Pièce
PDS PPB - Bilan Année 6 -Prorogation_1ere année.pdf · 7 487 mots · du marché « Suivi et animation du plan de sauvegarde pour le redressement de la copropriété du Parc Petit Bourg à… », dossier de consultation officiel.
RESIDENCE
PARC DU PETIT BOURG
BILAN ANNEE 1
PROROGATION DU PLAN DE SAUVEGARDE
Bilan – Année 1 Prorogation PdS PPB
PREAMBULE
TABLE DES MATIERES
PREAMBULE : CONTEXTE ......................................................................................... 3
I. Contexte d’intervention publique ................................................................................ 3
II. Un PDS articulé autour de 3 enjeux et construit en deux phases ..................................... 4
III. Un besoin de poursuivre l’accompagnement au-delà de juin 2024 .................................. 4
CHAPITRE 1 : LA GESTION DE LA RESIDENCE .............................................................. 6
I. Les organes de gouvernance de la copropriété .............................................................. 6
II. redressement de gestion et l’assainissement financier : une situation fragile mais une
dynamique positive............................................................................................................ 8
II. La gestion des impayés : Un niveau qui se stabilise mais demeure très élevé ................. 13
CHAPITRE 2 : VOLET SOCIAL....................................................................................17
I. Actions relatives à la définition des modalités d’apurement et mise en place d’un
échéancier avec le syndic.................................................................................................. 17
II. La mobilisation du fond de solidarité logement (FSL) pour les ménages éligibles ........... 18
III. Accompagnement à l’analyse du surendettement et à la mobilisation de la banque de
France ............................................................................................................................. 18
IV. Accompagnement à la vente pour les ménages ne pouvant se maintenir comme
copropriétaire ................................................................................................................. 19
V. Accompagnement au relogement ............................................................................... 20
CHAPITRE 4 : VOLET TECHNIQUE ............................................................................21
I. Une année marquee par la finalisation des travaux d’urgence ...................................... 21
II. La réalisation du DTG et présentation de scénarii de travaux ....................................... 22
CHAPITRE 5 : LE PORTAGE ......................................................................................24
I. XXX .......................................................................................... Erreur ! Signet non défini.
CHAPITRE 5 : LE PERMIS DE LOUER ET DIVISER .........................................................25
I. XXX .......................................................................................... Erreur ! Signet non défini.
CHAPITRE 5 : LA GESTION URBAINE ET SOCIALE DE PROXIMITE ..................................27
I. XXX .......................................................................................... Erreur ! Signet non défini.
2
Bilan – Année 1 Prorogation PDS PPB
PREAMBULE
PREAMBULE : CONTEXTE
I. Contexte d’intervention publique
La copropriété du Parc de Petit Bourg présente des formes de fragilités sociales, économiques,
techniques et de gestion, depuis le début des années 2000 (cf. bilan opérateur et convention PDS pour
plus de détail sur la typologie et fonctionnement de cette copropriété).
Pour enrayer ce processus de déqualification de la copropriété, les pouvoirs publics sont intervenus en
proposant des interventions majeures : une OPAH-CD (Opération Programmée d’Amélioration de
l’Habitat Copropriété Dégradée) entre 2012 et 2017 qui n’a pas permis d’aboutir à un programme de
rénovation (durée du projet trop court pour installer un projet ambitieux de rénovation énergétique,
blocage des propriétaires privés face à une étude de densification portée par la Ville). Après une
nouvelle étude pré-opérationnelle ayant permis de réinterroger les enjeux et les besoins, un PDS (Plan
de Sauvegarde) a été engagé par décision préfectorale en 2019.
Ce dispositif du PDS a été présenté à la copropriété lors d’une réunion publique le 24 juin 2019 animée
par M. le Maire comme le dispositif de la « dernière chance » pour cette résidence étant donné les
difficultés rencontrées dans la mise en œuvre de l’OPAH-CD.
Ce dispositif a été accompagné par la Communauté d’agglomération Grand Paris Sud Seine Essonne
Sénart (GPS) et la Ville d’Évry-Courcouronnes, en partenariat avec la DDT 91 - Délégation de l’Anah, le
Conseil départemental de l’Essonne, la CDC- Banque des Territoires, Essonne Habitat et Coprocoop. Le
groupement d’opérateurs SOLIHA Grand Paris / SOLIHA Yvelines Essonne / ARC a été retenu pour
assurer le suivi-animation.
3
Bilan – Année 1 Prorogation PDS PPB
PREAMBULE
II. Un PDS articulé autour de 3 enjeux et construit en deux phases
Ce dispositif du PDS « de la dernière chance » a été articulé autour de 3 grands enjeux d’intervention :
> Un redressement financier combiné à des actions d’accompagnement social et de portage
massif, permettant de changer d’échelle en matière d’intervention publique par rapport à
l’intervention précédente portée par l’OPAH-CD ;
> Une intervention progressive sur le bâti et la structure du patrimoine avec le traitement
prioritaire des travaux de sécurité des biens et des personnes (entrant dans le cadre d’un
potentiel arrêté de mise en sécurité des bâtiments) ;
> Une mobilisation renforcée des copropriétaires à travers un travail de renforcement de la
gouvernance, d’appropriation du dispositif et la construction d’un projet partagé
Le suivi-animation a été découpé en deux phases opérationnelles successives qui prennent fin en juin
2024 : un approfondissement et calibrage opérationnel en plus du suivi-animation jusqu’en 2020, puis
le maintien du seul suivi-animation entre 2020 et 2024.
III. Un besoin de poursuivre l’accompagnement au-delà de juin 2024
Les différents bilans dressent le portrait d’un PDS qui aura permis de maintenir à flot cette copropriété
en difficulté sans avoir pu engager le redressement significatif attendu au lancement de ce PDS.
