Annexe
Avenantn3conventionPDSWagner VF.pdf · 7 170 mots · du marché « Coordination et animation du plan de sauvegarde des 4 copropriétés de la Galerie Richard Wagner à Nîmes (quartiers… », dossier de consultation officiel.
Pièce diffusée par Ville de Nîmes, consultation 26-81004. Vérifier le dossier à la source. La date et la version du document sont à vérifier dans l’original.
Avenant n°3 Convention pour la mise en œuvre d’un PLAN DE SAUVEGARDE Copropriétés de la Galerie Wagner – NIMES LA GARRIGADO – LI BECARUT - LOU PIBOULO – LOU FERIGOULIER 2017-2028 Date de la signature : Page 2 Convention du plan de sauvegarde des copropriétés de la galerie Wagner Avenant n°3 Sommaire Préambule ............................................................................................................................................... 3 Article 1 : Objet de l’avenant.................................................................................................................... 3 Article 2 : Modifications apportées au chapitre III ................................................................................... 3 Article 3 : Modifications apportées au chapitre IV ................................................................................. 11 Article 4 : Modifications apportées au chapitre VII ................................................................................ 16 Avenant n°3 à la Convention du Plan de Sauvegarde des copropriétés de la Galerie Wagner – Nîmes (30) Page 3 Préambule Le plan de sauvegarde s’inscrit dans le projet de rénovation urbaine du quartier Pissevin conventionné avec l’ANRU. Le plan est en action depuis fin 2018, agissant sur plusieurs axes visant à résorber la situation dégradée des copropriétés de la galerie Wagner. Les copropriétés les Angloros, acquises en totalité par la SPL Agate en vue de leur démolition, ont été supprimées du périmètre du plan de sauvegarde par le 1er avenant à la convention. Les copropriétés mentionnées dans ce document se réfèrent donc aux « grandes copropriétés » de la galerie Wagner (linéaire Espero) : La Garrigado, Lou Piboulo, Li Bécarut et Lou Férigoulier. La commission de suivi du 3 novembre 2025 a validé une 3ème prorogation du plan de sauvegarde afin de poursuivre au-delà de juin 2026 un accompagnement public considéré comme indispensable au redressement des copropriétés. L’avis du coordinateur détaille les avancées constatées et les enjeux de cette prorogation. L’avenant vise à adapter le conventionnement du plan de sauvegarde aux évolutions de projet suivantes : • Calendrier : report des travaux d’amélioration du fait du retard pris par les travaux d’urgence et de la nécessité de poursuivre le redressement financier des copropriétés ; • Ajustement de certains volets d’actions pour en préciser les objectifs ; • Allocation des subventions : bilan sur les montants engagés réellement consommés, réengagements des montants de subventions pour l’ingénierie de projet et ajustement des montants de travaux prévisionnels. Article 1 : Objet de l’avenant L’objet du présent avenant est le suivant : - La prorogation de deux ans du délai de validité du plan de sauvegarde. - La consolidation des engagements des partenaires au regard des objectifs poursuivis et des contraintes opérationnelles. Article 2 : Modifications apportées au chapitre III L’article 3 « Volets d’action » est modifié comme suit (les paragraphes non mentionnés de la convention initiale et/ou des avenants précédents restent inchangés) : 3.2.2 Redressement financier des copropriétés 3.2.2.1 Résorption des impayés a) Description du dispositif A la clôture de l’exercice 2019, les impayés de charge représentaient, selon les copropriétés, entre 77% et 112% du budget annuel. A priori, les actions engagées privilégient de manière régulière la procédure d’assignation en paiement, (indispensable pour obtenir un titre exécutoire permettant une saisie immobilière), au détriment d’autres procédures plus simples, plus rapides et moins coûteuses mais plus facilement contestables telles que l’injonction de payer ou l’inscription au Greffe. Il s’agira dans le cas du Plan de Sauvegarde d’examiner la possibilité de déployer à bon escient ces procédures courtes sur les dossiers ne présentant pas de dettes trop importantes et où les efforts de conciliation et d’apurement amiable n’auront pas porté leurs fruits. Surtout, c’est la capacité des copropriétaires à pérenniser le paiement de leurs charges dans un contexte de vote de travaux qui devra être particulièrement surveillée durant le Plan de Sauvegarde. Avenant n°3 à la Convention du Plan de Sauvegarde des copropriétés de la Galerie Wagner – Nîmes (30) Page 4 b) Objectifs Les instances des copropriétés s’engagent à initier et suivre rigoureusement les démarches de recouvrement des impayés de charges. Les « aides à la gestion » de l’Anah pourront être mobilisées pour faciliter la mise en œuvre de ces actions par une prise en charge partielle des frais administratifs supplémentaires qu’elles susciteront. L’opérateur accompagnera les instances des copropriétés dans les démarches de recouvrement. Il identifiera par exemple les dossiers pouvant bénéficier de procédures de recouvrement plus courtes. Il constituera et pilotera une commission « Impayés » pour chaque copropriété, regroupant le conseil syndical, le syndic et l’opérateur, ayant pour objet l’examen et le suivi des impayés, élément capital de l’animation du plan de sauvegarde. Ce suivi s’articulera autour de deux axes : - le suivi régulier des situations