Pièce
PDS PPB - Bilan année 4_vdef.pdf · 15 351 mots · du marché « Suivi et animation du plan de sauvegarde pour le redressement de la copropriété du Parc Petit Bourg à… », dossier de consultation officiel.
Année 4
Juin 2022 - 2023
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Plan de sauvegarde du Parc de Petit Bourg
Bilan de l’année 4
TABLE DES MATIERES :
PREAMBULE
CHAPITRE 1 - LA GESTION DE LA RESIDENCE
CHAPITRE 2 - L’ACCOMPAGNEMENT TECHNIQUE ET INGENIERIE
FINANCIERE
CHAPITRE 3 - L’ACCOMPAGNEMENT SOCIAL DES COPROPRIETAIRES
OCCUPANTS EN DIFFICULTE
CHAPITRE 4- LE PORTAGE DE LOTS
CHAPITRE 5 - PERMIS DE LOUER ET DE DIVISER
CHAPITRE 6 - LA GESTION URBAINE SOCIALE DE PROXIMITE (GUSP)
ELEMENTS DE CONCLUSION
ANNEXE 1 : BILAN DES INDICATEURS
ANNEXE 2 : SUIVI DES SUBVENTIONS
ANNEXES 3 A 6 : PLANS DE FINANCEMENT DES TRAVAUX
D’URGENCE
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PREAMBULE
L’objectif de la première année du plan de sauvegarde de la copropriété de Petit Bourg, fut de dresser
un état des lieux de la résidence suite à un diagnostic approfondi sur les différentes thématiques de
gestion et de cadre de vie de la copropriété. Suite à ce diagnostic et à l’actualisation des axes de
redressement, le suivi-animation renforcé s’est engagé la seconde année. Les actions mises en place
entre 2019 et 2022, par l’opérateur sont détaillées dans les bilans des années 1, 2 et 3.
Pour rappel, la troisième année a été marquée par des prises de décisions importantes pour le devenir
de la copropriété à travers notamment le vote des travaux d’urgence et du raccordement au réseau
de chauffage urbain.
L’objectif de cette année 4 était de clôturer ce qui a pu être commencé, comme la conclusion des
travaux d’urgence qui est actuellement en cours, le raccordement au chauffage urbain et le lancement
de l’AMO Flash depuis mars 2023, mais aussi de préparer la copropriété et les instances sur l’après
Plan de Sauvegarde.
Qu’en est-il de cette quatrième et avant dernière année du dispositif de plan de sauvegarde sur la
résidence du Parc de Petit Bourg ?
Il est important de souligner l’importance de ce dispositif dans l’accompagnement et le redressement
de la copropriété, qui a permis de maintenir à flot la copropriété malgré sa fragilité, à travers le
lancement et la réalisation des travaux d’urgence, la mise en place et la continuité d’actions de
recouvrement, ainsi que la stabilisation des instances de gestion. L’année 4 a donc permis de
consolider ce qui avait déjà pu être mis en place.
Cependant, à un an de la fin du plan de sauvegarde, il s’agit également d’anticiper les suites à donner
à ce dispositif notamment en fonction de l’évolution des indicateurs que nous pourrons voir par la
suite.
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Le bilan se compose de la façon suivante :
Un premier chapitre sur l’accompagnement des copropriétaires dans le fonctionnement et
la gestion de leur résidence. Ce chapitre est sous divisé en section qui abordent
respectivement la thématique des assemblées générales ordinaires et extraordinaires, du
fonctionnement et de la coordination des instances de gestion jusqu’à l’AG de 2023, de
l’analyse des postes de dépenses, des impayés et du suivi des sujets administratif et juridique
transversaux.
Le deuxième chapitre traite de l’accompagnement technique, la réalisation des travaux
d’urgence, d’autres sujets techniques en lien avec l’amélioration de la résidence ainsi que
l’ingénierie financière.
Le troisième chapitre porte sur l’accompagnement des copropriétaires en difficulté
financière et/ou résidentielle, ainsi que le travail mis en place avec les instances de gestion de
la copropriété du Parc du petit Bourg. Le chapitre sur le portage de lots fait aussi écho au travail
mis en place dans le cadre du suivi social.
Le quatrième chapitre aborde le portage de lot. Il détaille les éléments mis en place depuis
l’année précédente suite à l’ajustement de la convention de portage.
Le cinquième chapitre fait le bilan des actions complémentaires suivies par la Ville : le permis
de louer et de diviser et la GUSP.
Une synthèse du bilan de l’année 4 et des préconisations à 1 an de la fin du PdS.
