. • Les allèges vitrées non opacifiées
• Isolation par l’extérieur : veiller à l’isolation des tableaux, dans les logements.
voussures et appuis de fenêtre. • Usage de dispositif spécial pour le
• Double vitrage 4/16/4, à l’isolation renforcée, type VIR, nettoyage des baies vitrées.
à faible émissivité et à lame d’argon. • Les châssis oscillo-battants et les
• Entrebâilleur à chaque fenêtre du logement à partir du châssis de très grandes dimensions.
T1bis inclus
• Respect des normes en vigueur – Objectif – 3 dB par
rapport à la réglementation.
Isolation • Une attestation de prise en compte de la réglementation
acoustique acoustique doit être produite à l’achèvement des travaux
de bâtiments d’habitation neufs pour tous les permis de
construire. Des tests intermédiaires seront également
réalisés en cours de chantier.
• Hygroréglable type B – Arrivée AF la plus éloignée du lit.
• Bouche d’extraction accessibles pour entretien-
Ventilation maintenance.
• Collecteurs d’étage de 1 à 4 piquages – Liaisons des
bouches semi-rigides.
• Mesures en m3 transmises en fin d’installation pour
chaque bouche.
66
PRESCRIT PROSCRIT
• Régulation par façade – Matériels haut rendement.
• Comparatif coût global énergie – matériels –
consommation – entretien.
• Pour la production et la distribution, tous les organes de
Chauffage l’installation et de la distribution seront très fortement
ECS calorifugés (tubes, vannes, échangeurs extérieurs).
• CN : chauffage par plancher chauffant basse
température ou radiateurs thermostatiques.
• REHA : remise en état des planchers chauffants
existants ou planchers chauffants faible épaisseur ou
radiateurs thermostatiques réglés et limités à 19°C / 22°C
surdimensionnés pour basse consommation.
• Logements : cabines préfabriquées, douches carrelées
à siphon de sol ou receveur sur chappe …
• Logements PMR : douche zéro ressaut avec accès par Mélangeurs, vidages par tirettes,
Plomberie grand côté. lavabos sur colonne, baignoires,
sanitaire • NF Robinetteries Sanitaires – E1C1A2U3 – Mitigeur laiton receveur sur plots, complexe
chromé. d’étanchéité sol-mur par revêtement
• Économiseur d’eau à 2,5 bars de pression en entrée de souple.
logement et des réducteurs de débit sur chaque robinet
9L douche, 4.5L lavabo, 6L évier.
• Privilégier l’éclairage naturel. La valeur moyenne de
l’éclairage, sur l’ensemble du bâtiment, sera de 15 W/m2.
• Éclairement > 20 lux en tout point de cheminement
Appareillage extérieur, > 150 lux en tout point des circulations Ampoules incandescentes et
d’éclairage intérieures et locaux collectifs, > 200 lux au droit des halogènes, sources lumineuses
postes de travail. disparates, zones de détection ne se
• NF luminaires, anti-vandale pour espaces résidentiels, chevauchant pas.
ampoules basse consommation fluo ou fluo compact.
• Parties communes : luminaires sur détecteurs de
présence, chevauchement des zones de détection.
• Couplées et accessibles depuis les circulations
Gaines collectives.
techniques • Ouverture toute hauteur (sauf plinthe) – serrures –
Gaines intérieures aux logements.
visibilité et accessibilité aux vannes.
• Sous-compteurs individuels télé relevables agréés EC-
EF.
• Système mécanique sur organigramme général.
Contrôle • Vidéo prévention (précâblage à prévoir).
des accès • Organisation du bâti limitant les issues de secours. Vidéo prévention du personnel.
• Séparation des activités résidents-exploitation – Site
enclos et protégé.
67
LE LOGEMENT DE TYPE T1 • nettoyage du vitrage depuis l’intérieur du
logement sans avoir recours à un dispositif
spécifique ;
• entrebâilleur à chaque fenêtre pour les T1bis et
plus.