individuelles avec la mise en œuvre de solutions adaptées à travers la mise en place d’un tableau de bord des impayés ; - le suivi des procédures contentieuses. La fréquence des commissions « Impayés » sera a minima de 4 fois par an pour chacune des copropriétés. Toutefois, en fonction de l’avancement des procédures contentieuses et de la régularité du travail du syndic sur ce volet, cette fréquence pourra être revue à la baisse, avec un minima de 2 fois par an. 3.2.2.3 Maitrise des charges a) Description du dispositif En règle générale, les dépenses sont plutôt bien maitrisées, faisant un bon compromis entre conservation des prestations et limitations des dépenses. La principale dépense est le chauffage qui représente entre 20 et 30% des budgets et 380 à 520€/an par logement en moyenne, ce qui est dans une fourchette « raisonnable ». L’engagement d’importants travaux de rénovation énergétique permettrait d’en diminuer encore le poids. La seconde dépense est souvent relative aux frais de personnel qui représentent 20% des budgets. C’est un poste qui demande un effort financier important aux copropriétaires mais auquel il s’agit de ne pas renoncer, tant les gardiens dans les immeubles sont garants du maintien du niveau de prestation et de l’entretien des équipements. b) Objectifs Les instances des copropriétés s’engagent à initier et suivre la démarche de renégociation régulière des contrats de fourniture et de prestations. L’opérateur accompagnera chaque copropriété dans cette démarche au sein de la commission « Gestion » (cf. 3.2.2.2) regroupant le conseil syndical, le syndic et l’opérateur, dont l’objet à ce titre sera : - L’examen et la renégociation des contrats, - La préparation des assemblées générales ordinaires. L’opérateur constituera et pilotera également dans chaque copropriété une commission « Entretien » réunissant, le conseil syndical et le syndic, qui sera en outre chargée de visiter régulièrement les immeubles afin d’envisager l’engagement des travaux d’urgence (péril, …) d’une part, les travaux d’entretien courant et la maintenance des systèmes de sécurité incendie d’autre part. La fréquence des commissions « Entretien » sera a minima de : - 4 fois par an pour chacune des grandes copropriétés, 3.2.2.4 Individualisation des charges a) Description du dispositif Les copropriétés fonctionnent en mutualisant une partie de leurs charges. C’est le cas de la fourniture de chauffage urbain et de l’adduction d’eau potable. La répartition se fait soit au prorata des tantièmes (chauffage) soit par la consommation réelle constatée (eau). Par conséquent, le défaut de paiement des débiteurs responsabilise l’ensemble de la copropriété. b) Objectifs Les instances de copropriété et les collectivités concédantes de services de fournitures de consommables s’engagent à rechercher les possibilités d’individualisation de la facturation. Cette démarche devra s’attacher à isoler les consommation et dépenses liées à chaque logement, dans la limite de la capacité de chaque logement à réguler sa consommation. Avenant n°3 à la Convention du Plan de Sauvegarde des copropriétés de la Galerie Wagner – Nîmes (30) Page 5 L’analyse des solutions prendra en compte l’acceptabilité financière des éventuels coûts portés par les copropriétés au regard des gains représentés. L’opérateur accompagnera chaque copropriété dans cette démarche au sein de la commission « Gestion » (cf. 3.2.2.2) regroupant le conseil syndical, le syndic et l’opérateur, dont l’objet à ce titre sera : - La recherche de solutions techniques pour individualiser la facturation des consommables, - La préconisation de travaux permettant le déploiement de cet objectif, - La préparation des assemblées générales permettant le vote des dispositifs efficients. 3.2.3 Appropriation publique de logements dans les 4 grandes copropriétés a) Description du dispositif Dans le cadre de sa concession d’aménagement, la SPL Agate prévoyait le portage transitoire de 40 logements dans les 4 grandes copropriétés. De nombreux bénéfices peuvent être retirés de cette opération dès lors qu’elle est judicieusement calibrée. La SPL Agate en devenant un copropriétaire à part entière, représentera un levier supplémentaire pour l’adhésion des syndicats aux orientations fixées par le plan de sauvegarde. Surtout, l’acquisition peut contribuer à résoudre certaines fragilités ou d’entraves au bon fonctionnement des syndicats : gros impayés de propriétaires occupants ou non-résidents, nombre de logements vacants en hausse. La stratégie choisie devra par ailleurs participer au maintien de logements privés dans le quartier et au repositionnement de ces logements dans le marché nîmois. Cette capacité a été portée à 60 logements lors de la première prorogation du plan de sauvegarde, pour renforcer cette stratégie. Compte-tenu de la prorogation du plan de sauvegarde deux ans de plus, de la longueur des procédures amenant à la vente coercitive des lots (saisies immobilières) et de la volonté de peser davantage en termes de gestion et de gouvernance, notamment sur les copropriétés Li Bécarut et Lou Piboulo, la capacité de 60 logements apparait comme un minimum pour remplir les objectifs du portage ciblé. La ville de Nîmes se réserve ainsi la possibilité de porter à 90 logements le portage transitoire, soit un alignement sur les plafonds Anah stipulés par l’instruction du 9 juillet 2019 (permettant l’octroi de subventions au titre de l’ingénierie et des travaux). La stratégie de portage sera sécurisée au travers d’une convention dédiée entre l’opérateur et la maîtrise d’ouvrage (Ville de Nîmes), cohérente avec l’actualisation du nombre de logements ciblés b) Objectifs La concession d’aménagement de la SPL Agate prévoit le portage transitoire de 60 logements dans les copropriétés La Garrigado, Li Bécarut, Lou Piboulo, et Lou Férigoulier. L’opérateur accompagnera la SPL dans le choix des logements à acquérir selon les stratégies retenues : - Appropriation des logements des propriétaires occupants présentant des impayés importants, avec ou sans maintien dans les lieux, - Appropriation des logements des bailleurs présentant des impayés importants, dans l’objectif d’apurer les passifs, - Acquisition de logements vacants, afin de mise en location ou revente. L'Anah pourra financer le portage ciblé, en ingénierie et travaux. 