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CHAPITRE 1 - LA GESTION DE LA RESIDENCE
A. Les assemblées générales 2022-2023
Une participation en AG qui revient à un niveau très bas
Graphique : évolution de la participation des copropriétaires aux assemblées générales
Pour rappel, nous constatons une participation moyenne de 58% de présents ou représentés lors des
3 dernières AGE ce qui s’explique par la mobilisation des membres du Conseil Syndical dans leur travail
de communication et de récupération de pouvoirs. A cela s’ajoute également tout le volet de la
communication faite par l’opérateur (affichage, pied d’immeuble, mailing…) pour l’AGE travaux de
novembre 2022.
Cette 4ème année de PDS a été marquée par la tenue de l’AG Ordinaire le 12 juin 2023, qui a réuni
uniquement 25% des tantièmes ce qui n’a pas permis de valider les résolutions à la majorité de
l’article 25 et 26. Afin de ne pas reconvoquer une nouvelle AG, il a été décidé par le syndic et le
président du CS de faire voter l’ensemble des résolutions à la majorité 24 et d’attendre le délai de
contestation des 2 mois. En cas de contestation, une nouvelle AG aurait été convoquée.
Pour préparer l’AGO du 12/06/2023, l’opérateur a organisé le contrôle des comptes annuel en
présence du CS et du syndic le 02 mars 2023. La comptable est très active, elle a transmis en amont
tous les documents nécessaires à l’opérateur et a scanné toutes les factures de l’exercice 2022 ce qui
a permis au contrôleur de finaliser son rapport rapidement et le transmettre aux instances de gestion.
Suite à l’envoi du rapport provisoire au CS/Syndic, la comptable a apporté des précisions demandées
par le contrôleur et le CS a transmis également ses remarques.
Un Groupe de Travail Gestion (GTG) s’est tenu le 17/04/2023 sur la restitution de contrôle des comptes
et préparation d’AG. Certaines irrégularités pointées par le contrôleur des comptes ont été prises en
compte par la comptable ce qui a permis d’approuver les dépenses de l’exercice 2022 en AG.
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Par ailleurs, plusieurs résolutions en lien avec le plan de sauvegarde ont été approuvées, notamment
la ratification de l’ingénierie travaux, le financement des intérêts de préfinancement des subventions,
l’apurement des créances irrécouvrables, ou le vote de nouvelles saisies immobilières…
Bilan année 4 : ce qu’il faut retenir
Différenciation de la mobilisation en AG qui s’accélère : AGE mobilisatrices et AGO faiblement
mobilisatrices
Risque de non prise de décisions possible en AGO faute de participation suffisante (exemple :
élection du syndic, majorité article 25)
Perspectives pour la dernière année du PDS
Inciter le syndic à être force de proposition pour renforcer la communication auprès des
copropriétaires sans compter uniquement sur la communication réalisée par l’opérateur et le conseil
syndical (exemple : note explicative sur les appels de fond)
Renforcer la mobilisation du conseil syndical dans la communication des AG et la récupération des
pouvoirs ainsi que celle des copropriétaires par des campagnes spécifiques en amont des AG
Les propriétaires bailleurs sont devenus majoritaires, il convient de prévoir un plan de communication
pour les mobiliser aux AG (mailing, diffusion des affiches via l’extranet du SDC…)
B. Fonctionnement des instances de gestion de la résidence
Le syndic Immo de France
Depuis le 16 novembre 2020, le syndic est l’agence IMMO DE FRANCE, sise à Viry-Châtillon.
Le syndic organise des réunions mensuelles avec les membres du conseil syndical en présentiel ou
visioconférence, la gestionnaire fait des passages hebdomadaires sur la copropriété.
Le service contentieux du syndic est impliqué dans le plan de sauvegarde : la chargée de recouvrement
applique les préconisations faites au cours des groupes de travail impayés, par exemple : des
généalogistes ont été missionnés pour gérer les dossiers en successions complexes. L’opérateur
constate un bon suivi sur l’ensemble de dossiers malgré les facturations systématiques des diligences
exceptionnelles (ce point sera vu dans le volet impayés).
En revanche, il est constaté que la gestion du personnel au niveau du service RH n’est pas satisfaisante,
c’est pourquoi les avenants ont fait l’objet d’une externalisation. Ce point sera développé plus bas dans
la partie gestion.
Point sur le contrat du syndic valable au 30/06/2024.
Pour rappel, lors de l’AGO de 20 juin 2022, les premiers votes ne permettaient pas de renouveler le
contrat de syndic. Face au risque de programmation d’une nouvelle AG (durant l’été et au cout à
supporter) ou de mise sous administrateur provisoire ; le syndic et l’opérateur ont expliqué les
différentes possibilités pour la copropriété. L’assemblée a donc sollicité un nouveau vote, validant à
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34% le mandat du syndic pour une durée de 2 ans. Cette situation, laisse penser que la gouvernance
est très fragile au Parc de Petit Bourg.