Nous pouvons noter l’engagement d’axes de redressement incontournables à un redressement
pérenne : stabilisation comptable, engagement d’actions de recouvrement, stabilité des instances de
gestion, accompagnement social, tenue de groupes de travail thématique, réalisation de travaux
d’urgence …
Cependant, le PDS doit faire un aveux d’échec d’un redressement plus important de cette copropriété :
en l’absence du portage massif initialement configuré pour ce PDS, le redressement financier et en
terme d’occupation / mobilisation des propriétaires n’a pas pu se concrétiser dans le délai du dispositif,
entrainant l’impossibilité d’engager la copropriété dans des travaux de patrimoine d’ampleur.
Suite à une AMO Flash engagée par l’Etat pour analyser les raisons de cet échec du redressement et les
actions à mener, il a été établi que le seul PDS ne permet pas d’engager une rénovation d’ampleur. Seul
un programme ambitieux, la vente d’une partie du terrain ou la promotion immobilière permettrait de
dégager des financements suffisants pour soutenir le poids d’une rénovation ambitieuse et nécessaire
de cet ensemble immobilier.
4
Bilan – Année 1 Prorogation PDS PPB
PREAMBULE
Il a donc été décidé lors de la restitution AMO Flash du 24 janvier 2024, en complément des perspectives
proposées par l’opérateur du suivi-animation en COTECH et COPIL depuis fin 2023, de lancer dès
septembre 2024 une étude d’opportunité de projet urbain pour penser l’intervention auprès de cette
copropriété dans un contexte plus large et plus global. L’étude est pilotée par la Ville d’Evry
Courcouronnes.
En parallèle, il a été décidé de prolonger de 2 ans le PDS pour permettre l’aboutissement de l’étude
urbaine. Au vu des indicateurs de fragilités qui peinent à se résorber, la copropriété ne peut en effet pas
subir de rupture d’accompagnement entre la fin du PDS qui arrive à échéance et le lancement du projet
issu de l’étude urbaine.
Cette prorogation est construite selon deux objectifs :
> Un maintien des actions du PDS sur les volets thématiques du marché actuel : gouvernance,
gestion, impayés, social, technique et ingénierie financière. Ces actions devront être
maintenues à minima mais sans proposer de présence renforcée auprès des instances de
gestion.
> L’ajout de prestations complémentaires et nécessaires identifiées dans le PDS.
5
Bilan – Année 1 Prorogation PDS PPB
VOLET GESTION
CHAPITRE 1 :
LA GESTION DE LA RESIDENCE
I. Les organes de gouvernance de la copropriété
1.1 L’assemblée générale : une mobilisation toujours faible qui
fragilise le fonctionnement
La désaffection des copropriétaires se confirme : lors de l’assemblée générale du 16 juin 2025, seuls 75
copropriétaires, représentant 15 302 tantièmes sur 99 750, étaient présents ou représentés, soit un taux
de participation de 15 %. Un tel niveau, particulièrement bas, empêche l’adoption des résolutions
essentielles au bon fonctionnement de la copropriété, notamment l’élection du conseil syndical et celle
du syndic, qui exigent la majorité de l’article 25.
Pour éviter la paralysie, le syndic et le conseil syndical ont décidé de faire voter l’ensemble des
résolutions inscrites à l’ordre du jour selon la majorité de l’article 24, c’est-à-dire celle des copropriétaires
présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Cette démarche reste toutefois risquée : toute
décision adoptée à une majorité inappropriée peut être contestée dans un délai de deux mois à compter
de la notification du procès-verbal. Jusqu’à présent, aucun recours n’a été déposé, ce qui rend les
décisions définitives.
Ainsi, le manque d’implication des copropriétaires constitue un véritable problème, obligeant la
copropriété à recourir à des solutions exceptionnelles pour assurer sa continuité. Ce désengagement
6
Bilan – Année 1 Prorogation PDS PPB
VOLET GESTION
s’explique en grande partie par la structure actuelle de la copropriété, composée à 61% par des
copropriétaires bailleurs.
Au 08 juillet 2025, la répartition était la suivante :
Nombre %
Occupants 209 39%
Bailleurs 332 61%
Total 541
Il sera nécessaire de traiter la question de la démobilisation en suggérant au syndic et au conseil syndical
de mettre en place la dématérialisation de l’assemblée générale, afin d’offrir aux copropriétaires la
possibilité de participer aux assemblées en visioconférence ou en audioconférence.
1.2 Le conseil syndical : un président impliqué et actif
Le conseil syndical compte 11 membres, avec un président particulièrement impliqué dans la vie de la
copropriété ainsi que dans les groupes de travail liés au plan de sauvegarde.
Lors de l’assemblée générale du 16 juin 2025, certains membres ont exprimé le souhait d’être davantage
associés aux instances du plan de sauvegarde. Il sera donc opportun de les convier aux prochaines
commissions gestion, juridique et impayés.
1.3 Le syndic Immo de France : une collaboration satisfaisante
Le cabinet IMMO DE France assure la gestion de la copropriété en tant que syndic depuis le 16 novembre
2020, avec un mandat régulièrement reconduit.
La collaboration entre le syndic et le conseil syndical se déroule de manière satisfaisante. Les équipes du
syndic se montrent réactives face aux sollicitations liées au plan de sauvegarde, ce qui favorise un
partenariat fluide et efficace.
De plus, la stabilité du personnel, avec un faible turnover, garantit la continuité des informations et
contribue au maintien d’une bonne performance.
BILAN DES ORGANES DE GESTION
POINTS POSITIFS POINTS DE BLOCAGE
− Une transformation de la copropriété avec
l’arrivée de nombreux bailleurs qui sont
désormais majoritaires au sein de la
− Un président du conseil syndical impliqué
copropriété (61%)
− Un partenariat avec le syndic et le conseil
− Un important désintéressement des
syndical satisfaisant
copropriétaires bailleurs dans la vie de la
− Des conseillers syndicaux volontaires
copropriété
− Un faible taux de participation en assemblée
générale
7
Bilan – Année 1 Prorogation PDS PPB
VOLET GESTION
II. Redressement de gestion et l’assainissement financier : une
situation fragile mais une dynamique positive
2.1 Une situation financière qui demeure fragile
Tableau : L’évolution du budget et des dépenses en chiffres
2019 2020 2021 2022 2023 2024
Budget voté 1 305 000 € 1 305 000 € 1 318 123 € 1 300 000 € 1 338 000 € 1 437 920 €
Budget réalisé 1 315 705 € 1 114 352 € 1 379 126 € 1 343 526 € 1 368 523 € 1 333 141 €
Ecart budget voté et réalisé -10 705 € 190 648 € -61 003 € -43 526 € -30 492 € 104 779 €
cout par lot/an 2 621 € 2 220 € 2 792 € 2 676 € 2 726 € 2 656 €
Le contrôle des comptes de l’exercice 2024 a eu lieu le 27 mars 2025.
