Pièce
PDS PPB - Bilan année 2.pdf · 30 334 mots · du marché « Suivi et animation du plan de sauvegarde pour le redressement de la copropriété du Parc Petit Bourg à… », dossier de consultation officiel.
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Plan de sauvegarde du Parc de Petit Bourg
Bilan de l’année 2
Table des matières
PREAMBULE ........................................................................................................................................................................ 3
FICHE D’IDENTITE DE LA COPROPRIETE ................................................................................................................................... 4
SYNTHESE DE L ’ANNEE 2 ....................................................................................................................................................... 6
1. GESTION DE LA RESIDENCE .......................................................................................................................................... 12
2. L’ACCOMPAGNEMENT TECHNIQUE ............................................................................................................................... 34
3. L’ACCOMPAGNEMENT SOCIAL DES PROPRIETAIRES OCCUPANTS EN DIFFICULTES .............................................................. 41
4. L’INFORMATION ET LA COMMUNICATION .................................................................................................................... 50
5. PORTAGE DE LOTS ...................................................................................................................................................... 58
6. PERMIS DE LOUER ET DE DIVISER ................................................................................................................................. 63
7. LA GESTION URBAIN SOCIALE DE PROXIMITE (GUSP) .................................................................................................... 65
ANNEXES ........................................................................................................................................................................... 67
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PREAMBULE
La première année du plan de sauvegarde, a eu pour objectif de dresser un état des lieux de la situation de la
résidence, afin d’affiner les recommandations des futures années du plan de sauvegarde. Toutefois, cette seconde
année de plan de sauvegarde n’a pas seulement été une année d’application de nos préconisations. La résidence du
Parc du Petit Bourg a dû considérer d’autres sujets, venus se greffer à la stratégie de redressement, tel que le
chauffage urbain ou encore le projet immobilier de l’entreprise IMODEV pour la revitalisation du centre commercial
adjacent à la copropriété. Mais aussi des sujets d’expertises de gestion comme pour les postes de personnels ou
encore la clarification de l’état d’anciennes structures juridique de la copropriété (ASL, SCI). Parallèlement à cela, et
en temps de COVID, des actions majeures de communication ont été engagées.
Le bilan se compose de la façon suivante :
Une partie introductive qui se compose de la fiche d’identité de la copropriété, de la fiche synthétique de nos
indicateurs de suivis et d’un tableau récapitulatif de nos préconisations. Le bilan se décompose ensuite en sept
chapitres :
Un premier chapitre sur l’accompagnement des copropriétaires dans le fonctionnement et la gestion de leur
résidence. Ce chapitre se divise en sous parties présentant le fonctionnement des instances de gestion dans la
résidence, les finances et trésorerie, la gestion des impayés. Au cours de cette année des attentions particulières ont
été portées sur des sujets de gestion tels que l’ASL, SCI, lot ARNAL, la mise à jour du règlement de copropriété ou
encore la gestion des ressources humaines, afin d’assurer un accompagnement juridique constant.
Le second chapitre sur l’accompagnement technique et l’amélioration de la résidence présente les travaux
d’urgence, le chauffage urbain, le calorifugeage, l’interphonie et les perspectives du plan de patrimoine.
Le troisième chapitre sur l’accompagnement social des propriétaires occupants en difficultés reviendra sur le type
d’accompagnement réalisé, de la prise de contact à la poursuite du parcours résidentiel. Le chapitre aborde
également la question du relogement. Un autre axe du travail social est aussi développé dans le chapitre traitant du
portage de lots.
Le chapitre quatre porte sur l’information et la communication. Il déclinera les éléments du plan de communication
de l’opérateur, des actions régulières aux sujets d’actualités. Il abordera notamment la nature de la communication
dans un contexte de crise sanitaire, les adaptations nécessaires du plan de communication initial et les productions
de l’opérateur en terme de communication visuelle.
Le chapitre cinq aborde le sujet du portage de lot. Il détaille les éléments qui ont demandé un ajustement et la
réévaluation de la convention de portage et part de la mission sociale dans le dispositif.
Les chapitres six et sept sur le permis de louer et la gestion urbaine de proximité dressent le bilan des actions
portées par la Ville d’Evry Courcouronnes. Le premier dresse le constat du nombre d’autorisations de louer
attribuées par la Ville depuis le lancement du dispositif. Le second rappel les objectifs et de la méthodologie
déployée au cours des commissions cadre de vie.
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FICHE D’IDENTITE DE LA COPROPRIETE
Située dans le quartier d’Évry-village, la copropriété est, à elle seule, classée quartier prioritaire de la politique de la
ville, et est la plus grande copropriété de la commune d’Evry-Courcouronnes.
La résidence du Parc du Petit Bourg (PPB) a été construite en 1959, sur le site de l’ancien château de Petit Bourg à
Evry. Cette parcelle de 21 hectares, dont la moitié est constituée d’un espace boisé, accueille 1 488 lots, dont 502
logements, du T3 au T5, répartis au sein de trois bâtiments d’habitation A, F et G.
Le bâtiment A, compte 14 cages d’escaliers, regroupe 350 lots soit près de 70% de la copropriété. Ce bâtiment a la
particularité d’être une barre de 250 m, R+12, construite selon la technique du « chemin de grue » (selon le
déplacement de la grue le long des rails).
Le bâtiment F et G, sont de moindre hauteur : R+7 pour le F et R+8 pour le G. Le bâtiment F et G accueillent
respectivement 4 et 6 cages d’escaliers.
Malgré son cadre de vie agréable, la résidence montre depuis le début des années 2000 des signes de fragilités
importants (bâti, gestion, occupation, vente...).
Occupée à 57% par des propriétaires occupants (selon la feuille de présence d’Assemblée générale 2019), souvent
modestes, la copropriété est confrontée à la paupérisation de sa population, causée principalement par l’arrivée de
ménages aux ressources plus faibles, de propriétaires bailleurs aux pratiques locatives indélicates (division de
logement). De plus, il semblerait que les valeurs foncières du marché immobilier évoluent selon une logique propre à
la copropriété en difficulté, influençant de fait le mécanisme d’acquisition pour le porteur immobilier. Ce point sera à
suivre au fil du PDS en lien avec les équipes de la ville.
Les constats de cette fragilité ont conduit la ville à poursuivre l’intervention publique afin d’enrayer le processus de
déqualification de la copropriété. Une étude pré opérationnelle a été engagée en 2007. Celle –ci a préfiguré l’OPAH
copropriété menée de 2012 à 2017, par SOLIHA Essonne.
L’OPAH ayant fait émerger plusieurs difficultés et conclut que ce seul dispositif n’était pas suffisant, une seconde
étude pré opérationnelle a été menée en 2017, confiée à un groupement piloté par Ville et Habitat, poursuivi par un
accompagnement transitoire dans l’attente du Plan de Sauvegarde (PdS), confié à SOLIHA 75.92.95. 6 mois après la
fin du suivi transitoire, le dispositif de Plan de Sauvegarde (PdS), d’une durée de 5 ans, a été approuvé par arrêté
préfectoral du 25 juin 2019. Les conventions de PdS et de portage de lots, ont été signées au cours du même mois.
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La Communauté d’agglomération Grand Paris Sud Seine Essonne Sénart (GPS) assure la maitrise d’ouvrage et la Ville
d’Evry Courcouronnes est en charge du suivi opérationnel et de l’animation de la commission de portage. Le suivi-
animation est confié au groupement SOLIHA 75.95.92 (mandataire) / SOLIHA 78-91 / ARC.
Année 2 : Juin 2020 – Juin 2021
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SYNTHESE DE L’ANNEE 2
La grille des indicateurs1 et le tableau synthétisant le diagnostic de la première année et nos préconisations
constituent des éléments de référence sur lesquels l’opérateur va s’appuyer au cours des prochaines années du plan
de sauvegarde pour évaluer l’efficacité de ses actions, l’évolution de la situation de la résidence. La liste des
préconisations nous permet également de constituer les grands axes de travail de notre feuille de route annuel.
En noir les actions identifiées en année 1 et qui se poursuivent. En bleu les actualités de l’année 2.
CONSTATS PRECONISATIONS POUR
LES ANNEES SUIVANTES
FONCTIONNEMENT DES INSTANCES
DE GESTION DE LA RESIDENCE
- 502 lots d’habitations mais des copropriétaires - Parvenir à rendre les AG plus attractives et
difficilement mobilisables et peu présents en AG. sereines
- Des divisions internes au sein du CS, dont des - Stabiliser les instances de gestion.
initiatives personnelles non coordonnées.
- Poursuivre le travail partenarial avec le
- Une confiance opérateur/CS établie. syndic et les engagements pris dans la
convention du PDS
- Des rapports de grande défiance du CS vis-à-vis de
l’ancien et de chaque syndic présent. - Améliorer l’implication des membres du CS
- Depuis l’AG 2020, un CS composé de 9 membres - Poursuivre la structuration du CS
dont 3 véritablement impliqués (Président et vice-
- Mieux équiper le CS et les copropriétaires
Président non renouvelés en 2020) et organisé en
commissions (gestion, travaux, impayés, - Poursuivre les formations et ateliers adaptés
communication…) auprès du CS et des copropriétaires.
Réalisé en année 2
- Accompagner le changement de syndic et s’assurer
de sa bonne coopération
- Organiser des formations et des ateliers adaptés
auprès du CS et des copropriétaires.
- Mobiliser les copropriétaires avant les assemblées
générales pour répondre aux questions
- Travail partenarial avec le syndic engagé
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Tableau des indicateurs en annexe
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LES FINANCES ET LA GESTION
DE LA RESIDENCE
- Postes principaux de dépenses :eau froide (21%), le - Vulgariser et utiliser le contrôle des comptes
chauffage ( 21%) et le personnel salarié( 16%) comme un outil d’aide à la bonne gestion
- L’existence d’une ASL avec la copropriété voisine - Poursuivre le suivi de l’optimisation des
(pas d’AG ni de règlement des charges depuis 5 ans) postes de dépense, et notamment
et d’une SCI Parc de Petit Bourg restructurer la gestion des salariés de la
résidence
- Vote du transfert de la parcelle du château d’eau à
GPS en AG de juin 2021 - Assainir la gestion du poste personnel pour
limiter le risque contentieux.
- Proposition de vente du lot Arnal (lot appartenant au
SDC) présentée à l’AG de juin 2021 - Vendre l’ex-logement ARNAL appartenant
au SDC
- Exploitation de l’audit sur le personnel en vue
d’avenanter les contrats des personnels de la - Clarifier l’existence et l’intérêt de l’ASL et de
copropriété la SCI PPB
- 90 300 € d’aide à la gestion sollicitée auprès de - Opérer la régularisation foncière de la
l’Anah pour soutenir les actions de redressement. parcelle du château d’eau
- Réalisation d’un audit du règlement de copropriété - Mettre à jour le règlement de la copropriété
en fonction des modifications apportées.
Liste des modifications à préciser tout au
long du PDS.
- Affiner le budget prévisionnel pour veiller à
l’équilibre des charges
- 90 300€ d’aide à la gestion notifiée par
l’ANAH pour la troisième année
- Stratégie à étudier sur la gestion de la
consommation d’eau froide de la
copropriété
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LA GESTION DES IMPAYES
DE LA RESIDENCE
- Situation mise à jour au 31/03/2021, 734 488.24 € - Durcir les actions contre les propriétaires
d’impayés soit 55% du budget bailleurs en impayés
- Sur un an les impayés de charge ont baissé de 10% - Poursuivre le suivi des procédures et suivre
l’avancement des procédures de distribution
- 339 copropriétaires débiteurs, soit 68% de la dette
en cours
globale de la copropriété. Décomposé en 159
propriétaires occupants (34%), 158 propriétaires - Etendre l’aide juridictionnelle, suite au
bailleurs (42%) et 21 vendeurs (23%) résultat probant sur le dossier test.
- 8 PO et 14 PB et 11 vendeurs ont des dettes de - Poursuivre le suivi des impayés avec une
+5.000€ attention particulière sur les nouveaux
impayés (vigilance post-crise sanitaire)
- Depuis, parmi les dossiers > 5.000 euros, 5 soldés
représentant 40 714 € récupérés - Adapter régulièrement la stratégie de
recouvrement dont les frais sont maitrisés
- Changement d’avocat en début d’année pour
améliorer les actions de recouvrement
- Les actions de recouvrement
- 4 dossiers d’aide juridictionnelle accordés
- 27 échéanciers en cours.
- 5 saisies immobilières votées à l’AG
- Mettre en place avec le nouveau syndic une
stratégie de recouvrement dont les frais sont
maîtrisés
- Etendre le portage sans distinction de statut et de
bâtiment, suite à l’identification ciblée de débiteurs
sur les bâtiments F et G
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L’ACCOMPAGNEMENT TECHNIQUE
- Accompagner les copropriétaires dans une
Travaux urgents ou à courts termes
démarche de revalorisation patrimoniale
- Mise en œuvre des travaux d’urgences - Etablir un programme de travaux d’entretien
- Raccordement au chauffage urbain et d’amélioration énergétique
- Autres travaux : calorifuge, contrôle d’accès… - Veiller à la bonne adaptation des logements,
face au vieillissement et handicap
Travaux à moyen ou long termes (accessibilité parties privatives, circulations
internes, salle de bains, etc.)
- Travaux de patrimoine liés aux économies d’énergie
(isolation, ventilation…) - Engager la réfection ponctuelle des réseaux
- Travaux d’entretiens et d’amélioration (réfection des - Vérifier le circuit en cas de changement de
parties communes intérieures, aires de jeux, parc) menuiseries afin d’informer les
copropriétaires sur les obligations en
- Clos et couvert (toitures terrasses, façades…)
matière de renouvellement de l’air.
Parties privatives
- Problématique de ponts thermique (allèges/
menuiseries)
- Problématique de ventilation
- Problématique de réseaux
- Accompagner la copropriété dans l’analyse de
l’opportunité du raccordement au chauffage urbain
- Etablir un programme de travaux (urgence, court et
moyen termes)
- Engagement de la mission du MOE sur les travaux
d’urgence en AG de juin 2021
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L’ACCOMPAGNEMENT SOCIAL DES MENAGES EN DIFFICULTE
- Méconnaissance du fonctionnement de la - Poursuivre les accompagnements engagés et
copropriété par certains copropriétaires prendre en charge de nouvelles situations
- Difficulté de lecture / compréhension des - Ajuster le programme de suivi social au fil du
documents administratifs PDS
- Manque de lucidité des copropriétaires sur leur - Prendre en compte dès que possible le
capacité à stabiliser leur situation montant des travaux à venir dans l’analyse
de suivi des ménages
- Nécessité d’une meilleure identification de la
mission sociale - Veiller à une bonne articulation entre la
mission sociale et l’accompagnement au
- Travaux à venir risquant de faire basculer certains
relogement
ménages dans les difficultés financières
- Réticence des copropriétaires à la vente du fait de
l’incertitude qu’elle implique concernant leur
trajectoire résidentielle
- Limite de l’intérêt des copropriétaires vendeurs pour
le rachat par la mission de portage du fait de
l’absence de dispositions spécifiques concernant un
accompagnement au relogement
- Réajustement du programme de suivi social (reprise
de permanences, intégration des futurs appels de
fonds, bonne articulation des différents acteurs)
Mise en place, en parallèle d’une mission dédiée à
l’accompagnement au relogement des
copropriétaires vendant leur logement dans le cadre
de la mission de portage
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L’INFORMATION ET LA COMMUNICATION
- Identifier les personnalités dynamiques et
- Besoin continu de communiquer sur le plan de remobiliser les copropriétaires
sauvegarde et de se faire connaitre des résidents
- Proposer des ateliers et formations
- Beaucoup de sujets de quotidienneté et variabilité
- S’appuyer sur les enjeux transversaux pour une
de sujets abordés en permanence
bonne communication (mobilisation,
- Difficulté à mobiliser les copropriétaires (AG, pied quotidienneté)
d’immeuble, formations…) Absence de personne
- Poursuivre le travail partenarial avec la GUPS et
ressources permettant de relayer le CS, par bâtiment
les partenaires associatifs (incivilité, utilisation
/ cage d’escalier. Peu d’engagements lors des porte-
des espaces extérieurs, stationnement, squat,
à-porte
relation avec le personnel)
- Seulement une dizaine de copropriétaires touchés
- Adapter l’offre de formation et la communication
lors du pied d’immeuble de l’AG de juin 2021
auprès du CS et des copropriétaires silencieux
- Partage avec la maitrise d’ouvrage d’un plan de (format, fréquence des formations)
communication établit autour d’un ensemble de
- Harmoniser le CS. (Différencier les intérêts de la
réunions et de production écrite et graphique
résidence/ intérêts personnels)
- Engagement d’un partenariat avec un facilitateur
- Réaliser le Livret d’accueil de la résidence
graphique pour renforcer l’équipe sur des
communications et enjeux majeurs pour la - Se faire identifier des résidants
copropriété
- Affichage de 4 flyers : 1 sur le chauffage urbain, 2 sur
les travaux d’urgence et 1 sur le préfinancement.
- Rédaction des notes opérateurs et notes
introductives de résolutions en AG
- Aborder les sujets de proximité en lien avec la GUPS
et les partenaires associatifs (incivilité, utilisation des
espaces extérieurs, stationnement, squat, relation
avec le personnel)
- Communiquer en continu sur le plan de sauvegarde
et les travaux d’urgence
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1. GESTION DE LA RESIDENCE
A. Fonctionnement des instances de gestion de la résidence
Une participation en AG qui revient à un niveau moyen
Une participation en AG relative qui demande à être confirmé avec les grandes prises de décisions du PDS qui sont attendues en
fin d’année 2021.
Graphique : évolution de la participation des copropriétaires aux assemblées générales
60% 52%
49% 47%
50% 43%
38% 36%
40% 31% 33%
30%
20%
10%
0%
Comptant 502 lots principaux, la copropriété voit se déplacer physiquement une moyenne de 70 copropriétaires,
soit environ 14% des copropriétaires. Beaucoup de pouvoirs sont donnés au conseil syndical, c’était d’ailleurs un
grand sujet de désaccord durant les assemblées générales de 2019. Notons que ce désaccord a donné lieu à une
action en justice par un membre de conseil syndical, ce dernier a été condamner à payer 3.000€ au syndicat des
copropriétaires. Concernant la participation aux 7 dernières AG, on constate que l’on atteint 52% de présents ou
représentés uniquement lors de l’AGE de septembre 2019.
A l’AGO de 30 juin 2021, nous avons noté une baisse de participation, soit 33%, cela représente un risque majeur
pour le vote des résolutions nécessitant plus de 1/3 tantièmes des votants.
L’AG en seconde lecture de septembre 2019 a connu un « pic » de 52% de participants alors même que les enjeux
étaient forts (approbation des comptes, vote du budget prévisionnel et mise en concurrence du contrat de syndic).
Cette participation moyenne de présence en AG conduit à des difficultés de prise de décision et des surcoûts de
gestion (coût d’une seconde convocation et seconde AG environ 20K€).
Pour mobiliser les copropriétaires et les aider à remplir les formulaires de vote par correspondance, l’opérateur et le
conseil syndical ont organisé un pied d’immeuble le 23 octobre 2020. Il a été constaté que la compréhension des
majorités (24, 25, 25-1) n’était pas toujours acquise par les copropriétaires malgré des efforts de pédagogie de la
part de l’opérateur, suscitant des échanges particulièrement chronophages.
Les copropriétaires présents ou représentés, ont réunis 47% des tantièmes à l’assemblée générale convoquée au 16
novembre 2020 ce qui a permis tout juste au syndicat de fonctionner.
Il est nécessaire dans le cadre du Plan de Sauvegarde, de renforcer l’attrait de l’AG auprès des copropriétaires non
participants.
L’opérateur en partenariat avec les instances de gestion et/ ou la collectivité doit initier toutes actions permettant
de mobiliser les copropriétaires à voter en Assemblée générale. L’année 2, au vu de ces sujets majeurs (travaux
d’urgence et chauffage urbain) a su mettre en place un partenariat avec un facilitateur graphique afin d’être encore
plus pertinent dans ses communications. Ces actions ont été complétées par des actions d’informations au plus
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grand nombre tel que des affichages dans les halls, pieds d’immeubles, campagne de mailing pour informer aussi les
propriétaires bailleurs. Des notes explicatives ont été annexées au convocation d’AG et en introduction des
résolutions. L’opérateur a enfin été présent à chaque assemblée générale ordinaire et extraordinaire.
Perspectives :
Poursuivre les réunions en présentiel avant les assemblées générales pour répondre aux questions des copropriétaires
notamment sur les questions du chauffage urbain, poste du personnel et des travaux dans le cadre de plan de
sauvegarde.
Retour sur les résolutions votées en AGO du 30 juin 2021, en lien avec le programme du PDS
L’assemblée générale ordinaire a eu lieu le 30 juin 2021, 100% par correspondance, plusieurs résolutions en lien avec
le plan de sauvegarde ont été approuvées, notamment la ratification de la mission du maitre d’œuvre, la mission de
géomètre pour la rétrocession de la parcelle de château d’eau à l’agglomération Grand Paris Sud.
Il a été approuvé la vente de lot « ARNAL » mais le prix de vente du 70.000€ a été rejeté car il ne prend pas en
compte les frais engagés par le syndicat des copropriétaires (porte anti squat, changement de fenêtre…).
Les copropriétaires ont donné mandat au syndic Immo de France afin d’agir en justice à l’encontre de l’ancien syndic
FONCIA pour demander le remboursement des factures non justifiées et abusives constatées par le contrôleur des
comptes sur l’exercice 2020, dont le rapport a été diffusé en mai 2021.
Dans l’objectif d’accompagner les copropriétaires à comprendre les résolutions et à remplir le formulaire de vote par
correspondance, l’opérateur a organisé un pied d’immeuble le 2 juin 2021 avec la présence du Conseil syndical,
Syndic, Ville d’Evry Courcouronnes.
Nous avons constaté lors du pied d’immeuble, une faible participation des copropriétaires, (< 20 copropriétaires).
Les échanges ont plutôt concerné la question des travaux, la quotidienneté, l’absence de gardien et peu la
convocation d’assemblée générale.
Une assemblée générale extraordinaire est prévue le 29 novembre 2021 pour voter les travaux d’urgence et le
raccordement au chauffage urbain. La mobilisation des copropriétaires sera un enjeu majeur au regard des sujets
déterminants à valider et dont les majorités requises sont importantes.
Le syndic
Depuis le 16 novembre 2020, le syndic est l’agence IMMO DE FRANCE, sise à Viry-Châtillon. Elle a succédé à l’agence
FONCIA de Corbeil-Essonnes. La gestionnaire est Mme LEGRAS et la comptable est Mme MONTHUYS. Le
recouvrement et le contentieux sont sous la responsabilité de M. LANEZ tandis que la gestion du personnel des
copropriétés est assurée conjointement par la gestionnaire et un service spécialisé du groupe IMMO De France
PARIS Ile-De-France.
Le syndic FONCIA a transmis les éléments comptables mi-décembre 2020 au nouveau syndic. Le début de l’année
2021 a consisté à la reprise de comptabilité par le nouveau syndic IMMO DE FRANCE.
L’exercice 2020 a été géré par l’ancien syndic FONCIA. Le niveau des frais de gestion et honoraires du syndic pour
l’exercice 2020 s’élève à 100 116 € soit 199€ /lot/an.