Avec la faible participation à la dernière AGO de 12/06/2023, cela montre le risque que le contrat
du syndic ne soit pas renouvelé à l’AGO de juin 2024. Il est attendu une forte mobilisation du
CS/syndic pour récupérer les pouvoirs et mobiliser les copropriétaires à venir à l’AG.
L’opérateur a constaté la facturation systématique par le syndic en diligence exceptionnelle des
dossiers transmis à l’avocat et suivi dossier, alors même que ces facturations sont prévues dans son
contrat mais uniquement lorsqu’il s’agit de diligence.
La diligence exceptionnelle s’entend d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus
complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir. Ainsi pour définir une diligence
exceptionnelle, il convient de rechercher le caractère inhabituel du travail du syndic pour traiter
certains dossiers.
La facturation d’honoraires pour la constitution de dossiers transmis à l’auxiliaire de justice, ainsi que
le suivi du dossier transmis à l’avocat, sont permises par la loi mais constituent l’exception et non la
règle.
. Du côté de l’opérateur, un rappel de la situation est fait lors du contrôle des comptes et/ou lors des
GTI. Les actions engagées avec la direction Immo de France n’ont pas abouties. Ce point a déjà fait
l’objet de plusieurs alertes et partages auprès des partenaires et du conseil syndical. A ce jour, aucune
action n’a été entreprise par le conseil syndical.
Bilan année 4: ce qu’il faut retenir
Syndic actif qui adhère aux préconisations du PDS sur le volet comptable et le recouvrement
Absence d’initiative du syndic au vu de l’enjeu règlementaire des avenants du poste de personnel
Non aboutissement du travail sur les facturations complémentaires et non règlementaires
Perspectives
Poursuivre les actions de recouvrement et assainissement financier
Renforcer la communication envers les copropriétaires à l’AGO qui aura lieu en juin 2024 pour avoir
le quorum pour le vote du contrat du syndic à défaut il existe un fort risque que le SDC se retrouve
sous administrateur provisoire
Mettre fin aux facturations non conforme à la loi dans le cadre de suivi de recouvrement
Le Conseil Syndical : un renouvellement de ses membres
Pour rappel, lors de l’AGO de juin 2022, les deux anciens membres actifs n’ont pas été réélu : l’un ne
s’est pas représenté et l’autre membre n’a pas été élu. 5 nouveaux membres ont été élus au conseil
syndical ; parmi eux, le président du précédent conseil syndical.
Le conseil syndical est un organe stratégique de la copropriété qui, au-delà de contrôler et assister le
syndic, doit être la « mémoire vivante » de l’ensemble des actions et travaux entrepris au profit de la
copropriété.
Pour préserver cette mémoire, il est nécessaire de conserver les membres du conseil syndical dans le
temps, tout en y incluant de nouveaux afin de garantir la continuité dans la transmission des actions
qui ont été effectuées au sein de la copropriété.
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Un changement intégral des membres du conseil syndical d’une année sur l’autre au Parc de Petit
Bourg confirme un dysfonctionnement interne qui trouverait son origine dans des intérêts
divergents entre copropriétaires. Ce point avait été identifié lors des précédents dispositifs et en
étude pré opérationnelle.
Le Conseil syndical organise une réunion mensuelle avec la gestionnaire mais il ne rédige plus le journal
du parc.
Suite à l’AG du 12/06/2023 un nouveau membre a rejoint le CS et 3 autres candidatures n’ont pas été
votées car les personnes n’étaient pas présentes à l’AGO. Le nombre des membres du CS passe à 8.
Bilan année 4 : ce qu’il faut retenir
Instabilité récurrente des membres du CS qui confirme un dysfonctionnement interne
Possible conflit d’intérêt
Seuls le président et la vice-présidente participent aux réunions mensuelles avec le syndic
Absence de journal du parc
Relation CS / opérateur à renforcer (absence de mails, d’échange ou d’état d’avancement de la
part du CS) mais sont moteurs sur les sujets qui les intéressent
Perspectives à 1 an de la fin du PdS
Maintenir des réunions, pieds d’immeuble en présentiel pour maintenir le lien avec les
copropriétaires
Stabiliser le conseil syndical pour faire aboutir des décisions pérennes dont l’enjeu porte sur le
syndicat et non sur des intérêts personnels
Inciter le CS à communiquer (à travers par exemple la rédaction du journal du parc)
Un syndicat des copropriétaires : des propriétaires bailleurs devenus majoritaires
Depuis le début de plan de sauvegarde nous constatons une faible mobilisation des copropriétaires
aux assemblées générales ordinaires, comme il a été exposé ci-dessus.