3.4 Volet technique et financier Les 4 copropriétés de la Galerie Wagner ont fait l’objet d’un audit technique et d’un audit énergétique réalisés sur la base : ▪ D’une analyse des documents existants : plans de construction d’origine, ▪ Des visites des parties communes et de logements dans chacune des 4 copropriétés. Les éléments suivants ont été vérifiés visuellement dans les bâtiments : les façades ; les toits-terrasses ; les paliers ; les halls d’entrées ; la distribution des caves ; les parcs de stationnement en sous-sols et les cages d’escaliers. Concernant les parties privatives, un échantillon de plusieurs appartements (sélectionnés à la suite de l‘enquête auprès des ménages) a été visité. Cet échantillon a fait l’objet d’un état des lieux complet et une attention particulière a été Avenant n°3 à la Convention du Plan de Sauvegarde des copropriétés de la Galerie Wagner – Nîmes (30) Page 6 portée sur les menuiseries, les ventilations, les équipements sanitaires, les installations électriques et les émetteurs de chauffages. L’ensemble des pathologies techniques des copropriétés sont rappelées en « 1.3 Nature, état et instance des copropriétés » de la présente convention. Afin de remédier aux pathologies techniques rappelées en préambule, un programme de travaux cohérent a été défini lors de la phase d’élaboration du Plan. Les échanges entre les partenaires ont entériné ce programme et les modalités de leur participation financière ainsi que les actions à mettre en œuvre préalablement à leurs engagements. Finalement, le programme de travaux retenu et relatif aux parties communes se présente en deux tranches : - Tranche 1 : Travaux d’urgence, - Tranche 2 : Travaux de réhabilitation et d’amélioration, notamment énergétique. L’engagement des travaux de la tranche 2 et leurs subventionnements dans le cadre du Plan de Sauvegarde sont conditionnés au redressement préalable de la situation financière des syndicats de copropriétés. 3.4.2 Programme de travaux en parties communes des immeubles 3.4.2.1 Tranche 1 : Travaux d’urgence a) Description du dispositif Comme précisé en « 1.3 Nature, état et instance des copropriétés », les dispositions relatives à la sécurité incendie sont à revoir intégralement. Sous couvert de la possibilité de déplacer le niveau de référence des accès des secours de la rue Lulli au niveau de la dalle, les travaux minimum pour assurer la sécurité des personnes comprendront : - Reprise des exutoires de désenfumages, - Remplacement de l’existant par des portes coupe-feu dans les communs, - Déplacement des colonnes sèches, - Installation de l’éclairage de sécurité, - Reprise des épaufrures en façades, - Etanchéité des toitures, - Travaux sur ascenseurs, - Curage-chemisage des colonnes d’eaux usées, - Désenfumage parking, - Ventilation des paliers, - Désenfumage des cages d’escaliers. Le montant des travaux et des honoraires de maitrise d’œuvre (y compris bureaux d’études associés) de la Tranche 1, estimé au 01/11/2020 à 4 745 500 € (HT), est actualisé suite à réception des devis (certains marchés ont dû être relancés) pour atteindre 7 860 875 € (HT) fin 2022, soit une hausse de 66%, notamment imputable à l’inflation générale constatée sur les coûts de construction durant cette période et au faible nombre d’offres reçues freinant les possibilités de négociation, dans un contexte sécuritaire dégradé qui complexifie les chantiers. Par la suite, un incendie criminel sur Li Bécarut occasionnant d’importantes reprises et de nouveaux postes urgents sur les ascenseurs de Lou Piboulo et Li Bécarut ont amené à déposer de nouveaux dossiers. Le montant total de travaux de la tranche 1 est ainsi estimé au 06/01/2026 à 9 420 500 € (HT). La répartition est la suivante : LA LI LOU LOU GARRIGADO BECARUT PIBOULO FERIGOULIER Tranche 1 (devis suite DCE - post 1 881 607 € 1 793 160 € 1 793 521 € 2 392 587 € négociation - HT) Dont assiette subventionnable ANAH 1 801 421 € 1 705 918 € 1 707 826 € 2 291 375 € Sommes appelées aux copropriétaires 341 733 € 326 255 € 321 804 € 442 904 € (ADO, honoraire syndic, TVA, travaux induits) incluant le fond ALUR Dont ADO 35 804 € 32 445 € 32 755 € 44 268 € Subvention sur ADO 32 223 € 29 201 € 29 480 € 39 841 € Estimation* du 06/01/2026 du coût final 2 180 299 € 2 337 539 € 2 171 018 € 2 731 643 € de la tranche 1, dont reprises Li Bécarut et travaux ascenseurs supplémentaires Avenant n°3 à la Convention du Plan de Sauvegarde des copropriétés de la Galerie Wagner – Nîmes (30) Page 7 * Estimation incluant des prestations supplémentaires inévitables : reprises suite dégradations, interventions nécessaires hors diagnostic, … b) Objectifs A ce titre, le maitre d’ouvrage s’assurera que l’étude de la structure de la dalle Debussy répond aux problématiques soulevées par l’accès des véhicules de secours sur la dalle. L’opérateur transmettra le programme des travaux au Service Départemental d’Incendie et de Secours (SDIS) du Gard, pour avis, préalablement à la présentation en assemblée générale. Au sein de la commission « Technique », (cf. 3.3.2.2.) l’opérateur suivra le déroulement de ces travaux et veillera au respect de la programmation financière établie par la présente convention. 