Le montant total des charges courantes nettes avait baissé entre les exercices 2021 et 2022 de 2,58 %
puis s’était stabilisé en 2023 avec une hausse de 0,17 % par rapport à l’exercice 2022. Son montant
diminue de 0,94 % entre les exercices 2023 et 2024, avec des variations de nombreux postes de charges.
C’est la raison pour laquelle tous les postes de charges vont être analysés dans ce rapport.
Les budgets prévisionnels n’avaient pas pu contenir les charges correspondantes entre 2021 et 2023 : ces
exercices se sont tous terminés sur des insuffisances peu importantes, mais systématiques. L’exercice
2024 se termine sur un excédent de 7,29 % du budget prévisionnel, soit plus de 100 000 € qui a été reversé
aux copropriétaires suite à l’approbation des comptes lors de l’assemblée générale du 16 juin 2025.
Le niveau moyen de charges courantes en 2024 était de 2 656€, un montant stable par rapport à 2024.
1.1.1 Analyse des postes de charges : comprendre les variations des différents postes de charges
Graphique : évolution des principaux postes de dépenses depuis 2019
En 2024, les principaux postes de dépenses sont :
- Le chauffage (20%)
8
Bilan – Année 1 Prorogation PDS PPB
VOLET GESTION
- Frais de personnel (19%)
- Eau froide (17%)
- Nettoyage des locaux (12%)
Ces postes représentent 68% des dépenses et seront étudiés ci-après.
❖ Le chauffage
Il s’agit du premier poste de dépenses : 265 258€ en 2024 soit 20% des dépenses de la copropriété.
Le coût moyen du chauffage par logement s’élève à 528€, il était de 716 € pour l’exercice 2023. C’est le
niveau le plus bas enregistré depuis 2018, ce qui démontre que le passage au chauffage urbain a
contribué à la diminution des charges de la copropriété.
❖ Poste de personnel et nettoyage des locaux
Ces deux postes représentent 31% des dépenses en 2024, soit 418 952€.
Graphique : évolution des charges du poste d’entretien
Coût du poste 2019 2020 2021 2022 2023 2024
/an/lot 794 € 666 € 812 € 809 € 784 € 792€
• Frais de personnel :
Ce poste de charges est en augmentation de près de 9 % entre les exercices 2023 et 2024, sachant qu’il
n’est pris en compte ici que la masse salariale, à l’exclusion des remplacements et des préposés des
sociétés extérieures.
9
Bilan – Année 1 Prorogation PDS PPB
VOLET GESTION
Le groupement opérateurs avait préconisé des changements structurels dans l’organisation du poste du
personnel afin de parvenir à une structure pérenne et moins onéreuse, sans perte de qualité des
prestations. La réorganisation consistait à confier à des sociétés la totalité des tâches, tout en conservant
le poste de gardien. Le but était de ne pas subir l’impact des absences et d’obtenir la possibilité de
réajuster la qualité des prestations en cas de baisse.
Le poste de personnel aurait été ainsi réduit à un seul poste de gardien. Il avait été indiqué l’existence,
en plus des gardiens et employés d’immeubles, de la société LK SERVICES pour les renforts et les
remplacements, ainsi que de la société ETM pour le nettoyage des parties communes, avec notamment
des tâches identiques attribuées et payées en doublon, mais l’assemblée générale a refusé tout
changement le 20 juin 2022.
Le 12 juin 2023, l’assemblée générale a été informée du montant des salaires des employés d’immeubles
et a décidé d’augmenter ceux-ci de 3,5 %, en plus des augmentations conventionnelles, en raison « de la
difficulté des tâches à effectuer, à savoir l'augmentation du manque de civisme des résidents (jets de
poubelles, dégradations des parties communes, dépôts sauvages d'encombrants) et la réduction du
personnel du Parc, en notant que, malgré ces problèmes, les employés restent impliqués dans leur travail
et œuvrent du mieux qu'ils peuvent à l'entretien de la résidence ».
• Nettoyage des locaux :
Les salariés de la copropriété n’assurant pas de tâches de nettoyage au-delà des abords des bâtiments,
c’est la société de ménage ETM qui assure celles-ci, pour quelque 122 500 € par an (moyenne sur les
exercices 2021 à 2024).
Contrats 2021 2022 2023 2024 % Evolution
Nettoyage général 119 024,04 119 024,04 119 024,04 134 492,54 13,00
Nettoyage particulier loge et salle de réunion 3 456,00 3 456,00 3 456,00 3 456,00 0,00
Enlèvement véhicules 4 878,44 1 495,37 1 750,18 -100,00
Enlèvement encombrants (bennes) 1 852,32 648,00 100,00
Remplacements du personnel copropriété 82 503,60 44 093,90 31 646,82 21 398,40 -32,38
TOTAL 211 714,40 168 069,31 155 877,04 159 994,94 2,64
L’enlèvement des véhicules abandonnés sur les parkings est révélateur du comportement incivique de
certains habitants et peut-être de personnes extérieures à la copropriété. Des véhicules ventouses sont
toujours présents sur la copropriété. 5 enlèvements ont eu lieu en 2025.
10
Bilan – Année 1 Prorogation PDS PPB
VOLET GESTION
La ligne de dépense des remplacements du personnel continue à diminuer. Il y a pourtant eu des
absences de personnel, et le conseil syndical précise qu’elles ont été compensées par le travail des
salariés restants en poste.
La forte hausse du contrat (13%) entre 2023 et 2024 devra être contrôlé en vérifiant les conditions de
réévaluation tarifaire du contrat, les trois dernières années du contrant présentant un prix fixe.