Les copropriétaires ne se sont pas mobilisés aux formations qui ont eu lieu en année 1 et 2 du Plan de
Sauvegarde, et par conséquent, il y a eu un réajustement des missions de l’opérateur via la suppression
des formations avec l’accord de la maitrise d’ouvrage.
En année 3 et 4, l’opérateur a constaté le changement de profil des copropriétaires avec une arrivée
importante de nouveaux propriétaires bailleurs. Cela est venu encore affaiblir le SDC avec une
mobilisation en AG très fastidieuse et un montant des impayés en hausse.
Bilan année 4 : ce qu’il faut retenir
Propriétaires bailleurs devenus majoritaires qui interroge sur l’attractivité de la copropriété ;
Très faible mobilisation des copropriétaires aux actions offertes par le PDS (ex : formations, pieds
d’immeuble) ;
Absence de mobilisation qui se lit dans la non-participation aux AG ;
Les impayés de charges sont dus essentiellement par les propriétaires bailleurs (depuis 2020).
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Perspectives à 1 an de la fin du PDS
Conforter la participation en AG ;
Poursuivre le travail de mobilisation ;
Autonomiser et responsabiliser les copropriétaires.
C. Appuyer le redressement de gestion et l’assainissement financier
Le niveau de charges en diminution sur 2022
Tableau : L’évolution du budget et des dépenses en chiffres
2019 2020 2021 2022
Budget voté 1 305 000 € 1 305 000 € 1 318 123 € 1 300 000 €
Budget réalisé 1 315 705 € 1 114 352 € 1 379 126 € 1 343 526 €
Ecart budget voté et réalisé - 10 705 € 190 648 € - 61 003 € - 43 526 €
cout par lot/an 2 620,93 € 2 219,83 € 2 792,00 € 2 676€
Lecture du tableau : comptablement, un «-» signifie que l’exercice a été déficitaire. Cette somme sera
à régulariser par le biais d’un appel de fonds.
Le contrôle des comptes de l’exercice 2022 a eu lieu le 2 mars 2023 en Visio à laquelle ont participé,
l’opérateur, le président du conseil syndical, la gestionnaire et la comptable du cabinet Immo de
France.
Les budgets prévisionnels sont quasiment constants depuis 2020. Il est remarqué que les deux derniers
exercices 2021 et 2022 se terminent sur des insuffisances non significatives de 4,6% et 3,4%
essentiellement à cause des postes du chauffage, du nettoyage des locaux et frais de gestion. Pour
l’exercice 2022, une régularisation de charges de 43 526€ sera appelé aux copropriétaires.
L’assemblée générale du 12 juin 2023 a voté un budget prévisionnel en augmentation, pour un
montant total de 1 350 000€ pour l’exercice 2024, soit environ 672 € par trimestre et par lot.
Le niveau global des charges est inférieur au niveau moyen de copropriétés similaires dans l’Essonne
selon l’observateur de charges de l’ARC OSCAR+.
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Analyse des charges, poste par poste
Graphique : évolution des principaux postes de dépenses depuis 2019
On remarque une augmentation significative des charges liées au chauffage, frais de personnel salariés
et les frais de gestion et l’eau froide. Ces postes seront étudiés ci-dessous :
Graphique : répartition des principales charges en 2022
Analyse du poste de chauffage : un coût non maitrisé
Les logements sont chauffés par le sol et par le plafond, à partir d’une chaufferie collective au gaz
comprenant trois chaudières.
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Bilan économique 2019 2020 2021 2022 Evolution
Coût du chauffage par 428€ 459€ 606€ 642€ +5.87%
appartement hors ECS
Le coût moyen du chauffage par logement s’élève à 642 € pour l’exercice 2022, soit une hausse de
5.87% par rapport à 2021.
En 2021, les instances de gestion ont anticipé la hausse du prix de la molécule du gaz. Le contrat en de
chauffage a été renégocié avec un tarif bloqué de 22,39€HT du kilowattheure et pour une durée de
deux ans, à savoir de juin 2021 à juin 2023. Ce tarif est bien en dessous de la limite permettant l’aide
de l’Etat (bouclier tarifaire).
L’ensemble immobilier a été relié au réseau de chauffage urbain courant octobre 2022. L’exercice 2022
ne peut pas être comparé aux précédents exercices puisque la copropriété avait les deux systèmes de
chauffage.
Par ailleurs, le bilan de contrat P3 est positif de 35 800€, le syndicat va potentiellement pouvoir
récupérer 50% des provisions.
