Pièce
2026 06 04 CR COPIL année 7-prorogation_2eme année.pdf · 2 108 mots · du marché « Suivi et animation du plan de sauvegarde pour le redressement de la copropriété du Parc Petit Bourg à… », dossier de consultation officiel.
Plan de Sauvegarde « Parc de Petit Bourg » - Evry Courcouronnes
Copropriété du Parc du Petit Bourg
Comité de Pilotage PDS prorogé
4 juin 2026
Relevé d’interventions
PRESENTS :
DDT de l’Essonne / délégation de l’Anah
Julie Bouaziz - Préfète déléguée pour l'égalité des chances auprès de la préfète de l'Essonne
Xavier Chevalier - Chef du Service HRU, DDT
Communauté d’agglomération Grand Paris Sud Seine Essonne Sénart
Pierre Liétar - Directeur de l’habitat et du logement
Arnaud Antifora - Chef de projets habitat privé
Commune d’Évry Courcouronnes
Stéphane Beaudet – Maire d’Evry Courcouronnes et Président de la CA GPS
Diarra Badiane - 2ème adjointe Aménagement, attractivité, urbanisme, habitat, copropriétés
Perrine Passot – DGA Développement Territorial Urbain
Raphaëlle Samba - Directrice Habitat, Hygiène et RU
Olivier Lasalle – Responsable du service habitat
Elodie Darini - Cheffe de projets habitat privé
Alice Guenard - Chargée de missions GUSP, habitat privé et renouvellement urbain
Marie Cleton - Stagiaire
Essonne Habitat
Pierre Louis Meray – Directeur - Responsable du Service Amélioration du Patrimoine et des Régies
Opérateur
Estelle Baron – Directrice SOLIHA Grand Paris (en visio)
Valérie Michaud Rafin - Responsable du service Ingénierie Technique et Patrimoniale, SOLIHA Yvelines Essonne
Assitan Niakate - Responsable du pôle copropriétés en difficulté, ARC
Marion Valentin - Cheffe de projets, SOLIHA Grand Paris
Syndic
Alexis Bregal – Directeur Immo de France
Emilie Legras – Gestionnaire (en visio)
Conseil syndical
Luc Picard - Président du conseil syndical
Marie-Françoise Latouche Argyriades – Membre du conseil syndical
EXCUSES :
Riham Boumnaïa - Chargée d’opérations sociales, SOLIHA Yvelines Essonne
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Plan de Sauvegarde « Parc de Petit Bourg » - Evry Courcouronnes
ORDRE DU JOUR
• ACCOMPAGNEMENT AU REDRESSEMENT
• ACTIONS COMPLEMENTAIRES
• BILAN ET PERSPECTIVES POST PDS
INTRODUCTION :
Le comité de pilotage est introduit par M. le Maire et Madame la Préfète déléguée comme le dernier comité de
cette première prorogation du dispositif. Il est ensuite partagé par l’opérateur le contexte d’intervention et les
grandes actions menées durant les 7 années d’accompagnement du PDS et plus largement depuis les
premières études dès 2007. L’objectif de ce comité étant d’en faire un bilan et confirmer la volonté de
poursuivre un accompagnement à partir de juin 2026.
Il est également présenté de manière succincte, par la Ville d’Evry Courcouronnes, les premières pistes de
l’étude d’opportunité qui a été menée autour d’une étude de projet urbain co-construit avec les acteurs
locaux.
ACCOMPAGNEMENT AU REDRESSEMENT : SUIVI-ANIMATION
Sur le volet de la gouvernance, il est mis en avant le fonctionnement des instances de gouvernance avec un
syndic actif et dont la gestion courante est assurée de manière satisfaisante et un conseil syndical qui sait
mobiliser sur les sujets qui lui sont chers. La principale difficulté réside sur la très faible implication des
copropriétaires au quotidien et qui se traduit par des taux de participation (13% en 2024) insuffisant pour
assurer la gestion courante de la copropriété et le redressement durable. Il est rappelé qu’actuellement la
copropriété comprend désormais 60% de propriétaires bailleurs dont le point de bascule a eu lieu depuis 2022
entre PO et PB.
Sur le volet financier, la situation demeure fragile malgré une amélioration apparente en lien avec la
réévaluation à la hausse des budgets et des opérations d’apurement comptable. Toutefois, la maîtrise des
charges demeure limitée sur les principaux postes. Le dispositif d’aide à la gestion de l’ANAH contribue
néanmoins à atténuer ce coût.
Concernant les dépenses énergétiques, les comparaisons doivent être interprétées avec prudence en raison
du contexte exceptionnel marqué par la reprise post-Covid, puis la crise énergétique consécutive à la guerre
en Ukraine. Il faut retenir de cette analyse que le raccordement au chauffage urbain depuis fin 2022 a permis
de limiter l’exposition de la copropriété aux fortes hausses du gaz.