Suite à ce changement de syndic, l’opérateur a organisé une réunion le 26 janvier 2021 en présence du directeur de
copropriété et de la gestionnaire de copropriété d’Immo de France, de la moitié des membres de Conseil syndical, de
la ville, ainsi que toute l’équipe du PDS et sa direction, pour rappeler les objectifs du plan de sauvegarde. Au cours de
cette réunion, les rôles de chacun dans le PDS ont été expliqués, de même que les différentes fonctions au sein du
cabinet Immo de France.
Concernant la gestion de la copropriété, plusieurs propriétaires nous ont signalé les difficultés à contacter le syndic
par téléphone. Un manque de communication s’est fait ressentir au sujet des appels de fonds ainsi que pour la
13
préparation de l’AG de 30 juin 2021. Le syndic n’a pas sollicité les membres de conseil syndical. Pour y pallier
l’opérateur a organisé un groupe de travail gestion pour la relecture des résolutions avec le syndic et tous les
membres du Conseil Syndical.
Par ailleurs, le syndic organise des réunions mensuelles avec les membres du conseil syndical en présentiel ou
visioconférence, la gestionnaire fait des passages hebdomadaires sur la copropriété.
L’équipe du syndic est globalement impliquée dans le plan de sauvegarde : le chargé de recouvrement applique les
préconisations faites au cours des groupes de travail impayés, notamment pour suspendre certaines procédures
judiciaires ou l’exécution d’un jugement si le débiteur est suivi par l’équipe sociale. Des échanges complémentaires
restent en cours sur le protocole. La comptable et la gestionnaire se montrent réactives lors des échanges en vue de
l’établissement des rapports de contrôles de comptes.
A l’issu du contrôle de comptes de l’exercice 2020, les irrégularités pointées par le contrôleur des comptes ont
toutes été prises en compte.
Un grand travail reste à faire sur la mise à jour de la feuille de présence et le suivi des mutations, car il a été
constaté des erreurs d’adresses de certains copropriétaires ce qui pourrait expliquer une partie des impayés de
charge et pose un problème pour l’envoi des convocations des assemblées générales et la participation des
copropriétaires. Cela relève plus particulièrement de deux situations à distinguer. La première qui incombe au syndic
sur la bonne mise à jour du relevé des mutations. La seconde qui relève du nouveau copropriétaire qui est dans
l’obligation de signaler à son syndic son adresse. Pour ce faire, le syndic nous a informé qu’à chaque mutation, il
envoyait un courrier aux copropriétaires pour connaitre leurs adresses. Toutefois, il note qu’il ne peut, au-delà de
cette communication se substituer au devoir d’information inhérent à chaque copropriétaire.
Comme il a été abordé lors du COTECH, il convient de rester vigilant et de poursuive le travail d’observation du
syndic afin de mesurer son efficience au-delà de son niveau apparent d’adhésion aux modalités du plan de
sauvegarde.
Le Conseil Syndical : un renouvellement de ses membres source de nouveaux enjeux et défis
Le conseil syndical de la copropriété est composé de 8 membres désignés par l’assemblée générale de 16 novembre
2020. Deux anciens membres du CS n’ont pas pu pas être réélus. D’autre part, un président, apparaissant comme un
élément moteur a été nouvellement élu en décembre 2020.
Plusieurs membres disposent d’un bon niveau de connaissance et d’expertise sur la copropriété. Le Conseil Syndical
est organisé en plusieurs commissions, (gestion, impayés, travaux, communication…). Pour autant, nous constatons
aujourd’hui que seul deux membres sont actifs et participent à toutes les réunions liées au PDS, Il faut noter,
qu’avant le démarrage du Plan de sauvegarde, la copropriété était adhérente depuis plusieurs années à l’ARC,
commandant et exploitant des rapports de contrôle des comptes.
Type de commission Référent identifié au conseil syndical
Impayé Mme Drouin, Mme Junca, Mme Villet
Personnels Mme Drouin, Mme Latouche
Travaux M Blanche, M Lelièvre
Espace vert M Blanche, Mme Latouche, Mme Villet
Communication Mme Drouin, Mme Ferrando, Mme Kabyle
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Le tableau ci-dessus indique la répartition du conseil syndical communiquée en janvier 2021, en non la répartition et
l’activité observées par l’opérateur. Les membres actifs du conseil syndical assument pleinement leurs rôles «
d’assistance et de contrôle du syndic ». À titre d’exemple, ils contrôlent toutes les factures et assurent le contrôle
des comptes avec le contrôleur de l’ARC. Les copropriétaires occupants en impayés sont incités à régulariser leur
situation, les tâches des salariés sont surveillées, etc.
Pour autant, le Conseil syndical souffre d’un manque de collégialité qui nuit parfois à son efficacité. Il a été observé,
une absence d’unanimité et un clivage important sur l’opportunité de changer de syndic FONCIA lors de l’AG de 16
novembre 2020. C’est à cette occasion que l’ancien président du conseil syndical n’a pas été réélu comme membre
du conseil syndical. De plus les commissions peine à s’organiser régulièrement pour échanger autour d’un ordre du
jour défini, voir ne se réunissent pas du tout.
La mobilisation du CS au cours de l’assemblée générale de novembre 2020
L’assemblée générale s’est tenue le 16 novembre 2020 uniquement via un vote par correspondance. La préparation
et la gestion de cet évènement a présenté un vrai défi organisationnel au regard du volume de lots de la copropriété
(502 lots principaux), mais aussi à cause de la découverte des modalités de vote par correspondance, initiée pour la
première fois dans un contexte de covid-19.
Alors que le mandat de syndic a expiré le 30 septembre 2020, il y avait un risque que la copropriété se retrouve sans
syndic dans le cas où les copropriétaires ne tombaient pas d’accords pour élire un même syndic. Une saisie de
l’administration judiciaire aurait été alors nécessaire, fragilisant davantage la gestion et la situation financière de
la copropriété.
Pour éviter d’arriver à une telle situation, l’opérateur a organisé un point coaching entre les membres de conseil
syndical et le directeur de l’ARC le 15 octobre 2020 afin d’aider et d’accompagner le conseil syndical sur le choix du
syndic.
Lors de cette réunion, M. Picard, ancien président du conseil syndical, a expliqué les démarches engagées par le
Conseil Syndical pour mettre en concurrence le contrat de FONCIA. Suite aux auditions et à l’analyse des contrats, le
CS avait retenu la proposition d’Immo de France.
Par ailleurs, le conseil syndical s’est organisé, afin de pouvoir éclairer les copropriétaires sur les modalités de votes
et le déroulé de l’AG 2020. Ils ont ainsi organisé deux réunions avec les copropriétaires le 17 et le 21 octobre 2020.
Suite au changement de syndic et à l’arrivée des nouveaux membres au conseil syndical l’opérateur a organisé une
réunion le 23 avril 2021 en Visioconférence. L’objectif était d’aider les membres du conseil syndical à travailler
ensemble et à s’organiser en commission, possédant chacune un référent, et de les inciter ainsi à tenir des réunions
périodiques.
Le CS a montré des zones de tensions et un besoin d’organisation interne. Il a été rappelé aux nouveaux et ancien
membres les attendus et devoirs des conseillers syndicaux et, lors d’une seconde réunion, les grandes échéances de
l’année 2. Nous avons pu observer que malgré l’existence de membres volontaires et soucieux de leur résidence, une
scission au sein du CS ralentissait leur organisation. Un tableau de suivi de gestion entre le syndic et le CS a été
proposé par l’opérateur, qui n’a toujours pas été utilisé à ce jour par les membres du CS, qui peine à se mettre
d’accord sur les modalités de stockage et d’utilisation de ce dernier.
Aujourd’hui les membres du conseil syndical se réunissent une fois par mois en présentiel ou en Visio pour valider
des devis ou définir des stratégies. Ils rédigent un compte-rendu de la réunion et le transmettent au syndic et à
l’opérateur. Nous constatons tout de même une désorganisation persistante de la part du CS, qui peine à diviser son
travail en commission et à motiver l’ensemble de ses membres pour être force de décision.
Une formation à destination du conseil syndical a eu lieu le 05 mai 2021 en Visioconférence sur le recouvrement des
impayés en copropriété. Cinq des huit membres que compte le CS ont participé.
15
Perspectives :
Afin de mieux former le conseil syndical, l’opérateur proposera une formation adaptée et un atelier. L’objectif étant
de renforcer les compétences des uns et des autres et d’augmenter leur pouvoir d’agir. Les thèmes suivants pourront
être abordés : comprendre son appel de charge, comprendre, suivre et optimiser ses dépenses de chauffage, les
dernières évolutions législatives, etc.
Il est nécessaire de travailler sur l’amélioration et l’organisation de fonctionnement de CS. La recherche de référents
par cage d’escalier n’ayant pas abouti faute de mobilisation. L’opérateur essaiera d’accompagner le CS dans sa
recherche de nouveaux membres.
Un syndicat des copropriétaires composé d’une majorité de propriétaire occupants
Compte tenu de la crise sanitaire, la formation prévue en année 1 PDS pour les copropriétaires a eu lieu en
Visioconférence le 18 janvier 2021 de 18h00-20h00 sur les bases de la copropriété. Cinq copropriétaires ont participé
dont deux membres du Conseil Syndical et présence de la ville.
Pour l’année 2 de PDS, une formation sur « comment préparer et tenir son assemblée générale » a eu lieu le 14 juin
2021 en Visioconférence, sept copropriétaires étaient présents dont deux membres du conseil syndical.
Suite à ces deux formations, nous constatons une faible mobilisation des copropriétaires aux formations, malgré
l’envoi par l’opérateur de 380 invitations par mail et l’affichage par le syndic deux semaines avant la date de la
formation. Il a été constaté également que certains copropriétaires arrachent les affiches.
Le mailing a pour vocation à cibler des propriétaires bailleurs. Les réunions en visio, ont aussi fait l’office de test.
Nous réalisation qu’elles ne mobilisent pas plus qu’en présentiel. Le constat est que la copropriété du Parc de Petit
Bourg souffre d’un manque d’implication des copropriétaires malgré la mise à disposition de certains outils et une
communication conséquente. Ce constat est posé également au sein du CS, qui ne se mobilise peu voire pas sur ces
formations.
Tableau synthétique des réunions organisées
Jour Sujet Participants
29 juin 2020 GT N°2 poste de personnel Opérateurs, CS, syndic
25 juillet 2020 GT restitution de contrôle des comptes 2019 Opérateurs, CS, syndic
Opérateurs, CS, directeur de
15 octobre 2020 Point coaching-CS
l’ARC
23 octobre 2020 Pied d’immeuble Opérateurs, CS, copropriétaires
Formation due en année 1« les bases de la Opérateurs, copropriétaires,
18 janvier 2021
copropriété » Ville
Réunion de coordination et de communication
26 janvier 2021 Opérateurs, Ville et CS, syndic
entre le CS, les opérateurs et la Ville, syndic
Réunion de coordination et de communication
23 avril 2021 Opérateurs, CS
entre, l’opérateur, le CS
4 mai 2021 GT « relecture des résolutions AG du 30 juin 2021 » Opérateur, syndic, CS
16
Formation « le recouvrement des impayés en
5 mai 2021 Opérateurs et CS
copropriété »
Formation « comment préparer et tenir son
14 juin 2021 Opérateurs, CS, copropriétaires
assemblée générale »
Impact du COVID
Cette deuxième année de plan de sauvegarde a été marquée par la mise en place de nouvelles manières d’animer et
tenir des groupes de travail. Le COVID ayant limité le nombre de réunion en présentiel, la visioconférence a été mise
en place. Cette nouvelle organisation a permis à l’opérateur de poursuivre son accompagnement, car le CS et le
syndic était assez outillé et connaisseur des procédés informatiques.
Notons que les deux dernières assemblées générales ont eu lieu 100% par le vote par correspondance, ce vote est
prévu par les ordonnances « Copropriété » du 30 octobre 2019, qui ont modifié la loi.
Ce type de vote, engendre un risque évident de perte de pouvoir des organes de gestion du Conseil Syndical et de
l’assemblée générale, avec l’absence du débat lors des AG à distance.
L’opérateur porte une attention particulière au respect du processus démocratique, avec un travail auprès des
syndics pour la préparation et la tenue des AG, ainsi que par l’écriture et la transmission d’une note à annexer aux
convocations, (travaux d’urgences, chauffage urbain, synthèse de bilan 1…).
B. Appuyer le redressement de gestion et l’assainissement financier
La maitrise des coûts de fonctionnement
Analyse globale : un niveau de charges globalement stable
Tableau : Evolution du budget et des dépenses
Exercice 2018 2019 2020
Budget voté 1 300 000,00 € 1 305 000,00 € 1 305 000,00 €
Budget réalisé 1 277 287,00 € 1 315 705,00 € 1 114 352,00 €
Ecart budget voté et réalisé 22 713,00 € 10 705,00 € 190 648,00 €
Le contrôle des comptes de l’exercice 2020 a eu lieu le 7 avril 2021 en visioconférence à laquelle ont participé,
l’opérateur, deux membres du conseil syndical, la gestionnaire et la comptable de cabinet immo de France.
Le rapport provisoire a été établi le 30 avril 2021 et a été communiqué au syndic ainsi qu’au conseil syndical. Un
groupe de travail gestion « restitution de contrôle des comptes s’est tenu en visioconférence le 6 mai 2021 afin que
chaque partie puisse faire valoir ses observations. De nombreux documents et échanges complémentaires ont été
ensuite communiqués au contrôleur. Notons que les irrégularités pointées par le contrôleur de comptes ont toutes
été prises en compte par le syndic.
Pour rappel, l’assemblée générale avait décidé le 16 novembre 2020 d’augmenter le budget prévisionnel de
l’exercice 2021 à 1 318 145€ dans une logique de prudence, alors que les dépenses ont baissé en 2020.
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Le niveau des charges courantes est le suivant :
Exercice 2018 2019 2020 évolution
Coût par lot 2 544,4 2 620,93 2 219,83 -15,3%
L’exercice 2020 s’est terminé par un excédent significatif d’environ 190 648€ soit 15% du budget voté. Cet excèdent
s’explique par la baisse des dépenses liées aux 3 postes suivant :
Poste du personnel : le licenciement d’un employé d’immeuble pour faute grave a eu lieu en décembre 2019
et a permis de baisser les dépenses liées à ce poste.
Poste du chauffage : il est constaté une baisse de la consommation mais surtout une importante baisse
tarifaire appliquée par GAZ EUROPEEN.
Poste du frais de gestion et honoraire de syndic : l’aide à la gestion notifiée par l’ANAH d’un montant 90
300€ a permis de baisser les charges liées à ce poste en 2020. Elles se sont élevées à 21 648€ contre
146 306€ en 2019.
Le conseil syndical et le syndic ont présenté les résolutions spécifiques à l’assemblée générale du 30 juin 2021 pour
la répartition de l’excèdent de l’exercice 2020:
- Financement des départs à la retraite : 40.000€
- Le fonds contentieux : 30.000€
- Remplacement des jeux d’enfant au bâtiment A : 60.000€
- Restitution aux copropriétaires : 60.642€
Perspectives :
Travailler le budget prévisionnel avec en perspectives le passage au chauffage urbain, en cas de vote positif à l’AGE
de novembre 2021, et la réorganisation de poste du personnel.
Analyse des charges, poste par poste
Graphique : évolution des principaux postes de dépenses
1 500 000 €
197 884 € 205 938 €
1 000 000 € 292 639 € 285 387 €
231 269 €
277 477 € 230 823 €
302 139 €
500 000 € 182 939 €
- €
2018 2019 2020
Produits, matériel et fournitures Electricité compteurs généraux
Tiers intervenants et Conseil syndical Contrats d'entretien
Entretien et petites réparations Ascenseurs
Assurances Frais de gestion et honoraires syndic
Entretien des locaux Personnel salarié
Chauffage Eaux compteurs généraux
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On remarque le caractère fluctuant des postes d’eau froide, chauffage, personnel salariés et entretien/petites
réparation sur les trois dernières années, tandis que l’entretien des locaux, l’assurance et les ascenseurs restent très
stables d’une année à l’autre.
Les principaux postes de charge de l’exercice 2020 étaient l’eau froide (21%), chauffage (21%), le personnel salarié
(16%). La répartition sur les trois derniers exercices est la suivante :
Analyse du poste eau froide (compteurs généraux)
La consommation générale
En 2020, il est constaté une augmentation de la consommation d’eau froide de 13% par rapport à l’exercice 2020. La
moyenne est de 120 mètres cubes par lot et par an ce qui n’est pas considéré comme étant très élevé dans une
copropriété en difficulté.
L’exploitation des compteurs divisionnaires, a pu mettre en évidence une augmentation de la consommation
privative des habitants, ce qui explique l’augmentation de la consommation générale entre les exercices 2019 et
2020. Des fuites importantes ayant lieu entre les compteurs généraux et les compteurs divisionnaires ont pu
également être constatées.
Perspectives :
Il a été proposé à l’assemblée générale qui s’est tenue le 30 juin 2021 de décider que les provisions d’eau seront
appelées « sur la base des consommations individuelles de l’exercice précédent » ce seront donc des charges spéciales
d’eau froide qui devront être utilisées par le syndic. La résolution a été rejetée. L’opérateur a déconseillé le conseil
syndical de mettre à l’ordre de jour cette résolution. Si elle avait été votée, elle aurait modifié en conséquence le
règlement de copropriété.
La consommation individuelle
Notons que la production de l’eau chaude est individuelle et privative.
En 2018 il n’y avait aucune fiabilité dans les relevés des compteurs divisionnaires d’eau froide, puisque près d’un
tiers d’eau restait comptabilisé dans les charges générales. Cette situation a changé puisqu’en 2019 et 2020, la
totalité de l’eau facturée par LA RÉGIE DE L’EAU GRAND PARIS SUD est refacturée à chaque copropriétaire en
fonction de sa consommation privative. Si le besoin s’en faisait sentir à l’avenir, les compteurs divisionnaires posant
des problèmes (absence de relevé, relevé incohérent, etc.) pourraient être relevés par les conseillers syndicaux,
contradictoirement avec les habitants.
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Perspectives :
Étudier avec le syndic et le conseil syndical la faisabilité technique et économique de l’individualisation des
abonnements d’eau. En effet, en l’absence d’eau chaude sanitaire collective, dans une copropriété en difficulté avec
des impayés importants, il serait intéressant d’individualiser les abonnements d’eau froide, ce qui supprimerait des
charges communes de plus de 200 000 € d’eau et la totalité des charges de location et d’entretien des compteurs
divisionnaires (plus de 25 000 €). Soit 225 000 € par exercice.
Analyse du poste de chauffage : un coût maitrisé et une réflexion sur l’avenir
Les logements sont chauffés par le sol, à partir d’une chaufferie collective au gaz comprenant trois chaudières.
Bilan économique 2018 2019 2020 Evolution
Consommation KWh 4 001 591 3 884 622 3 687 629 -5%
Prix du gaz en € 214 914 214 964 178 287 -17 %
Prix du Kwh TTC en € 0,0537 0,0553 0,0483 -13%
Cout du chauffage par appartement hors ECS 428 € 428€ 355€ -17%
Il est constaté une baisse de la consommation ainsi qu’une importante baisse tarifaire appliquée par GAZ
EUROPÉEN. Par conséquent, le coût moyen du chauffage par logement s’élève à seulement 355 € pour l’exercice
2020, soit une baisse de 17% par rapport à 2019 et 2018. Même en y ajoutant la production privative d’eau chaude
sanitaire, il est jugé que le coût du chauffage est tout à fait maîtrisé actuellement.
Le bureau d’études ÉNERGIE & SERVICE, sous contrat avec la Copropriété, a effectué une étude le 27 janvier 2021
pour comparer le coût de la production de chauffage au moyen de chaudières au gaz et celui du chauffage urbain.
Une étude identique a été réalisée par le chauffagiste DALKIA. L’opérateur a participé à la première réunion avec
Grand Paris Sud et Dalkia qui s’est tenue le 28 janvier 2021 et une note d’analyse a été produite afin de préparer
cette réunion.
Un groupe de travail dédié à l’avenir du chauffage de la Copropriété a été créé dans le cadre du plan de sauvegarde
afin de pouvoir comparer au mieux les deux options envisagées. L’opérateur a transmis au conseil syndical et au
syndic une note explicative des deux solutions (réseau de chaleur/gaz) proposées dans l’étude de DALKIA le 27
janvier 2021 et une deuxième note le 15 février 2021 sur l’analyse de l’étude comparative d’E&S entre la solution gaz
et la solution chauffage urbain et l’offre de DALKIA. Enfin, E&S a présenté les résultats de ses analyses le 3 juin 2021
au conseil syndical et au syndic.
Perspectives :
Le conseil syndical envisage de présenter le projet de raccordement de la copropriété au réseau de chaleur à la
prochaine AGE d’automne 2021. 3 réunions de préparation de l’AGE avec le conseil syndical et le syndic sont prévues
à cet effet.
Poste du personnel : 2018 2019 2020
Frais de personnel 257 662 € 225 208 € 182 939 €
Nettoyage des locaux 164 877 € 173 190 € 151 594 €
Total 422 539 € 398 398 € 334 533 €
Coût/lot/an 842 € 794 € 666 €
Pour rappel, en décembre 2019 un employé d’immeuble a été licencié, tandis que la société Axcess a connu des
déboires, conduisant à la fin de ce contrat.
En 2020, le syndicat des copropriétaires était l’employeur direct d’un couple de gardiens, d’un chef d’équipe et de
deux employés d’immeuble ; à quoi s’ajoutait une personne mise à disposition à temps partiel par une société de
20
prestation «Netova» pour compléter l’équipe. Au total, on pouvait donc considérer que 6 personnes travaillaient
pour la surveillance et l’entretien de la copropriété.
En parallèle, une société de ménage ETM s’occupait du nettoyage des parties communes en mettant 4 employés à
disposition.
Rappelons qu’avec 502 lots, 10 hectares de surface boisée et un comportement peu civique de nombreux habitants
dans la gestion de leurs déchets personnels, le PPB nécessite un investissement humain probablement plus
important que dans une copropriété classique.
Pour autant, cette présence importante de personnel, qu’il soit directement employé par le syndicat ou « payé » à
des sociétés prestataires représente un coût très important pour la copropriété : près de 400.000€ en 2019 et
334 533€ en 2020 malgré la baisse de 18% en 2020.
Le poste du personnel fait état d’un coût particulièrement important et des problèmes à régler tant en terme de
contenu contractuel (des taches non définies, des taches en doublons, des horaires de travail non définies…) qu’en
terme de gestion (des heures supplémentaires illégales, des primes accordées sans décision d’assemblée générale,
des salaires supplémentaires non prévus au contrat…).
La situation du personnel reste un sujet de gestion majeur pour le Parc de Petit Bourg, tant pour réduire et
maîtriser les coûts que pour parvenir à une amélioration des services rendus aux résidents. Pour cela, 6 groupes de
travail ont été organisés sur le poste du personnel depuis le début de plan de sauvegarde dont 4 ont eu lieu entre
février et juin 2021. L’objectif de ces groupes de travail est de présenter les constats et les préconisations
d’optimisation, il s’agit donc de :
- Baisser le montant des charges et maitriser les dépenses
- Améliorer la gestion des contrats et des salaires pour éviter tous litiges
- Améliorer le service rendu
Par ailleurs, suite aux préconisations proposées par l’opérateur au conseil syndical et au nouveau syndic immo de
France, Mme LEGRAS la gestionnaire a organisé des entretiens individuels avec les employés d’immeuble. L’employé
d’immeuble (M.B) souhaite prendre sa retraite en juillet 2022 le temps de finaliser les démarches administratives.