Électricité
Installation électrique
• distribution encastrée en construction et en
réhabilitation ;
• éviter les goulottes ;
• hauteur PC > 40cm du sol ;
• 5 blocs 2PC systématisés ;
• logement : tableautin encastré ou extra-plat avec
portillon ;
• lumière en va et vient avec le séjour (tête de lit) ;
Traitement architectural • salle de bains : éclairage général + réglette
lavabo sur 1 interrupteur simple allumage - 1PC
Porte palière étanche ;
• qualité acoustique, classement anti-intrusion • appareils d’éclairage qualité NF-Luminaires avec
A2P et pare-flamme 1/2 h ; ampoules basse consommation type Led de
• serrure mécanique à trois points, œil optique. classe A+ à A++ - Incandescent et halogène
proscrit ;
Sols • tout luminaire avec ampoule type Led, avec
• logement : U3P3E2C2, à fort affaiblissement transfo facilement remplaçable ;
acoustique ; • limitation des modèles de luminaires ;
• sol souple : linoléum, plinthe PVC ; • les luminaires sont équipés de ballasts
• sol dur : carrelage, plinthe carrelage assorti. électroniques à cathodes chaudes ;
• distribution.
Murs et plafonds
• peinture blanche satinée lessivable ; PC TV TEL NET
• faïence sur tous les murs, toute hauteur dans les • prise TV satellite et prise internet-téléphone RJ45
pièces humides. sur câble de catégorie 6.
• plafond : peinture blanche satinée
Robinetterie Équipement mobilier
• NF Robinetteries Sanitaires ;
• NF EN 1112 pour les pommes de douches ; L’entrée
• NF EN 246 pour les régulateurs de jet posés sur • Interphone et tableau électrique (appareillage
les robinets d’évier ou lavabo. encastré ou extra-plat) ;
• matériaux résistants aux chocs, rayures, UV ;
• bagagerie au-dessus de la porte d’entrée (avec
Ambiance renfort) ;
• dès que possible un miroir de grande dimension ;
Éclairage artificiel • porte palière de type acoustique avec barre de
• ampoules basse consommation type Led de seuil à la suisse, serrure mécanique, poignée bec
classe A+ à A++. de cane, signalétique et judas, buté de porte ;
Occultation Le placard intégré
• RDC : volets de protection en aluminium et • de préférence à l’entrée du logement ;
système anti-intrusion (+ grille si besoin) ; • aménagement intérieur : zone penderie, zone de
• rideaux occultants en l’absence de volets rayonnages fixes et/ou mobiles, bagagerie avec
extérieurs. 1 rayonnage au-dessus de la chapelière ;
• portes ouvrant à la française selon la
Menuiserie configuration du logement et la dimension du
• prise en compte du confort d’été ; placard ;
• allèges vitrées non opacifiées proscrites ; • aménagements et portes de placard à prévoir
• les ouvrants de plus d’1m de large sont proscrits ; robustes et simples à remplacer.
68
Le coin repas Le coin lit
• une table et une chaise ; • la découverte immédiate du lit depuis l’entrée du
• un bon niveau d’éclairement sont requis ; logement est à éviter.
• deux blocs 2PC sont à prévoir à proximité. • l’implantation du lit sous la fenêtre est à éviter.
Le coin bureau Les accessoires et équipements à proximité
• un plan bureau ou une table et une chaise ; immédiate du lit :
• des passages de câbles ou des prises à hauteur • un chevet (chevet ou tête de lit du catalogue
pour l’alimentation de divers équipements mobilier Adoma) ;
électriques ; • des rayonnages ouverts ou fermés au-dessus ou
• 2 blocs 2PC ; à proximité du lit pour rangements divers (hors
• 1 RJ45 ; catalogue Adoma) ;
• prévoir des rangements additionnels du • la commande de l’éclairage principal du séjour
catalogue mobilier Adoma. (va-et-vient) ;
• 1 prise pour un éclairage à poser (non fourni) ;
Le coin cuisine • 1 point lumineux au plafond et 1 applique au-
• coin cuisine isolé du coin lit ; dessus du lit ;
• plan de travail, dessous du plan positionné à • 1 bloc 2PC (en cas de lit double, prévoir 2 blocs
88cm mini du sol, pour les T1 120x60cm en PC répartis de part et d’autre du lit) : réveil, radio,
privilégiant si possible des dimensions TV, hifi… ;
supérieures, 160x60cm pour les T1’ et 180x60cm • 1 RJ45 ;
à partir du T1bis ; • 1 prise TV satellite;
• plaque vitrocéramique 2 foyers avec minuteur du • 1 DAAF.