Sur le volet des impayés, le taux d’impayés représente toujours 40% du budget prévisionnel avec une dette
fortement concentrée sur 54 débiteurs représentant à eux seuls 86 % du montant total.
Si le bâtiment A supporte la part la plus importante des impayés, l’analyse rapportée à la quote-part théorique
de budget de chaque bâtiment montre des niveaux d’impayés relativement homogènes entre tous les
bâtiments (38%, 36% et 43%). Il est rappelé que les délais de procédures judiciaires sont longs et ont un impact
sur le recouvrement des impayés, même après l’obtention des décisions de justice.
Sur le volet social, depuis le début du PDS, 82 ménages ont été repérés dont 42 situations soldées à ce jour,
représentant un montant total de dettes résorbées de 67 189 €. La file active se compose de 18 ménages aux
problématiques diverses dont 6 d’entre eux sont accompagnés depuis le début du dispositif sur des
accompagnements de longue durée.
Sur le volet technique, un rappel a été présenté concernant les travaux d’urgence, difficile à engager faute d’un
financement suffisant des copropriétaires qui a nécessité de faire appel à un appel de solidarité malgré le taux
de financement public de 100% HT.
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Plan de Sauvegarde « Parc de Petit Bourg » - Evry Courcouronnes
L’audit thermique et architectural (sans chiffrage des travaux d’isolation) a été présenté. Dans l’attente d’une
projection d’un plan de patrimoine, il persiste sur la copropriété des besoins d’intervention ponctuelle et la
réalisation d’audit complémentaire liée au vieillissement des équipements (ex : réseau secondaire de
chauffage). Néanmoins, la réfection des toits-terrasse est à prévoir dans une temporalité de court terme.
Enfin, sur le volet juridique, un point d’avancement est partagé concernant l’identification des lots encore
détenus par la SCI. Il est rappelé que la majorité des lots concernés sont des lots de stationnement, dont le
coût estimé de sortie des parts de la SCI est évalué autour de 2 500€, et qui est équivalent au prix de vente de
ce type de lot. Les parts qui concernent les appartements ont un coût plus préoccupant pour les détenteurs
de ces parts qui devront assumer une charge financière de sortie plus importante. À ce jour, l’ensemble des
démarches amiables ont été engagées par la copropriété mais qui ne permettra toutefois pas de liquider en
totalité les parts de la SCI. Le recours à la phase judiciaire entrainerait quant à lui l’engagement d’une
procédure pouvant aller jusqu’à la saisie immobilière de l’ensemble des lots de la SCI, y compris ceux à jour
de leurs charges. Cette situation sera présentée lors de l’AG 2026.
D’autres éléments sur le volet juridique sont également en cours de traitement : la rétrocession de la parcelle
du château d’eau, le devenir de l’ASL et la mise à jour du règlement de copropriété.
ACTIONS COMPLEMENTAIRES : PORTAGE, PERMIS DE LOUER ET DIVISER , GUSP
Sur le volet des DIA et du portage, les prix et le nombre de vente semblent se stabiliser mais la copropriété
reste une opportunité pour certains investisseurs. Depuis 2023, la présence des propriétaires bailleurs est
devenue majoritaire et l’arrêt du portage par Coprocoop et Essonne Habitat a été confirmé.
Sur le volet permis de louer et diviser, le bilan est inchangé depuis la fin du PDS. Le nombre de divisions
instruits est faible en comparaison du recensement observé lors des visites des demandes d’autorisations
préalables de mises en location par le service hygiène et plus particulièrement sur les colocations à baux
multiples.
Sur le volet de la GUSP, la thématique des déchets a été centrale, avec d’autres sujets comme les voitures
ventouses et la mécanique sauvage. Une proposition de réaménagement de la gestion des déchets des
bâtiments F et G est soumis à la décision de l’AG 2026 afin de relocaliser les bornes et séparer les déchets des
commerçants et des habitants.
➢ Echange relatif au bilan du permis de louer et diviser
À la suite du bilan présenté par la Ville et aux limites de ces outils, Mme la Préfète déléguée a indiqué
qu’un travail de remontée et de consolidation des difficultés rencontrées doit être engagé en
s’appuyant sur les retours d’expériences d’autres communes confrontées à des problématiques
similaires. Cette démarche vise à identifier les freins réglementaires ou opérationnels existants et à
formuler des propositions permettant de faire évoluer les outils disponibles afin de renforcer
l’efficacité des interventions publiques.