❖ Le poste eau froide
L’eau froide est le 3e poste de dépenses de la copropriété : 228 747.18€ en 2024.
• La consommation générale :
Eau 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Consommation en m3 53 758 m3 59 558 m3 56 685 m3 59 101 m3 62 625 m3 57323 m3
Coût 205 938 € 231 269 € 222 274 € 225 788 € 215 672 € 228 747 €
La consommation est en baisse de 8,43 %, ce qui représente 5 282 m³. La moyenne de consommation
par an et par logement en 2024 est revenue au niveau de celle de 2021. Le prix du m³ d’eau, qui reste
toutefois toujours assez mesuré, est en hausse de 15,55 % entre 2023 et 2024.
• Les consommations privatives :
Répartition consommation eau en m³ 2021 2022 2023 2024 % Evolution
Total consommé (compteurs généraux) 56 685 59 101 62 625 57 343 -8,43
Compteurs divisionnaires EF 56 975 56 952 54 764 54 397 -0,67
Total consommation résiduelle -290 2 149 7 861 2 946 -62,52
Moyenne par lot (sur total cptrs divisionnaires) 113 113 109 108 -0,67
Taux de récupération global 101% 96% 87% 95%
Consommation résiduelle -1% 4% 13% 5% Std = 5 %
En 2023, il reste trop d’eau dans les charges générales, à savoir 13 % alors qu’auparavant il en restait
moins de 5 %, considérés comme étant la proportion statistiquement admise. En 2024, la consommation
résiduelle reste exactement de 5 %
Il a été décidé le 10 juin 2024 par l’assemblée générale :
- Un forfait annuel de 150 m³ par an pour les copropriétaires n’ayant pas permis le relevé effectif
de leurs compteurs divisionnaires ;
- Un forfait de 300 m³ pour les copropriétaires n’ayant pas permis l’installation de leur compteur
dans leur appartement.
Il a également été décidé lors de cette même assemblée générale de changer l’intégralité des compteurs
d’eau froide avec ISTA pour un renouvellement du contrat de 10 ans.
Les nouveaux compteurs seront télérelevés. ISTA a inclus dans son offre une consultation individualisée
de son compteur pour chaque copropriétaire.
11
Bilan – Année 1 Prorogation PDS PPB
VOLET GESTION
1.2 L’assainissement financier
1.2.1 Un bilan financier négatif (exercice théorique)
Comparons au 31 décembre 2024 ce qui est disponible en trésorerie par rapport à ce qui est dû au titre
des avances restituables aux copropriétaires (fonds travaux, avances de solidarité…) et aux dettes envers
les fournisseurs. Dans la représentation ci-dessous, le fonds travaux est compté comme restituable
même si la loi prévoit en réalité qu’il est attaché au lot et non au copropriétaire.
Situation financière 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Disponible en banque 419 226 € 337 759 € 498 190 € 418 996 € 404 880 € 597 036 €
Avance à restituer aux copropriétaires 624 677 € 592 673 € 622 673 € 675 941 € 634 875 € 505 566 €
Fonds de travaux 202 506 € 267 754 € 278 277 € 65 242 € 97 932 € 173 117 €
Dettes exigibles fournisseurs et
43 904 € 213 906 € 209 690 € 351 093 € 183 521 € 186 716 €
organismes
TOTAL -451 861 € -736 574 € -612 450 € -673 280 € -511 447 € -268 363 €
Cette présentation très simplifiée de la situation comptable montre que la situation financière de la
copropriété reste fortement compromise et que seules les avances très importantes permettent de
maîtriser les paiements des fournisseurs courants.
Il est ici regardé ce qui est disponible en trésorerie par rapport à ce qu’il faudrait payer si le syndicat
arrivait au bout de son existence. Le but est de montrer les conséquences des impayés des
copropriétaires sur le paiement des fournisseurs en utilisant les avances et fonds travaux.
Pour avoir un aperçu synthétique de la santé financière de la copropriété, il convient de comparer ses
ressources propres avec ses engagements.
1.2.2 Trésorerie disponible :
2019 2020 2021 2022 2023 2024
Disponible en banque 419 226 € 337 759 € 498 190 € 418 996 € 404 880 € 597 036 €
Les sommes disponibles en banque s’élèvent au total à 597 036€ contre 419 226 € en 2019.
La trésorerie disponible est restée stable sur le PDS mais demeure fragile pour la gestion courante d’une
copropriété de 502 lots principaux.
Le syndic parvient à payer les fournisseurs en utilisant les avances nombreuses faites aux copropriétaires.
BILAN DE LA GESTION
POINTS POSITIFS POINTS DE BLOCAGE
− Un budget prévisionnel réajusté
− Des charges maitrisées
− Les postes de « frais de personnel » et «
− Un exercice 2024 qui finit sur un
nettoyage » pèsent lourds dans les
excédent de 100 000€
dépenses de la copropriété
− Des économies réalisées sur le poste
− Une situation financière fragile
chauffage
12
Bilan – Année 1 Prorogation PDS PPB
VOLET GESTION
II. La gestion des impayés : Un niveau qui se stabilise mais demeure
très élevé
2.1 Evolution des impayés de charges de 2018 au 31 décembre 2024
Graphique : évolution des impayés de charge sur le PDS et statut de détention
Les impayés de charges au 31 décembre 2024 sont de 577 042€. Ils étaient de 651 211€ au 31 décembre
2023, soit une baisse de 11%.
La baisse constatée des impayés doit être relativisée, car elle ne concerne que le compte 450, alors que
les précédents groupes de travail intégraient également le compte « 4509 – Copropriétaires lots vendus».
Selon la balance générale arrêtée au 31.12.2024 et datée du 10.03.2025, ce compte affiche un solde
débiteur de 103 087,30 €, réparti entre 8 comptes débiteurs pour 107 517,14 € et 25 comptes créditeurs
pour 4 429,84 €. Un travail est en cours devra pour apurer ces créances irrécouvrables.
Au total, les impayés des copropriétaires actuels et des vendeurs s’élèvent à 680 129,30€ au 31.12.2024.