marché cadre Adoma;
• matériels industriels standards de bonne qualité ;
• espace à prévoir pour permettre le tri des déchets
ménagers ;
• éviter d’installer les plaques de cuisson au-
dessus du réfrigérateur (marché Adoma), en cas
d’impossibilité, prévoir un espace de ventilation
adapté, 2cm tout autour ;
• cuve évier dans le prolongement du plan de
travail, mitigeur col haut (avec limiteur de course)
dans l’angle de l’évier ;
• crédence en périphérie du plan de travail
(3 côtés), débord de meuble ;
• un boc 2PC dans crédence ;
• VMC sur inter dans volume kitchenette ;
• un éclairage du plan de travail ;
• équipements à prévoir : réfrigérateur, évier,
plaque de cuisson encastrée, rangements hauts,
meuble bas, plan de travail.
La salle d’eau
• cabines préfabriquées : revêtements de type sol
souple ou résine sont proscrits ;
• receveur cloisonné sur 3 côtés sans paillasse ;
• meuble vasque sur pieds ou plan vasque avec
étagère amovible ;
• miroir en applique sur carrelage ;
• luminaire classe II, indépendante du miroir ;
• wc à poser avec chasse d’eau visible ;
• radiateur sèche serviette ;
• VMC sur inter d’éclairage avec temporisation de
15 minutes
• dans le cas de PMR, prévoir un receveur zéro
ressaut et un accès par le grand côté.
69
LA PENSION DE FAMILLE
La pension de famille est une résidence sociale
particulière de petite taille (environ 25 logements
avec un maximum cible de 30 logements) destinée
à une occupation pérenne.
Les espaces paysagers
Au sein de la pension de famille, dès que possible,
un espace extérieur, comme une cour végétalisée
ou un jardin, est à prévoir, de préférence attenant
à la salle polyvalente, afin de créer un lieu de La salle polyvalente
rencontre, de convivialité et pouvoir y réaliser des
animations.
La salle polyvalente est l’espace majeur d’échange
Cet espace doit être aménagé et équipé : tables, et de convivialité de la pension de famille. Dans la
bancs, bacs, plantations… en privilégiant des mesure du possible, elle est proche des bureaux à
matériaux robustes. l’entrée de la pension de famille.
Un espace de jardin potager partagé peut y être A usage multiple, elle est accessible aux résidents,
envisagé. Dans ce cas, un local est à prévoir pour selon des modalités fixées par l’équipe de la
le stockage du matériel de jardinage, ainsi qu’un pension de famille. Elle doit permettre la tenue
point d’eau extérieur et un système de d’activités en simultané, avec des espaces
récupération des eaux pluviales pour l’arrosage. modulables permettant la tenue de réunions, sans
gêner l’activité des résidents.
Le hall d’entrée A ce titre, une surface minimum de 40 m² doit être
visée.
Le traitement doit être qualitatif, pérenne, robuste Son ambiance est chaleureuse et apaisée, son
et sécurisé. L’aménagement et la décoration acoustique et son éclairement soignés.
doivent être chaleureux, accueillants et rassurants,
avec une attention particulière portée sur la qualité Sauf impossibilité technique, elle s’ouvre sur
des équipements, des matériaux, des couleurs l’extérieur : une terrasse, une cour végétalisée ou
douces et des luminaires. un jardin intérieur.
Des aménagements pour favoriser la convivialité Elle est équipée de trois espaces :
peuvent être prévus, sous réserve de veiller à leur
pérénnité, notamment du mobilier robuste et des L’espace d’activité, modulable
bacs pour des plantes. Cet espace est dédié aux activités et ateliers
L’acoustique et l’éclairage de cet espace doivent collectifs. Il permet également la prise de repas en
être particulièrement soignés. commun et doit donc à ce titre être suffisamment
dimensionné.
Les ascenseurs L’équipement est à adapter en fonction de la
surface disponible et se compose des éléments
Il convient de prévoir un ascenseur dans chaque suivants :
pension de famille, pour désservir l’ensemble des • des tables modulables et pliables, pouvant être
logements, même si la règlemntation ne l’impose mises bout à bout pour les repas pris en commun
pas. ou pouvant faire office de table de réunion et
repliables le long des murs ou à stocker dans la
Les logements réserve ;
• des chaises empilables ou pliantes ;
Les logements de type T1’, d’une surface minimale • des rayonnages pour le rangement du petit
de 22 m², sont à privilégier pour le confort des matériel et accessibles aux résidents ;
résidents. • un support tv à fixer au mur.