Concernant l’intervention de bureau d’étude énergie & service, l’opérateur questionne la pertinence
de maintenir ce contrat pour une sous-station de chauffage urbain. Il existe ici un potentiel d’économie
de 15k€/an. Le conseil syndical souhaite garder ce contrat pendant la première année de raccordement
au chauffage urbain et de le résilier à la fin de l’année 2023 ou de revoir le contrat selon les besoins de
la copropriété.
Analyse du poste de personnel et nettoyage des locaux : une réorganisation du
poste attendue
Graphique : évolution des charges liées au poste de personnel en 2022
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Poste du personnel 2019 2020 2021 2022
Coût/lot/an 794 € 666 € 811€ 809€
Depuis plusieurs années, le syndicat des copropriétaires est l’employeur direct d’un couple de
gardiens, d’un chef d’équipe et de deux employés d’immeuble. En parallèle, une société de ménage
ETM s’occupait du nettoyage des parties communes en mettant 4 employés à disposition.
Rappelons qu’avec 502 lots, 10 hectares de surface boisée et un comportement peu civique de
nombreux habitants dans la gestion de leurs déchets personnels, le PPB nécessite un investissement
humain probablement plus important que dans une copropriété classique.
Pour autant, cette présence importante de personnel, qu’il soit directement employé par le syndicat
ou « payé » à des sociétés prestataires représente un coût très important pour la copropriété : près
de 406 366€ en 2022 soit 809€/lot/an.
La situation du personnel reste un sujet de gestion majeur pour le Parc de Petit Bourg, tant pour
réduire et maîtriser les coûts que pour parvenir à une amélioration des services rendus aux
résidents.
Les résolutions liées à la suppression des 3 postes d’employés d’immeuble et de la gardienne ont été
rejetées à l’AG de 20 juin 2022.
Suite à ce vote, dans un premier temps, il a été acté la suppression du contrat « LK service ». Pour
rappel, ce contrat prévoyait un renfort des salariés du SDC. Dans un second temps, il a été préconisé
de mettre en place des avenants aux contrats des salariés afin de parvenir à un poste de frais de
personnel avec une structure pérenne et moins onéreuse, sans perte de qualité des prestations. Le
syndic devra travailler en parallèle sur des plannings de tâches en concertation avec le CS, qu’il
transmettra aux employés d’immeubles.
Point sur les avenants aux contrats des salariés
Le 24 octobre 2022, le syndic a transmis au conseil syndical et à l’opérateur les avenants des contrats
du gardien et des trois employés d’immeuble. La gestionnaire a indiqué par mail qu’un entretien a eu
lieu avec chaque salarié avant de rédiger les avenants. L’opérateur a fait une analyse écrite qu’il a
transmise au syndic et au conseil syndical le 21 novembre 2022.
L’opérateur a rappelé dans la note écrite que lorsque les modifications sont importantes, il est d’usage
d’établir un avenant reprenant toutes les clauses du contrat de travail en vigueur, avec les
modifications nécessaires. Ceci permet à l’employeur et aux salariés la même compréhension du
nouveau contrat.
Le conseil syndical et le syndic souhaitent garder la présentation des avenants comme proposé par
le syndic.
Par mail de 25 mai 2023, la gestionnaire indique que le gardien a signé son avenant et un employé
d’immeuble aussi. Un employé d’immeuble est en arrêt maladie et il n’a pas encore signé l’avenant.
Le chef d’équipe refuserait de signer son avenant pour le moment. La gestionnaire lui a demandé un
écrit attestant son refus. A la rédaction de ce bilan, nous n’avons pas plus d’informations.
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Analyse du poste eau froide (compteurs généraux)
La consommation générale
La moyenne de consommation sur trois ans s’établit à 116 m3 par an et par logement. Ce qui reste
acceptable pour une copropriété en difficulté, tandis que le prix de m3 est passé de 3.92€ en 2021 à
3.82€ en 2022.
La consommation individuelle
Pour rappel, la production de l’eau chaude est individuelle et privative. L’AGO de 30 juin 2021 a
décidé d’appeler les provisions d’eau sur la base des consommations individuelles de l’exercice
précédente (N-1). Ce sont donc des charges spéciales d’eau froide qui devront être utilisées par le
syndic.
Les consommations privatives en 2022 sont cohérentes. Notons qu’une quinzaine de compteurs
posent un problème de lecture dans le relevé, ce qui reste gérable par le syndic. Un forfait de 150m3 a
été appliqué à ces derniers.