3.4.2.2 Tranche 2 : Travaux de réhabilitation et d’amélioration a) Description du dispositif Les autres travaux en parties communes programmés se répartissent dans une tranche dite « 2 » relative aux travaux de réparation et d’amélioration, notamment en matière de performances énergétiques des bâtiments. Les travaux de la tranche 2 sont nécessaires à la bonne conservation des immeubles au regard des dégradations constatées. D’un point de vue énergétique, les audits réalisés font ressortir sur les 4 copropriétés un potentiel important d’économie d’énergie, tant sur des travaux d’amélioration des qualités du bâti qu’à l’amélioration des équipements et l’optimisation de la gestion. A ce titre, la loi du 17 aout 2015 relative à la transition énergétique et à la croissance verte, prévoit la mise en place de comptages individuels d’énergie (sauf incompatibilité technique ou coût excessif) et généralise l’individualisation de la facturation à l’occupant au 31 décembre 2019. Les travaux de la tranche 2 permettraient également d’atteindre un gain de performance énergétique global de 38%, et par conséquent le bénéfice d’économies de dépenses d’énergies, un meilleur confort et une valorisation des logements. Les travaux comprendraient : - Reprise du réseau de distribution du chauffage et de l’eau chaude sanitaire, - Reprise des évacuations des Eaux Pluviales (EP), Eaux Usées (EU), Eau Vannes (EV), - Reprise des peintures sur garde-corps, - Isolation thermique en façade par bardage, - Installation d’une VMC, - Gradation de l’éclairage des parties communes. Le montant des travaux et des honoraires de maitrise d’œuvre (y compris bureaux d’études associés) de la Tranche 2, est estimé fin 2020 à 14 206 000 € Hors taxes (HT). Le décalage de cette tranche dans le temps oblige à une réévaluation de ce montant, pour intégrer la forte inflation des coûts de travaux constatée sur la période 2020-2025 sur des interventions similaires, et à esquisser une tendance pour l’horizon 2028, année à partir de laquelle il semble envisageable de lancer ces travaux si les conditions de redressement sont réunies. Le montant ainsi actualisé est estimé fin 2025 à 20 235 579 € Hors taxes (HT), soit une hausse globale de 42% : LA LI LOU LOU TOTAL GARRIGADO BECARUT PIBOULO FERIGOULIER Tranche 2 3 314 000 € 3 813 000 € 3 791 000 € 3 288 000 € 14 206 000 € (estimation du 11/2020) Projection Tranche 2 - 5 455 480 € 5 102 180 € 5 101 625 € 4 576 294 € 20 235 579 € horizon 2028 Soit augmentation 65% 34% 35% 39% 42% b) Objectifs Les maitres d’œuvre des syndicats de copropriétaires seront invités à se rapprocher des maitres d’œuvre du NPNRU afin de concilier les choix techniques et architecturaux ainsi que l’organisation des chantiers respectifs. L’opérateur accompagnera le syndicat des copropriétaires dans la réflexion et la mise en œuvre du comptage individuel d’énergie. Avenant n°3 à la Convention du Plan de Sauvegarde des copropriétés de la Galerie Wagner – Nîmes (30) Page 8 Au sein de la commission « Technique », (cf. 3.3.2.2.) l’opérateur suivra le déroulement de ces travaux et veillera au respect de la programmation financière établie par la présente convention. 3.4.2.3 Récapitulatif des estimations des travaux en parties communes a) Description du dispositif Le montant total actualisé des travaux et des honoraires de maitrise d’œuvre (y compris bureaux d’études associés) est estimé à : 28 277 693 € HT soit 31 105 463 € TTC répartis ainsi : LA GARRIGADO LI BECARUT LOU PIBOULO LOU FERIGOULIER TOTAL Tranche 1 1 947 663 € 1 824 183 € 1 827 905 € 2 442 363 € 8 042 114 € Tranche 2 5 455 480 € 5 102 180 € 5 101 625 € 4 576 294 € 20 235 579 € TOTAL HT 7 403 143 € 6 926 363 € 6 929 530 € 7 018 657 € 28 277 693 € TOTAL TTC 8 143 457 € 7 618 999 € 7 622 483 € 7 720 523 € 31 105 463 € Les montants TTC par logement, des travaux et honoraires de maitrise d’œuvre (y compris bureaux d’études associés), en dehors de toute aide publique, sont approximativement de : LA GARRIGADO LI BECARUT LOU PIBOULO LOU FERIGOULIER Minimum 16 326 € 27 176 € 26 791 € 28 698 € Moyenne 38 156 € 45 956 € 46 805 € 45 311 € Maximum 60 287 € 59 530 € 59 202 € 57 395 € Estimation des montants de reste à charge, sur la base des engagements financiers initiaux des collectivités : LOU LA GARRIGADO LI BECARUT LOU PIBOULO FERIGOULIER POTM 1 980 € 3 127 € 3 274 € 2 991 € Propriétaires POM 3 105 € 4 450 € 4 450 € 4 401 € occupants Autres PO 6 096 € 8 035 € 8 241 € 7 952 € PB LOC 3 4 361 € 5 950 € 6 118 € 5 901 € Propriétaires PB LOC 2 6 096 € 8 035 € 8 241 € 7 952 € bailleurs PB LOC 1 6 096 € 8 035 € 8 241 € 7 952 € Autres PB 6 096 € 8 035 € 8 241 € 7 952 € b) Objectif Afin de faciliter les prises de décision : - par les syndicats de copropriétaires, sur les programmes de travaux, - par les partenaires financiers, sur la programmation des engagements financiers annuels, les travaux de chaque tranche seront soumis au vote de l’assemblée générale. Leur provisionnement sera planifié dans le temps de manière cohérente avec le déroulement du chantier. L’objectif des travaux de requalification étant d’atteindre un