Les logements doivent anticiper, autant que Un espace de rangement
possible, l’adaptation du logement pour tenir Une petite réserve attenante ou située non loin de
compte de l’avancée en âge ou des difficultés de l’espace pour le stockage du matériel, réservée à
mobilité des résidents. l’équipe (matériel sportif…), peut être prévue, si
70
l’espace d’activité ne permet pas l’installation de
rangements suffisants. Cette réserve est fermée à
clé.
L’espace détente
Cet espace offre la possibilité au résident de se
détendre, (lire, écouter de la musique, échanger
avec d’autres et regarder la TV), il intègre :
L’espace cuisine • un petit canapé et/ou des fauteuils ;
Il est important que cet espace soit adapté aux • une table basse ;
ateliers culinaires pour un groupe d’une dizaine de • une ou deux petites bibliothèques ;
personnes. Il est ouvert et attenant à la salle • un coin ordinateur avec câblage.
d’activités.
Cet espace est aménagé et équipé, il comprend : En cas d’implantation de plusieurs dispositifs
• un évier 2 bacs et égouttoir ; sur un même site, voire dans le même bâtiment, la
• du rangement fermé haut et bas ; salle polyvalente d’une pension de famille n’est pas
mutualisable.
• un plan de travail permettant la préparation de
repas adaptée par et pour un groupe.
Il est conçu pour permettre l’installation de
l’électroménager fourni par Adoma :
• un four micro-ondes ;
• un four ;
• une plaque de cuisson 4 feux ;
• ou une cuisinière en lieu et place du four et de la
plaque 4 feux ;
• une hotte ;
• un réfrigérateur familial ;
• un lave-vaisselle.
71
LE CENTRE D’HEBERGEMENT Les préconisations relatives aux différents types
de structures d’hébergement seront précisées dans le
L’élaboration du présent additif au cahier des charges a cadre du programme de l’opération
pour objectif de cibler les spécificités techniques
propres à la conception, la réhabilitation ou la réalisation
de travaux d’amélioration dans les sites dédiés à
l’activité hébergement.
Les préconisations spécifiques
Le cahier des charges reste le document de référence liées à la cohabitation et la mixité
concernant les orientations générales d’Adoma.
La cohabitation implique une adaptation des
logements et des équipements mobiliers :
La stratégie de traitement des • pose de serrures sur les chambres pour la
sites cohabitation en appartement ;
• ajout d’élément afin de respecter l’intimité pour la
• si le dispositif d’hébergement est situé dans un cohabitation en studio ou en chambre (avec un
secteur porteur (dynamisme du marché rideau, un paravent, une armoire séparative…) ;
immobilier, proximité des transports en • sécurisation des effets personnels avec des
commun…) : l’autonomisation du site est rangements fermés à clés.
privilégiée, selon les prescriptions techniques du L’accès à des sanitaires non mixtes doit être
cahier des charges résidences sociales, en organisé à l’exception des Unités de Vie dédiées
intégrant les spécificités liées à la cohabitation et aux familles si le nombre ou la configuration des
à l’exploitation du site (notamment bureaux) ; sanitaires ne le permet pas.
• si le dispositif d’hébergement est situé dans un
secteur non porteur, des travaux d’amélioration
devront être engagés en respectant des
conditions minimales d’accueil fixées dans le
présent additif.
Les principes liés au peuplement
Les structures d’hébergement sont destinées à
des personnes isolées, des couples ou des
Exemple de logement pour 6 personnes
familles, parfois monoparentales.
Les consignes de peuplement à respecter au sein
des dispositifs d’hébergement sont les suivantes :
La modularité des logements
Nb
Typologie Nb pers.
isolés Quelle que soit la surface d’un logement, une
chambre, logt maxi
maxi
réflexion doit être portée sur la modularité et
Ch. 7,5m² 1 l’adaptabilité des logements au changement de
1 Couple, FMP * avec enfant de
Ch. 9m² et + 2 moins de 3 ans ou fratrie public.