Par contre, l’employé d’immeuble (M.Z) souhaite travailler encore dans la copropriété.
Le syndic a réorganisé la gestion de la caisse du chef d’équipe (M.T). Cela fait suite au fait que M.T aurait payé des
prestations d’un montant total de 2.000€ avec la carte bancaire sans être en mesure de présenter des justificatifs à
la fin de l’exercice 2020.
Le syndic et M. T se sont mis d’accord sur un fonctionnement. Le conseil syndical a fixé un montant maximal de
700€.
Le gardien était en arrêt maladie du 28/01/2021 au 14/07/2021, l’entretien avec la gestionnaire n’a pas eu lieu, il
sera planifié prochainement.
Par ailleurs, à la demande du conseil syndical et du syndic, une réunion s’est tenue le 14 avril 2021 avec Maitre
TESLER, l’avocat chargé de suivi des dossiers contentieux de la copropriété, pour définir une stratégie pour la
réorganisation de poste du personnel et notamment pour étudier comment mettre fin au contrat de gardien dont
les arrêts maladie nombreux et longs engendrent des perturbations dans le fonctionnement de la copropriété.
L’opérateur a organisé un dernier groupe de travail « poste de personnel » le 22 juin 2021 en visioconférence avec
M. SUCHET (directeur d’agence), M.PERRIER (contrôleur des comptes-ARC) et le conseil syndical. Il a été demandé au
syndic de signifier la suppression de travail du dimanche pour M.Z et de supprimer l’astreinte de nuit du contrat de
gardien.
L’opérateur a transmis au président du conseil syndical et au syndic une note confidentielle pour les aider à se
positionner sur l’un des deux scénarii présentés lors de ce groupe de travail notamment :
o Pour le poste de gardien : conservation ou suppression du second poste de gardien et une société
extérieure.
o Pour le poste d’employé : suppression des postes d’employés d’immeuble ou maintien de tout ou partie des
employés avec appel à une société extérieure.
21
Il est à noter que la suppression du poste du gardien n’est pas envisageable car cette décision doit être votée en
assemblée générale à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 « …sont prise à la majorité des membres
du syndicat représentant au moins deux tiers des voix, les décisions concernant la suppression de poste de concierge
ou de gardien… ». Une double condition difficile à obtenir au Petit Bourg.
Concernant la suppression des postes d’employés d’immeuble, et du second poste du gardien non-inscrits au
règlement de copropriété, les résolutions peuvent être votée en AG à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet
1965.
Perspective :
Il a été demandé au conseil syndical de se positionner pour présenter le projet de réorganisation de poste du
personnel à l’AGO de juin 2022.
Une fois que l’un des deux scénarios sera retenu, l’opérateur assistera le conseil syndical et le syndic pour préparer les
contrats, déterminer les taches à attribuer au gardien et définir l’organisation de travail.
L’assainissement financier
Une situation financière encore préoccupante
Graphique : évolution des principaux indicateurs financiers
1 400 000 €
1 200 000 €
1 000 000 €
800 000 €
600 000 €
400 000 €
200 000 €
- €
2018 2019 2020
buget réalisé Budget appelé trésorerie
avances dette impayés
fournisseurs
L’analyse des principaux indicateurs financiers fait ressortir une situation financière préoccupante.
Trésorerie disponible
2018 2019 2020
Trésorerie disponible en banque 530 259 € 419 227 € 337 759 €
Le syndic Immo de France a ouvert un compte à la banque BRED sur lequel il a déposé la trésorerie remise par le
syndic FONCIA, soit 331 141,69€.
En février 2021, le syndic Immo de France a récupéré les comptes d’épargne 1 et 2 ainsi que le compte de la banque
MONTE PASCHI.
22
Les sommes disponibles en banque s’élèvent au total à 337 759€ au 31/12/20. Il est constaté une détérioration par
rapport à l’exercice 2019 où il y avait en banque 419 227€.
Cette diminution est due principalement au changement du syndic en novembre 2021, les copropriétaires ne
savaient pas à qui transmettre les chèques pour le règlement de leurs appels de charge. Par ailleurs, la crise sanitaire
et ses conséquences économiques pourraient être également un facteur de dégradation de la situation financière de
la copropriété.
La copropriété est en grave difficulté à cause des impayés de certains copropriétaires sachant que 19 d’entre eux
cumulent à eux seuls près de 300 000€ de dettes au 31 décembre 2020. A cela, doit être ajouté les dettes des
dossiers des 41 copropriétaires vendeurs qui cumulent 210 396€. Sur toute ou partie de ces dossiers, il a été
provisionné une créance douteuse de 181 074€. Au vu de l’ancienneté de certaines dettes il est à redouter que la
copropriété doive assumer des irrécouvrables importants.
Le syndic a mobilisé l’aide juridictionnelle pour pouvoir mettre en œuvre les saisies immobilières à moindre coût.
Synthèse simplifiée de la situation financière
2018 2019 2020
Montant disponible en banque 530 259 419 227 337 579
Ce que la copropriété doit restituer (compte créditeur 1 044 442 827 187 860 427
vendeur, excèdent budgétaire, avance …)
Ce que la copropriété doit payer (toute dépense liée à la 151 820 43 904 213 906
gestion (fournisseurs, salaires …)
Total -666 003 -451 861 -736 575
Le tableau ci-dessus montre schématiquement la situation financière de la copropriété en fonction des fonds
disponibles, des avances à restituer et des fournisseurs/dettes à payer.
Pour avoir un aperçu synthétique de la santé financière de la copropriété, il convient de comparer ses ressources
propres avec ses engagements. Nous constatons qu’au 31/12/2020, le delta entre les deux était de -736 575€ contre
-451 861€ en décembre 2019.
Ainsi, en 2020, les fonds disponibles baissent de plus de - 81 468€ et dans le même temps, les dettes fournisseurs
augmentent dans des proportions similaires pour s’établir à un niveau de 213 906€. Notons que des factures non
parvenues chiffrées à 143 047,85€ sont enregistrées dans la comptabilité de la copropriété comme charges
constatées d’avance et sont en attente de paiements.
Le niveau important des avances à restituer aux copropriétaires explique, pour bonne part, le bilan financier
négatif, tandis que le niveau des impayés ne permet pas d’assurer une trésorerie en banque satisfaisante.
L’acquisition à l’amiable des lots des copropriétaires avec les plus gros impayés doit se concrétiser rapidement. La
mobilisation du porteur immobilier dans le cadre du plan de sauvegarde pour l’acquisition des lots en impayés par
voie amiable ou par saisie est un atout pour le redressement de la copropriété.
De plus, il est nécessaire de poursuivre le projet de vente de lot Arnal. En effet, ce logement acquis par le SDC en
2017 pour 27.183€ dans le cadre d’une adjudication sans acquéreur a été squatté et les différentes tentatives
d’expulsion n’ont pas abouti jusqu’à fin 2020. Non seulement, ce logement coûte à la copropriété (taxes et
consommation d’eau) mais son absence d’exploitation, qu’elle soit en location ou en vente, la prive d’une source de
revenu.
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Perspectives :
La diminution de la dette fournisseurs est intimement liée au recouvrement des impayés. Le recouvrement des
impayés pour pouvoir dégager de la trésorerie doit être la première priorité du syndic. Notre groupement continuera
d’appuyer le syndic dans cette mission par le biais des groupes de travail impayés trimestriels.
L’opérateur préconise également le suivi de dossier « ARNAL » de manière prioritaire par le syndic afin de parvenir à
la vente et la baisse des charges.
Aide au surplus de gestion
Le plan de sauvegarde offre à la copropriété une facilité d’accès aux subventions publiques. L’enjeu du suivi de la
mobilisation des subventions a été soulevé au Parc du Petit dans la mesure où au cours d’assemblée générale
précédent la mise en place du plan de sauvegarde, des copropriétaires avaient voté négativement, par défiance ou
incompréhension de la résolution, quant à l’obtention d’aides publiques, notamment les aides à la gestion.
L’opérateur a donc apporté une vigilance complémentaire dans son rôle d’accompagnement du conseil syndical et
du syndic afin que ces derniers puissent adhérer aux mécanismes des aides publiques et porter les résolutions en
assemblée générale. Parallèlement, l’opérateur a poursuivi son rôle d’assistance technique et administrative dans
l’élaboration des plans de financement prévisionnels, la constitution, le dépôt, le suivi des dossiers d’aides.
Pour le moment, l’ensemble des demandes de subventions de la résidence sont collectives.
Depuis le 1er janvier 2019, l’Anah a modifié ses aides au redressement de la gestion en augmentant sa base de
calcul, désormais fixé à 150€/logement + 5 000€/bâtiment. Grâce à cette base de calcul, le montant de l’enveloppe
mobilisable annuellement pour l’aide à la gestion est de 90 300€ pour la résidence du Parc de Petit Bourg.
Cette aide au redressement de la gestion des copropriétés, est sollicitée sur la copropriété afin de financer les
actions renforcées que mène le syndicat de copropriétaires en matière de gestion dans le cadre du plan de
sauvegarde. Il peut s’agir, par exemple, de participer au financement des groupes de travail impayés, gestion ou
technique mais également de participer à une prise en charge de toutes les actions liées au recouvrement.
Subvention Anah d’aide au surplus de gestion
Année de PDS prévisionnel Déposé
2019/2020 90 300 € Dépôt pour 90 022€
2020/2021 90 300 € Notification reçue pour 90 300€, dossier à constituer
2021/2022 90 300 € A venir. Année non consolidée
2022/2023 90 300 € A venir
2023/2024 90 300 € A venir
Ces dossiers d’aide à la gestion ont été ralentis dans leur traitement par le changement de syndic de novembre 2020
et la lenteur de transmission des dossiers administratifs. Le dossier d’aide à la gestion de l’année 1 est actuellement
en cours de consolidation.
L’opérateur a analysé le relevé général des dépenses de l’année un et deux du plan de sauvegarde pour établir la
liste des prestations éligibles en 2019/2020. Dans ce même cadre, des réunions se sont tenues avec le syndic Immo
de France, le 22 juillet 2021, afin de présenter le dispositif d’aide à la gestion et d’établir les éléments éligibles et
prestations considérées comme un surplus de gestion dans le cadre d’un plan de sauvegarde. Une réunion s’est
tenue de façon complémentaire, entre l’opérateur et l’ANAH, le 26 juillet afin de consolider le traitement de ce type
de dossier de subvention et valider le processus de dépôt et les éléments constitutifs du dossier.
24
Synthèse des GT et réunions
Jour Sujet Participants
7 avril 2021 Contrôle des comptes Opérateurs, syndic et CS
Opérateurs, syndic, CS, ville, Dalkia, GPS,
28 janvier 2021 Réunion avec Dalkia, chauffage urbain
thermicien de l’ARC
18 février 2021 GT n°3 poste de personnel Opérateurs, syndic, CS, ville
16 mars 2021 GT n°4 poste de personnel Opérateurs, syndic, CS, ville
13 avril 2021 GT n°5 poste de personnel Opérateurs, syndic, CS
4 mai 2021 GT relecture des résolutions AG 30/06/21 Opérateurs, syndic, CS
6 mai 2021 Restitution de contrôle des comptes Opérateurs, syndic, CS
Opérateurs, syndic, CS, cabinet AJA et étude
7 mai 2021 GT liquidation de la SCI parc de petit bourg
Imbault
Opérateur, E&S, Dalkia, GPS, la ville, CS,
3 juin 2020 Réunion avec DALKIA et E&S
Syndic.
Opérateurs, Syndic, CS, contrôleur des
22 juin 2020 GT n°6 poste de personnel
comptes
C. La gestion des impayés de la résidence
Evolution des impayés de charge du 31/03/2020 au 31/03/2021
Graphique : évolution des impayés de charge sur un an
1000 000 €
720 596 € 734 488 €
750 000 € 687 916 € 673 306 € 658 390 €
500 000 €
250 000 €
- €
31-mars-20 30-juin-20 30-sept.-20 31-déc.-20 31-mars-21
Les impayés de charge au 31/03/2021 sont de 734 488€, soit une augmentation de +2% par rapport au 31/12/2020,
et 5% sur un an, cette évolution s’explique par l’augmentation des impayés « débiteurs de moins de 2 500€ ».
Au 31/03/2021, les impayés concernent 317 copropriétaires auxquels s’ajoutent 21 copropriétaires vendeurs dont la
dette n’a pas été soldée au moment de la mutation. Sur ces 317 dossiers, 72 correspondent uniquement à des lots
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de parkings extérieurs ou des garages ou à des boxes soit 18 000€. Ces dettes, bien que marginales, sont difficiles à
traiter d’un point de vue juridique car très anciennes et avec une difficulté à connaître l’adresse du débiteur.
A ce sujet le service contentieux Immo de France a lancé une requête auprès de service de publication foncière pour
identifier le nom et l’adresse des propriétaires de ces lots. La situation de chaque lot sera étudiée aux prochaines
commissions impayées pour solder ces dettes par voie amiable ou judiciaire.
Comparatif des impayés de charge face au budget prévisionnel voté en AG
31/03/2020 30/06/2020 30/09/2020 31/12/2020 31/03/2021
Montant d’impayés global 687 916€ 673 306€ 658 390€ 720 595 € 734 488€
Impayés par rapport au budget prévisionnel 53% 52% 50% 55% 55%
Débiteurs +>5 000€ 532 921€ 514 625€ 474 946€ 499 912€ 477 892€
Nbr de dossier +>5 000€ 27 35 34 34 33
% des débiteurs +>5 000€ par rapport aux
77% 76% 72% 70% 65%
impayés de charges
Au 31/03/2021, le niveau des impayés est de 55% du budget prévisionnel 2021. Il est constant par rapport à
décembre 2020.
Par ailleurs, les dettes de 10 dossiers enregistrant des impayés allant de 1.000 à 13.400€ et de 102 dossiers
comptabilisant un endettement de moins de 800€, ont été soldées au 31/03/2021. Cela a permis à la copropriété de
récupérer 60.640€.
Les impayés de charge sont détenus à 65% par 33 débiteurs de plus de 5 000€ soit 14 PB et 8 PO et 11 vendeurs,
pour un total de 477 892€. Les 35% restants sont détenus par 305 débiteurs de moins de 5000€ et le cumul de
leurs impayés s’élève à 256 595€.
Concernant le statut des copropriétaires en situation d’impayés, les bailleurs (42%) restent majoritaires, que ce soit
en décembre 2020 ou en mars 2021, tandis que la part des occupants reste autour de 34% et les vendeurs 24%
Graphique : répartition des impayés de charge par statut d’occupation au 31/03/2021
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Structure des impayés de charge au 31/03/2021
Situation au 31/12/2020
Situation au 31/03/2021
31/03/2021
PO PB VEN total
Tranche Nbe de Nbe de Nbe de nbr de
Montant dossiers Montant dossiers Montant dossiers dossiers montant
0-1000€ 29 549,08 € 109 33 005,75 € 100 3 672,16 € 9 218 66 226,99 €
1000-2500€ 43 388,06 € 30 48 300,94 € 30 1 352,34 € 1 61 93 041,34 €
2500-5000€ 45 594,76 € 12 48 185,49 € 14 3 546,91 € 1 27 97 327,16 €
5000-10.000€ 20 016,56 € 3 64 027,77 € 9 30 611,06 € 4 16 114 655,39 €
10.000€ et + 114 031,48 € 5 116 369,82 € 5 132 836,06 € 7 17 363 237,36 €
TOTAL 252 579,94 € 159 309 889,77 € 158 172 018,53 € 22 339 734 488,24 €
On constate une augmentation des impayés de charge détenus par les PO qui totalisent 252.579,94€ contre
236.645,37€ au 31/12/2020.
Sur les gros impayés, on ne constate pas de différence majeure entre les occupants et les bailleurs. La différence la
plus importante s’observe surtout sur la tranche 5 000 et 10 000€, des actions de recouvrements ont été engagées
sur ces dossiers (8 assignations, 4 exécutions, 8 Saisie immobilières, 2 en plan de surendettement, 2 ventes amiables
en cours).
Les copropriétaires bailleurs sont la source principale des impayés au Parc de Petit Bourg, apportant une nuance
sur les causes sociales de cette situation. Les propriétaires bailleurs ont été contactés par le biais de deux
campagnes de mails nominatifs. L’opérateur a eu moins de 5 retours. Généralement quand un propriétaire revient
vers l’opérateur ou le service recouvrement du syndic, il signale rarement un souci avec son locataire qui pourrait
mener à une action sociale. L’opérateur prévoit une campagne de relance (mailing et/ou phoning), au moins une fois
par an à tous les propriétaires bailleurs en impayés de charges. Cette relance a pour objectif de rappeler au
copropriétaire ses impayés, d’exposer le dispositif et obtenir un échange téléphonique. Il est en effet plus aisé de
comprendre une situation, l’orienter et la suivre quand un lien de confiance est établit par téléphone.
Le bâtiment A est le plus concerné par les impayés de charge. C’est le bâtiment ayant le plus de lots (350 sur 502,
soit 70%), il est logique d’y retrouver la plus grosse concentration d’impayés.
Perspectives :
Le constat des deux premières années du PDS a permis de mettre en lumière le rôle prépondérant des copropriétaires
bailleurs dans la situation des impayés de charge. Etant donné leurs ressources plus conséquentes du fait de la
perception d’un loyer, et de la difficulté souvent à les contacter, il doit être envisagé des actions de recouvrement
plus dures et rapides, sauf s’ils manifestent auprès du syndic une difficulté particulière (non-paiement des loyers par
les locataires par exemple).
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Il faut également poursuivre l’accompagnement social pour les ménages qui auraient de réelles difficultés, pour
établir des actions concertées proactives avec le syndic et le conseil syndical.
La poursuite des négociations d’achat amiable dans le cadre du portage immobilier doit s’intensifier en même temps
que les procédures sont lancées (assignation et saisies immobilières).
Les ajustements du protocole de recouvrement
Le protocole de recouvrement est un document qui définit et encadre la manière dont le syndic agit vis-à-vis des
copropriétaires en situation d’impayés. Il sert tout autant de référentiel « pédagogique » et préventif auprès des
copropriétaires qui ne s’acquitteraient pas de leurs charges, que de garantie d’une action efficace et honnête du
syndic dans le recouvrement des impayés. Il est nécessaire de présenter ce protocole à la prochaine assemblée
générale car l’AG a voté un protocole de recouvrement en 2008 avec l’ancien syndic.
Par ailleurs, en janvier 2021 le nouveau syndic Immo de France a envoyé par erreur des mises en demeures à tous
les copropriétaires sur un appel de fonds du premier trimestre 2021 qui était erroné. Cette situation exceptionnelle a
engendré un envoi de 135 mises en demeures aux copropriétaires le 27 avril 2021, le syndic a accordé 50 remises
commerciales aux copropriétaires qui se sont manifestés.
Suite à cet envoi systématique des mises en demeures l’opérateur a transmis au syndic et au conseil syndical une
proposition de protocole de recouvrement pour négocier les délais d’envoi et les tarifs appliqués, mais l’ensemble
des propositions n’a pas été retenu par le syndic. Il souhaite imposer un cadre fort pour éviter toutes dérives.
Le syndic a réaffirmé le cadre contractuel fixant à la fois des tarifications négociées en 2020 et le fondement d’un
« process » de recouvrement récemment actualisé pour répondre aux besoins spécifiques de la copropriété en
matière de recouvrement des impayés. Le syndic a fait valoir que le traitement n’est pas automatique dans la
mesure où le service contentieux prévoit des réunions internes avec la gestionnaire afin de statuer sur la légitimité
des actions à mettre en œuvre avant d’y avoir recours. Il a proposé à l’opérateur de faire des points mensuels sur les
situations des dossiers contentieux et sur le suivi social des familles jusqu’à l’automne.
Il a été préconisé le jour de la commission, de ne pas envoyer des commandements de payer aux copropriétaires
car ne sont pas visés par la loi du 10 juillet 1965 ni par le décret du 17 mars 1967 comme étant des actes
nécessaires au recouvrement. Ils ne doivent donc pas être mis à la charge du copropriétaire débiteur.
En effet, dans le cadre de la procédure judiciaire, le juge ne retiendra que la mise en demeure, la lettre de relance, la
prise d’hypothèque ainsi que les droits et émoluments d’huissiers. Pour ne pas en arriver à une telle situation, il est
donc demandé au syndic de ne pas émettre d’actes de recouvrement qui n’entrent pas dans le cadre de l’article
10-1 de la loi du 10 juillet, ce qui a été accepté.
Le recours à l’aide juridictionnelle : des expérimentations pour réduire les charges de contentieux
L’aide juridictionnelle est un droit dont peut bénéficier les copropriétés en Plan de Sauvegarde et qui les dispensent
de l’avance des frais d’avocat et d’huissier. Ces frais ne sont pas négligeables puisqu’ils ont représenté 34 233€ en
2020 contre 33 315€ en 2019.
Certes, une partie de frais de recouvrement est récupérée au moment de l’exécution du jugement mais, d’une part,
la copropriété doit avancer les frais (parfois pendant plusieurs années) et d’autre part, le juge n’accorde pas
systématiquement le remboursement intégral des frais d’avocat dans ses décisions. Ainsi, il est apparu pertinent de
voir dans quelle mesure l’aide juridictionnelle pourrait être demandée pour le Parc de Petit Bourg.
L’opérateur a donc accompagné l’ancien syndic FONCIA dans ce processus en lui envoyant le Cerfa dédié et en lui
indiquant la marche à suivre. Il a toutefois été décidé de ne tester le recours à l’aide juridictionnelle que sur un
nombre limité de nouveaux dossiers en assignation. Ce recours peut en effet entraîner un temps de traitement
supplémentaire qu’il convient d’évaluer avant d’envisager son extension.
L’avocat de la copropriété a également été interrogé sur ce sujet et a accepté d’être désigné dans le cadre de l’aide
juridictionnelle. Le 18 juin 2019, le bureau de l’aide juridictionnelle a fait part de son refus pour motif qu’un
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mandataire (le syndic) ne peut pas solliciter une aide juridictionnelle. Ce motif a été contesté par l’avocat. Il a eu un
avis favorable en septembre 2020.
4 dossiers déposés par l’ancien syndic FONCIA ont été accordés en totalité et 10 autres dossiers sont identifiés à la
dernière commission avec le nouveau syndic Immo de France.
Perspectives :
L’aide juridictionnelle est un véritable outil de réduction des charges de contentieux, il est indispensable de continuer
à poursuivre cette expérimentation et de l’étendre à un nombre croissant de dossiers si le résultat est satisfaisant, les
délais constatés sur le 1er dossier déposé par FONCIA sont satisfaisants (1 mois) contrairement aux 4 autres
demandes (+5 mois) pour plusieurs raisons, changement de syndic, l’arrivé de la crise sanitaire.
Un suivi du contentieux globalement satisfaisant
En début de Plan de Sauvegarde, le suivi du contentieux est apparu correct mais souffrant de plusieurs lacunes sur
des dossiers aux mains des avocats ou sur des situations d’impayés non traités.
Pour rappel, le suivi des impayés est assuré en interne par le service contentieux de Foncia Val d’Essonne.