L’assainissement financier
Un bilan financier négatif (exercice théorique)
Comparons de manière simplifiée ce qui est disponible en trésorerie par rapport à ce qui est dû au titre
des avances restituables aux copropriétaires (fonds travaux, avances de solidarité…) et aux dettes
envers les fournisseurs. Dans la représentation ci-dessous, le fonds travaux est compté comme
restituable même si la loi prévoit en réalité qu’il est attaché au lot et non au copropriétaire. C’est un
parti pris des contrôleurs de comptes de l’ARC qui reste discutable et qui pourra être amené à évoluer.
Précision sur la méthode utilisée : Il existe plusieurs méthodes pour déterminer la situation financière
d’un syndicat de copropriétaires, dont une seule est réglementée : le calcul du taux d’impayés. Cette
méthode a ses limites et dépend étroitement des appels de fonds sur l’exercice.
2019 2020 2021 2022
Budget voté 1 305 000 € 1 305 000 € 1 318 123 € 1 300 000 €
Budget réalisé 1 315 705 € 1 114 352 € 1 379 126 € 1 343 526 €
les impayés de charges et travaux 770 071 € 720 596 € 745 313 € 789 598 €
Niveau d’impayés 59% 55% 56% 60%
Il est ici regardé ce qui est disponible en trésorerie par rapport à ce qu’il faudrait payer si le syndicat
arrivait au bout de son existence. Le but est de montrer les conséquences des impayés des
copropriétaires sur le paiement des fournisseurs en utilisant les avances et fonds travaux.
Situation financière 2019 2020 2021 2022
Disponible en banque 419 226 € 337 759 € 498 190 € 418 996 €
Avance à restituer aux copropriétaires 624 677 € 592 673 € 622 673 € 675 941 €
Fonds de travaux 202 506 € 267 754 € 278 277 € 65 242 €
Dettes exigibles fournisseurs et
organismes 43 904 € 213 906 € 209 690 € 351 093 €
TOTAL - 451 861 € - 736 574 € - 612 450 € - 673 280 €
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Pour avoir un aperçu synthétique de la santé financière de la copropriété, il convient de comparer ses
ressources propres avec ses engagements. Nous constatons qu’au 31/12/2022, le delta entre les deux
était de – 673 280€ contre -6 12 450€ en 2021.
Le niveau important des avances à restituer aux copropriétaires explique en partie le bilan financier
négatif, tandis que le niveau des impayés ne permet pas d’assurer une trésorerie en banque
satisfaisante.
Trésorerie disponible :
2019 2020 2021 2022
Disponible en banque 419 226 € 337 759 € 498 190 € 418 996€
Les sommes disponibles en banque s’élèvent au total à 418 996€ contre 498 190€ au 31/12/2021. Il
est constaté une baisse de 79 194€ soit -16%.
Cette baisse s’explique par le montant des impayés de charges et travaux qui ne cesse d’augmenter
d’une année à l’autre.
Aide à la gestion
Le plan de sauvegarde offre à la copropriété une facilité d’accès aux subventions publiques. Cette aide
au redressement de la gestion des copropriétés, est sollicitée sur la copropriété afin de financer les
actions renforcées que mène le syndicat de copropriétaires en matière de gestion dans le cadre du
plan de sauvegarde.
La copropriété du Parc du Petit Bourg a la possibilité de solliciter chaque année auprès de l’Anah une
aide à la gestion, plafonnée à 90 300€. Les preuves et factures liées au surplus de gestion sont par la
suite apportées au dossier dans le cadre de la demande de versement du solde.
90 022 € de demande d’aide à la gestion ont été déposés et sollicités en année 1. L’année 1 de l’aide à
la gestion couvre la période de juin 2019 à juin 2020 et a été versée en 2021.
Le dossier d’aide à la gestion de l’année 2 a été ralenti par le changement de syndic. Lors de la
passation, le syndic Foncia a tardé à transmettre les classeurs de gestion, les archives et les factures
en lien avec la gestion de la copropriété, et notamment les factures nécessaires à justifier les
prestations entrant dans la sphère du plan de sauvegarde.
Le manque de justificatifs comptables et juridiques, pour l’année 2020 et 2021, de la part du syndic
Foncia, n’a pas permis de solliciter l’intégralité du montant éligible tel qu’il avait été relevé lors de
l’analyse du relevé générale des dépenses de la copropriété. Le montant des factures mobilisables et
pointées dans le relevé général des dépenses était de 90 334,17€. Le syndic n’a pu fournir l’ensemble
des justificatifs nécessaires, malgré les relances et les délais de traitement de dossier accordés. La
résidence a demandé 27 335,21€ TTC soit 21 244 € HT qui a été validé et versé par l’Anah pour cette
deuxième année.