niveau de qualité satisfaisant, les programmes de rénovation devront inclure a minima des travaux d’amélioration énergétique pour pouvoir bénéficier des aides des partenaires financiers. Avenant n°3 à la Convention du Plan de Sauvegarde des copropriétés de la Galerie Wagner – Nîmes (30) Page 9 3.4.5 Modalités de financement 3.4.5.1 Financement des travaux en parties communes a) Description du dispositif Compte tenu des caractéristiques socio-économiques des propriétaires et du besoin de solvabiliser au mieux les plus modestes, il a été décidé de recourir à la possibilité donnée par l’Anah de mixer ses aides au syndicat avec ses aides individuelles pour le financement des travaux en parties communes. Ce dispositif permet d’appliquer le taux de financement différencié en fonction de la situation des copropriétaires et des engagements qu’ils sont susceptibles de prendre, afin notamment de mieux solvabiliser les propriétaires occupants de ressources modestes et de favoriser le conventionnement des logements par les copropriétaires bailleurs. Les autres partenaires financiers, Ville de Nîmes, Communauté d’Agglomération Nîmes Métropole, Département du Gard, discriminent leurs aides en fonction du statut du propriétaire. Les taux sont appliqués sur l’assiette subventionnable, à savoir le montant HT des travaux (non plafonné), honoraires de Maitrise d’œuvre, Bureau de contrôle et SPS. Cette assiette s’entend : - sur l’ensemble de la copropriété pour le calcul des aides au syndicat, - sur la quote-part individuelle pour le calcul des aides individuelles selon statut du propriétaire. Principes de financement retenus : o Tranche 1 : Travaux d’urgence Les travaux considérés d’urgence et frais d’honoraires, études, afférents bénéficient de subventions exceptionnelles de l’ANAH à hauteur de 100% du montant HT des dépenses éligibles et 50% du montant HT des dépenses des travaux dits induits. L’ANAH est l’unique financeur de cette tranche de travaux, hors assurance dommage ouvrage, subventionnée à hauteur de 90% à titre exceptionnel par les 3 collectivités financeuses au titre des difficultés importantes rencontrées par les copropriétés pour recouvrir les montants de reste à charge. Les subventions sont octroyées au syndicat des copropriétaires. Bénéficiaires Ville de Nîmes Département ANAH des aides Nîmes Métropole du Gard Travaux urgents + Honoraires Moe/Coordonnateur/SPS + 100% Syndicat des études copropriétaires 50% Travaux induits Assurance dommage ouvrage 30% 30% 30% o Tranche 2 : Travaux de réhabilitation et d’amélioration Compte-tenu du calendrier prévisionnel qui ne fait démarrer les travaux de cette tranche qu’au-delà de 2028, les principes de financement selon le statut des copropriétaires seront confirmés dans des dispositions contractuelles ultérieures à cet avenant. b) Objectif L’opérateur assistera les syndics : - dans la recherche des financements complémentaires collectifs (prêt) - dans la rédaction des résolutions afférentes aux travaux soumis aux votes des copropriétaires - dans la constitution des dossiers de demande des aides auprès de chacun des partenaires financiers. L’opérateur accompagnera les copropriétaires : Avenant n°3 à la Convention du Plan de Sauvegarde des copropriétés de la Galerie Wagner – Nîmes (30) Page 10 - dans la recherche de financements complémentaires individuels - dans le montage des dossiers de financement individuels auprès de chacun des partenaires financiers. L’opérateur suivra et fera respecter pour le compte des partenaires, la programmation financière établie par la présente convention. Les partenaires financiers s’engagent à instruire dans les meilleurs délais, les demandes de financements transmises par les copropriétaires ou les syndicats de copropriétaires. Avenant n°3 à la Convention du Plan de Sauvegarde des copropriétés de la Galerie Wagner – Nîmes (30) Page 11 Article 3 : Modifications apportées au chapitre IV L’article 5 « Financement des partenaires de l’opération » est modifié comme suit (les paragraphes non mentionnés de la convention initiale restent inchangés) : Financement des partenaires de l’opération Les chiffres figurant ci-après sont considérés comme des objectifs et leur montant devra être réactualisé par avenant sur la base des enveloppes finalement définies par le ou les maitres d’œuvre de l’opération. Les projections d’engagements annuels des subventions aux travaux et d’ingénierie ont été réalisées sur la base du calendrier prévisionnel d’avancement suivant : 2018 à 2026 2027 2028 (6 mois) Au-delà de juin 2028 TOTAL Travaux en parties communes La Garrigado 1 833 530 € - € - € 4 982 624 € 6 816 153 € Li Bécarut 1 734 960 € - € - € 4 520 979 € 6 255 938 € Lou Piboulo 1 737 196 € - € - € 4 499 248 € 6 236 444 € Lou Férigoulier 2 331 216 € - € - € 4 223 701 € 6 554 918 € Ingénierie Suivi animation 1 636 050 € 180 000 € 90 000 € 1 906 050 € Ingénierie de redressement 318 638 € 70 000 € 70 000 € 458 638 € Coordonnateur du Plan de Sauvegarde 331 435 € 45 000 € 22 500 € 398 935 € TOTAL 9 922 940 € 295 000 € 182 500 € 18 226 551 € 28 626 991 € Nota : Les montants 2018-2026 correspondent aux montants consommés jusque fin 2025 et aux dépenses prévisionnelles de 2026. 