L’opérateur a pu constater une implication croissante plutôt satisfaisante de la responsable du service contentieux
en charge du suivi de la copropriété, ainsi qu’une transparence complète dans la transmission des informations et
grande fluidité dans les échanges. Le départ de la responsable en avril 2020 a été compensé en interne, sans rupture
de suivi, jusqu’au recrutement d’une nouvelle personne en juillet 2020 qui a repris la charge de manière très
proactive.
Le changement de syndic lors de l’assemblée générale du 16 novembre 2021 a engendré un retard d’environ 5 mois
sur le suivi des dossiers. A titre informatif, le nouveau syndic Immo de France a récupéré les dossiers physiques le 28
janvier 2021.
A la fin de l’exercice 2020, il a été remarqué que l’ancien syndic FONCIA facturait systématiquement des frais
trimestriels de suivi de frais contentieux, alors que ceux-ci sont strictement encadrés par la législation et ne
peuvent se justifier que pour des dossiers nécessitant un travail de suivi particulier.
Après avoir abordé ce sujet au groupe de travail « restitution de contrôle des comptes » il a été acté avec le nouveau
syndic de retirer ces montants des dépenses à approuver en assemblée générale 2021 et de demander le
remboursement de ces frais auprès de syndic FONCIA soit par voie amiable ou judiciaire, un projet de résolution a
été proposé à l’AG de 30 juin 2021.
La tenue des GTI trimestriel et la pression mise par l’opérateur a très clairement permis que toutes les situations
soient traitées et que des comptes soient demandés aux avocats sur les dossiers sans nouvelle.
En mars 2021, 178 dossiers faisaient l’objet d’une action en recouvrement, que ce soit de manière amiable ou
judiciaire, sur un total de 317 copropriétaires débiteurs. Le tableau ci-après permet de synthétiser les actions en
recouvrement selon leur stade et par montant.
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Code Nb de dossiers Montant au
procédure au 31/03/2021 31/03/2021
Relance REL 0 - €
Echéancier respevté ECH-R 14 35 729 €
Pré-contentieux Echéancier incertain ECH-I 3 15 698 €
Echéancier judiciaire ech-jud 1 3 744 €
Mise en demeure MED 126 155 198 €
Assignation ASS 8 95 156 €
Contentieux
Injonction de payer IP 0 - €
Saisie sur salaire/ compte/loyer EXC 4 42 685 €
Exécution
Distribution prix de vente SI-DISTRIB 6 62 146 €
Irrécouvrables SI-IRR 5 69 404 €
Surendettement SURDTMT 2 28 831 €
Situations
Sucession SUCC 6 16 530 €
complexes
Tutelle TUT 1 32 832 €
Vente amiable en cours VEN 1 31 268 €
Hors procédure
Divers (lot ARNAL) DIV 1 18 078 €
TOTAL 178 607 300 €
Dossiers non traités en GTI NC
Il est constaté, tout particulièrement que seulement 6 dossiers en cours de distribution (ancienne saisie immobilière
dont la distribution du prix de vente est en cours auprès des différents créanciers. Plusieurs années peuvent se
passer avant que la copropriété ne récupère les fonds).
Notons également 9 situations individuelles complexes (surendettement, succession, tutelle) cumulant 78 194€
d’impayés et pour lesquelles il s’avère difficile d’avoir une visibilité sur un calendrier d’aboutissement.
Perspectives :
Il est nécessaire que le syndic demande régulièrement aux avocats des comptes pour connaître l’état d’avancement
de la procédure. Elle peut parfois être bloquée pour des raisons simples et laissée en suspens tant qu’il n’y a pas
d’intervention. Poursuivre des groupes de travail impayé trimestriels et du suivi détaillé des dossiers en lien avec les
groupes de travail du portage.
Un conseil syndical impliqué et informé sur le suivi
Avant même la mise en place du Plan de Sauvegarde, le Conseil syndical avait déjà l’habitude de suivre les impayés
tous les trimestres. De fait, il a pu développer une certaine expertise juridique sur le sujet et avait déjà mis en
place certaines procédures peu communes et efficaces avec le syndic, comme par exemple l’injonction de payer
par huissier.
Chaque groupe de travail impayé est suivi de manière assidue par un membre du CS, qui exerce une action positive
sur les décisions du syndic et fait des propositions généralement pertinentes sur les situations particulières des
copropriétaires. Par ailleurs, des actions de terrain sont entreprises par le même membre, telles que la rencontre-
négociation auprès de copropriétaires occupants débiteurs, la recherche d’information auprès des locataires
quand le débiteur est un bailleur, la transmission d’informations diverses auprès du syndic, etc.
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Tableau synthétique des réunions organisées
Sujet « GTI année
Jour Participants
2 de PDS »
24 juillet 2020 1er GTI Opérateurs, Syndic FONCIA, commission impayée du CS
6 novembre 2020 2ème GTI Opérateurs, Syndic FONCIA, commission impayée du CS
23 février 2021 3ème GTI Opérateurs, Syndic IMMO de France, commission impayée du CS
5 mai 2021 4ème GTI Opérateurs, syndic IMMO de France, commission impayée du CS
D. Les sujets d’actualité
La nécessaire mise à jour du règlement de copropriété
Le règlement de copropriété initial du 6 avril 1959 a été modifié à plusieurs reprises et a été adapté le 20 décembre
2013 pour le rendre conforme aux lois et pour prendre en compte la scission avec les lots commerciaux voisins.
Pour autant, le règlement de copropriété doit être mis en conformité avec les dispositions de l’article 6-4 de la loi
65-557 du 10 juillet 1965 qui dispose que « l’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance
privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ».
En effet, il existe des discordances entre d’une part, les parties communes spéciales et les équipements particuliers
et, d’autre part les définitions des charges correspondantes. A ce sujet le conseil syndical a validé le devis de cabinet
AUDINEAU et l’audit de règlement de copropriété est en cours de réalisation, un rapport sera transmis
prochainement à l’opérateur pour l’analyser.
Le règlement de copropriété doit aussi être adapté aux modifications législatives et réglementaires intervenues
depuis 2013. A l’assemblée générale du 30 juin 2021 la proposition du cabinet GEOMETRIC a été proposé pour
préparer le plan de division parcellaire, le document d’arpentage et le modificatif du règlement de copropriété
correspondant à la cession à la communauté d’agglomération du terrain supportant le château d’eau.
Perspectives :
L’opérateur analysera avec le syndic et le conseil syndical le rapport de l’audit de règlement de copropriété qui sera
fait par le cabinet AUDINEAU. Clarifier par la suite l’existence de l’ASL et de la SCI parc de petit bourg et opérer le
transfert de la parcelle du château d’eau. Cependant, Il conviendra que le syndic recherche un ou plusieurs devis à
présenter et voter lors d’une prochaine assemblée générale pour la mise à jour de règlement de copropriété. L’AG
pressentie est plutôt celle de 2023.
Une ASL en sommeil dont la réactivation reste à envisager
L’existence de cette ASL est virtuelle puisqu’aucune assemblée générale n’aurait été organisée depuis 2009. Cette
ASL permet à l’initiale de gérer un ensemble de servitudes entre le syndicat du petit bourg et la copropriété voisine
« le parc Elisabeth ».
L’ASL est propriétaire des canalisations communes aux deux copropriétés et du transformateur du bâtiment G. Il a
été convenu dès l’origine, de ne pas installer de clôtures entre les deux propriétés pour que les piétons puissent
circuler librement.
Les statuts communiqués par le syndic FONCIA ne sont pas datés mais l’ASL aurait été créée en 1973.L’existence de
l’ASL n’est pas mentionnée dans le règlement de copropriété modifié en 2013.
31
Il a existé, dans les comptes de la Copropriété parc du petit bourg, des provisions de 5 000 € par an, à facturer à
cette ASL. Cependant personne n’a payé ces provisions et tout cela a disparu en 2020 : personne ne doit rien à
personne en liaison avec cette ASL.
Le contrôleur des comptes a proposé trois solutions moins onéreuses pour gérer cette situation :
a. Elaboration d’une convention entre les deux copropriétés, par les deux syndics et approuvée par les deux
assemblées générales, en définissant précisément les droits et devoirs de chacun.
b. Chaque copropriété s’occupe de ses propres espaces verts dans sa limite de propriété, sans s’occuper du
voisin.
c. Céder une partie de l’espace boisé à la Ville d’Evry Courcouronnes ou à la Communauté d’agglomération
Grand Paris Sud si la copropriété de parc de petit bourg n’a pas les moyens pour gérer un parc de 10
hectares.
Notons que la copropriété parc Elisabeth a voté récemment le bornage de la résidence et un géomètre a procédé à
ce travail le 26 mai 2021. Cette visite sur site, a rassemblé le géomètre, la Ville, l’Agglomération Grand Paris Sud, ,
l’ancien syndic ainsi que le Conseil Syndical du Parc de Petit Bourg.
Perspectives :
Un premier contact entre l’opérateur et le syndic de la copropriété Parc Elisabeth a eu lieu, il parait que le syndicat du
parc Elisabeth a provisionné 30 000€ pour participer à l’entretien du parc qui est aujourd’hui pris en charge à 100%
par le syndicat du parc de petit bourg.
L’opérateur envisage d’organiser un groupe de travail à la fin de l’année 2021 avec les deux syndics pour d’étudier les
trois solutions proposées par le contrôleur des comptes.
SCI parc du Petit Bourg : Quelle solution envisager ?
Une difficulté supplémentaire existe, car la SCI parc de petit bourg n’est pas dissoute et est sous administration
provisoire, tandis que certains « copropriétaires » sont encore titulaires de droits d’attribution et non de lots de
copropriété.
A l’origine, la copropriété a été construite sous un régime différent du régime de la copropriété. Les copropriétaires
achetaient des parts de la SCI sur lesquelles étaient fixées des promesses d’attribution de lots de parkings,
appartements, boxes, caves (article 39 des statuts de la SCI).
La SCI a été créée en novembre 1955 pour une durée de 40 ans dans l’objectif de construire l’ensemble immobilier.
Plusieurs permis de construire ont été obtenus entre 1957 et 1960 et les constructions auraient été achevées vers
1964. L’état Descriptif de Division et le règlement de copropriété ont été publiés en mai 1959.
Le 02 décembre 1972, l’assemblée générale extraordinaire des associés décide de dissoudre la SCI à compter du 1er
janvier 1973 et nomme la société J.J.POUGETOUX et Cie, en qualité de liquidateur. En 2021, la SCI est toujours en
liquidation, malgré un certain nombre de retraits déjà effectué.
L’opérateur a organisé le 07 mai 2021 un groupe de travail « liquidation de la SCI parc de petit bourg » avec le
cabinet AJA associés administrateur judiciaire en charge de la liquidation de la SCI, l’étude Imbault Notaire à Corbeil-
Essonnes, qui s’occupe historiquement de rédiger les actes de retrait, la Ville d’Evry Courcouronnes, Coprocoop
porteur immobilier dans le cadre du plan de sauvegarde, deux membres de conseil syndical. L’objectif de ce groupe
de travail est de mettre en place une feuille de route pour activer la finalisation des retraits des derniers
sociétaires à achever les dernières attributions de lots.
En effet, ce travail peut intégrer pleinement les objectifs du plan de sauvegarde au vu de la nécessité pour le
syndicat des copropriétaires de clarifier sa situation juridique.
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Il a été décidé lors de ce groupe de travail que la Ville (dans le cadre des DIA) et le syndic (dans le cadre des ventes)
enverront un courrier type au notaire chargé de la vente en précisant les éléments suivants :
o Le N° du lot non crée juridiquement correspond à des parts de la SCI
o L’existence ou non des parts de la SCI
o Les coordonnées du cabinet AJA associés, administrateur judicaire en charge de la liquidation de la SCI
o Les coordonnées de Me DOUDARD-FOURDAIN, Etude Imbault Notaires à Corbeil-Essonnes, qui s’occupe
historiquement de rédiger les actes de retrait
Perspectives :
L’opérateur a sollicité l’ANAH sur les possibilités de financement de ce travail dans le cadre de l’aide à la gestion. Le
syndic et le conseil syndical doivent demander un devis à Me DOUDARD-FORDAIN pour identifier les derniers lots
concernés par les parts de la SCI et procéder ensuite à la liquidation de ces parts. Le devis devra être voté en AG.
E. Méthodologie mise en place avec le syndic
Les groupes de travail
Les groupes de travail permettent d'organiser les relations avec les instances de gouvernance dans un triple objectif :
- Leur apporter les éléments d'aide à la décision et d'expertise indépendants pour le redressement financier et
l'amélioration de la gestion.
- Structurer le travail avec les différents prestataires et intervenants impliqués dans le suivi de ces dossiers
(architecte, avocat, fournisseur, etc.).
- Organiser un espace de dialogue et d'échanges (intermédiation) pour vérifier et ajuster les conditions du
partenariat et l'adhésion de la copropriété.
Ces groupes de travail sont réunis selon un planning convenu avec leurs participants, c'est-à-dire :
Le « noyau dur » composé outre du syndic, des référents du conseil syndical et de notre groupement, selon l'ordre
du jour et autant que besoin, les intervenants tels que les bureaux d'études spécialisés « Energie & service », Dalkia,
les services du syndic (recouvrement ou comptabilité) et les autres intervenants (avocats, fournisseurs, etc.)
Les groupes de travail « gestion-impayés »
Ces groupes de travail permettent de suivre les actions engagées pour le redressement financier de la copropriété :
- Définir et négocier avec les instances de gouvernance, les actions nécessaires au rétablissement de
l’équilibre financier.
- Identifier la nature des difficultés à l'origine des situations débitrices,
- Proposer une stratégie de redressement/recouvrement adaptée en conséquence et assurer le suivi de ses
orientations.
Ces groupes de travail sont également en charge du contrôle des comptes annuels et de la préparation de l'ordre du
jour de l’assemblée générale ordinaire.
33
2. L’ACCOMPAGNEMENT TECHNIQUE
A. Les travaux d’urgence
Etat des lieux de ce qui a été voté
En novembre 2020, ont été votés une première partie de travaux d’urgence liés à la sécurité des personnes et des
biens. Il s’agit du remplacement des blocs autonomes d’éclairage pour habitation dit BAEH ainsi que l’interphonie
permettant l’accès aux halls d’entrée et aux logements.
Ces travaux s’élèvent à 49 238 € TTC dont 21 936 € sont financés par l’Anah (notification obtenue en juin 2021) soit
une prise en charge d’environ 45% du montant TTC. Ces travaux initialement non subventionnables, ont pu l’être
grâce à une table de négociation avec l’Anah, qui a répondu favorablement, face à la situation de fragilité de la
résidence. Le reste à charge des copropriétaires pour ces travaux est en moyenne de 55 €/lot d’habitation. Le
syndicat de copropriété lors de l’Assemblée Générale a décidé de financer cette somme sur le fonds travaux de la
copropriété.
Les ordres de service travaux ont été envoyés aux entreprises courant juillet 2021.
La sécurité incendie
Présentation des travaux de sécurité
La copropriété est obligée de finaliser les travaux de sécurité des biens et des personnes avec la réalisation de
travaux de sécurité incendie auxquels s’ajoutent des travaux de sécurisation des ascenseurs.
Ces travaux vont faire l’objet d’une mise en demeure de la Ville d’Evry Courcouronnes afin d’aider le syndicat de
copropriété à obtenir des financements exceptionnels de la part de l’Anah dans le cadre du PIC. Ces financements
seront de l’ordre de 100% du montant HT des travaux.
Voici la liste des travaux de sécurité incendie 2:
o Voies « pompier»,
o Prolongation colonne sèche Bât G,
o Serrurerie (locaux colonnes sèches ; accès aux toitures terrasses bât A…),
o BAEH (complément en cave et demi-niveau).
A cette liste, s’ajoute la problématique des colonnes sèches des trois bâtiments dont le diamètre est insuffisant pour
permettre l’entretien efficient et la reprise des tronçons dégradés. Cette problématique a été remontée début 2021
par l’entreprise qui entretient le réseau.
Les travaux d’ascenseurs, quant à eux, consistent dans le remplacement d’organes anciens et vétustes comme les
poulies datant de l’origine de la construction et les câbles précédemment remplacés en 1992. Ces travaux n’avaient
pas pu être effectués dans le cadre de l’OPAH.
Les travaux de sécurité sont estimés à 1 078 440 € TTC. Cette somme intègre :
Le montant des travaux pour 860 000 € HT / 960 000 € TTC
Le montant des honoraires pour 120 400 € HT / 132 440 € TTC
2
Voir bilan de l’année 1 page 55, accompagnement technique et préconisations issues de notre diagnostic
34
Le montant du plan prévisionnel dédié aux travaux d'urgence pour l’année 2021 est de 960 000€ TTC. Il est estimé
que grâce à la mise en demeure de la Ville d’Evry Courcouronnes, l’aide de l’Anah sera d’environ 860 000 €, soit
100% du montant hors taxe.
L’Anah, a rappelé qu’une avance de 70%, est possible au lancement des travaux, mais plafonnée à 300 000€. Pour
maximiser les avances, il est possible d’allotir le programme de travaux. La stratégie de financement ne pourra être
affinée qu’à réception de l’appel d’offre.
Au cours de cette assemblée générale de juin, les copropriétaires ont validé la désignation de l’architecte en charge
du suivi, nommée par les instances de gestion après mise en concurrence (3 devis reçus) afin de bénéficier de
subventions à hauteur de 50% HT, soit un reste à charge d’environ 5.60€/logement.
Sur la base des conclusions de ce maître d’œuvre, la Ville d’Évry-Courcouronnes enverra, une mise en demeure à la
copropriété afin de réaliser les travaux. Ces travaux devront être votés lors d’une assemblée générale à l’automne
2021.
Le reste à charge moyen par lot d’habitation a alors été estimé à 171€.3 Cette prise en charge sera possible si le
syndicat de copropriété vote favorablement lors de l’Assemblée générale extraordinaire prévue en novembre 2021.
En cas de refus ou d’abstention de l’AG, aucune subvention ne pourra être mobilisée et le reste à charge estimé sera
de 1 713€ / logement.
En effet, en cas de vote négatif, la Ville d’Evry Courcouronnes prendra un arrêté envers la copropriété en vue de les
obliger à réaliser ces travaux. La copropriété devra alors voter à nouveau les travaux. En cas de vote négatif à
nouveau alors les travaux seront effectués par le Ville d’Evry Courcouronnes dans le cadre de travaux d’office. La
trésorerie publique recouvrira les frais directement auprès des copropriétaires et ces derniers ne pourront pas
prétendre aux aides de l’Anah. Leur reste à charge s’élèverait alors en moyenne à 2 150 €.
Les montants exprimés ci-dessus restent à confirmer par le maitre d’œuvre dans le cadre d’un appel d’offres initial.
Le lancement de la maîtrise d’œuvre
Afin de suivre les travaux de sécurité la copropriété a dû rechercher un maitre d’œuvre. Une consultation a eu lieu
permettant d’obtenir 3 devis. Ces devis ont été analysés par l’opérateur, facilitant le conseil syndical dans son choix.
L’étude devant être effectuée rapidement, le syndicat de copropriété n’était pas en mesure d’attendre la prochaine
AG afin de voter la mission du MOE et la lancer à la suite. Il a donc fallu que le conseil syndical et le syndic s’engage
sur la réalisation de cette mission en amont de l’AG. Le cabinet VJL a été retenu par vote du CS et, lors de la dernière
assemblée générale du 30 juin 2021, le syndicat de copropriété a ratifié ce choix.
Le montant de cette mission s’élève à 4 800 € TTC financé à hauteur de 50% du montant HT par l’Anah soit une
subvention de 2 000 €. Le reste à charge sera financé par le fonds travaux.
Le maitre d’œuvre a pu démarrer sa mission début juin 2021 après réception de la notification de la subvention de
l’Anah.
Une réunion de lancement a été effectuée début juin 2021 avec le maitre d’œuvre afin de rappeler le contexte de
l’étude et le calendrier d’intervention très serré. Des contacts réguliers pour le suivi de cette mission sont effectués.
Une visite du site a été organisée à la suite de laquelle le MOE soulève un besoin de faire des études
complémentaires:
o Repérage Amiante Avant Travaux (le DAAT précédent n’ayant pas intégré les exigences actuelles en termes
de surveillance des colonnes sèches)
3
Montant communiqué en juin 2021, à actualiser avec l’appel d’offre
35
o Etude de sol (délai de réalisation 8 semaines soit une finalisation début octobre 2021 pour un démarrage
début août). Cette étude de sol est demandée afin de pouvoir vérifier la nature du sol pour définir au mieux
la portance de ce dernier et le type de travaux à effectuer.
Des devis ont été demandés et étudiés par le maitre d’œuvre et l’opérateur afin d’être présentés au conseil syndical
pour accord. Les devis retenus ont pu ainsi être déposés auprès de l’Anah pour demande de subventions. Ces devis
devront être ratifiés à la prochaine AGE (novembre 2021).
Le planning
Le planning des travaux de sécurité est très contraint. En effet, le conseil syndical a pris du temps dans le choix du
maitre d’œuvre et l’obtention de la notification de l’aide a été allongée. Ces deux points ont retardé le démarrage de
cette mission.
La subvention Anah sur travaux d’urgence est permise dans le cadre de la mise en demeure de la ville d’Evry
Courcouronnes. Il est alors nécessaire que cette dernière puisse être envoyée au plus vite au syndic, idéalement
avant la rentrée 2021. C’est cette mise en demeure qui obligera le syndicat de copropriété à faire voter les travaux
de sécurité lors d’une assemblée générale extraordinaire qui se déroulera fin novembre 2021.
Il est possible qu’avec les délais des études complémentaires demandées par l’architecte, l’appel d’offres ne puisse
pas être finalisé pour l’envoi des convocations de l’AGE qui devra avoir lieu mi-octobre. Il est donc fort probable que
l’assemblée générale extraordinaire vote les travaux sur présentation de l’avant-projet détaillé de l’architecte
incluant un chiffrage estimatif qui sera présenté au plus défavorable.
Ci-dessous le planning détaillé:
Etude MOE TU / Début des
Communication AGE (fin mois) travaux TU
Juil. / Nov. Avril 2022
Août
Juin 2021 Oct. Déc. Déc.
Démarrage APD / chiffrage MOE Dépôt du dossier Fin travaux TU
mission MOE Convocation AGE TU de subvention TU
Cette assemblée générale extraordinaire sera une date clé pour évaluer l’implication des copropriétaires ou faire un
constat de défaillance de ces derniers. Selon les observations actuelles de l’opérateur et suite aux échanges du
COTECH, des solutions de gestion complémentaires sont envisagées. Le vote des travaux d’urgence n’a pas été
présenté lors de la première année du plan de sauvegarde. Il est important d’observer comment la résidence se
saisie de cet enjeu majeur pour assurer la bonne mise en place de ces travaux mais aussi la reprise de la gestion. Un
manque d’implication de la part des copropriétaires, face un tel sujet pourrait entrainer la mise sous administration
judiciaire.
Un renforcement de la communication a été pensé afin que chaque copropriétaire soit au courant en amont des
enjeux et attendus de cette assemblée générale extraordinaire. Deux campagnes d’affichage dans les halls, des
articles dans le journal du Parc du Petit Bourg, des notes opérateurs en préambule des ordres du jour des
assemblées générales, ordinaires et extraordinaires, ainsi que des pieds d’immeubles ont été mis en place pour
échanger le plus en amont possible sur les travaux à venir.