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La constitution du dossier de l’année 3 a été réalisé et déposé en juin 2023 pour un montant de
88 517€. L’Anah a d’ores et déjà versé ce montant en juillet 2023.
L’opérateur poursuit pour cette quatrième année, son rôle d’assistance technique et administrative
dans l’élaboration des plans de financement prévisionnels, la constitution, le dépôt et le suivi des
dossiers d’aides. Il est à noter que la demande de subvention pour 2022-2023 a été déposée en 2022,
le solde quant à lui ne pourra être demandé qu’après la clôture de l’exercice comptable de l’année
2023.
La cinquième et dernière année amène l’opérateur à s’interroger sur l’anticipation d’un prochain
dispositif d’accompagnement pour la copropriété. En effet, la demande de subvention pourra être
effectuée en 2023 pour que celle-ci soit notifiée la même année. Cependant, le dépôt ne pourra se
faire qu’à travers la mise en place ou la continuité d’un dispositif de redressement et/ou
d’accompagnement de la copropriété.
Année PDS : de juin à juin Notification Solde sollicité
2019-2020 90 300€ 90 022€
2020-2021 90 300€ 21 244€
2021-2022 90 300€ 88 517€
2022-2023 90 300€ -
2023-2024 -
Bilan année 4 : ce qu’il faut retenir
Situation financière encore préoccupante
Poste de chauffage : difficile de comparer les charges de ce poste avec le précédent exercice en
raison du passage au chauffage urbain
Poste d’eau froide (eau chaude individuelle) : maitrise en 2022 et nouvelle méthode de provision
(consommation individuelle de l’année précédente)
Poste de personnel : le syndic a envoyé les avenants aux salariés sans prendre en compte toutes les
remarques de l’opérateur
Perspectives :
Anticiper le budget prévisionnel au vu de la hausse du prix de l’énergie
Poste de chauffage : poursuivre le travail de restitution de solde de bilan du contrat P3
Poste d’eau froide : intégrer la nouvelle clef de charge lors de la révision du règlement de copropriété et
suivre les régularisations comptables suite au changement de la méthode de provision et mobiliser les
copropriétaires sur leurs consommations ainsi à transmettre le relevé de compteur au syndic, à défaut
un forfait de 150m3 sera appliqué
Poste de personnel : suivre la signature des avenants par les salariés et l’exécution des taches
Mobilisation de l’Aide à la Gestion
15
Synthèse des GT et réunions
Jour sujets participants
27/10/2022 GT n°1 suivi feuille de route gestion 3 membres du CS, opérateur, syndic
18/01/2022 GT n°2 poste du personnel 1 membre du CS, opérateur, syndic
17/04/2023 GT n°3 restitution de contrôle des comptes 2 membres du CS, opérateur, ville, syndic
01/06/2023 GT n°4 point sur la SCI PPB 1 membre du CS, SoliHa, syndic, avocats
D. La gestion des impayés de la résidence
Evolution des impayés de charges du 2020 au 31 mars 2023
Graphique : évolution des impayés de charge sur un an
Les impayés de charges au 31/03/2023 sont de 851 813€ contre 732 007€ au 31/03/2022, soit une
augmentation de +14% sur 1 an. Cette évolution s’explique par l’augmentation des appels de fonds de
budget prévisionnel de l’exercice 2023 soit 1 338 000€ et l’appel de solidarité pour le financement des
travaux d’urgence pour un montant de 80 000 € appelé le 15 juillet 2022 ; le reste à charge de la
réalisation de l’audit énergétique de la copropriété pour 5 616 € appelé le 15 juillet 2022 ; l’appel de
fonds pour l’identification des lots en SCI du Parc de Petit Bourg pour un montant de 11 857 € appelé
le 15 juillet 2022, appel de fonds intérêts exigibles 14 683€.
Par ailleurs, certains blocages persistent et expliquent partiellement pourquoi la situation des impayés
ne s’améliore pas depuis plusieurs années :
L’aide juridictionnelle étant rejetée pour la copropriété suite au rejet du tribunal, les frais et
honoraires d’avocat sont supportés par le syndicat. Les frais engagés pour le recouvrement
pourront être inclus dans l’aide à la gestion sous réserve de l’enveloppe mobilisée et de
justificatifs transmis. Il y a donc potentiellement un budget important à avancer par les
copropriétaires ;
16
Les délais judiciaires sont longs pour obtenir une date d’audience, une date de report
d’audience, ou encore les délais de la distribution de prix lors des saisies immobilières. De plus,
l’échec des saisies attributions conduit le syndic à lancer des saisies immobilières qui sont
longues et font peser sur le syndicat les risques d’irrécouvrables ;
L’augmentation des dettes prescrites qui seront supportées à terme par le syndicat ;
Les questions relatives à la SCI du Parc de petit bourg toujours propriétaire de certains lots
ralentissent les procédures et délais de recouvrement ;
Les dossiers de successions complexes et les délais d’instruction longs des ventes chez les
notaires ;
Les frais de recouvrement facturés et rejetés par les juges qui sont finalement supportés par
le SDC.