Comparatif des impayés de charges face au budget prévisionnel voté en AG :
2019 2020 2021 2022 2023 2024
Budget voté 1 305 000 € 1 305 000 € 1 318 123 € 1 300 000 € 1 338 000 € 1 437 920 €
Budget réalisé 1 315 705 € 1 114 352 € 1 379 126 € 1 343 526 € 1 368 523 € 1 333 141 €
Impayés 770 071 € 720 596 € 745 313 € 789 598 € 654 919 € 676 314 €
Niveau d’impayés 59% 55% 56% 60% 45% 47%
Au 31 décembre 2024, le niveau des impayés de charges et travaux est de 47% du budget prévisionnel. Il
diminue par rapport au taux d’impayés du 31 décembre 2019 qui était de 59%.
13
Bilan – Année 1 Prorogation PDS PPB
VOLET GESTION
Les impayés de charges et travaux sont détenus par 202 débiteurs : 115 copropriétaires bailleurs, 86
copropriétaires et un copropriétaire vendeur.
2.2 Structure des impayés de charges
• Situation au 31 décembre 2023
31/12/2023
TOTAL
PO PB VEN
TRANCHE
Nb de dossiers Montant Nb de dossiers Montant Nb de dossiers Montant Nb de dossiers Montant
0 à 1 000 € 46 10 252 € 71 20 444 € 1 476 € 118 31 172 €
1 000 à 2 500 € 15 23 215 € 26 45 561 € 41 68 776 €
2 500 à 5 000 € 10 40 317 € 11 35 786 € 21 76 103 €
5 000 à 10 000 € 3 25 863 € 12 91 168 € 15 117 032 €
> 10 000 € 7 109 668 € 12 248 461 € 19 358 129 €
TOTAL 81 209 315 € 132 441 420 € 1 476 € 214 651 211 €
• Situation au 31 décembre 2024
147 copropriétaires ont une dette inférieure à 2 500 € : ces impayés représentent 86 066€, soit 15%
de la dette totale.
Au vu du montant des appels de fonds trimestriels, en dessous de ce seuil, les copropriétaires ont
généralement moins de deux trimestres de retard. Ainsi, il s’agit de retards de paiement qui ne portent
pas atteinte à l’intégrité du SDC, ne sont pas des dettes structurelles. Il est préconisé de maintenir une
pression sur ces copropriétaires sans pour autant engager des procédures judiciaires plus couteuses
pour le SDC.
35 copropriétaires ont une dette entre 2 500 € et 10 000 € : ces impayés représentent 158 889€, soit
28% de la dette totale.
20 copropriétaires ont une dette supérieure à 10 000€ : ces impayés représentent 332 085€, soit
58% de la dette totale.
- 55 débiteurs détiennent ainsi 85% de la dette totale
14
Bilan – Année 1 Prorogation PDS PPB
VOLET GESTION
- Pour l’ensemble de ces dettes, il est préconisé une action de recouvrement rapide et la plus
efficace possible.
- Il s’agit là de dettes structurelles qui portent directement atteinte au bon fonctionnement
du SDC.
- Ces dossiers sont traités en priorité dans le cadre des GTI
2.3 Un suivi contentieux renforcé
Le syndic IMMO DE FRANCE a une équipe dédiée au suivi du contentieux. Les dossiers importants du SDC
sont dans l’ensemble suivis.
Au 31 décembre 2024, 36 dossiers représentant 74% des impayés ont fait l’objet d’un suivi dans le cadre
du GTI. Le tableau ci-après permet de synthétiser les actions menées aux fins de recouvrement :
Les principales procédures de recouvrement sont les suivantes :
- 3 échéanciers sont aujourd’hui dans l’ensemble respectés.
- 18 assignations sont en cours avec des audiences à venir. Une fois les jugements prononcés il
conviendra de les exécuter.
- 8 saisies immobilières à engager via la délivrance du commandement valant saisie immobilière
- 1 saisie immobilière en cours
- 2 dossiers succession
- 3 dossiers surendettement : en cas de non-respect du plan, la dénonciation de celui-ci devra être
demandée.
- 1 vente amiable en cours de finalisation
BILAN DES IMPAYES
POINTS POSITIFS POINTS DE BLOCAGE
− Un niveau d’impayés qui se stabilise mais
demeure très élevé
− Changement de profil des
− Des procédures engagées par le syndic et
copropriétaires : augmentation du
suivies
nombre de bailleurs dans la copropriété
− Des dettes concentrées sur une «
− Impayés détenus en grande majorité par
minorité » de copropriétaires : 55
des bailleurs
débiteurs détiennent 85% de la dette au
− Rejet de l’aide juridictionnelle
31 décembre 2024
15
Bilan – Année 1 Prorogation PDS PPB
VOLET GESTION
2.4 Autres sujets d’actualité
❖ Une ASL en sommeil, quid de sa réactivation ?
L’ASL n’a pas été réactivée mais les relations entre les deux copropriétés ont été clarifiés.
❖ SCI parc du Petit Bourg : en liquidation depuis plus de 40 ans…
Pour rappel, au cours des GTI et des commissions de portage, il est apparu qu’une SCI d’attribution,
créée en 1955, est toujours propriétaire de certains lots, situation bloquante pour le SDC mais aussi
pour le portage immobilier.
A l’origine, la copropriété a été construite sous un régime différent : les copropriétaires achetaient des
parts de la SCI sur lesquelles étaient fixées des promesses d’attribution de lots (parkings,
appartements, boxes, caves).
Lors de l’AGE des associés en 1972, est décidé la dissolution de la SCI à compter du 1er janvier 1973. La
société J.J.POUGETOUX et Cie est nommée en qualité de liquidateur. En 2023, la SCI est toujours en
liquidation par AJA.
Depuis 2021, des groupes de travail ont été organisé autour de cette problématique pour établir une
feuille de route permettant de rendre effective la liquidation de la SCI. Le cadastre ne permettant pas
d’identifier les lots de la SCI, la stratégie définie a été d’identifier les lots auprès de la publicité foncière
en demandant les états hypothécaires de tous les lots de la copropriété. Ce travail a été réalisé par le
cabinet de Me Audineau, avocat, et a pu être financé par l’ANAH à hauteur de 50% du montant HT du
devis.