36
B. Le chauffage urbain : un projet ambitieux nécessitant d’importantes prises de
décisions
Le contexte
A la suite du classement du réseau de chaleur « Grand Paris Sud Energie Positive » par délibération (DEL-2019/250)
du conseil communautaire le 25/06/2019 et arrêté municipal du 21/08/2019modifiant le PLU en conséquence,
DALKIA s’est rapproché du syndic de copropriété (FONCIA ancien syndic de la copropriété) afin d’obtenir des
renseignements sur le mode de chauffage actuel de la résidence. Le syndic a fourni les documents demandés à
DALKIA en juillet 2020. DALKIA a alors pu présenter une première proposition pour le raccordement de la
copropriété au réseau de chaleur à la copropriété en octobre 2020.
A réception de cette proposition, le conseil syndical a décidé de missionner le bureau d’étude Energie & Service, qui
est actuellement en charge du suivi de l’entreprise d’entretien des chaudières actuelles, afin d’obtenir une étude
comparative entre le système de chauffage actuel et la proposition de raccordement au chauffage urbain.
L’étude
L’étude d’Energie & Service4 a pu être présentée aux membres du Conseil Syndical et aux partenaires le 9 juin 2021.
Cette étude reprend en détail les différents éléments liés aux deux types de production de chauffage afin de
comparer :
o Coût de l’énergie
o Coût de l’entretien / maintenance
o Coût de la garantie P3
o Investissement travaux
o Bilan CO d’exploitation.
Ces éléments sont extrapolés sur 20 ans afin d’obtenir un comparatif des deux solutions.
Ainsi, sur 20 ans, l’étude montre que les coûts cumulés (investissement + énergie + exploitation) et projetés selon les
hypothèses, permettent d’établir que la solution de raccordement au réseau de chaleur est la plus économique dans
le temps et la plus vertueuse d’un point de vue environnemental.
Un « effet de marche » pourrait être ressenti sur les 2 premières années. Cela induirait que les copropriétaires
paieraient un peu plus cher leur moyen de chauffe qu’actuellement. Cependant, étant donné le dernier contrat gaz
qui a été proposé à la copropriété et signé en juin 2021 par le syndic, cet effet de marche sera très faible voire quasi
nul.
Le projet (tracé, financement, partenaires)
Le coût de travaux liés au raccordement de la copropriété au chauffage urbain est estimé à 844 000 € TTC qui sera
financé de la manière suivante :
o 351 000 € financés par les CEE et CEE coup de pouce
o 207 000 € financés par l’agglomération
o 286 000 €financés par GPSEP par le fonds précarité
Cependant, pour obtenir les CEE coup de pouce, deux obligations s’imposent à la copropriété :
o Signature de la convention avec DALKIA avant le 31/12/2021 : ceci oblige la copropriété à tenir une
assemblée générale extraordinaire avant fin novembre 2021.
o Démantèlement des chaudières actuelles estimé à 48 000 € TTC (présence d’amiante pris en compte).
4
Pour plus de précision se reporter en page 49 du bilan de l’année 1
37
DALKIA accepte de prendre à sa charge la moitié des frais de l’assemblée générale extraordinaire. De plus,
l’agglomération GPS accepte de prendre en charge à 100% les frais de démantèlement des chaudières à partir du
moment où la copropriété votera bien la convention de servitude qui permettra à Dalkia de raccorder la copropriété
de Parc aux Biches dont le terrain est mitoyen à celui du Parc du Petit Bourg. En effet, le tracé de raccordement de
Parc aux Biches le plus direct et simple à mettre en œuvre passe par le terrain de Parc de Petit Bourg.
Il est à noter que la difficulté de ce vote réside dans la majorité qui devra être obtenue : majorité à l’article 26. Cette
majorité est fort exigeante. En effet, les résolutions qui relèvent de l’article 26 sont celles qui requièrent une
majorité qualifiée, du fait qu’elles ont un impact important et dans le temps sur le fonctionnement de la copropriété.
Pour ce type de résolution, le système de calcul est simple, puisqu’il implique que l’ensemble des copropriétaires
sans aucune exception vote « pour » sans possibilité de deuxième vote. Ce même article prévoit une autre majorité
plus allégée, mais exigeante qui impose d’obtenir la majorité des membres du syndicat (copropriétaires)
représentant au moins les deux tiers des voix.
Cependant, afin de faciliter les prises de décision, « l’ordonnance copropriété » a prévu que si une résolution qui
relève de l’article 26 n’a pas obtenu la majorité requise, mais a tout de même atteint un seuil, l’assemblée générale
doit procéder à un second vote qui requiert une majorité moins stricte.
En l’occurrence si le projet a recueilli :
- Au moins l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou
ayant voté par correspondance
- Représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires
Dans ce cas la résolution peut être revotée en deuxième lecture, nécessitant d’obtenir uniquement la majorité de
l’article 26-1. Il est à noter que pour utiliser cette passerelle il est impératif de cumuler les deux conditions à savoir la
moitié des copropriétaires présents ou représentés ou ayant voté par correspondance qui doit représenter au moins
un tiers des voix ayant voté favorablement la résolution.
La difficulté résidera donc dans l’engagement et la participation des copropriétaires au niveau de l’assemblée
générale extraordinaire qui aura lieu fin novembre. L’opérateur poursuit son travail afin de confirmer si une majorité
inférieure peut être prescrite sur cette résolution. Les motifs étudiés sont principalement ceux liés aux économies
d’énergies mais également au fait qu’il n’existe pas de suppression d’un équipement commun mais plutôt d’une
évolution du mode de chauffage.
Une communication particulière va donc être mise en place afin d’informer au mieux les copropriétaires et leur
permettre de prendre une décision éclairée.
Dans l’état actuel, la proposition de raccordement de la copropriété au chauffage urbain est une opportunité. En
effet, cette dernière serait entièrement prise en charge par les partenaires (Etat par l’intermédiaire des CEE,
Agglomération, GPSEP) si le syndicat de copropriété est en capacité de se mobiliser en masse.
Le planning
Le planning des travaux de raccordement est contraint. En effet, comme évoqué ci-dessus, la convention liant la
copropriété du Parc du Petit Bourg et l’opérateur de chauffage urbain devra être signée avant fin décembre 2021
pour pérenniser les financements.
Ci-dessous le planning détaillé:
38
Convention CU/ Début des Fin travaux CU
Communication AGE (fin mois) travaux CU enceinte PPB
Juil. / Août Nov. Mi-juin Déc.
2022
Juin Mi oct. Déc. Oct.
2021
Réunion CU et Convocation AGE Signature Fin travaux
démarrage CU convention CU raccordement
mission MOE CU de PPB
C. Le calorifugeage
Sur l’année 2020/2021, la copropriété a été démarchée par plusieurs entreprises pour la réfection du calorifugeage
des tuyaux d’alimentation du chauffage situés en galerie technique des trois bâtiments. Il s’agit d’isoler les tuyaux de
réseau de chauffage et d’eau chaude afin de minimiser les pertes de calories dans l’acheminement de la chaleur
jusqu’au logement.
Les instances de gestion ont reçu 3 devis qui proposaient une intervention totalement prise en charge
financièrement dans le cadre des CEE. Une analyse de ces différents devis a été effectuée par l’opérateur et le
conseil syndical a décidé de retenir l’entreprise ENR’J pour effectuer ces travaux.
L’avantage de l’entreprise ENR’J réside dans la proposition d’un projet RSE (responsabilité sociétale d’entreprise) en
parallèle de l’action de calorifugeage. La RSE est définie comme l’intégration volontaire par les entreprises de
préoccupations sociales et environnementales à leurs activités commerciales et leurs relations avec les parties
prenantes.
Par cette action, la copropriété va pouvoir réaliser un projet annexe d’un montant de 10 000 € TTC dont le choix
reste à définir et qui ne pourrait pas trouver d’autres modes de financements classique. Par exemple, le financement
par le projet RSE pourrait s’appliquer sur les actions suivantes :
- Action de sensibilisation des habitants aux éco-gestes,
- Réfection des aires de jeux,
- Reprise des marquages au sol des parkings…
L’entreprise ENR’J pourra mettre à disposition un chargé de mission afin d’aider la copropriété dans le choix de son
projet et l’obtention de devis correspondants.
Les travaux de calorifugeage ont commencé courant juin 2021.
D. Perspective et plan de patrimoine
Définition des travaux de patrimoine
La définition des travaux de patrimoine de la résidence se précise au cours des années de plan de sauvegarde. Le
suivi de la réalisation des travaux d’urgence, le calorifugeage et le raccordement au chauffage urbain ont été priorisé
au cours de cette seconde année de plan de sauvegarde. L’estimation des futurs travaux de patrimoine et de
39
rénovation énergétique est 8 200 000 €. Le montant de la future sollicitation de l’aide publique est estimé à 4 100
000 € HT.
Les travaux de patrimoine, essentiellement liés aux économies d’énergie, décrits dans le bilan de l’année 1 devront
être mis à l’étude dès le dernier trimestre 2021 pour respect du planning. En effet, afin que les travaux puissent être
calibrés et/ou votés avant juin 2024, il est important que le syndicat de copropriété puisse décider d’un maitre
d’œuvre à qui confier la mission d’étude. Cette dernière devra être votée lors d’une prochaine AG. Il faut rappeler
qu’une étude poussée avait déjà été effectuée par le cabinet RABU en 2016. Il faudra cependant la remettre à jour et
engager un dialogue avec les habitants afin de définir au mieux un programme de travaux cohérent et pouvant
obtenir l’approbation du plus grand nombre.
Notons tout de même qu’à ce stade, l’impératif pour cette résidence réside dans la réalisation de ses travaux
d’urgence tout en poursuivant l’assainissement financier, de gestion et juridique. S’il semble envisageable de lancer
et/ou actualiser une étude de plan de patrimoine, ces travaux ne pourront que difficilement voir le jour dans le cadre
de ce plan de sauvegarde. Ces éléments seront repartagés avec les partenaires lors d’une prochaine réunion de
pilotage. Il s’agira également d’étudier avec la maitrise d’ouvrage et l’opérateur les différentes formes de maitrise
d’œuvre qui peuvent être proposées à la copropriété.
Planning
Définition marché AGE /
et Consultation AGO : vote
MOE Consultatio des
Etude n entreprise er
travaux
Janv./Avr projet
1
il Sept/Déc Mai/Jui trim.
2022 . n 2024
4em Juin Janv./Avr Déc 2ém
trim AGO : . vote il .
Finalisation
trim.
Dépôt
Aide2021
du CS
MOE 2023 /
Rédaction dossier dossier aux
décision type finalisation marché financeurs
de marché de DCE
MOE
Le planning de la réalisation de ce plan de patrimoine pourrait être le suivant :
Ce planning, de réalisation permettrait d’engager le vote des travaux de patrimoine avant la fin de la convention de
plan de sauvegarde (PDS) ainsi que les dépôts des dossiers de demande de subvention auprès des financeurs.
Cependant, la réalisation des travaux commencerait après la fin du PDS.
Pour information, ce planning n’a pas encore été présenté aux instances de gestion de la copropriété et reste soumis
en tout premier lieu au vote et à la réalisation des travaux d’urgence. Nous y mettons toutes les précautions
évoquées dans le paragraphe ci-dessus.
Perspectives et enjeux
Il faut rappeler que ce programme de travaux très onéreux (plus de 10 000 000 € de travaux et honoraires) ne pourra
être réalisé qu’avec l’obtention d’aides massives de la part des partenaires financeurs et la mise en place de facilité
de préfinancements afin de solvabiliser au mieux les copropriétaires. En effet, les quotes-parts pour la réalisation de
ces travaux s’élèveraient au minimum à 20 000 €.
40
3. L’ACCOMPAGNEMENT SOCIAL DES PROPRIETAIRES OCCUPANTS EN DIFFICULTES
A. Rappel du contexte opérationnel
La mission d’accompagnement social vise à :
Prendre contact avec les copropriétaires occupants endettés vis-à-vis du SDC « Parc de Petit Bourg » ayant
une dette minimale de 1000 € (sans plafond maximum) ;
Accompagner la résorption des impayés de charges de copropriétaires occupants par la mise en place d’un
accompagnement des ménages ayant des difficultés socio-économiques et au minima, assurer une veille
auprès des copropriétaires ne souhaitant pas de celui-ci ;
Mobiliser les acteurs sociaux locaux pour les copropriétaires accompagnés afin de mobiliser des dispositifs
complémentaires ;
Repérer et orienter vers la mission de portage les copropriétaires identifiés comme ne pouvant se maintenir
dans la copropriété ;
Prévenir de l’apparition de nouvelles situations problématiques par le biais d’actions de prévention des
risques liés à l’acquisition sur le site.
B. Actions réalisées auprès des copropriétaires occupants
Repérage et prise de contact
Le repérage de nouveaux copropriétaires endettés se fait en général en commission impayés, via les données mises
à jour par l’ARC chaque trimestre concernant les copropriétaires en impayés. Une fois ces ménages repérés, des
tentatives de prise de contact sont régulièrement réalisées via divers biais (trois tentatives par courriers, tentatives
répétées par téléphone/mail si des coordonnées sont disponibles, porte à porte si les autres tentatives ont été
infructueuses.)
En Juin 2021, depuis la mise en place du Plan de Sauvegarde en juin 2019, 65 ménages copropriétaires occupants
ayant une dette de charges supérieure à 1000€ ont été repérés comme cibles de la mission d’accompagnement
social.
Tous ont fait l’objet d’au moins une tentative de prise de contact par téléphone, puis courrier/mail et en dernier
recours porte à porte.
- 46 ménages ont pu être contactés, parmi lesquels 43 ont fait l’objet d’un accompagnement social, les 3
derniers ayant refusés celui-ci.
- 19 ménages n’ont pas répondu aux tentatives de prise de contact. Pour autant, parmi ces ménages 10
ont soldé leurs dettes, 3 font l’objet d’une veille compte-tenu de la diminution de leur dette (moins d’1
trimestre de retard restant). 6 n’ont pas répondues sans que leur dette ne diminue de manière significative.
En ce sens, fin juin, 9 situations restent aujourd’hui problématiques : 6 n’ayant pas répondues aux sollicitations de
la mission sociale, et 3 ayant refusé l’accompagnement, et dont la dette persiste. A noter que ces dettes restent
cependant peu importantes (une seule est supérieure à 3000€, 2 sont en baisse régulière) et ne représentent que 2%
du total des impayés de la copropriété.
Ces copropriétaires continueront de faire l’objet de tentatives de contact et de relances s’ils ne parviennent pas à
maitriser leur endettement auprès de la copropriété. En cas d’absence de retours aux tentatives de contact de la
mission sociale, ces copropriétaires se verront adressés une fin de non-recevoir et feront uniquement l’objet de
mesures coercitives par la suite.
41
Constats
L’intensification des tentatives de prise de contact a porté ses fruits, dans la mesure où seulement 9
copropriétaires endettés restaient inconnus de l’équipe sociale en juin 2011. Simultanément, on a pu constater une
augmentation importante des prises de contact spontanées de copropriétaires endettés durant le 1er et 2ème
trimestre 2021 (4 au 1er trimestre), suite à l’affichage des coordonnées de l’équipe dans les parties communes (hall
d’entrée et loge du gardien).
Cependant, la prise de contact avec les copropriétaires reste un processus qui peut être long et nécessite plusieurs
relances, par des moyens de communication divers (courriers, téléphone, mails, porte à porte). Plusieurs difficultés
ont également impacté les prises de contact avec les copropriétaires :
Difficultés liées au covid
La crise sanitaire a complexifié le travail de prise de contact de la mission sociale auprès des copropriétaires
endettés. En effet, les permanences mises en place à partir de janvier 2021 ont rapidement dû être suspendues,
avant qu’elles ne puissent devenir un moyen efficace de maintien du lien avec les copropriétaires. Les sessions de
porte à porte et les possibilités de réaliser des rendez-vous à domicile ont également été limitées. La mission
sociale a dû recourir à d’autres moyens pour continuer les prises de contact avec les copropriétaires (intensification
des prises de contact par téléphone/mail, campagnes d’affichage).
Préconisations :
Les prises de contact avec les copropriétaires endettés vont se poursuivre en année 3 en conservant les moyens
utilisés en année 1 et 2 (tentatives par téléphone/mail, 3 relances courriers et porte à porte en cas d’échec des
moyens précédents), en y ajoutant la pose régulière d’affiches comportant les coordonnées de la mission sociale, qui
a portées ses fruits pendant les périodes de confinement. La reprise des permanences sociales sur site est également
envisagée dès que l’assouplissement du contexte sanitaire le permettra.
Types d’accompagnement réalisé
Depuis le début du plan de sauvegarde, sur les 65 situations repérées à l’origine:
31 situations ont été soldées dont :
28 pour qui la dette a été apurée
15 ont été soldées à la suite d’un accompagnement court (médiation avec le syndic ou
mobilisation au paiement de la dette) ;
2 à la suite d’un accompagnement social long ;
2 suite à un accompagnement à la vente ;
8 ayant apurées seuls leur dette ;
1 suite à une saisie immobilière ;
3 suivis ont été soldés pour cause de décès.
Montant des dettes des situations soldées au moment de leur repérage :
75% des dettes soldées étaient relativement faibles (moins de 3000€), et une grande partie de ces petites dettes a
pu être soldée suite à des accompagnements courts. L’apurement des dettes les moins importantes n’a en général
nécessité qu’un accompagnement de faible intensité (médiation avec le syndic, aide à la mise en place d’un plan
d’apurement…)
42
Situations soldées
dettes soldées dettes soldées dettes soldées
dettes appurés dettes soldées situation soldée
suite à un suite à un suite à un
sans suite à saisie pour cause de total
accompagnement accompagnement accompagnement
accompagnement immobiliére décés
court long à la vente
- de 1500€ 9 1 1 5 0 0 16
1500 - 3000€ 3 1 0 2 0 1 7
3000 - 4500€ 0 0 1 1 0 0 2
4500 - 6000€ 2 0 0 0 0 1 3
+ de 6000€ 1 0 0 0 1 1 3
Total 15 2 2 8 1 3 31
34 situations étaient encore en file active en fin d’année 2, dont :
28 faisant l’objet d’un suivi de la mission sociale
8 accompagnements sociaux ;
6 accompagnements pour une mobilisation au paiement des dettes ;
14 faisant l’objet d’une veille parmi lesquels :
4 copropriétaires assurant seuls le règlement de leur dette,
6 dont l’accompagnement a été soldé sans suite du fait d’une absence de réponse aux
sollicitations de la mission d’accompagnement social ;
3 copropriétaires ayant refusé l’accompagnement, faisant également l’objet d’une veille ;
1 copropriétaire dont le logement est en vente dans le cadre d’une saisie immobilière ;
6 copropriétaires restent inconnus de la mission d’accompagnement social, car n’ayant pas répondu aux tentatives
de prise de contact.
Montant des dettes des copropriétaires en file active au moment de leur repérage :
Les 3/4 des copropriétaires faisant aujourd’hui l’objet d’un accompagnement social avaient déjà une dette
importante au moment de leur repérage (supérieure à 4500€).
A l’inverse, ceux faisant l’objet d’un accompagnement court avaient très majoritairement une dette faible au
moment de leur repérage (moins de 3000€). Ces copropriétaires sont en général assez autonomes dans le
règlement de leur dette et sont ceux qui adhérent le mieux à l’accompagnement proposé.
en file active
accompagnements pour une
accompagnement situations non
mobilisation au paiement de veille en cours total
s sociaux en cours connues
la dette
- de 1500€ 0 1 5 3 9
1500 - 3000€ 1 4 1 2 7
3000 - 4500€ 1 0 3 1 5
4500 - 6000€ 3 1 4 0 8
+ de 6000€ 3 0 1 0 4
Total 8 6 14 6 34
Les copropriétaires occupants endettés de plus de 1000€ repérés par la mission d’accompagnement social
représentent une dette totale de 146 377€, soit environ 20% de la dette globale de la copropriété.
43
Les copropriétaires rencontrés par la mission d’accompagnement social sont le plus souvent fragiles et risquent de
voir leur situation s’aggraver en cas d’accident de parcours. Il est constaté que ces ménages ont une capacité à régler
leur dette si celle-ci est prise en main assez tôt (jusqu’à 3 trimestres de retard), il est très difficile pour eux de faire
diminuer une dette d’un montant supérieur à 1 an de retard.
En effet, l’effort financier à consentir peut alors être trop important pour ces copropriétaires, et s’ajouter à des
difficultés financières plus globales (endettement périphérique). Ces ménages n’ont de surcroit jusqu’ici pas eu à
faire face à des charges de travaux importantes jusqu’ici, qui pourraient avoir un impact important sur leurs
capacités de maintien dans la copropriété. Pouvoir intégrer les quote-parts de travaux dans les stratégies de suivi
mises en place est donc très important.
Constats
Une fois le contact établi avec les copropriétaires, les rapports avec la mission d’accompagnement sont en règle
générale assez bons : peu de refus nets ont étés essuyés, et si certains copropriétaires déclarent vouloir apurer seuls
leur dette, un engagement oral avec une échéance précise est souvent convenu. Il a été constaté que l’adhésion du
ménage est aisée à obtenir dès lors que l’accompagnement est focalisé sur la dette de copropriété.
Cependant il est toujours compliqué d’engager avec ces copropriétaires un accompagnement approfondi sur le long
terme. La plupart sont réticents à s’engager dans un diagnostic global de leur situation, et les éléments qu’ils
fournissent sont souvent partiels et ne permettent alors pas d’avoir une vision globale de leur situation. Ainsi les
dossiers de 6 copropriétaires pour qui un suivi avait été démarré ont été classés sans suite du fait d’une absence
de réponse aux sollicitations de la mission d’accompagnement social, ce qui traduit une réelle tendance au
désengagement d’une partie des copropriétaires suivis dès lors qu’on cherche à appréhender une situation globale.
Préconisations :
L’adhésion à l’accompagnement résulte avant tout de l’établissement d’un lien de confiance entre les copropriétaires
et les intervenants sociaux. Cela demande un temps important ainsi qu’une réelle volonté de la part des
copropriétaires concernés. La décision d’adhérer à cette démarche reste entre leurs mains.
Impact des actions menées auprès des ménages sur le règlement des dettes
La comparaison des montants de dettes des copropriétaires en file active au moment de leur repérage et en fin
d’année 2 illustre une tendance importante à leur diminution. On peut donc constater un réel impact de la mission
d’accompagnement social sur l’endettement des copropriétaires occupants du Parc de Petit Bourg.
44
Parmi les 28 ménages faisant l’objet d’une intervention de la mission sociale (suivi social, accompagnement à la
diminution de la dette ou veille), 13 ont mis en place un plan d’apurement :
7 ont mis en place un plan d’apurement écrit avec le syndic :
4 se sont engagés à régler leurs dettes de charge de manière orale (en général de dettes de charges
faibles que ces copropriétaires s’engagent à régler en quelques mois) ;
2 ont déposé au syndic une série de chèques pour apurer leurs dettes dans les mois qui viennent.
1 montage d’un FSL en cours (un second est à l’étude)
Tous les copropriétaires faisant l’objet d’un accompagnement social n’ont pas pu mettre en place un plan
d’apurement pour leur dette pour des raisons diverses (impossibilité de régler la dette du fait de l’insuffisance des
ressources, non réponse du copropriétaire à une proposition de PA…). La complexité de ces situations fait qu’un
travail important est souvent nécessaire avant qu’un plan d’apurement puisse être mis en place (ouverture de droits,
travail sur les crédits du ménage, accompagnement budgétaire, règlement de contentieux avec le syndic…). Les
ménages faisant l’objet d’un accompagnement social présentent des difficultés importantes et multiples
(surendettement, perte d’emploi/difficultés de retour à l’emploi, problématiques familiales…) qui font de leur
traitement un processus long et complexe.