5.1 Financement de l’ANAH 5.1.1 Règles d’application Les conditions générales de recevabilité et d’instruction des demandes, ainsi que les modalités de calcul de la subvention applicables à l’opération découlent de la réglementation de l’Anah, c’est-à-dire, du code de la construction et de l’habitation, du règlement général de l’agence, des délibérations du conseil d’administration, des instructions de la directrice générale, des dispositions inscrites dans les programmes d’actions et, le cas échéant, des conventions de gestion passées entre l’Anah et le délégataire de compétence. Les conditions relatives aux aides de l’Anah et les taux maximaux de subvention sont susceptibles de modifications, en fonction des évolutions de la règlementation de l’Anah. La réhabilitation des parties communes étant prioritaire, toute demande de subvention pour parties privatives ne sera recevable, sauf cas d’urgence motivé par l’opérateur, qu’après justification du reste à charge du programme de travaux sur les parties communes. Les copropriétaires sollicitant une aide financière individuelle devront justifier être à jour du paiement de leurs charges de copropriété par un document émanant du syndic de copropriété. Une exception pourra être faite pour les dossiers de propriétaires occupants prioritaires en termes de catégorie de travaux et présentant une situation de précarité avérée ; ainsi que pour les propriétaires bailleurs conventionnant leur logement à l’issue des travaux sur les parties communes, à conditions qu'ils se soient engagés dans un protocole ou un plan d’apurement de leurs impayés de charge validé par l’opérateur. Chacun de ces dossiers sera présenté en Commission Locale d’Amélioration de l’Habitat afin d’obtenir un avis préalable de la part de ses membres. 5.1.2 Montants prévisionnels Les montants prévisionnels des autorisations d’engagement de l’Anah et des primes MaPrim’Rénov (MPR) pour l’opération sont de 25 689 868 € correspondant à un objectif de 4 syndicats de copropriétés. Avenant n°3 à la Convention du Plan de Sauvegarde des copropriétés de la Galerie Wagner – Nîmes (30) Page 12 2018 à 2026 2027 2028 (6 mois) Au-delà de juin 2028 TOTAL Travaux en parties communes 7 506 540 € - € - € 16 586 913 € 24 093 453 € dont La Garrigado 1 801 421 € 4 578 769 € dont Li Bécarut 1 705 918 € 4 155 699 € dont Lou Piboulo 1 707 826 € 4 129 848 € dont Lou Férigoulier 2 291 375 € 3 722 597 € Ingénierie 1 287 665 € 182 500 € 126 250 € - € 1 596 415 € dont Suivi animation 804 871 € 90 000 € 45 000 € 939 871 € dont Ingénierie de redressement 318 638 € 70 000 € 70 000 € 458 638 € dont Coordonnateur du Plan de Sauvegarde 164 156 € 22 500 € 11 250 € 197 906 € TOTAL 8 794 205 € 182 500 € 126 250 € 16 586 913 € 25 689 868 € Des aides à la gestion (indiquées ci-dessus en tant qu’ingénierie de redressement) seront sollicitées au titre : - Des dépenses inhérentes à la mise à jour des Règlements de Copropriétés et des Etats Descriptifs de Division, (cf.3.2.1.1), - De la clarification de la gestion des équipements communs (cf. 3.2.1.3) - De l’engagement de procédures contentieuses à l’encontre des copropriétaires en impayés de charge, (cf. 3.2.2.1), - A toutes autres actions relatives au redressement des copropriétés et au déroulement du Plan de Sauvegarde nécessitant un engagement supplémentaire des syndics qui ne seraient pas compris dans leur contrat. 5.1.3 Préfinancement des aides de l’ANAH au titre des travaux par FDI PROCIVIS FDI PROCIVIS, dans le cadre de la convention de territoire signée avec Nîmes Métropole en faveur de la rénovation de copropriétés concernées par le Plan Initiative Copropriétés, s’est engagée, pour la période 2019-2022, à préfinancer les subventions publiques aux syndicats des copropriétaires ciblés. Cette convention découle des engagements pris par le réseau PROCIVIS UES-AP (auquel FDI PROCIVIS appartient) vis-à-vis de l’Etat, par convention nationale pour la période 2018-2022. Pour les quatre copropriétés du Plan de Sauvegarde Wagner, FDI PROCIVIS intervient sous la forme de préfinancement des subventions ANAH pour la réalisation des travaux d’urgence avant le 31 décembre 2022. Une partie de ces caisses d’avances de subventions ANAH est mobilisée dans le cadre de conventions inter-SACICAP, sous la coordination de FDI PROCIVIS. Les subventions éligibles sont celles notifiées aux syndicats des copropriétaires. En fonction des besoins, FDI PROCIVIS propose, sur ses fonds propres, des prêts individuels permettant le financement des quotes-parts résiduelles de propriétaires occupants en difficulté. Les montants prévisionnels des autorisations d’engagement de FDI PROCIVIS (sur fonds propres ou en coordonnant des fonds provenant d’autres SACICAP) pour l’opération correspondent à ceux de la totalité des subventions ANAH notifiées en décembre 2021, relatives aux travaux engagés avant le 31 décembre 2022, soit 7 546 737 €. Au-delà de 2022, les engagements de FDI PROCIVIS dépendent du fléchage indiqué par les accords nationaux entre le réseau PROCIVIS UES-AP et l’Etat et du renouvellement de la convention de territoire avec Nîmes Métropole. Au 31 décembre 2025, FDI PROCIVIS a décaissé la somme globale de 6 927 102 € sur les comptes travaux des quatre copropriétés, selon la répartition suivante (soit 92% du total du préfinancement accordé) : Montants débloqués Montant de la caisse d'avance au 31/12/2025 LA GARRIGADO 1 789 194 € 1 623 679 € LI BECARUT 1 735 207 € 1 548 065 € LOU FERRIGOULIER 2 290 251 € 2 192 016 € LOU PIBOULO 1 732 085 € 1 563 341 € TOTAL 7 546 737 € 6 927 102 € Avenant n°3 à la Convention du Plan de Sauvegarde des copropriétés de la Galerie Wagner – Nîmes (30) Page 13 5.2 Financement de la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC) au titre des prestations d’ingénierie. 