Ch. en RHVS 9m² 2 Couple, FMP avec enfant de
Selon la configuration des unités de vie, prévoir un
3 moins de 3 ans ou fratrie espace famille modulable avec une porte
Ch./T1 12m² et + 1*
intermédiaire pour dédier une partie de l’unité de
Ch./T1 15m² et + Couple, FMP avec enfant de
3 moins de 12 ans ou fratrie vie à une famille et ainsi sécuriser l’accès aux
Ch./T1 18m² et + 2 chambres allouées à la famille.
Couple, FMP avec enfant de
T1’ 21m² et + 4 moins de 12 ans ou fratrie
T1 ' 25m² et + 3
T1bis 30m² et + 4
Couple, FMP avec enfants de
4 moins de 12 ans ou fratrie Les équipements à prévoir dans
T2 diffus 2 les chambres et unités de vie
Couple, FMP avec enfants de
T3 diffus 4 5 moins de 12 ans ou fratrie
Couple, FMP avec enfants de Des conditions minimales d’accueil, présentées ci-
T4 diffus 6 7 moins de 12 ans ou fratrie
après, sont à respecter pour chaque dispositif
* FMP = famille monoparentale d’hébergement.
1* = sauf dérogation exceptionnelle obligation de modularité.
72
La chambre • un sol lisse et sans aspérité devant la kitchenette
• un ou deux lits simples ou lit double ou lits pour en faciliter le nettoyage ;
superposés ; • prévoir un four ;
• une ou deux armoires ; • un ou deux chevets ; • prévoir un bac de filtrage des petits déchets et
• une ou deux chaises ; • une table / bureau ; des graisses dans les cuisines.
• un lavabo ; • un ou deux table top.
Quelle que soit la typologie des logements.
L’unité de vie • prévoir des filtres non amovibles sur l’ensemble des
Les ratios suivants sont à respecter : lavabos et éviers.
Préconisation Adoma • prévoir d’équiper d’un entrebâilleur chaque fenêtre
Nombre de WC 1 pour 3 places de logement.
• proscrire : le réchaud gaz et la hotte
Nombre de douches 1 pour 4 places
Nombre de cuisines 1 pour 8 à 10 places
Certaines dérogations peuvent être validées par
Adoma selon la configuration des locaux.
Le coin cuisine
A minima, pour 10 places, prévoir les équipements
suivants :
• deux fours ;
• deux réchauds double foyers électriques ;
• un évier 2 cuves avec égouttoir, équipé d’un bac
de récupération des petits déchets et graisses ;
• paillasse(s) et crédences en inox ;
• une hotte sur conduit de ventilation, selon
possibilités économique et technique ;
• des casiers individuels et sécurisés ;
• dix chaises ;
Exemple d’un T1’ pour 2 personnes isolées
• trois tables 100x60 cm.
La nurserie
Une nurserie par Le pôle accueil et bureaux
étage est à prévoir en
fonction des besoins, Situé autour du hall principal, le pôle accueil est
dimensionnée pour constitué de l’espace accueil et de bureaux dont le
être équipée d’un nombre est déterminé dans le programme :
lavabo, d’un WC • un bureau pour l’accueil et la gestion ;
enfant et d’une • un bureau par chef de service ;
paillasse avec arrivée • un bureau par intervenant social, environ un
d’eau et évacuation, bureau pour 25 hébergés.
permettant l’utilisation
A ajuster en fonction du programme.
de petites baignoires
en plastique à disposition des parents.
Pour rappel, tous les bureaux susceptibles
d’accueillir du public doivent prendre en compte des
Les équipements à prévoir dans préconisations d’Adoma pour la sureté des
collaborateurs (cf. Le Pôle Accueil).
les logements autonomes Pas de mutualisation possible des bureaux
d’accompagnement social.
Les équipements à prévoir sont identiques aux
préconisations énoncées dans le cahier des Toute structure d’hébergement doit prévoir des
charges avec quelques spécificités. boîtes aux lettres en respectant le ratio d’une boite
aux lettres par place (à moduler selon la
Le coin cuisine composition des ménages).
• un coin cuisine isolé du ou deux coins lits ;
• un matériel industriel standard de bonne qualité ;
73
La salle polyvalente
Au-delà de 150 places, une petite salle polyvalente
supplémentaire devra être prévue dans le
programme.