Si un plan d’apurement est impossible à mettre en place dans l’immédiat, la mission sociale demande généralement
la suspension temporaire des procédures auprès du syndic le temps qu’une stratégie d’accompagnement puisse être
mise en place ou que la situation du ménage soit débloquée. Cela n’est cependant possible qu’en cas de dette faible
à moyenne (- de 5000€). Au-delà de ce seuil, il est impossible de demander au syndic la suspension des procédures
pour éviter les risques de fonds irrécouvrables.
En cas de non adhésion du ménage, refus d’accompagnement ou absence de réponse à des sollicitations multiples,
l’accompagnement peut être soldé par les travailleurs sociaux. Le syndic prend alors le relais en lançant une
procédure contentieuse à l’encontre du ménage si celui-ci ne reprend pas le paiement de ses charges ou ne met pas
en place de plan d’apurement avec celui-ci.
A noter que le FSL n’a pu être sollicité que pour 1 ménage en année 2 du fait des situations complexes des
copropriétaires accompagnés. Ces copropriétaires ne remplissent pas toujours les critères du FSL, ou ne peuvent le
45
solliciter faute d’une reprise de paiement pendant 2 trimestres consécutifs. A noter également que certains
copropriétaires ayant repris le paiement de leurs charges de manière régulière et rentrant dans les critères du FSL
n’ont pas donné suite à l’accompagnement ou n’ont pas souhaités le solliciter, préférant apurer seul leur dette.
Constats
Les prises de contact avec les copropriétaires s’étant fluidifiées en année 2 par rapport à l’année 1, il a été possible
de mettre en place auprès d’un nombre important de copropriétaires un accompagnement au règlement des
dettes de charges (négociation et mise en place de plans d’apurement, médiation avec le syndic, ouvertures de
droits ponctuelles…) qui constituent en général des accompagnements relativement courts. Il a été relativement aisé
de mettre en place ce type d’actions auprès des copropriétaires rencontrés, qui permettent une réduction
conséquente du nombre de dettes les moins élevées (moins de 4500€).
Plusieurs copropriétaires occupants contactés par la mission sociale n’ont pas souhaité mettre en place de plan
d’apurement écrit du fait du coût de mise en place de celui-ci (124€). Ce coût important peut décourager certains
copropriétaires, particulièrement ceux ayant une dette faible, et qui vont préférer passer un accord oral avec le
syndic ou le travailleur social. En GTI et lors des réunions mensuelles « impayés », les plans d’apurement écrits ou
oraux sont en grande majorité respectés.
Orientation vers la mission de relogement / souhaits de maintien
Le souhait de pouvoir se maintenir dans la copropriété reste toujours largement prévalant parmi les copropriétaires
occupants : sur les 14 copropriétaires actuellement suivis dans le cadre d‘un accompagnement social ou d’une
mobilisation au paiement de la dette, 1 seul a déclaré souhaiter vendre. Les 13 autres ont émis le souhait de se
maintenir dans la copropriété.
3 copropriétaires ont été accompagnés dans le cadre d’une vente sur le marché libre en année 2. Nous avons pu
constater un très faible intérêt des copropriétaires vendeurs pour l’achat de leur bien par la mission de portage. En
effet, malgré la possibilité d’accompagnement au relogement proposée, les copropriétaires vendeurs préfèrent une
vente sur le marché libre du fait des prix d’achat moindres pratiqués par la mission de portage. A ce jour, 1 seul
copropriétaire a souhaité être orienté vers la mission de portage, mais n’a à ce jour pas donné suite à cette
orientation.
Constats
Les contacts de la mission d’accompagnement social avec les copropriétaires rencontrés indiquent que la plupart
n’envisagent pas la vente de leur bien comme solution au règlement de leur dette, où alors cette option est
envisagée comme un ultime recours. Les copropriétaires du Parc de Petit Bourg sont très attachés à leur statut de
propriétaire, et leur logement représente pour eux un investissement important pour lequel ils sont prêts à fournir
un effort financier important.
C. Actions transversales
Actions de communication
Porte à porte
2 sessions de porte à porte ont été réalisées en année 2 :
o Une session le 08/10/2020 en présence de Mme Drouin, membre du conseil syndical. Sur 11 copropriétaires
visés par cette session, 6 ont pu être rencontrés, dont 4 pour qui un suivi a pu être démarré par la suite. Un
copropriétaire n’a pas donné suite à cette visite et 1 s’est engagé à régler sa dette à court terme. Un avis de
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passage a été laissé aux copropriétaires non rencontrés. Cette session a également permis d’identifier un
copropriétaire auparavant considéré comme occupant comme bailleur.
o Une session le 12/07/2021 réalisée par SOLIHA seul. Sur 7 copropriétaires visés, 1 copropriétaire a été
rencontré, qui avait déjà mis en place un plan d’apurement oral avec le syndic. Un autre copropriétaire a pu
être identifié comme bailleur. Un avis de passage a été laissé aux copropriétaires non rencontrés.
Si un nombre de sessions de porte à porte limité a pu être réalisé du fait du contexte sanitaire, elles se sont avérées
être un outil efficace pour prendre contact avec des copropriétaires pour lesquels les prises de contact par courrier/
téléphone ont échoué et pour faire connaître la mission d’accompagnement social aux copropriétaires ne la
connaissant pas. Des sessions plus régulières pourront être réalisées une fois le contexte sanitaire revenu à la
normale.
Affichage
A la suite de la suspension des permanences sociales fin mars 2021, plusieurs campagnes d’affichage ont été
réalisées dans les parties communes de la copropriété. L’objectif de ces affichages a été de permettre aux
copropriétaires occupants endettés de pouvoir continuer à prendre contact avec la mission d’accompagnement
social dans un contexte sanitaire dégradé.
A la suite de ces affichages, les prises de contact spontanées avec la mission d’accompagnement social ont
fortement augmentées. Plusieurs copropriétaires ont pris contact avec la mission d’accompagnement social
concernant des dettes de charges, mais un nombre plus important de prises de contact ont concerné :
des difficultés à mettre en place des paiements auprès du syndic de la part de PO ou de PB.
des demandes d’informations concernant le plan de sauvegarde de la part de propriétaires bailleurs ou de
particuliers souhaitant acheter à Petit Bourg.
Si ces prises de contact ne sont pas en lien direct avec l’objet initial de la mission d’accompagnement social, elles
permettent cependant à celle-ci de gagner en visibilité au sein de la copropriété, ce qui reste important tant qu’elle
ne peut pas assurer une présence régulière sur site du fait du contexte sanitaire.
Les affichages réalisés ayant été de bons moyens de communication avec les copropriétaires, des campagnes
d’affichages régulières vont être organisées.
Réalisation d’articles pour le journal de la copropriété
La mission d’accompagnement social a également utilisé le journal de la copropriété pour communiquer avec les
copropriétaires. 2 articles ont été rédigés et transmis au conseil syndical pour être ajoutés au journal :
Un article pour le journal de février 2021, présentant les permanences sociales, leur objectif et les horaires
de celles-ci.
Un article pour le journal de juillet 2021, présentant la mission d’accompagnement social, son rôle et
rappelant les coordonnées de celle-ci.
Travail avec le syndic
Le travail de la mission d’accompagnement social a été impacté par l’arrivée d’Immo De France en tant que
nouveau syndic en décembre 2020. La prise en main de la copropriété par Immo De France s’est accompagnée
d’une phase de transition entre les deux syndics, qui a ralenti le travail de la mission d’accompagnement social
(difficultés à obtenir des informations sur l’état des dettes des copropriétaires, impossibilité d’obtenir des extraits de
comptes, à mettre en place des plans d’apurement notamment.) Cette phase de transition à durée jusqu’en février
2021.
47
Le GTI reste la principale instance de repérage de nouveaux copropriétaires occupants endettés et de prise de
décision concernant les suites à donner au suivi des copropriétaires et des procédures contentieuses à enclencher.
La mission d’accompagnement social a continué à participer à tous les GTI tenus en année 2, soit 4 GTI.
L’organisation de GTI « petites dettes » et « grosses dettes » a été reprise en année 2 pour pouvoir traiter
l’intégralité des situations des copropriétaires endettés. Cette organisation ne permettant pas toujours de traiter
toutes les situations identifiées et laissant un délai important entre 2 GTI du même type (1 semestre).
Les GTI ont été complétés par des réunions mensuelles impayés en présence du syndic et de l’ARC, pour permettre
à la mission sociale d’avoir un retour plus régulier du syndic quant à l’évolution des dettes des copropriétaires suivis
et ainsi d’avoir une plus grande réactivité dans les suites à donner à l’accompagnement des copropriétaires
endettés. Un travail « hors GTI » important à également été réalisé par la mission d’accompagnement social en lien
avec le syndic, et ce dès sa prise de poste (demande de documents et d’extraits de comptes, échanges
d’informations, mise en place de plans d’apurement…).
Le changement de syndic s’est accompagné de plusieurs dysfonctionnements :
- Un nombre important de nouvelles dettes ont été identifiées aux GTI du 1er et 2éme trimestre 2021 (+21
dettes nouvellement formées). Après prise de contact avec la plupart des copropriétaires endettés, il
apparait que ces dettes sont dans la grande majorité liées à des difficultés de mise en place des paiements
auprès du nouveau syndic.
Certains de ces copropriétaires disent ne pas avoir reçu d’information concernant les nouvelles modalités de
paiement ou avoir eu des difficultés à mettre en place des paiements automatiques sur leur espace
personnel. La prise de contact avec les copropriétaires concernés et leur accompagnement a pris un temps
important qui aurait pu être utilisé pour l’accompagnement des situations les plus complexes auxquelles est
confrontée la mission d’accompagnement social. Ce phénomène d’augmentation des impayés après un
changement de syndic est cependant commun et est en général résorbé au bout de 2 trimestres.
- Un certain nombre d’erreur concernant les statuts d’occupation ont été identifiées dans la feuille de
présence du syndic. Depuis janvier 2021 ont été identifiés :
o 5 copropriétaires bailleurs initialement considérés comme occupant
o 3 copropriétaires occupants initialement considérés comme bailleurs
Ces erreurs, manifestement liées à des erreurs dans la mise à jour des listes de présence par FONCIA,
peuvent avoir des conséquences importantes dans la mesure où elles ont pu se traduire par une absence de
prise de contact auprès de copropriétaires endettés, ou l’absence de réception d’appels de charges en cas
d’erreurs d’adresse pour ces copropriétaires.
Malgré ces dysfonctionnements, la mission sociale et le syndic Immo de France ont pu mettre en place, en fin
d’année 2 une vraie relation de travail partenarial, avec des échanges réguliers concernant les situations des
ménages endettés accompagnés qui ne se limitent pas aux seuls GTI et réunions impayés. Les dysfonctionnements
évoqués ont été réglés dans leur grande majorité.
Commissions sociales
Les commissions sociales ont continué à se tenir à raison d’une par trimestre malgré la crise sanitaire. A partir de
mars 2021, la commission sociale s’est élargie par l’association de la CAF à celle-ci. L’ajout de la CAF à la
commission sociale permet aux partenaires d’avoir une meilleure vision des démarches entreprises auprès de Celle-
ci.
48
Depuis le début de l’année 2, 4 réunions de la commission sociale ont pu se tenir. Les situations de 17
copropriétaires ont pu faire l’objet d’échanges, et ont abouti à 4 orientations vers les partenaires présents en
commission.
Le partenariat issu de la commission sociale se développe avec 3 situations actuellement connues et/ou
accompagnées par d’autres partenaires suite à une orientation de la part de la mission sociale. Malgré des
difficultés de fonctionnement résultant de la crise sanitaire en année 1, la commission sociale a pu trouver un
meilleur rythme de fonctionnement en année 2.
Groupe de suivi social ouvert
La mise en place d’un groupe de suivi social ouvert a été proposée par la mission sociale au cours de l’année 1. Ce
groupe de suivi est une instance où les membres de l’équipe sociale, associés à la maitrise d’ouvrage, présentent les
situations des copropriétaires accompagnés et définissent des stratégies d’accompagnement pour ceux-ci.
Une première réunion du Groupe de Suivi Social ouvert s’est tenue le 24/06/2021 en présence de la Ville d’Evry-
Courcouronnes et de la Communauté d’agglomération Grand Paris Sud. Les situations de 3 copropriétaires suivies
par la mission d’accompagnement social ont été présentées. Cette 1ére session a permis la définition ou l’affinement
de stratégies d’accompagnement pour ces ménages, et d’échanger avec la maitrise d’ouvrage sur les réalités et
difficultés que la mission sociale rencontre dans ses missions.
A la suite de cette 1ère session test, il a été décidé de programmer à intervalles réguliers de nouvelles réunions de ce
groupe de suivi social ouvert.
D. Préconisations issues de notre diagnostic
La mission d’accompagnement social a pu se développer en année 2 et trouver un bon rythme de fonctionnement
malgré les limitations posées par le contexte sanitaire. Des ajustements ont eu lieu en cours d’année pour permettre
à la mission de continuer d’accompagner au mieux les copropriétaires occupants endettés (redéfinition des
modalités de prise de contact, intensification de celles-ci).
Le contexte sanitaire reste un frein réel au redressement de la copropriété tant dans son impact direct sur la santé
financière des copropriétaires que sur les possibilités d’accompagnement des copropriétaires endettés.
L’assouplissement progressif des mesures sanitaires devrait permettre un meilleur impact de la mission sociale sur
l’amélioration de l’état de la dette de la copropriété.
Préconisations
Privilégier les rencontres en présentiel avec les ménages dès que possible.
Continuer régulièrement les actions transversales de communication (journal, affichage, boitage…) sur le travail et la
présence des travailleurs sociaux.
49
4. L’INFORMATION ET LA COMMUNICATION
A. Le plan de communication de l’année 2
La mobilisation des copropriétaires, leur dynamique d’implication et leurs bonnes compréhensions des difficultés de
leur résidence et des outils de redressement étant primordiale, l’opérateur évalue en permanence l’efficience de ses
actions et se re-questionne sur sa façon de communiquer
De plus la situation sanitaire de 2020/2021, nous a aussi imposé de réinventer nos méthodes d’intervention, de
mobilisation et de tenues des groupes de travail. Le syndic et le conseil syndical étant autonomes sur les nouvelles
technologies, la visioconférence a pu être déployée et par le même, les groupes de travail maintenus.
Un des objectifs de l’année 1 fut d’établir un plan de communication, se déclinant sur les 5 années du plan de
sauvegarde du Parc de Petit Bourg. Il s’est consolidé et a été calibré grâce aux différentes actions menées sur site, en
lien avec les grandes échéances de l’année 2 sur le volet technique.
Le plan de communication se présente sous la forme d’un calendrier prévisionnel5, qui décline mensuelle les actions
de communication de mars 2021 à novembre 2021, période annoncée de l’assemblée générale extraordinaire
dédiée aux travaux d’urgence.
La première année fut consacrée au diagnostic et à la prise de connaissance avec la copropriété et ses instances,
permettant par la suite de décliner les actions à mener au cours des années 2 à 5.
Les objectifs
- Renforcer la communication du dispositif de plan de sauvegarde au sein de la résidence.
- Réguler les échanges Syndic / CS et les échanges CS/ opérateur
- Evaluer les besoins en formation du CS et proposer des formations thématiques.
- Evaluer les besoins en formation des copropriétaires de la résidence et évaluer. Leur degré
d’appropriation des sujets et enjeux de la copropriété.
- Outiller le conseil syndical et les copropriétaires
- Assurer une visibilité du plan de sauvegarde
- Communiquer clairement sans sur mobilisations des instances de gestion et des copropriétaires
La communication visuelle
Parallèlement, nous avons également travaillé sur une communication visuelle, propre au Plan de Sauvegarde. Ce
afin que nos interlocuteurs puissent reconnaitre les messages que nous avions à diffuser et les sujets importants, en
lien avec leur copropriété (travaux d’urgence, assemblée générale extraordinaire, raccordement au chauffage
urbain…).
Une attention a été porté sur la forme de la communication, autant que le fond des messages, afin qu’ils soient
lisibles par tous les publics ; francophones, lettrés ou non ; grâce aux pictogrammes, aux codes couleurs et position
des informations. Les exemples sont déclinés dans les paragraphes suivants.
5
Calendrier présent en annexe.
50
B. Les actions régulières
Mails : une adresse mail bien identifiée et utilisée à bon escient par les acteurs du PDS
Diffusée depuis le lancement du plan de sauvegarde, l’adresse mail, pds.petitbourg@soliha.fr s’adresse à tous. Elle
est principalement utilisée par les partenaires, le conseil syndical, le syndic et quelques copropriétaires s’étant rendu
en permanence lors de la première année.
Contrairement au lancement, la boite mail reçoit moins de sujet de quotidienneté. Ceci peut s’expliquer par le fait
que les copropriétaires ont la possibilité de faire remonter directement leurs questions et doléances dans un espace
dédié le site internet du syndic.
Un rappel de l’adresse mail du PDS est fait régulièrement par le biais des affichages et invitations aux différentes
sessions de formation.
En 2019, l’opérateur a reçu une trentaine de mail. Les copropriétaires qui découvraient le plan de sauvegarde ont
abordé le sujet du dispositif. Les premiers échanges se sont fait avec le syndic Foncia et la ville d’Evry
Courcouronnes. L’adresse mail a été peu sollicité, 33 mails, au cours de cette première année par l’association
MVPPB et le conseil syndical
En 2020, 80 mails ont été reçus par ce biais. Le conseil syndical a inclus ce mail dans la boucle de certaines de ces
communications.
Il a été rappelé au syndic et au conseil syndical, l’utilité de cette adresse et le circuit de communication, pour éviter
la perte des données.
Depuis le début de l’année 2021, plus de 280 mails ont été envoyés. L’adresse mail est toujours utilisée par les
membres du conseil syndical, le syndic, et les copropriétaires qui souhaitent relayer des problématiques de
nuisances ou de quotidienneté et appuyer leurs communications auprès du syndic. Elle est toujours l’adresse
privilégiée des partenaires qui souhaitent s’adresser à l’équipe du PDS.
réception courriels PDS en un an
70
60
nombres de courriels
50
40
30
20
10
0
0 2 4 6 8 10 12
mois de l'année
2019 2020 2021
Les sujets des mails sont variables. De la part du syndic, l’opérateur reçoit le plus souvent les devis, mails en liens
avec les différentes réunions, pré état daté et transfert de conversation avec le conseil syndical. Le conseil syndical
quant à lui transmets les comptes-rendus de réunions du CS, les questions des copropriétaires et raccroche souvent
l’opérateur aux communications internes ou sur des sujets de quotidienneté.
La boite mail du plan de sauvegarde et du chargé d’opération a été aussi monopolisée par certains copropriétaires,
de façon abusive. Le conseil syndical s’en est parfois servi pour demander des arbitrages internes ou envers le
syndic, à l’opérateur. Un copropriétaire ne souhaitant pas faire partie du conseil syndical, a envoyé près de 115 mails
51
et s’est présenté plusieurs fois lors des permanences de la première année. Les sujets de ses communications sont le
plus souvent des remarques sur la gestion du parc, des mécontentements et des mises en défaut du conseil syndical
et du syndic, en partie dû par sa non-connaissance de décision interne aux instances de gestion.
Une situation sanitaire et une fréquentation faible justifiant un arrêt des permanences sur site
L’opérateur se tient disponible au téléphone pour les copropriétaires et partenaires du plan de sauvegarde tout au
long de la semaine. Les permanences sur site ont été calibrées pour la première année du plan de sauvegarde.
Au cours de l’année 1, l’opérateur a tenu 33 permanences hebdomadaires sur site et a reçu 49 personnes, pour une
copropriété de 502 lots. Ces permanences ont surtout été fréquentées par les membres du CS. Le constat de la faible
fréquentation et les restrictions sanitaires n’ont pas incité à la reprise des permanences sur site.
En effet, la crise sanitaire a entrainé la fermeture des permanences et n’a pas permis de maintenir les réunions et
rassemblements, huis clos. L’opérateur a ainsi travaillé avec les instances de gestion à la tenue des groupes de travail
sous forme de visioconférence et à la mobilisation en espace extérieur lorsqu’elle était possible. Cette méthode a
été bien reçue et a permis une bonne continuité de l’opération de sauvegarde. La communication téléphonique et
par courriel s’est amplifiée également grâce aux affichages rappelant régulièrement les coordonnées de l’opérateur
du plan de sauvegarde. Enfin, le visuel des informations a été travaillé avec un prestataire.
Articles du journal de PPB : un outil utile de communication
Le journal du Parc du Petit bourg, dont les articles sont rédigés par la
commission communication et les membres de l’association MVPPB,
parait tous les trimestres. L’opérateur veille à communiquer par le
biais d’un encart qui lui est consacré, les éléments d’actualité du plan
de sauvegarde.
Cet espace de communication a permis notamment de rappeler le
travail et la présence des travailleurs sociaux, les temps de présence
sur sites, les dates de formation, les actions menées avec le conseil
syndical… Par soucis de modernisation, et souhait de rendre visible les
actions qui s’organisent au sein de la copropriété, au-delà du public de
copropriétaires à qui il est destiné, le conseil syndical étudie
aujourd’hui la possibilité de produire un format numérique de ce
journal, pour qu’il soit accessible aux locataires et au jeune public.
Les sujets des articles de l’opérateur sont divers. Ils sont rédigés par
les chargés de missions. En plus d’un rappel régulier de nos
coordonnées, les articles abordent autant des thématiques de gestion
courante que des thématiques sociales. Au cours de l’année 2,
l’opérateur a abordé les sujets des travaux d’urgence, les
permanences sociales, les visites techniques, l’AG ordinaire et les
futurs groupes de travail et formations à l’intention des
copropriétaires.
Affichages : informer efficacement les copropriétaires
Diverses campagnes d’affichages ont eu lieu au cours de l’année. Les affiches réalisées par l’opérateur visent
principalement à informer les copropriétaires de la tenue de réunion, de l’ouverture et de la tenue des permanences
52
sociales hebdomadaires, des formations, pied d’immeuble ainsi que des visites de logement. Les affiches sont
habituellement placardées dans les vitrines des halls et collées sur les différentes portes d’entrées.
Les campagnes d’affichages sont soutenues par le syndic et le conseil syndical. Ce dernier n’hésitant pas à se
déplacer pour les coller ou vérifier que l’information est bien en place et accessible.
C. Les actions en lien avec nos partenaires
Pieds d’immeubles : une mobilisation faible des copropriétaires justifiant son arrêt en année 2
Le 02 juin 2021, un pied d’immeuble a été organisé en présence de la Ville, du syndic, du conseil syndical et de
l’opérateur. Il avait pour objectif de favoriser la mobilisation des copropriétaires lors de l’AG de juin 2021, afin de
discuter des résolutions, d’échanger au sujet des futurs travaux d’urgences, des modalités de vote par
correspondance et de distribuer les convocations qui n’auraient pas été reçu.