La mission d’identification des lots appartenant à la SCI auprès de la publicité foncière a pu aboutir :
146 lots sont concernés. 10% des lots sont encore en SCI.
Il est nécessaire de poursuivre les procédures d’assignation et d’apporter des précisions sur les ventes
et acquisitions réalisées sans publications et suivre la mission confiée à l’avocat.
❖ La nécessaire mise à jour du règlement de copropriété
Le règlement de copropriété initial du 6 avril 1959 a été modifié à plusieurs reprises et a été adapté le
20 décembre 2013 pour le rendre conforme aux lois et pour prendre en compte la scission avec les lots
commerciaux voisins.
Pour autant, le règlement de copropriété doit être mis en conformité avec les dispositions de l’article
6-4 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 qui dispose que « l’existence des parties communes spéciales et de
celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ».
A l’assemblée générale du 30 juin 2021, la proposition du cabinet « GEOMETRIC » a été approuvée pour
préparer le plan de division parcellaire, le document d’arpentage et le modificatif du règlement de
copropriété correspondant à la cession à la communauté d’agglomération du terrain supportant le
château d’eau. Notons que l’Anah a financé à 100% ce devis.
En 2021, l’audit de règlement de copropriété a été fait par le cabinet « AUDINEAU » qui a préconisé dans
son rapport, la mise à jour du règlement.
16
Bilan – Année 1 Prorogation PDS PPB
CHAPITRE 2 :
VOLET SOCIAL
Le volet social de la prorogation du Plan de Sauvegarde a pour objet l'accompagnement des ménages
en impayés repérés sur la copropriété. Il s’agit d’un travail d’accompagnement social renforcé avec des
actions individualisées, longues et complexes, répondant aux difficultés économiques et sociales des
ménages.
BILAN GENERAL
Sur l’année :
- 9 nouveaux copropriétaires occupants en impayés de charges de copropriété ont été identifiés
au cours des GTI et contactés par courrier téléphone et/ou porte à porte
o 6 n’ont pas encore donné suite aux différentes sollicitations
o 3 ont clairement refusé les propositions d’accompagnement estimant être en capacité
de régler leurs dettes sans soutien d’un travailleur social.
- 9 ménages ont été accompagnés pour traiter une ou plusieurs problématiques.
Ainsi ont été accompagnés :
- 5 ménages dans la définition de modalités d’apurement réalistes au regard de leur situation
socio-économique. Parmi eux 3 ont mis en place un échéancier formel avec le syndic.
- 3 ménages au titre d’un soutien à la gestion budgétaire
- 3 ménages pour étudier, constituer et déposer un dossier auprès du Fond de Solidarité
Logement
- 2 ménages pour étudier, constituer et déposer un dossier auprès de la Banque de France
- 3 ménages dans la définition et la mise en œuvre d’un projet de vente
- 2 ménages pour élaborer et mettre en œuvre un projet de relogement.
I. Actions relatives à la définition des modalités d’apurement et mise
en place d’un échéancier avec le syndic
5 Ménages accompagnés – 3 échéanciers formels mis en place avec le syndic
Nous présentons ci-dessous les axes travaillés avec les ménages :
▪ Analyse de solvabilité
Calcul précis de la capacité de remboursement en fonction de la situation budgétaire et
financière du ménage.
▪ Négociation avec les syndics
Travail de médiation entre la logique comptable et garante de l’intérêt de l’assemblée
générale de copropriétaires portée par le syndic et la capacité objective du ménage
Bilan – Année 1 Prorogation PdS PPB
VOLET SOCIAL
▪ Suivi et prévention des ruptures d’accords
Contacts réguliers pour s’assurer du respect des échéances, ou ajustement en cas de
nouvel incident de parcours.
Exemple : Un ménage a été accompagné dans la définition et la mise en œuvre d’un échéancier
raisonnable au regard de sa situation après avoir versé 9 000 € suite à la vente d’un véhicule.
L’accompagnement consiste désormais à veiller au respect des modalités définies dans le protocole.
II. La mobilisation du fond de solidarité logement (FSL) pour les
ménages éligibles
3 Ménages ont été accompagnés dans le cadre de la mobilisation du FSL.
Pour ce faire, nous avons travaillé avec les ménages les axes suivants :
▪ Etude de l’éligibilité du ménage
L’éligibilité au FSL dépend de la situation socio-économique du ménage, de sa capacité à
se maintenir durablement dans son statut de copropriétaire occupant, de la stabilisation
du montant de la dette et d’un niveau de dette ramené à 5 000 €.
▪ Levée des freins à la mobilisation du FSL
Une fois repérée la capacité du ménage à bénéficier du FSL, il s’agit de réunir l’ensemble
des conditions lui permettant de la faire. Il s’agit dès lors de définir et mettre en œuvre les
moyens de ramener la dette à 5 000 € et de s’assurer de sa stabilisation.
▪ Constitution du dossier
Le montage d’un dossier FSL suppose de nombreux échanges avec le ménage et le syndic.
La collecte des pièces peut être longue et nécessiter des échanges avec les institutions
(CAF, Impôts, …) pour récupérer les documents administratifs des ménages les moins
autonomes. Durant cette période, il faut maintenir la motivation et les engagements des
ménages.
▪ Coordination avec le FSL et suivi
L’étude du dossier peut prendre plusieurs mois. Le travailleur social doit maintenir un lien
très régulier durant toute cette période, être réactif en cas de demande d’information ou
de document complémentaire, et s’assurer que la dette n’augmente pas.
Exemple : Le dossier FSL d’un ménage a pu être déposé après six mois de suivi, ponctués de périodes
avec des rendez-vous hebdomadaires. Le dépôt a été possible après la stabilisation de la dette à 5
000 €. Durant les 5 mois d’instruction du dossier par le FSL, le ménage n’a pas réussi à maintenir un
niveau de dette inférieur à 5 000 €. Ainsi, lors du passage en Commission, la dette était supérieure et
la demande a été rejetée. Il a dû falloir attendre une nouvelle période de stabilisation pour
reconstituer le dossier et le déposer de nouveau. Le dossier est actuellement en cours d’instruction.