PERSPECTIVES DU PDS
La copropriété demeure dans une situation fragile malgré les dispositifs qui se succèdent. La gouvernance
montre des signes inquiétants face à l’absence de mobilisation croissante des copropriétaires qui interroge
sur la capacité de fonctionnement de la copropriété. Sur le plan financier, les difficultés persistent notamment
en raison de l’absence de perspectives de maîtrise des principaux postes de charges malgré un important
travail de reprise comptable et d’apurement engagé par le syndic. Les impayés restent élevés et concentrés
sur quelques débiteurs faisant l’objet de procédures de recouvrement avec un accompagnement social actif
depuis le lancement du dispositif. En parallèle, plusieurs situations juridiques complexes doivent être
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régularisées. Enfin, les besoins en travaux patrimoniaux demeurent importants mais la capacité financière de
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la copropriété ne permet pas d’envisager leur réalisation. Dans ce contexte, l’étude urbaine a permis de faire
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émerger des pistes d’intervention partagé. Ainsi, l’AG du 15 juin 2026 compte plusieurs décisions stratégiques
qui devront être validées par la copropriété.
➢ Echanges relatifs au bilan et poursuite de l’accompagnement.
M. le Maire a tenu à remercier l’ensemble des acteurs mobilisés depuis plusieurs années dans le cadre
du Plan de Sauvegarde, rappelant l’engagement financier important des pouvoirs publics, avec près
de 4 millions d’euros investis, ainsi que l’implication du syndic dans cette démarche. Il a souligné que
cet investissement public devait désormais trouver un relais plus fort auprès du conseil syndical et
des copropriétaires, dont la mobilisation est indispensable pour assurer l’avenir de la copropriété. Il
a également été indiqué que des besoins d’accompagnement émergent sur d’autres secteurs du
territoire et que, dans un souci d’équité territoriale, les pouvoirs publics ne pourront pas maintenir
durablement leur niveau de mobilisation sur la copropriété de Petit Bourg.
La prolongation du dispositif pour deux années supplémentaires constitue une opportunité
exceptionnelle de poursuivre le travail engagé. Il a insisté sur le caractère décisif de cette période,
estimant que toutes les solutions et tous les moyens d’intervention publics ont désormais été
mobilisés. Il appelle les copropriétaires à se saisir des enjeux et à voter les résolutions présentées en
AG, faute de quoi la poursuite de l’accompagnement pourrait être remise en question. Il a également
rappelé que d’autres outils plus contraignants pourraient être envisagés.
Mme la Préfète a, à son tour, souligné que les indicateurs présentés demeuraient globalement
préoccupants et ne traduisaient pas une dynamique suffisamment positive au regard des moyens
mobilisés. Elle appuie la demande qui est faite à la copropriété autour de la réalisation de l’étude
d’opportunité de scission, estimant que l’étude constituait désormais un préalable incontournable à
la poursuite de l’accompagnement public. Elle a également fait part de son inquiétude face aux
évolutions observées, notamment la progression du nombre de propriétaires bailleurs au détriment
des propriétaires occupants, les difficultés liées au permis de louer et au permis de diviser ainsi que
le niveau persistant des impayés. Ces phénomènes témoignent d’une fragilisation de la copropriété,
devenue attractive pour certains acteurs profitant à la fois de faibles niveaux de charges acquittées et
des dispositifs d’aide publique.
Pour activer la mobilisation et la prise de conscience des copropriétaires, au vu des enjeux
de l’AG et de la nécessité de réunir le quorum, M. le Maire et Mme la Préfète déléguée
décident d’adresser à l’ensemble des copropriétaires un courrier les invitant à être présents
ou représentés à l’AG du 15 juin un courrier co-signé du M. Maire et de Mme la Préfète
déléguée sera transmis à tous les copropriétaires avant l’AG du 15 juin 2026.
Le syndic a rappelé le caractère déterminant de la période actuelle pour l’avenir de la copropriété,
soulignant que les copropriétaires disposaient aujourd’hui d’une opportunité unique pour engager
les évolutions nécessaires à son redressement. Il a insisté sur le rôle souverain de l’assemblée
générale, seule instance en capacité de prendre les décisions structurantes permettant d’inverser la
trajectoire de la copropriété. Il répond également à la question de Monsieur le Maire qui se demande
l’impact sur la copropriété si le taux de participation n’atteint pas l’obligation légale de l’article 25. Il
indique que son cabinet devra convoquer de nouveau une Assemblée Générale, basée sur la même
majorité, et que si le résultat est le même, la copropriété sera mise sous administration judiciaire.
Le conseil syndical a, pour sa part, souligné les effets indirects des importantes aides publiques
mobilisées depuis 2012. Selon ses représentants, les travaux réalisés et l’amélioration du patrimoine
à moindre coût ont pu contribuer à renforcer l’attractivité de la copropriété auprès des investisseurs
bailleurs.
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