Les locaux dédiés à l’accueil des
familles
Pour améliorer les conditions d’accueil, il convient
de prévoir différents aménagements dés lors que
la configuration des locaux le permet.
Veiller à sécuriser les prises électriques pour les
enfants (cache prise, prise rétractable…) respecter la
sécurité du matériel électrique pour les enfants.
L’espace familles
La création d’un espace familles est à prévoir pour
les enfants et leurs parents. Cet espace doit être
situé à proximité des bureaux d’accueil et
d’accompagnement social.
L’espace séchage
Un espace de séchage du linge en extérieur est à
prévoir pour tous les dispositifs (sous réserve qu’il
y ait de la place à l’extérieur), quel que soit le public
(familles ou isolés) lorsqu’il ne s’agit pas de
logement autonome.
Ce séchoir extérieur est un équipement simple,
robuste et obligatoirement couvert. Il dispose d’un
nombre de fils suffisamment dimensionné par
rapport à la capacité du site et bien espacés pour
permettre au linge de sécher.
74
LE PÔLE ACCUEIL
• Surface : 8-10m²
• Organisation : à proximité du local lingerie, mise à
disposition d’au moins deux machines (trois machines
• Surface : 6m²
pour les sites de plus de 150 logements). Ce local doit
• Organisation : espace équipé de sièges permettant
être accessible au prestataire qui gère les machines.
l’accueil de 3 à 4 personnes. Prévoir un espace
• Sol : socle carrelé pour poser les machines –
affichage.
carrelage toute hauteur.
• Sol : sol carrelé ou souple
• Murs : carrelage toute hauteur.
• Murs : peinture blanche satinée lessivable.
• Plafond : béton lasuré.
• Plafond : faux-plafond ou peinture blanche satinée
• Équipements : un siphon au sol.
lessivable.
• Électricité : une alimentation EF/EC, une alimentation
• Vidéo-prévention
par machine – bouton arrêt d’urgence.
• Ventilation : un conduit en inox.
• Vidéo-prévention discrète
• Surface : 12m²
• Organisation : local sous contrôle du personnel
Adoma.
• Surface : 8-10m²
• Sécurité du personnel : issue de repli débouchant sur
• Organisation : réception du linge sale et livraison du
un espace sécurisé intérieur ou extérieur à la résidence
linge propre – porte donnant sur l’extérieur, accessible
– contrôle des accès et vidéo-prévention.
au véhicule de livraison.
• Sol : carrelé ou souple.
• Sol : carrelage ou résine.
• Murs : acoustique adaptée au respect de la
• Murs : maçonnerie brute peinte.
confidentialité. Peinture blanche satinée lessivable.
• Plafond : béton lasuré.
• Plafond : faux-plafond ou peinture blanche satinée
• Ventilation : prévoir une ventilation renforcée.
lessivable.
• Équipements : 2 RJ45.
• Vidéo-prévention
• Surface : 3m²
LE PÔLE SERVICES • Organisation : accessible aux résidents et aux
personnes à mobilité réduite.
• Sol / Mur : pièce entièrement carrelée.
• Plafond : peinture blanche satinée lessivable.
• Équipements : lave-mains.
• Surface : 30-49m² • Ventilation : prévoir une ventilation renforcée.
• Organisation : accessible aux résidents selon un
horaire établi au règlement intérieur. Pour les sites de
100 logements ou moins, elle peut être utilisée pour
l’accompagnement social.
• Électricité : 2 blocs 2PC.
• Sol : carrelé ou souple.
• Murs : peinture blanche satinée lessivable.
• Plafond : peinture blanche satinée lessivable.
75
LES LOCAUX DE MAINTENANCE
ET DU PERSONNEL
• Surface : 12m²
• Organisation : local destiné à favoriser une seconde
vie aux objets encombrants réutilisables.
• Fenêtres : si fenêtre, protégées par un dispositif anti-
• Surface : 4m² intrusion rigide laissant passer la lumière.
• Organisation : prévoir un point d’eau par étage (ou • Équipements : porte d’entrée pare-feu 1/2h, de
un étage sur deux - 2m² max) équipé d’un vidoir. 1,20m à 1,40m de large équipée d’une serrure et
• Sol / Mur : pièce entièrement carrelée. d’une poignée de tirage.
• Plafond : béton lasuré. • Sol : carrelé.