III. L’accompagnement à l’analyse du surendettement et à la
mobilisation de la banque de France
2 ménages ont été accompagnés pour analyser leur situation de surendettement et les
appuyer dans leurs procédures auprès de la banque de France.
18
Bilan – Année 1 Prorogation PDS PPB
VOLET SOCIAL
Les axes suivants ont été travaillés avec les ménages :
▪ Diagnostic de surendettement
Identification de l’état d’endettement global (dettes copropriété, crédits conso,
découverts bancaires).
▪ Information
Explication au ménage des conséquences et différentes options que la Banque de France
va étudier
Prise en compte et analyse des conséquences que la décision de la Banque de France aura
sur l’ensemble de la copropriété
Selon les retours de la Commission explication des conclusions
▪ Montage technique du dossier
Constitution du dossier, récupération des documents nécessaires à l’instruction
Rédaction d’une lettre de saisine
▪ Soutien et écoute
Ces démarches peuvent être stigmatisantes et anxiogènes. Le travailleur social est un
soutien moral et permet de prendre du recul sur les conséquences de la décision de la
commission.
Exemple : Une personne isolée, très endettée, a pu constituer un dossier après un accompagnement
discret et patient, respectant son rythme et ses blocages. La recevabilité du dossier a permis une
suspension immédiate des procédures de recouvrement.
IV. L’accompagnement à la vente pour les ménages ne pouvant se
maintenir comme copropriétaire
3 Ménages accompagnés dans le cadre d’une vente.
Les axes travaillés avec les ménages sont les suivants :
▪ Ecoute et prise de recul
La vente d’un bien est une décision lourde, souvent vécue comme un échec. Il s’agit
d’étudier avec le ménage les différentes possibilités ou absence d’autres possibilités qui
s’offrent à lui et l’aider à se projeter dans un nouveau projet résidentiel.
▪ Information claire et pédagogique
Etude du marché, des prix de vente pratiqué sur la résidence pour un logement similaire et
des possibilités d’apurement totales ou partielles des dettes selon le montant espéré.
Il s’agit également d’aider le ménage à avoir une vision réaliste de la valeur de son bien
▪ Mobilisation des partenaires fonciers
L’appui de la Ville et le soutien des bailleurs sont déterminants pour accompagner certaines
situations particulièrement bloquées.
Exemple : un ménage débiteur chronique depuis le début du plan de sauvegarde s’opposait
fermement à la vente de son bien. Grâce à un accompagnement renforcé et coordonné entre les
partenaires, il a progressivement pris conscience de sa situation : une impasse financière durable,
sans possibilité de maintien dans le logement ni recours viable à des aides ponctuelles de type FSL
pour éponger chaque nouvelle dette.
19
Bilan – Année 1 Prorogation PDS PPB
VOLET SOCIAL
Cet accompagnement, bien que long, a permis de le persuader d’engager une réflexion sur son
avenir résidentiel. Le ménage a finalement accepté de travailler, avec l’appui des équipes, à un
projet de vente de son logement et à un relogement dans le parc privé, adapté à ses moyens et à
sa situation.
V. L’accompagnement au relogement
2 ménages ont été accompagnés pour être relogés.
Dans ce cadre, les axes travaillés avec les ménages sont :
▪ Définition d’un projet réaliste
Elaboration d’un projet de relogement réaliste à la situation socio-économique du ménage
(typologie, localisation, capacité contributive, …)
▪ Levée des freins au relogement notamment l’insertion professionnelle
Mise à plat de la situation administrative, étude des freins au relogement notamment
l’insertion professionnelle (Absence de mobilité, santé, charge parentale, …)
Lien avec Pôle emploi et les associations d’insertion.
▪ Dépôt et suivi de demandes de logement social et mobilisation des dispositifs d’accès
au logement (ACD, DALO, AL’IN, …)
Exemple : Une femme isolée au RSA a été orientée vers une structure de retour à l’emploi, en parallèle
de la constitution et dépôt de sa demande de logement social. L’accompagnement social a permis
de restaurer une dynamique de projet et une autonomie progressive. Le relogement est en cours.
20
Bilan – Année 1 Prorogation PDS PPB
VOLET TECHNIQUE
CHAPITRE 4 :
VOLET TECHNIQUE
I. Une année marquée par le solde comptable des travaux d’urgence
Cette première année de prorogation a vu la finalisation des demandes de solde des subventions liées aux
travaux d’urgence. En effet, le dernier dossier a pu être déposé et soldé auprès de l’Anah en juillet 2024. Le
solde comptable positif a, quant à lui, pu être voté à l’AG du 16/06/2025.
Ainsi, le reste-à-charge estimé à 261 024€, soit une moyenne de 520€/logement, annoncé au lancement de
la campagne (hors intérêt d’emprunt), c’est avéré inférieur. La campagne travaux est ainsi soldé pour 215
050€, soit une moyenne de 420€/logement, intérêt d’emprunt compris.
Le syndicat des copropriétaires peut donc se féliciter d’avoir terminé ces premiers travaux qui lui ont
permis de remettre à niveau les éléments techniques de la copropriété.
Travaux d’urgences réalisés
21
Bilan – Année 1 Prorogation PDS PPB
VOLET TECHNIQUE
II. La réalisation du DTG et présentation de scénarii de travaux
En parallèle, sur la fin du plan de sauvegarde, un DTG a pu être réalisé. Les conclusions ont été rendues en
mars 2024 sous la forme de deux audits :
• L’audit architectural montre un bâti plutôt sain avec une absence de pathologies lourdes tels que
fissures, tassements différentiels. Cependant, il note aussi que ce bâti est vieillissant et doit être
entretenu. Dans ce cadre, l’audit propose la réalisation de travaux selon l’échéancier suivant :
o A court terme : étanchéité des toits terrasses avec isolation
o A moyen terme : ravalement des façades et pignon (isolation par l’extérieur conseillée et
remplacement des menuiseries), réfection des cages d’escalier et flocage des planchers
hauts des caves.