Cinq membres du conseil syndical se sont mobilisés au cours de ce pied d’immeuble. Toutefois, malgré les
affichages, le porte à porte fait en amont par les membres du conseil syndical et la communication menée par le
syndic, seule une quinzaine de copropriétaires se sont manifesté à ce pied d’immeuble. L’opérateur confirme le
constat préalable de désappropriation, mais a aussi engagé une démarche, par le biais de visuel, affichages,
campagne de courriels, pour améliorer son plan de communication et d’attirer un maximum de copropriétaires lors
de futurs échanges.
Flyers et campagne d’affichage
Plusieurs campagnes d’affichage ont été mises en place afin d’informer le syndicat des copropriétaires des rendez-
vous importants de la résidence. Pour le pied d’immeuble de juin, l’assemblée générale, les formations de l’ARC
destinées aux copropriétaires, l’annonce des futurs travaux d’urgence, mais aussi pour indiquer la présence des
travailleurs sociaux sur la résidence.
Ces affiches furent placardées dans les vitrines des halls et collées sur les différentes portes d’entrées. En cas
d’arrachage d’affiche, le conseil syndical veille au renouvellement de l’information. Les affiches sont également
mises dans les vitrines des halls, sous clés.
Courriers Ville
Un courrier de la Ville ayant pour objet « l’information relative à la réalisation de travaux en matière de sécurité » a
été annexé à la convocation d’AG ainsi qu’un autre courrier visant à annoncer aux copropriétaires du Parc du Petit
Bourg la future mise en demeure de la résidence dans le cadre de la réalisation des travaux d’urgence.
Réunion GUPS et lien MVPP
La ville d’Evry Courcouronnes, est engagée dans une démarche de gestion urbaine de proximité. Elle anime
régulièrement des réunions GUPS auprès des copropriétaires de la résidence du Parc de Petit Bourg, pour cibler et
améliorer des éléments de quotidienneté.6 SOLIHA était présent lors de la réunion GUPS du 13 avril 2021, pour une
rapide présentation de ses actions et le suivi des problématiques de quotidienneté, tel que le jet par les fenêtres.
6
Voir chapitre 7 : la Gestion Urbaine Social de Proximité
53
SOLIHA ne pouvant être présent à chaque réunion de la GUPS, un suivi des sujets est fait entre ce service de la Ville,
les copropriétaires, les membres de l’association de la résidence7 et le plan de sauvegarde, par le biais d’échange en
réunion avec la maitrise d’ouvrage et partage de compte rendu de réunion GUPS.
D. Les sujets d’actualité : améliorer le plan de communication pour mieux mobiliser
les copropriétaires
La note opérateur annexée à la convocation d’AG
Un bilan opérateur, annexé à la convocation d’assemblée générale de juin 2021, fait état des actions menées et
retours de l’opérateur au sujet du fonctionnement des instances de gouvernance, de la gestion, des finances, de la
gestion des impayés, de l’accompagnement social des ménages en difficulté, de l’accompagnement technique de la
résidence, de sa mobilisation et communication, suite à la première année de plan de sauvegarde.
Un point d’information adressé aux copropriétaires est rédigé par SOLIHA a également été mis en annexe de l’ordre
du jour des assemblées générales ou présenté comme une résolution sans vote. Le bilan opérateur annexé à l’ordre
du jour de l’AG de juin 2020 consistait en un point d’information sur les futurs travaux, à savoir le raccordement au
chauffage urbain, les travaux d’urgence à venir et les financements de ces prestations.
La mission du facilitateur graphique
Le constat de la faible participation et mobilisation des copropriétaires que nous faisons depuis l’OPAH, a poussé à
repenser notre façon de faire passer nos messages et de faire en sorte qu’ils soient visibles, lisibles et accessibles au
plus grand nombre, afin que chacun se saisissent des grands enjeux de gestion et de transformation de la résidence
en amont des assemblées générales.
Pour remédier au manque de participation des copropriétaires, plusieurs idées ont été mises en avant dans le but de
maitriser, transmettre et rendre accessible à tous les informations clés.
SOLIHA a donc réfléchi à la possibilité de travailler avec d’autres acteurs comme la Ville ou les associations de
quartier. La future mise en place d’ateliers ludiques à destination du CS sur le modèle proposé par la Copro des
Possibles (session « jeu » pour comprendre les enjeux et étapes d’un projet en copropriété) répond à cette
problématique.
Une réflexion et des efforts spécifiques ont ainsi eu lieu pour travailler l’identité des affiches et autres éléments de
communication du plan de sauvegarde. Dans ce cadre, nous avons fait appel à un facilitateur graphique, qui a pour
rôle de traduire visuellement et de façon accessible les messages à travers des méthodologies plus modernes de
marketing visuel ou de simplification graphique.
Les premières missions du facilitateur se concentrent sur les affiches et flyers du plan de sauvegarde. Cette
prestation non chiffrée initialement est entièrement pris en charge par SOliHA. Le facilitateur sera mobilisé sur les
grands enjeux de communication tels que le chauffage urbain et les travaux d’urgence.
Selon le niveau de réponse et d’accueil des informations de la part des copropriétaires, il est également envisagé de
travailler en commission communication, avec le conseil syndical, sur des thématiques plus spécifiques, pour créer
des fiches ludiques à l’attention des résidents.
7
Association MVPPB Mieux Vivre au Parc du Petit Bourg
54
Le flyer thématique (travaux, chauffage urbain)
Il a été constaté que certains habitants arrachent systématiquement les affiches de toute provenance et que les
affiches dédiées au plan de sauvegarde ont tendance à se confondre dans le flot d’informations destiné aux
copropriétaires.
C’est pourquoi un travail a été effectué par l’opérateur et son facilitateur graphique, afin de distinguer les
communications propres au plan de sauvegarde. Une attention particulière a été portée sur le visuel, le code couleur
et la façon dont le message est transmis. Ci-dessous, sont présentées les premières et secondes affiches en lien avec
les travaux d’urgence, à destination des copropriétaires.
Un futur flyer sur les travaux d’urgence est en cours de réalisation. Il communiquera sur l’AG travaux et la nature des
travaux d’urgence avec prise d’arrêté par la Ville d’Evry Courcouronnes. Il réside plusieurs niveaux de
communication dans le contenu des affiches. Il s’agit de donner à lire des mots clefs accessibles à tous. Les
personnes qui souhaitent plus d’informations peuvent lire les zones de texte. Les copropriétaires ne faisant que
circuler, sans se pencher sur ce type de communication, sont au moins attirés les titres et schémas qui conduisent à
l’information centrale.
E. Les formations CS et syndic
Les formations et commissions communications
Le contenu des formations et commission communication se précise au fur et à mesure du travail effectué avec les
copropriétaires, CS et partenaires.
- ARC : 18 janvier 2021 : les bases de la copropriété
- ARC : 5 mai 2021 : comment prévenir et traiter les impayés de sa copropriété
55
- ARC : 15 juin 2021 : comment préparer et tenir son Assemblée Générale ?
Les commissions communication sont prévues pour se tenir chaque fin de mois avec les membres du CS en lien avec
la communication du parc du Petit Bourg. Elles sont trois et sont parfois difficiles à mobiliser ensemble.
- 29/01/2021 : le livret de la copropriété
- 17/02/2021 : le livret de la copropriété
Le sujet d’urgence et de compréhension basique de certains éléments de vie de la copropriété ayant ressurgi à la fin
du premier trimestre, les commissions communication se sont concentrées sur d’autres sujets, à savoir la
structuration du groupe de communication du CS et ses projets, ainsi que des sujets plus proches des
copropriétaires.
- 06/04/2021 : évaluation des sujets et foire aux questions
- 26/07/2021 : l’appel de charge. Pointer les difficultés de compréhension pour améliorer l’appel.
- 23/08/2021 : évolution et évaluation des besoins de communication et préparation de fiche de vocabulaire
Les membres de la commission communication, l’ARC, un membre de la GUPS et SOliHA était présent lors de ces
premières réunions. Les réunions se sont construites comme un tour de table et un échange de réflexion autour du
livret d’accueil de la copropriété ; un livret papier d’une vingtaine de page écrit par le conseil syndical. Le but de ces
réunions était de faire évoluer ce livret sous différents aspects.
Plusieurs thématiques ont été abordées. Soit, l’identité de la copropriété, le fonctionnement de la copropriété
(gestion, Règlement de copropriété, lois), le fonctionnement financier de la copropriété, le tri sélectif, les incivilités,
le cadre de vie, le plan de sauvegarde, la mutation des lots. Les échanges ont également porté sur les canaux de
communication, soit, le format (numérique, newsletter, QRcode), la mise à disposition du livret, le lien à faire avec
les autres institutions et voisins de la copropriété (autres copropriétés et maison de quartier), la possibilité de
rediscuter des sujets du livret au cours de session de formation à la médiathèque, maison de quartier, l’éventuelle
traduction multilingues des sujets.
Ce travail sur le livret d’accueil, a été mis en suspens par la suite, en concertation avec la maitrise d’ouvrage, au vu
des priorités de l’année 2. Le sujet pourra être repris, si nécessaire, par l’opérateur au cours des dernières années de
plan de sauvegarde. Un cahier des charges précis devra être construit : qui ? format ? mise à jour ? etc …
Autres réunions de gestion
A la suite du changement de syndic, une réunion a eu lieu le 26 janvier 2021, pour repartager avec tous les membres
du CS à leur demande, le nouveau président (précédemment membre du CS en confrontation avec l’équipe de PDS)
et la nouvelle équipe du syndic, les objectifs du PDS et le partenariat nécessaire avec notre équipe.
Une réunion dite « de cadrage du CS » s’est tenue le 23 avril 2021 afin de préparer l’AG et aborder les sujets
particuliers.
Ayant remarqué des tensions continues et des dissensions au sein du CS ralentissant la prise de décisions (choix de
l’architecte, remise en cause systématique des devis, remise en question du portage et de la situation du lot Arnal), il
a été notifié le besoin de clarifier les échanges avec le syndic. Ainsi, la mise en place d’un tableau de suivi a été
proposée au cours de cette réunion d’avril. Cette proposition n’a pas été validée à ce jour, par manque de
participation des membres.
- Point syndic opérateur du 11/02/2021
Un échange a été engagé avec le service contentieux du syndic Immo de France, sur les éléments du recouvrement,
tel que la balance copropriétaire, les comptes vendeurs, le suivi des mutations et le protocole du recouvrement. Ce
point avec le syndic a permis de fixer des éléments de méthodologie, la possibilité de mettre en place des
échéanciers, le calendrier des relances, ainsi que les frais de syndic et frais juridique.
56
Préconisations
Continuer une communication régulière
Utiliser systématiquement la nouvelle charte graphique propre à l’opérateur
Outiller le CS sur les sujets de gestion
Proposer des temps de présence de l’opérateur sur site pour permettre sa bonne identification
57
5. PORTAGE DE LOTS
A. Rappel des objectifs de la mission
Le portage poursuit les objectifs suivants :
Aider au redressement financier de la copropriété
En se substituant aux copropriétaires défaillants
En prévenant les risques d'impayés des copropriétaires fragiles
En étant un copropriétaire solvable et qui participe au fonctionnement de la copropriété
Garantir les situations d'occupation
En agissant sur la qualité et la rénovation des logements acquis et remis en location
En maîtrisant la future occupation des logements acquis jusqu'à la revente
Participer à la vie de la copropriété
En participant aux votes en Assemblée Générale,
En soutenant le Conseil Syndical par un appui technique permettant de lui faire bénéficier des compétences
du bailleur en matière d’ingénierie de travaux, de gestion résidentielle ou d’accès à des prestataires plus
performants
Le portage est assuré par le groupe ESSIA à travers les SCIC HLM Essonne Habitat et Coprocoop. Visant l’acquisition
progressive d’une centaine de logements à raison d’environ 20 à 25 lots par an, principalement sur le bâtiment A, le
dispositif ainsi que la convention de portage ont été amendés et élargis aux bâtiments F & G au cours de l’année
écoulée à la suite des études complémentaires menées en commission de portage et des préconisations formulées
en comité de pilotage à l’issue de l’année 1 rappelé et détaillé ci-après.
La méthodologie
Des commissions de portage mensuelles, composées de la ville d’Evry-Courcouronnes, la Communauté
d’agglomération GPS, Essonne Habitat et Coprocoop, ont été mises en place dès le démarrage du Plan de sauvegarde
afin d’assurer le suivi des DIA, des situations de propriétaires fortement endettés et présentant des difficultés ainsi
que des acquisitions.
Après une 1ère phase d’amorçage en année 1 au cours de laquelle une mission d’ingénierie sociale avait été confiée à
Coprocoop pour approcher les principaux débiteurs et leur proposer le portage, l’opérateur a pris le relais à compter
du 2nd semestre 2020 pour identifier les copropriétaires à cibler via les commissions impayés et sociales, effectuer
auprès d’eux les enquêtes sociales ad hoc et les sensibiliser à l’opportunité du portage.
La délégation du droit de préemption urbain communal initialement prévue par la convention de portage étant
actuellement impossible faute de PLH exécutoire, la convention a été modifiée par avenant et prévoit qu’en cas de
décision de préemption, la Ville portera provisoirement les lots pour les revendre ultérieurement à Essonne Habitat
ou Coprocoop. Les transactions amiables restent néanmoins à privilégier pour éviter les délais et surcoûts en matière
de frais d’actes induits par les reventes.
Chaque situation est analysée afin de décider collégialement l’acquisition ou non d’un logement.
Conformément aux décisions du comité de pilotage à l’issue de l’année 1, le dispositif a été étendu à l’ensemble des
bâtiments A, F & G ainsi qu’à tout copropriétaire débiteur quel que soit son statut, occupant ou bailleur.
Enfin, une charte de confidentialité des données a été signée entre les partenaires.
58
Les constats
Depuis le début du plan de sauvegarde, la commission de portage a examiné 94 dossiers dont :
o 7 acquisitions : 2 réalisées (via préemptions), 2 sous compromis d’acquisitions amiables et 2
préemptions en cours ainsi qu’une offre de rachat des lots détenus par le SDC,
o 77 dossiers écartés : absence ou faible impayé de charges, logement loué, prix trop élevé,
o 10 dossiers suivis en vue d’une acquisition amiable à moyen ou long terme pour lesquels les
copropriétaires ont été rencontrés mais se refusent encore à l’idée de vendre.
A l’exception d’une orientation nouvelle par l’opérateur, l’augmentation des dossiers examinés tient à une forte
progression des DIA. Pour autant, celles-ci confirment la hausse des prix observée dès l’année 1, qui en outre
s’accentue :
Evolution du prix médian des logements par typologie
Typologie 2018 2019 2020
T3 83 500 € 83 000 € 95 000 €
T4 87 500 € 95 000 € 105 000 €
T5 98 000 € 105 500€ 115 000 €
En dépit de la revalorisation à la hausse des prix plafonds d’acquisition d’Essonne Habitat, ceux-ci restent
significativement inférieurs au marché actuel de la copropriété de 16 à 26% selon les lots et sont donc moins
attractives pour les éventuels vendeurs. La décote peut toutefois se justifier pour les ménages qui bénéficieraient de
l’accompagnement au relogement mis en place avec la ville et l’opérateur.
Le montage adopté par Essonne Habitat avec un financement en Prêt Locatif Social conventionné et une revente au
coûtant aux locataires au bout de 10 ans ne permet cependant pas de s’adapter à une telle évolution de prix sauf à
déséquilibrer l’équilibre d’exploitation.
L’étude menée par COPROCOOP sur l’extension du portage aux bâtiments F & G a en outre révélé des valorisations
encore supérieures sur ces derniers et confirmé que la copropriété reste, à ce jour néanmoins, dépréciée d’environ
25% par rapport au marché environnant pour des ensembles de taille comparable (Parc aux biches ; 41-49 bd
Decauville).
L’état des impayés au 31/12/2020 a également mis en avant la concentration des besoins puisque seuls 23
copropriétaires présentant une dette de plus de 4 800 € (soit 2 années de charges environ) cumulent 60% des
impayés de toute la résidence. Un nombre équivalent de propriétaires présente une dette comprise entre 1 et 2
années de charges et une possible fragilité face aux travaux futurs. 47 copropriétaires comptent ainsi pour 75% des
impayés. Si le volume reste significatif, le besoin en portage apparaît ainsi à ce stade plus ciblé que massif au regard
de la taille de la copropriété.
La répartition des impayés par bâtiments se révèle aussi cohérente avec la distribution des lots, même si le bâtiment
G semble moins impacté, et confirme un besoin en portage tout aussi prégnant sur les bâtiments F & G aussi bien en
termes de montant (25% des impayés du syndicat) que de concentration sur un faible nombre de propriétaires.
Répartition des impayés par bâtiment
Typologie Bâtiment A Bâtiment F Bâtiment G
Nombre de lots 350 (70%) 56 (11%) 96 (19%)
Impayés au 31/12/2020 388,6 K€ (75%) 64,5 K€ (13%) 63,6 K€ (12%)
Nb de débiteurs > 2 400 € 33 6 8
Part des impayés « bâtiment » 74% 90% 75%
59
Ceci a conduit COPROCOOP à examiner la faisabilité d’une nouvelle approche – complémentaire à celle d’Essonne
Habitat – basée sur :
o Une action principalement orientée sur les bâtiments F & G pour favoriser un redressement anticipé de
ces bâtiments dans la perspective de l’éventuelle scission de la copropriété inscrite parmi les objectifs du
plan de sauvegarde ;
o La possibilité d’un maintien provisoire dans les lieux des anciens occupants (propriétaires ou locataires)
et la mise à disposition des lots devenus vacants à titre de logements-tiroirs pour faciliter le relogement
des lots à acquérir par Essonne Habitat sur le bâtiment A ;
o La mobilisation des aides au portage ciblé de l’ANAH au titre de l’ingénierie d’une part et des travaux
privatifs d’autre part ;
o Une revente directe à de nouveaux copropriétaires-occupants au prix du marché à l’issue du plan de
sauvegarde et des travaux de réhabilitation de la copropriété ;
o Des offres d’achat plus en adéquation avec le marché actuel, notamment sur les bâtiments F & G mieux
valorisés.
B. Ajustements et préconisations
Sur la méthodologie
Réalisé :
o Conclusion d’un avenant à la convention de portage intégrant Coprocoop comme porteur sur les
bâtiments F & G et selon les besoins sur le bâtiment A aux côtés d’Essonne Habitat, afin de répondre aux
situations d’occupation les plus complexes nécessitant un processus de relogement long pour un volume
prévisionnel de 15 lots à porter
o Conclusion d’un avenant à la convention de plan de sauvegarde intégrant les financements de l’ANAH
d’aide au portage ciblé pour l’intervention de Coprocoop
Préconisations
En cas de vacance de lots acquis par Coprocoop, mobiliser ceux-ci à titre d’hébergement provisoire en vue de fluidifier
les acquisitions d’Essonne Habitat. Nota : 2 logements vacants sont actuellement ciblés : une préemption réalisée par
la Ville ainsi que celui devenu propriété du syndicat en 2017 faute d’enchérisseurs à l’époque.
Réaliser un support de communication sur la location-accession à destination des futurs locataires d’Essonne Habitat.
Nota : les travaux de rénovation privative des premiers lots acquis doivent être engagés au 4e trimestre 2021 en vue
d’une mise en location au 1er trimestre 2022.
Sur les prix d’acquisition
En fonction des situations individuelles, la commission de portage pourra solliciter l’intervention de Coprocoop sur le
bâtiment A en vue de faciliter l’acquisition ou la préemption du lot concerné en cas de logement occupé ou
d’acquéreur identifié comme indélicat.
Sur le relogement et l’accompagnement social après portage
Réalisé : Mise en œuvre d’une MOUS relogement à hauteur de 34 ménages (propriétaires-occupants ou le cas
échéant locataires) issus des lots portés par Essonne Habitat ou Coprocoop.
60
Préconisations
Passage facilité en commission de labellisation accord collectif (si les critères sont remplis)
C. Outil de portage immobilier / Accompagnement au relogement des ménages
Rappel des objectifs de la mission
La mission consiste à accompagner les ménages, dans la recherche et la mise en œuvre d’une solution de
relogement adaptée à leur situation sociale et financière. Cet accompagnement s’inscrit dans le cadre de la mission
de portage et doit permettre l’acquisition par Essonne Habitat de lots libres de toute occupation.
Public concerné
o Les propriétaires occupants en impayés de charges de copropriété qui ne peuvent pas se maintenir et
dont le logement sera acquis dans le cadre de la mission de portage (à l’amiable, suite à une préemption
ou dans le cadre d’une vente par adjudication),
o Les locataires d’un logement faisant l’objet d’une acquisition par Essonne Habitat et volontaire au
départ.
Les grandes étapes de l’accompagnement individuel au relogement :
o Définition et calibrage du projet de relogement
o Mise en œuvre du relogement
- Mobilisation de l’offre
- Suivi des propositions
o Accompagnement à l’installation dans le nouveau logement
Accompagnement social et au désendettement pendant la mise en œuvre du projet de relogement et à l’issue du
déménagement.
Bilan de l’année 2 du Plan de Sauvegarde :
Au démarrage de la mission, des réunions de travail ont eu lieu avec Coprocoop qui assurait jusqu’alors
l’accompagnement des ménages volontaires à la vente, afin d’échanger sur les situations connues pour lesquelles la
vente semblait bien engagée.
En parallèle et afin d’engager les relations de travail opérationnelles avec le service logement de la Ville, un Comité
Technique Relogement a été constitué. La mise en place de l’instance a réuni les différents services de la Ville,
Essonne Habitat et SOLIHA. Il a été convenu que cette instance réunirait durablement le service logement et SOLIHA
et qu’elle se réunirait en tant que de besoin pour échanger autour des situations individuelles.
Ainsi, depuis le démarrage de la mission début 2021, 3 ménages sont accompagnés dans leur parcours de
relogement :
2 copropriétaires occupants : l’acquisition s’effectue par Essonne Habitat, dans le cadre d’une vente à
l’amiable :
61
o 1 relogement a abouti, en lien avec le service logement de la Ville. La copropriétaire s’est vu
proposer en février 2021 une solution de relogement par la ville. Le ménage a intégré un dispositif
d’intermédiation locative géré par Habitat et Humanisme et occupe un logement sur la commune
d’Evry-Courcouronnes. Le logement vendu à Essonne Habitat a fait l’objet d’une signature de
compromis de vente en Mai 2021.
A ce stade de l’accompagnement de ce ménage et après le relogement de celui-ci, l’objectif est
d’accompagner Mme M dans la résolution de ses dettes financières (dépôt d’un dossier auprès de la
Banque de France, comme outil d’aide au désendettement).
Le prix de vente du bien ne permet pas de couvrir la totalité des dettes accumulées depuis plusieurs
années.
Aussi, nous notons les éléments suivants comme indispensables au bon déroulement de
l’accompagnement social de ce ménage :
Une meilleure adhésion de Mme M dans les démarches à engager pour la résolution de sa dette :
o Etablir la liste exhaustive des créanciers et des montants de dette, afin d’établir un dossier de
surendettement et solliciter la Banque de France dans les meilleurs délais,
o Disponibilité de Mme M pour les rencontres régulières avec Soliha.
Articulation de l’accompagnement conjoint auprès de Mme M entre l’opérateur Habitat et Humanisme et
Soliha 78/91,
1 Copropriétaire dont l’accompagnement au relogement est en cours, en lien avec le service logement de la
ville d’Evry-Courcouronnes. Le compromis de vente a été signé en Juin 2021. A ce stade de
l’accompagnement, les objectifs fixés sont :
o Actualisation de la demande de logement social, en adéquation entre la situation financière du
ménage et les souhaits/besoins en termes de relogement,
o Recherche d’une solution de relogement adaptée à la situation sociale et économique du ménage
(en lien avec le service logement de la ville),
o Suivi de la démarche auprès de la banque de France, initiée par le ménage et accompagné par le
service social de secteur,
1 locataire dont le logement a fait l’objet d’une préemption par la ville d’Evry-Courcouronnes.