• Équipements : clef sur organigramme. • Murs : peinture blanche satinée lessivable.
• Ventilation : prévoir une ventilation renforcée. • Plafond : béton lasuré.
• Surface : 9m² • Surface : 12m²
• Organisation : espace isolé avec fenêtre, situé dans • Organisation : local principalement équipé de
la zone bureaux ou à proximité des locaux sanitaires rayonnages, réservé au stockage des effets
et vestiaires. personnels des résidents ayant quitté le site.
• Sol : sol carrelé ou souple. • Fenêtres : si fenêtre, protégées par un dispositif anti-
• Murs : peinture blanche satinée lessivable. intrusion rigide laissant passer la lumière.
• Plafond : faux-plafond ou peinture blanche satinée • Ventilation : prévoir une ventilation
lessivable. • Équipements : porte d’entrée pare-feu 1/2h, équipée
d’une serrure et d’une poignée de tirage.
• Sol : carrelé.
• Murs : peinture blanche satinée lessivable.
• Plafond : béton lasuré.
• Surface : 2m²
• Organisation : accessible au personnel Adoma situé
dans la zone bureaux
• Sol / Mur : pièce entièrement carrelée.
• Plafond : peinture blanche satinée lessivable. • Surface : 12m²
• Équipements : lave-mains. • Organisation : local desservi par des circulations
• Ventilation : prévoir une ventilation inaccessibles aux résidents.
• Accessibilité : accès permettant le passage de
charriots et d’objets volumineux.
• Éclairage : naturel – artificiel : 300 lux.
• Sol : carrelé.
• Surface : 12m² • Murs : peinture blanche satinée.
• Organisation : local principalement réservé à • Plafond : béton lasuré.
l’entrepôt du mobilier de remplacement. • Équipements : plan inox avec 2 cuves de puisage -
• Fenêtres : si fenêtre, protégées par un dispositif anti- une zone avec siphon de sol et robinet de puisage
intrusion rigide laissant passer la lumière. pour des lavages à haute pression - porte d’entrée.
• Équipements : porte d’entrée pare-feu 1/2h, de • Fenêtres : protégées par des grilles extérieures et
1,20m à 1,40m de large équipée d’une serrure et disposant d’un châssis ouvrant.
d’une poignée de tirage. • Porte d’entrée : pare-feu 1/2h de 1,20m à 1,40m de
• Sol : carrelé. large.
• Murs : peinture blanche satinée lessivable.
• Plafond : béton lasuré.
76
• Surface : 16m²
• Organisation : local isolé des bureaux et des zones
de stockage, il doit être convenablement chauffé,
ventilé et accessible PMR. Espace équipé de
sanitaires hommes/femmes.
• Sol / Mur : pièce entièrement carrelée pour les
sanitaires. Sol carrelé ou souple et murs enduits d’une
peinture blanche satinée lessivable pour le bloc
vestiaires.
• Plafond : béton lasuré.
• Équipements : l’ensemble est desservi par un sas.
• Surface : 6m²
• Équipements : local équipé de 2 baies de brassage.
• Sol : carrelé.
• Murs : peinture blanche satinée lessivable.
• Plafond : béton lasuré.
• Ventilation : système de climatisation.
77
78
6.
LES ANNEXES
79
LES ANNEXES
1 ● La numérotation des logements
2 ● Les compteurs d’eau individuels
télérelevables
3 ● Les réseaux informatiques
4 ● La boite à clés à combinaisons
5 ● La signalétique extérieure
6 ● La signalétique intérieure
7 ● Les préconisations coffre-fort
8 ● Les préconisations du téléphone
d’urgence
9 ● Les préconisations de télésurveillance
ascenseurs
10 ● Le référentiel de conception des installations
thermiques
11 ● Le catalogue mobilier
12 ● Le cahier des prescriptions - Kamino
Toutes ces annexes sont accessibles sur l’intranet
Adoma
Espace collaboratif : boite à outils
Portlet : cahier des charges.