• L’audit thermique a permis de calculer les étiquettes énergétiques existantes pour les trois
bâtiments et de proposer trois scénarios de travaux potentiels.
Les étiquettes de départ correspondant à l’état existant sont les suivantes :
Bâtiment Nombre de Etiquette Consommation Etiquette Emission de GES
logements énergie en kWhEP/m².an climat en kgCO2eq/m².an
A 350 D 211 C 19
F 56 E 237 D 22
G 96 D 209 C 19
Seuls deux des trois scénarii proposés peuvent permettre à la copropriété d’obtenir un gain énergétique
supérieur à 35%. Ce gain est le minimum pour pouvoir prétendre aux aides des financeurs.
• Premier scénario :
o Isolation des murs par l’extérieur
o Isolation des planchers bas
o Isolation des planchers hauts (toitures terrasses
o Généralisation des menuiseries double vitrage
o Mise en place de volets roulants
o Mise en place d’une ventilation mécanique contrôlée hygroréglable type A
Ce bouquet de travaux permettrait à la copropriété d’obtenir les résultats suivants :
Nombre de Etiquette Consommation Etiquette Emission de GES Gain
Bâtiment
logements énergie kWhEP/m².an climat kgCO2eq/m².an énergétique
A 350 C 132 B 10 37.43 %
F 56 C 147 C 11 37.98 %
G 96 C 134 B 10 36.23 %
• Deuxième scénario :
o Isolation des murs par l’extérieur
o Mise en place de volets roulants
o Mise en place d’une ventilation mécanique contrôlée hygroréglable type A
o Mise en place de l’ACS collective sur réseau de chaleur
22
Bilan – Année 1 Prorogation PDS PPB
VOLET TECHNIQUE
Ce bouquet de travaux permettrait à la copropriété d’obtenir les résultats suivants :
Bâtiment Nombre de Etiquette Consommation Etiquette Emission de GES Gain
logements énergie kWhEP/m².an climat kgCO2eq/m².an énergétique
A 350 C 104 B 10 50.39%
F 56 C 119 C 11 49.84%
G 96 C 106 B 10 49.41%
Ces différents éléments devront être partagés aux instances de gestion afin de les accompagner dans la
mise en place de leur plan de patrimoine. En effet, les deux documents réalisés n’ont pas fait l’objet d’une
conclusion commune qui aurait permis à la copropriété de se projeter plus facilement vers un futur
programme de travaux.
De plus, dans le cadre de ces deux années de prorogation, l’étude du projet urbain pourra avoir des
incidences sur le bâti de la copropriété. Il faut donc aussi attendre les conclusions de cette étude urbaine
afin de pouvoir présenter la totalité des éléments techniques et urbains aux instances de gestion.
23
Bilan – Année 1 Prorogation PDS PPB
PERMIS LOUER / DIVISER
CHAPITRE 5 :
LE PORTAGE
24
Bilan – Année 1 Prorogation PDS PPB
PERMIS LOUER / DIVISER
CHAPITRE 6 :
LE PERMIS DE LOUER ET
DIVISER
I. Permis de louer
❖ Bilan des autorisations de location depuis 2019
221 demandes (moy./an : 18) dont 73% autorisées et 60% logements
divisés :
Cause des refus : Présence de nuisibles / Défaut électrique / Dégât des
eaux / Chambre inaccessible lors de la visite
❖ 6ème campagne de contre-visite à venir : défaut de demande PDL
et de renouvellement (entrée de nouveau locataire)
❖ 2 infractions pour contravention
❖ 2 amendes pour le même propriétaire sur deux logements
différents réalisé par la DDT (5 000€ pour défaut de demande /
entrée de locataire récente / colocation bail individuel / présence
de cafards)
❖ Mise en place pas encore effective des contraventions par les
agents assermentés suite au transfert de compétence
25
Bilan – Année 1 Prorogation PDS PPB
PERMIS LOUER / DIVISER
II. Permis de diviser - Résidence du Parc du Petit Bourg - Juin 2024 à juin
2025
Parc du Petit Bourg - Juin 2024 à juin 2025
1
3 TACITES
REFUS
REJETS
4
26
Bilan – Année 1 Prorogation PDS PPB
VOLET GUSP
CHAPITRE 7 :
LA GESTION URBAINE ET
SOCIALE DE PROXIMITE
I. La gestion des déchets
En 2023, la GUSP a initié en lien avec le conseil syndical, un projet d’appropriation des BAV du bâtiment A
de la copropriété.
En effet, l’espace des BAV est régulièrement retrouvé avec de nombreux dépôts sauvages malgré les
actions de sensibilisations réalisées auprès des habitants.
Aussi, un plan de réappropriation a été réfléchi conjointement avec le conseil syndical, le syndic de
copropriété et Grand Paris Sud en plusieurs étapes :
- Action de remise en état des BAV : embellissement
- Conception de panneaux de consignes de tri réalisés avec les habitants pour favoriser leur
compréhension
- La sensibilisation par des messages autour des bonnes pratiques placés sur le cheminement
allant des bâtiments d’habitations aux BAV
En 2023, une série de concertation a permis de définir les difficultés auxquelles étaient confrontés les
habitants dans le cadre de la gestion des déchets. Ces temps de concertation ont permis également de
définir le type d’embellissement proposés avec un style graphique et des coloris laissés aux choix des
habitants. Cette action d’embellissement s’est concrétisée sur l’année 2024.
En 2025, les réflexions se sont poursuivies autour du renforcement de la sensibilisation de la gestion des
déchets. En lien avec Ressources and Co, des ateliers de concertation auprès des habitants sont prévus
afin de définir la conception des panneaux des consignes de tri et les messages importants à transmettre.
L’objectif est de rendre plus lisible et compréhensible la gestion des déchets auprès des habitants.
2 ateliers sont prévus avec un bilan de l’action à prévoir en janvier 2026.
27
Bilan – Année 1 Prorogation PDS PPB
Texte extrait tel quel de la pièce officielle, qui seule fait foi. La mise en page du document d'origine peut différer.