5.2.1 Règles d’application La Caisse des Dépôts et Consignations, en mobilisant ses crédits d’ingénierie de l’habitat privé des quartiers prioritaires de la politique de la Ville, dont les actions en faveur des copropriétés dégradées du NPNRNU de Nîmes Métropole, s’engage à participer au financement des missions de coordination et d’animation du Plan de Sauvegarde. La CDC participe à hauteur de 25% du montant HT de ces missions, sans dépasser la moitié (50%) de la subvention d’ingénierie apportée par l’Anah, ni la quote-part de la collectivité locale maître d’ouvrage. La participation de la CDC s’inscrit dans une participation maximale de 504 375€, objet d’une convention de cofinancement conclue avec la Ville de Nîmes conformément au 1er avenant. 5.2.2 Montants prévisionnels Les montants prévisionnels d’autorisation d’engagement pour la Caisse des Dépôts et Consignations sont de 504 375 €, selon l’échéancier suivant : 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Total Suivi-Animation 88 375 € 88 375 € 88 375 € 88 375 € 88 375 € 441 875 € Coordonnateur du Plan de 12 500 € 12 500 € 12 500 € 12 500 € 12 500 € 65 500 € Sauvegarde TOTAL 0€ 100 875 € 100 875 € 100 875 € 100 875 € 100 875 € 504 375 € Les montants effectivement appelés durant la période 2020-2026 (prévisionnel pour 2026) ont été inférieurs à l’échéancier précédent, occasionnant un redéploiement des montants à enveloppe globale constante. L’échéancier actualisé jusqu’au terme de la présente prorogation (2028) est le suivant : 2018 à 2026 2027 2028 (6 mois) TOTAL Suivi animation 338 587 € 45 000 € 22 500 € 406 087 € Ingénierie de redressement - € - € Coordonnateur du Plan de Sauvegarde 72 038 € 11 250 € 5 625 € 88 913 € TOTAL 410 625 € 56 250 € 28 125 € 495 000 € Avenant n°3 à la Convention du Plan de Sauvegarde des copropriétés de la Galerie Wagner – Nîmes (30) Page 14 5.3 Financement de la collectivité maitre d’ouvrage, Ville de Nîmes 5.3.1 Règles d’application La ville de Nîmes s’engage à financer une partie des travaux communs, par versement au syndicat de copropriété, qui reversera leur quote-part individuelle aux propriétaires en fonction des tantièmes possédés. Le montant résiduel de l’enveloppe de financement non versé au syndicat sera distribué aux propriétaires occupants non éligibles aux aides de l’Anah, le cas échéant. Le montant des travaux éligibles n’est pas plafonné, toutefois le total des engagements de la Ville de Nîmes à ce titre ne pourra dépasser l’enveloppe de 724 000 € pour la durée du Plan de Sauvegarde. La ville de Nîmes s’engage à financer les missions de suivi-animation et de coordination, déduction faite de l’ensemble des subventions qu’elle pourrait percevoir à ce titre des autres partenaires du Plan de Sauvegarde. La participation de la Ville s’inscrit dans une participation maximale de 1 430 125 € comme indiqué dans l’avenant n°1 en date du 30 mars 2022. 5.3.2 Montants prévisionnels Au regard des marchés en cours, les montants de dépenses de la collectivité maitre d’ouvrage, Ville de Nîmes, pour l’opération sont estimés à 1 396 207 €, en considérant les montants hors taxes des dépenses d’ingénierie (ce afin de les mettre en regard des participations de l’Anah et de la CDC sur ce poste), selon l’échéancier suivant : 2018 à 2026 2027 2028 (6 mois) Au-delà de juin 2028 TOTAL Travaux en parties communes 43 454 € - € - € 680 546 € 724 000 € dont La Garrigado 10 703 € 167 623 € dont Li Bécarut 9 681 € 151 613 € dont Lou Piboulo 9 790 € 153 323 € dont Lou Férigoulier 13 280 € 207 988 € Ingénierie 587 832 € 56 250 € 28 125 € - € 672 207 € dont Suivi animation 492 591 € 45 000 € 22 500 € 560 091 € dont Ingénierie de redressement - € - € dont Coordonnateur du Plan de Sauvegarde 95 241 € 11 250 € 5 625 € 112 116 € TOTAL 631 286 € 56 250 € 28 125 € 680 546 € 1 396 207 € La Ville de Nîmes s’acquittant également de la TVA des montants TTC globaux facturés par les prestataires de l’ingénierie de projet, les montants prévisionnels totaux des autorisations d’engagement de la collectivité maitre d’ouvrage, Ville de Nîmes, sont estimés à 1 857 204 €, selon l’échéancier suivant : 2018 à 2026 2027 2028 (6 mois) Au-delà de juin 2028 TOTAL Travaux en parties communes 43 454 € - € - € 680 546 € 724 000 € dont La Garrigado 10 703 € 167 623 € dont Li Bécarut 9 681 € 151 613 € dont Lou Piboulo 9 790 € 153 323 € dont Lou Férigoulier 13 280 € 207 988 € Ingénierie 981 329 € 101 250 € 50 625 € - € 1 133 204 € dont Suivi animation 819 801 € 81 000 € 40 500 € 941 301 € dont Ingénierie de redressement - € - € dont Coordonnateur du Plan de Sauvegarde 161 528 € 20 250 € 10 125 € 191 903 € TOTAL 1 024 783 € 101 250 € 50 625 € 680 546 € 1 857 204 € Avenant n°3 à la Convention du Plan de Sauvegarde des copropriétés de la Galerie Wagner – Nîmes (30) Page 15 5.4 Financement de la Communauté d’Agglomération Nîmes Métropole 5.4.1 Règles d’application La communauté d’agglomération Nîmes Métropole s’engage à financer une partie des travaux communs, par versement au syndicat de copropriété et aux propriétaires occupants non éligibles aux aides Anah, selon les mêmes règles que celles de la ville de Nîmes. Le montant des travaux éligibles n’est pas plafonné toutefois le total des engagements de la Communauté d’Agglomération Nîmes Métropole à ce titre ne pourra dépasser l’enveloppe de 724 000 € pour la durée du Plan de Sauvegarde. La communauté d’agglomération ne participera pas au financement du suivi-animation et de la coordination de l’opération. 