80
Architectes et Photographes
Résidence Sociale Allonville, à Amiens (80). Architecte : Marjolijn Boudry. © Laurent Rousselin
Résidence Sociale Bellevue, Beausoleil (06). Architecte : Sam Architecture, Boris Schneider, AGA Architecte. © Juliette Jem
Pension de Famille Les Nymphéas à Blagnac (31). Réalisation cuisine, Adoma. © DR Adoma
Résidence Sociale Roosevelt, à Bron (69). Architecte : Atelier d’architecture Hervé Vincent. © Aurélien Vivier
Pension de Famille Guynemer, à Caen (14). Architecte : Yves Parent. © Cabinet Franck Castel
Résidence Sociale Ambroise Paré, à Castelnau-le-Lez (34). Architecte : MDR Architects. © Cécile garou
Résidence Sociale La Canopée, à Crolles (38). Architecte : LA Architecture. © Valérie Gaillard
Résidence Sociale Le Grand Cèdre, à Déville-lès-Rouen (76). Architecte : Agence Ulysses. © Thierry Contrain
Résidence Sociale Les Verriers, à Dijon (21). Architecte : Jean-François Pelle. © Adoma
Résidence Sociale Magasin Général, à Dunkerque (62). Architecte : BPLUSB architectures. © Adoma
Résidence Sociale Paul Vallier, à Fontaines (69). Architecte : SOA. © Jean-Marc Blache & Franck Ardito
Résidence Sociale Les Doucettes, à Garges-lès-Gonesse (95). Architecte : LA Architecture. © Juliette Jem
Résidence Sociale Mulhouse, au Havre (76). Architecte : Billard-Durand et Associés. © Laurent Lachèvre
Résidence Sociale Rouelles, au Havre (76). Architecte : Michelle Lenne-Hariza Architecture. © Adamo Maio
Résidence Sociale Quai Gillet, à Lyon (69). Architecte : SEMEIO Architecture. © Studio Erick Saillet / Benoit Ravier-Bollard
Résidence Sociale Philomène Magnin, à Lyon (69). Architecte : Marikaï. © DR Adoma
Résidence Sociale Le Lavandin, à Montpellier (34). Architecte : Groupement BBCSO, TLA, BETSO, INDIGO, GAMBA. © DR Adoma
Résidence Sociale Luminescia, à Montpellier (34). Architecte : TLA Thomas Landemaine Architectes. © DR Adoma
Résidence Sociale La Basse Chénaie, à Nantes (44). Architecte : Barthélémy Grino. © André Bocquel
Résidence Sociale Danielle Mitterrand, à Paris (75013). Architecte : Agence Philippon-Kalt. © Juliette Jem
Résidence Sociale Senghor, à Paris (75013). Architecte : Agence Philippon-Kalt. © Sylvie Dupic
Résidence Sociale Fort de Vaux II, à Paris (75017). Architecte : Petitdidier Prioux. © Pierre L’Excellent. (Couverture)
Résidence Sociale Les Arcades, à Salon de Provence (91). Architecte : Vincent Lavergne Architecture & Atelier WOA. © Christophe Mastelli
Résidence Sociale Diderot, à Sèvres (92). Architecte : Séméio Architecture. © Sylvie Dupic
Résidence Sociale La Couronne, à Strasbourg (67). Architecte : Plan Libre. © Karine Lumia
Résidence Sociale Koenigshoffen, à Strasbourg (67). Architecte : Agence Rey de Crecy. © Jean-Luc Schmitt
Résidence Sociale Stockfeld, à Strasbourg (67). Architecte : Rey de Crecy. © Michel Christen
Résidence Sociale Jeunes Kœnigs, à Toulouse (31). Architecte : Taillandier Architects Associés. © Roland Halbe
Résidence Sociale L’Olivier, à Vaulx-en-Velin (69). Architecte : Petitdidier Prioux. © Sergio Grazia
Résidence Sociale Jodino, à Vénissieux (69). Architecte : Insolites architectures. © DR Adoma
Résidence Sociale Frédéric Faÿs, à Villeurbanne (69). Architecte : Hervé Vincent. © Jean-Marc Blache
Résidence Sociale Séquoia, à Villiers-sur-Marne (94). Architectes : Vincent Lavergne Architecture & Atelier WOA. © Juliette Jem
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Adoma - L’insertion par le logement
33, avenue Pierre Mendès France 75013 PARIS
01 40 61 42 00
www.adoma.cdc-habitat.fr
Octobre 2025
82
Texte extrait tel quel de la pièce officielle, qui seule fait foi. La mise en page du document d'origine peut différer.