62
6. PERMIS DE LOUER ET DE DIVISER
A. Rappel des objectifs de la mission
Les Services Prévention-Hygiène et Urbanisme de la Ville d’Evry-Courcouronnes interviennent sur plusieurs axes dont
notamment la mise en œuvre du Permis de louer et du Permis de diviser dont l’objet est de prévenir et contrôler les
logements vides et/ou meublé mis en location à destination de résidences principales dans le Parc privé sur la Ville
« d’Evry Courcouronnes ».
La méthodologie du Permis de louer et du Permis de diviser
Á la demande la Ville d’Évry-Courcouronnes, l’Agglomération Grand Paris Sud a délibéré, en 2019, sur l’instauration
du Permis de Louer
2 régimes sont actuellement mis en place :
La déclaration de mise en location
L’autorisation préalable de mise en location sur 12 copropriétés dont celle de Petit Bourg
Dans le cas de Petit Bourg, le propriétaire bailleur doit effectuer sa demande d’autorisation avant la signature du
bail, la renouveler à chaque nouvelle mise en location.
Le Service Prévention-Hygiène effectue des visites à chaque demande d’autorisation de location.
La Ville a délibéré en février 2020 sur le Permis de diviser sur quelques secteurs de la Ville dont la copropriété de
Petit Bourg, seule à cumuler les deux dispositifs.
B. Bilan du permis de louer
Les constats
Depuis la mise en œuvre du dispositif, 76 demandes de permis de louer ont été faites sur la résidence du Parc de
Petit-Bourg. Ces demandes représentent 50% de la totalité des demandes d’autorisations sur les 12 résidences
soumises au dispositif.
On distingue ainsi :
67 autorisations : dont 57 sont des autorisations sous réserves, 5 renouvellements pour lesquelles une
nouvelle visite a été faite et 5 refus finalement autorisés après que des travaux aient été réalisés par le
propriétaire-bailleur. Les refus font suites aux constats d’anomalies majeures :
o Électrique : absence de différentiel
o Règlementaire : présence d’insecte (cafards),
o Organisationnelle : inaccessibilité de certaines pièces privatives
9 autorisations « tacites » : nouvelle demande de moins de 6 mois pour des logements qui ne présentaient
pas de problématiques particulière lors de la première visite.
28 des propriétaires-bailleurs de la résidence ont déclaré une future colocation avec pour la plupart la création
d’une nouvelle chambre en coupant le salon traversant, transformant ainsi la typologie d’origine du logement.
Finalement, on dénombre approximativement 48 logements divisés sur les 77 demandes de mise en location.
63
Actions réalisées
Une première campagne de contre-visite a été effectuée, avant l’été 2021.
Des infractions au permis de louer ont été constatées et la liste des propriétaires-bailleur a été envoyée à la DDT 91
pour verbalisation en juillet 2021.
Actions à venir
Une deuxième campagne de contre-visite débutera en octobre 2021, afin de s’assurer du respect des arrêtés
d’autorisation de mise en location délivrée sur la copropriété.
C. Bilan du permis de diviser
Une seule demande de division a été faite mais a été classée sans suite car elle ne concernait pas des travaux de
division de logement.
Les contre-visites menées lors du permis de louer permettront de vérifier la conformité des logements au permis de
diviser.
64
7. LA GESTION URBAIN SOCIALE DE PROXIMITE (GUSP)
A. Rappel des objectifs de la mission
Le service de la Gestion Urbaine Sociale de Proximité de la Ville d’Evry-Courcouronnes intervient sur les axes
suivants :
La propreté (Gestion des OM)
La mobilité (déplacement, accessibilité, stationnement)
La tranquillité (sécurité dans et aux abords des résidences)
L’implication des habitants
Des groupes de travail composés des différentes parties prenantes (conseil syndicaux, syndic, agents de
l’agglomération, gardiens, associations) sont organisés pour résoudre ces problèmes dont les causes sont parfois
multiples et complexes. Des propositions d’actions sont calibrées selon les différentes problématiques identifiées.
La méthodologie
Commission cadre de vie :
Á la suite du second confinement lié à la crise sanitaire de la Covid_19, le service GUSP a mis en place des
commissions cadre de vie. Ces dernières, organisées en visioconférence, réunie une fois par mois les membres du
conseil syndical et l’association mieux vivre ensemble au parc du Petit Bourg. La première réunion s’est tenue le 06
janvier 2021, où l’objectif premier était d’établir un état des lieux des problèmes liés au cadre de vie rencontrés sur
la résidence.
Pour chaque réunion, un compte rendu est rédigé par le chargé de mission GUSP puis envoyé à l’ensemble des
membres du cadre de vie ainsi qu’au syndic de copropriété et à l’opérateur Soliha.
Point mensuel avec le syndic :
Á la suite de chaque commission cadre de vie, un échange téléphonique de trente minutes s’effectue entre la
gestionnaire Immo de France et la chargée de mission GUSP.
B. Bilan des commissions cadre de vie
Les constats
Au cours de ces commissions, différentes problématiques ont été identifiées :
- Les dépôts sauvages autours des bornes d’apport volontaire,
- Le volume important d’encombrants,
- Le jet par les fenêtres,
- Les voitures épaves sur le parking.
Actions réalisées
Co-redaction et distribution d’une lettre aux habitants sur le jet par les fenêtres avec les habitant.e.s du
groupe cadre de vie;
Animation en pieds d’immeuble au cours de la fête du parc en juillet 2021. Deux agents GUSP ont animé un
jeu de société collaboratif autour de la problématique des déchets et des nuisibles. Ils ont également
distribué des guides du tri ainsi que des cartes de déchetterie ;
65
Projet de fleurissement des Bornes d’Apport Volontaire pour dissuader au dépôt sauvage. Á la suite d’une
réunion avec le service technique de la ville, Grand-Paris-Sud, l’association la petite tortue et le Conseil
syndical, le projet n’a pas donné suite. En effet, les problématiques rencontrées telles que les mauvaises
odeurs, le risque de piétinement, l’entretien des végétaux, ne sont pas compatibles avec ce projet ;
Réaménagement des aires de jeux des bâtiments A et F: réalisation d’un questionnaire en collaboration avec
le Conseil syndical suivi d’une concertation en pieds d’immeuble.
Recensement de voitures-épaves et transmission de la liste au syndic pour leur retrait.
C. Ajustements et préconisations
Sur la méthodologie
Diagnostic en marchant
Á la suite de l’essoufflement des commissions cadres de vie (baisse de la participation des habitants d’une vingtaine
à deux personnes), la GUSP envisage de mettre fin à ces réunions à compter d’octobre 2021. Celles-ci seront
remplacées par des diagnostics en marchant qui s’organiseront une à deux fois par an avec les habitants qui
voudront bien y participer.
Le diagnostic en marchant consiste à évaluer la copropriété avec différents acteurs (le service GUSP et habitat de la
Ville, les élus, la Police Municipale, le gardien, le conseil syndical, le syndic et l’opérateur) pour mettre en relief les
points faibles et les points forts de la copropriété pour élaborer des propositions d’amélioration et la mise en place
de projets GUSP dans le cadre du PIC.
Actions à venir
Une sensibilisation au tri et au jet par les fenêtres au cours d’une fête du développement durable.
Celle-ci sera animée par des stands en pied d’immeuble tels que : des ateliers ludiques sur le tri avec l’association E-
graine, une ferme pédagogique Tiligolo, un gouter zéro déchet, un atelier de fabrication de produits ménager ZD,
l’animation d’un jeu sur les nuisibles.
66
ANNEXES
67
68
69
70
71
Plan de sauvegarde
Parc du Petit Bourg
Plan de communication de l’année 2
Les enjeux de l’année 2
(cf note méthodo)
Evaluer le besoin en formation du CS et
proposer des formations thématiques
Evaluer les besoins en formations des
copropriétaires de la résidence
Renforcer la communication
Renforcer l’adhésion des
copropriétaires au plan de sauvegarde
Réguler les échanges Syndic / CS
Réguler les échanges CS/ Opérateur
2
Sommaire
3 axes de communication qui interviennent en parallèle :
- Les actions de communication régulières
- Les actions de communication en lien avec les partenaires
- Les actions de communication sur des sujets d’actualités
Les autres pistes
- Les lettres d’information
- Le facilitateur graphique
- Vers un kit de communication ?
3
Plan de sauvegarde
Parc du Petit Bourg
Les actions de communications régulières (rappel)
Poursuivre la
communication régulière
Communication par le biais de l’adresse mail : diffusé
depuis le lancement du PDS, ce mail s’adresse à tout
les copropriétaires
Création de visuels et d’affiches : selon les actualités,
les affiches sont utilisées pour une information brève
sur les permanences et l’AG essentiellement
Présence sur site et les permanences : utilisé en
année 1 et à remettre en œuvre dès que possible, sur
RDV ?
Ecriture d’articles au sein du journal du Parc de Petit
Bourg : tous les trimestres l’opérateur communique
une information : permanence sociale …
Formations et/ou ateliers proposés dans le cadre du
5
PDS
Plan de sauvegarde
Parc du Petit Bourg
Les actions de communications en lien avec
d’autres acteurs (selon les opportunités)
Mobiliser d’autre
communication annexe*
*Action en lien avec un partenaire
Fête des voisins (cf MVPPB) : moment de convivialité
ou le PDS peut poursuivre ses prises de contacts, parler
des actions et proposer des RDV en permanence
Campagne de sensibilisation d’ENR’J : distribution de
flyers et travail sur les éco gestes proposé dans le cadre
des travaux de calorifugeage
Commission cadre de vie GUPS 1/mois animée par la
Ville, présence opérateur à calibrer selon les actualités
Animation conjointe GUPS / Maison de quartier sur un
accès information par exemple à l’extranet et / ou une
formation copropriétaires
7
Plan de sauvegarde
Parc du Petit Bourg
Les actions de communications sur les sujets
d’actualités (planning d’avril à décembre 2021)
Planning de com’: d’avril à décembre 2021
Cotech
1er avril 2021
Avril Mai Juin Juillet Aout Septembre Octobre Novembre Décembre 2022
Les enjeux de communication :
GT tenus / programmés : Fluidifier la communication du syndic et des
Avril 2021 06/04 GT communication copropriétaires
07/04 contrôle des comptes Livret de la résidence
13/04 GT personnel 22/04 Formation CS sur le recouvrement des
14/04 réunion avocat sur GT personnel impayés
19/04 réunion Dalkia / GPS / Ville 23/04 réunion cadrage au sein du CS
22/04 GT impayés « petites dettes » Fin avril proposition par l’opérateur des
résolutions PDS + lot Arnal + château d’eau
Axes de communication : GT
- Livret de la résidence: poursuivre le travail sur 2022 après l’AG et AGE travaux + valider sa mise à disposition
(remise en main propre)
- Formation : animation ARC avec rappel des n° de contact de l’opérateur 9
Zoom sur le contenu du Livret de la résidence :
Les informations qui doivent y figurer
- Connaitre sa résidence : histoire, localisation, nombre de lots
- Les informations utiles à tous (PO/PB/locataire) : contact syndic, nom du CS, accès loge
- Le fonctionnement d’une copropriété : organes de gestion (syndic, SDC, CS, AG),
charges, budget, tantièmes, PC et PP … information visuelle sous forme de schémas
- Les règles du « bien vivre ensemble » : déchets, stationnement, nuisances, sécurité …
- Point sur le PDS : suivi social, accompagnement aux travaux, portage et notre contact …
- Autres : permis de louer/diviser sur la Ville
Le format
- Le plus réduit possible et le plus illustré : 10 pages grand max
L’enjeu de communication réside dans sa diffusion
Livret d’accueil actuel PPB
- Accessible à tous : extranet, mise à disposition dans la loge, possible distribution du CS
- Distribution à penser lors des actions spécifiques : pied d’immeuble, activité GUSP ou
par des partenaires …
- Travailler avec le CS et le syndic sur une distribution en main propre des nouveaux
arrivants : périodicité trimestrielle ?
Nombreuses réunions en année 1 et 2, l’opérateur travail le contenu durant l’été10et après les AG
Planning de com’: d’avril à décembre 2021
Cotech
1er avril 2021
Avril Mai Juin Juillet Aout Septembre Octobre Novembre Décembre 2022
Les enjeux de communication :
GT à venir : Semaine 03/05 validation flyer TU / MED
Semaine 03 au 07/05 restitution CC Semaine 03/05 validation bilan N1 et N2
Mai 2021
10/05 validation de l’ODJ de l’AG Pour 10/05 transmettre courrier Ville TU/MED
(résolutions écrite côté opérateur, reste au syndic + flyer TU opérateur
le volet comptable à ajuster suite CC) Pour 10/05 validation point information AG (TU
Mi mai : rencontre liquidateur de la SCI + calorifugeage + MED)
Etude la mission de l’architecte Autour du 14/05 affichage du flyer TU
Mai : rendu de l’étude de Dalkia Semaine 10/05 envoi des convocations AG
30/06 par le syndic
Axes de communication : auprès du CS pour préparer l’AG + diffusion de l’info TU
- Formation : animation ARC avec rappel des n° de contact de l’opérateur
- Résolutions d’AG du PDS à intégrer en introduction de chaque résolution : 5 lignes max
- Sur les travaux d’urgence, développer un flyer
11
Zoom sur le contenu bilan opérateur
L’enjeu est double
- Outiller le CS / syndic afin de répondre aux questions des copropriétaires
- Diffuser massivement l’information à tous les copropriétaires
Recto / verso à insérer dans la convocation d’AG intégralement rédigé
- Contexte du PDS : décret, axes … 10 lignes max
- Les objectifs de l’année 1 et 2 … 10 lignes max
- Le bilan par thématique de travail ( gestion, social, technique, communication…)
et présentation des axes d’améliorations attendus … 1 ½ page
La diffusion
- Convocation d’AG
- Possibilité d’utiliser le mailing
- Le contenu rédigé est assez peu propice à l’affichage ou boitage
Axes de communication :
- Réunion avec les instances de gestion
- Rédiger une note d’information à diffuser dans la convocation d’AG 12
Planning de com’: d’avril à décembre 2021
Cotech
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Avril Mai Juin Juillet Aout Septembre Octobre Novembre Décembre 2022
Les enjeux de communication :
GT à venir :
Semaine 01 ou 07/06 : informer d’un pied
Juin 2021 les éléments de communication à
immeuble en présence Ville / opérateur
partager lors des pieds d’immeuble
Entre 31/05 et 07/06 : organiser par le CS le recueil
du CS
des q°
Semaine 14/06 : programmer une visio prépa de
l’AG suite au recueil des q° par le CS
Juin (avant l’AG) Formation aux copros sur l’AG
Axes de communication orientés sur l’AG et les TU :
- Selon le contexte sanitaire : pied d’immeuble / permanence
- « Réunion publique » sous la forme d’une visioconférence pour que les copropriétaires puissent poser toutes
leurs questions en amont de l’AG
- Idéalement, inscrire dans la convocation d’AG les dates du pied d’immeuble 13
et de la visio
Planning de com’: d’avril à décembre 2021
Cotech
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Avril Mai Juin Juillet Août Septembre Octobre Novembre Décembre 2022
Les enjeux de communication :
Résolutions du PDS de l’AGE d’Octobre 2021
Juillet et GT à venir : Zoom sur les travaux de CU à voter en AGE
Août 2021 CS / opérateur : les suite de l’AG + Zoom sur les travaux TU
prépa AGE et le calendrier à tenir Calibrer sur le modèle de Mai/Juin le rétro
Travail sur la lettre d’information CU planning de convocation de l’AGE + les
actions de communication annexes et
courrier Ville/agglo + flyer opérateur
Axes de communication :
- Réunion avec les instances de gestion en amont des convocations pour les « former » à répondre aux questions
- Réaliser une plaquette CU à diffuser largement : affichage, boitage, mailing et convocation d’AG
Préparer la communication de 2022 :
- Rencontre facilitateur graphique
- Programmer les ateliers / formations / GT
- Travailler la mise en forme du livret d’accueil et les schémas explicatifs 14
Zoom sur le contenu flyer CU
L’enjeu est double Photo/ Chiffre clef
schéma
- Outiller le CS / syndic à répondre aux questions des copros
- Diffuser massivement l’information à tous les copros sur l’opportunité
Fiche d’identité du projet Conclusion Projet CU
étude
- Contexte du passage au CU
- Conclusions de l’étude d’Energie et Services
- Présenter un planning
Maquetter une plaquette : 1 A4
Planning
La diffusion
- Convocation d’AG + mailing + boitage et/ou affichage
Exemple du Kit communication ERP
Axes de communication :
- Réunion avec les instances de gestion en amont des convocations pour les « former » à répondre aux questions
- Réaliser une plaquette à diffuser largement : affichage, boitage, mailing et convocation d’AG
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Planning de com’: d’avril à décembre 2021
Cotech
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Avril Mai Juin Juillet Aout Sept. Octobre Novembre Décembre 2022
Les enjeux de communication :
GT à venir : Zoom sur les TU + CU
Septembre Commission travaux Calibrer sur le modèle de Mai le rétro planning :
2021 Préparation de l’AG travaux Mi-septembre validation flyer CU
Travail sur les lettres d’informations Mi-septembre transmettre courrier Ville au
travaux syndic + flyer CU opérateur
Mi-septembre validation point info de l’AGE
(après envoi convocation) affichage flyer TU
XX/ XX envoi des convocations AGE du xx/xx
par le syndic
Axes de communication : reprendre la méthodologie de Mai
- Sur les travaux d’urgence + chauffage urbain à partir de la plaquette type
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Zoom sur le contenu flyer TU
L’enjeu est double Photo
Chiffres clef
- Outiller le CS / syndic afin de répondre aux questions des copropriétaires
- Diffuser massivement l’information à tous les copropriétaires
Fiche d’identité du projet Financement
Anah + MED
Projet TU
- Contexte des TU ville
- Pourquoi une MED Ville
- Le financement Anah à 100% permis par la MED Ville
- L’enjeu d’un vote favorable en AG
- Présenter un planning depuis la nomination du MOE jusqu’aux travaux Planning depuis mission MOE
jusqu’aux travaux
Maquetter une plaquette : 1 A4
La diffusion
- Convocation d’AG + mailing + boitage et/ou affichage
Exemple du Kit communication ERP
Axes de communication : rappel aux copropriétaires en présentiel
- Réunion avec les instances de gestion en amont des convocations pour les « former » à répondre aux questions
- Réaliser une plaquette à diffuser largement : affichage, boitage, mailing et convocation
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d’AG
Planning de com’: d’avril à décembre 2021
Cotech
1er avril 2021
Avril Mai Juin Juillet Aout Sept. Oct. Novembre Décembre 2022
GT à venir : Les enjeux de communication :
Octobre les éléments de communication à
2021 Calibrer sur le modèle de Juin le rétro planning
partager lors des pieds d’immeuble (J-21 à J-15 avant AGE) : programmer un
du CS pied immeuble / réunion information
+ info dans la convocation de ces dates
Axes de communication : reprendre la méthodologie de Juin
- Selon le contexte sanitaire : pied d’immeuble / permanence / visio pour que les copropriétaires puissent poser
toutes leurs questions en amont de l’AGE
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Plan de sauvegarde
Parc du Petit Bourg
Les autres aspects à explorer et calibrer
Des lettres d’information
Calibrer les attendus
- Etat des lieux sur des sujets précis et complet : social, technique, gestion
A calibrer à partir de 2022
Les impayés Les charges
Exemple flyer de l’ORCOD
• La situation d’impayé (au 31/12/AA) • Comment se fait le calcul des
• L’impact des impayés sur la charges ? Retour sur le bilan PDS
copropriété • Quelles charges pour l’ensemble de
• le protocole de recouvrement du la résidence ? Quelles charges par • La situation au 30/06/AA
syndic bâtiments et/ou escaliers ? • Les actions déjà réalisées
• Quelles procédures pour les • Les appels de charges • Les actions à venir
paiements ? • Quelles possibilité pour les payer ?
• Le prélèvements automatique ? • Qui contacter au sein du syndic ?
(comment faire la demande sur le • Les contact utiles
site du syndic, par étapes )
• le rôle des travailleurs sociaux
• Les contact utiles
20
Des lettres d’information (suite)
Calibrer les attendus
- Etat des lieux sur des sujets précis et complet : social, technique, gestion
A calibrer pour les travaux patrimoniaux
Ma résidence se transforme: Propriétaire occupant/ bailleurs Je suis locataire
Le raccordement au CU : synthèse • Comment se compose mes • Le droit des locataires
à la suite du vote des travaux charges? • Comment se composent mes
• Qui contacter si je souhaite charges?
vendre mon logement • Les coordonnées utiles ( syndic,
Ma résidence se transforme: • Qui contacter si mon locataire TS du PDS, PAD…)
n’est pas à jour de ses loyers. • Je suis locataire d’EH
Les travaux de patrimoine : • Comment se déroule le rachat • Les contacts utiles
communiquer sur les postes de d’EH( visite, proposition de prix
travaux, le planning et les • Le relogement
financements • Le droit des locataires
• Les contacts utiles
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Un renfort visuel, facilitateur graphique
Calibrer les attendus
- Etat des lieux des problématiques liées aux usages remontés par les copropriétaires
- Illustrer ces scènes pour communiquer largement y compris au non francophones
- Etablir un état des lieux des pratiques de communication numérique
- Inciter les instances de gestion à devenir actrices de la communication
- Développer un kit pour les instances de gestion sur la thématique « mieux vivre
ensemble »
Planning
Exemple d’illustration du facilitateur
- Echange téléphonique avec le facilitateur graphique
A l’été
pas d’enjeu pour les AG priorisé jusqu’à l’été
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Vers le développement d’un kit de communication ?
Calibrer les attendus
- Outiller les instances de gestion dans leur action de
communication
- Avoir des éléments de réponses clés en main sur des questions
récurrentes des copropriétaires
- Alimenter une FAQ
- Produire des schémas explicatifs ( le fonctionnement de ma
copropriété, les interactions entre les instances de gestion… )
- Valider une charte graphique de couleur, pictogrammes, valable
pour toutes nos communications et propre à l’opération
Exemple : proposer une trame d’affiches et de dépliants type pour
plus de lisibilité des informations
Exemple de charte graphique de pictogrammes
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Résumé : thème de communication 2021
Livret de la résidence Préparation de l’AG Préparation de l’AG
Réunion publique ? Réunion publique ?
Contrôle des comptes Restitution CC Restitution CC
GT personnel Formations Formations
Juin Octobre
Mars avril Mai Juillet Aout Septembre novembre décembre
AG ordinaire AG travaux
Le raccordement CU
AG dématérialisée Le raccordement CU Les autres lettres d’infos
Travaux d’urgence
Travaux d’urgence Les travaux d’urgence
AGE
Facilitateur
graphique
Point Construction mission du facilitateur
d’étape PDS graphique Groupe de travail
Lettre d’information
Calorifugeage
?
Mission interne opérateur
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Texte extrait tel quel de la pièce officielle, qui seule fait foi. La mise en page du document d'origine peut différer.