5.4.2 Montants prévisionnels Les montants prévisionnels des autorisations d’engagement de la Communauté d’Agglomération Nîmes Métropole, pour l’opération sont de 724 000 €, selon l’échéancier suivant : 2018 à 2026 2027 2028 (6 mois) Au-delà de juin 2028 TOTAL Travaux en parties communes 43 454 € - € - € 680 546 € 724 000 € dont La Garrigado 10 703 € 167 623 € dont Li Bécarut 9 681 € 151 613 € dont Lou Piboulo 9 790 € 153 323 € dont Lou Férigoulier 13 280 € 207 988 € TOTAL 43 454 € - € - € 680 546 € 724 000 € 5.5 Financement du Conseil Départemental du Gard 5.5.1 Règles d’application Le Conseil Départemental du Gard s’engage à financer les quotes-parts individuelles de travaux communs : - des propriétaires occupants qui répondent aux critères d’éligibilité aux aides de l’ANAH, à savoir ceux aux ressources « très modestes » et « modestes ». - des propriétaires bailleurs qui s’engagent à signer une convention de loyer « Très social » avec l’ANAH. Il faut noter que seul le dépôt des dossiers de demande de subvention auprès des services du Département permettra l’octroi définitif de ces subventions. Il s’agira de privilégier la constitution d’un dossier unique, dont le syndic serait mandataire commun et aura la charge de gérer les fonds et leur répartition auprès des bénéficiaires. Le montant des travaux éligibles n’est pas plafonné, toutefois le total des engagements du Conseil Départemental du Gard à ce titre ne pourra dépasser l’enveloppe de 322 000 € pour la durée du Plan de Sauvegarde, Le Conseil Départemental du Gard ne participera pas au financement du suivi-animation de l’opération. 5.5.2 Montants prévisionnels Les montants prévisionnels des autorisations d’engagement du Conseil Départemental du Gard, pour l’opération sont de 322 000 €, selon l’échéancier suivant : 2018 à 2026 2027 2028 (6 mois) Au-delà de juin 2028 TOTAL Travaux en parties communes 43 454 € - € - € 278 546 € 322 000 € dont La Garrigado 10 703 € 68 608 € dont Li Bécarut 9 681 € 62 055 € dont Lou Piboulo 9 790 € 62 755 € dont Lou Férigoulier 13 280 € 85 129 € TOTAL 43 454 € - € - € 278 546 € 322 000 € Avenant n°3 à la Convention du Plan de Sauvegarde des copropriétés de la Galerie Wagner – Nîmes (30) Page 16 5.6 Récapitulatif des engagements financiers des partenaires selon le statut des copropriétaires. Compte-tenu du calendrier prévisionnel qui ne fait démarrer les travaux de cette tranche qu’au-delà de 2028, les engagements financiers selon le statut de copropriétaires seront confirmés dans des dispositions contractuelles ultérieures à cet avenant. La répartition de ces aides pourra être amenée à évoluer en fonction de l’occupation réelle des biens au moment de leur attribution. Article 4 : Modifications apportées au chapitre VII Dans le chapitre VII, l’article 10 « Durée de la convention » est modifié comme suit : La présente convention a été conclue pour une période de 5 ans prorogée une troisième fois pour une période de 2 ans à compter de sa date d’approbation par arrêté préfectoral, soit jusqu'au 26 juin 2028. Elle portera ses effets pour les demandes déposées auprès des services instructeurs des aides de l’Anah jusqu'à cette même date. La conclusion d’un 3ème avenant s’inscrit dans un cadre exceptionnel pour ce type de dispositif. Les différents reports et allongements des travaux d’urgence ainsi que l’inertie du redressement financier ont conduit le plan de sauvegarde à être prorogé trois fois deux ans, amenant le dispositif d’accompagnement à une durée particulièrement longue (2017-2028). L’aboutissement des travaux d’urgence en 2026 et les rentrées d’argent liées aux saisies immobilières ouvrent une nouvelle séquence centrée sur la poursuite du redressement financier, la consolidation de la gestion et la préparation des prochaines phases de travaux. Les trajectoires distinctes des copropriétés devront être prises en compte dans la définition des prochains dispositifs d’accompagnement, s’ils s’avèrent nécessaires, afin d’adapter les moyens déployés aux besoins de chacune de ces copropriétés. A cette fin, des critères d’objectivation seront étudiés, notamment le potentiel de redressement (trajectoire financière, suivi des dépenses, gestion, gouvernance) et la capacité des copropriétés à assurer leur stabilité en autonomie, en cohérence avec les attendus Anah. Avenant n°3 à la Convention du Plan de Sauvegarde des copropriétés de la Galerie Wagner – Nîmes (30) Page 17 Pour la Ville de Nîmes Pour l’Etat Pour l’Anah Le Maire Le Préfet du département du Le délégué de l’Agence dans Vincent BOUGET Gard l’agglomération nîmoise Jérôme BONET Vincent BOUGET Pour le Conseil Départemental du Pour la Communauté Gard d’Agglomération Nîmes Métropole La Présidente Le Président Françoise LAURENT-PERRIGOT Vincent BOUGET Pour FDI PROCIVIS Pour la Caisse des Dépôts et Le Directeur Général Consignations Mathieu MASSOT Le Directeur Régional Occitanie Patrick Martinez Avenant n°3 à la Convention du Plan de Sauvegarde des copropriétés de la Galerie Wagner – Nîmes (30) Page 18 Pour le syndicat de copropriété Pour le syndicat de copropriété « Lou Piboulo » « Li Bécarut » Représenté par son syndic Représenté par son syndic Sous couvert de l’accord définitif de Sous couvert de l’accord définitif de l’assemblée générale l’assemblée générale Pour le syndicat de copropriété Pour le syndicat de copropriété « La Garrigado » « Lou Férigoulier » Représenté par son syndic Représenté par son syndic Sous couvert de l’accord définitif de Sous couvert de l’accord définitif de l’assemblée générale l’assemblée générale Avenant n°3 à la Convention du Plan de Sauvegarde des copropriétés de la Galerie Wagner – Nîmes (30)
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