Comparatif des impayés de charges face au budget prévisionnel voté en AG
31/12/2020 31/12/2021 31/12/2022 31/03/2023
Montant de la dette détenue par les 160 783 €
181 084 € 199 235 € 160 214 €
copropriétaires vendeurs
Montant de la dette détenue par les 691 030 €
539 511 € 546 078 € 629 384 €
copropriétaires occupants et bailleurs
Montant des impayés 720 595 € 745 313 € 789 598 € 851 813 €
Niveau d'impayés par rapport au budget
55% 57% 60%
prévisionnel 64%
Débiteurs de plus de 5 000 € 499 912 € 556 164 € 606 725 € 677 005 €
Nombre de dossiers 34 46 50 53
Pourcentage des débiteurs de plus de 5
000 € par rapport au montant total des 69% 75% 71% 79%
impayés de charges
Au 31/03/2023, le niveau des impayés de charges et travaux est de 64% du budget prévisionnel. Il est
en augmentation par rapport au taux d’impayés du 31/12/2020 (55%).
Les impayés de charges et travaux sont détenus par 53 débiteurs de plus de 5 000€ (79% de la dette
globale) soit 26 PB et 19 PO et 8 vendeurs, pour un total de 677 005€.
Les 21% restants sont détenus par 348 débiteurs de moins de 5 000€ et le cumul de leurs impayés
s’élève à 174 809€, soit une moyenne de 502€/lot.
La répartition des copropriétaires en situation d’impayés selon le statut d’occupation est la suivante :
Les bailleurs représentent 54%
La part des occupants reste autour de 43%
Les vendeurs représentent 3%
17
Cette répartition s’explique par le fait que les bailleurs sont majoritaires au Parc de Petit Bourg.
Graphique : répartition des impayés de charge par statut d’occupation au 31/03/2023
Structure des impayés de charges au 31/03/2023
Situation au 31/03/2022
31/03/2022
TOTAL
PO PB VEN
Nb de Nb de Nb de
TRANCHE Nb de
dossie Montant dossier Montant dossie Montant Montant
dossiers
rs s rs
0 à 1 000 € 96 16 126€ 106 18 161€ 5 2 130€ 207 36 417 €
1 000 à 2 500
27 432€ 16 25 655€ 3 5 475€ 36 58 562 €
€ 17
2 500 à 5 000
55 502€ 16 52 080€ 2 6 697€ 34 114 279 €
€ 16
5 000 à 10
57 394€ 15 106 554€ 4 31 221€ 28 195 169 €
000 € 9
> 10 000 € 2 46 094€ 7 132 980€ 6 148 506 € 15 327 580 €
TOTAL 140 202 548 € 160 335 430 € 20 194 029 € 320 732 007 €
Situation au 31/03/2023
31/03/2023
TOTAL
PO PB VEN
TRANCHE Nb de Nb de Nb de Nb de
dossie Montant dossie Montant dossier Montant dossier Montant
rs rs s s
0 à 1 000 € 127 29 388 € 152 37 425 € 5 1 017 € 284 67 830 €
1 000 à 2 500
13 986 € 26 41 488 € 0 0€ 35 55 473 €
€ 9
18
2 500 à 5 000
52 187 € 14 49 318 € 0 0€ 29 101 505 €
€ 15
5 000 à 10
109 372 € 17 116 652 € 2 16 633 € 35 242 657 €
000 € 16
> 10 000 € 3 62 897 € 9 178 318 € 6 143 133 € 18 384 348 €
TOTAL 170 267 830 € 218 423 201 € 13 160 783 € 401 851 814 €
Au 31/03/2023, le nombre total des débiteurs est de 401 dossiers contre 320 au 31/12/2022, soit 81
dossiers sur 1 an.
On constate une augmentation des petites dettes inférieures à 1 000 €, soit 67k€ au 31/03/2023 contre
36k€ au 31/03/2022.
Les dettes détenues par les PO sont en augmentation, soit 267k€ au 31/03/2023 contre 202k€ au
31/03/2022 soit +65k€/an.
Une baisse des dettes détenues par les ex-copropriétaires (vendeurs), soit 160k€ au 31/03/2023 contre
194k€ au 31/03/2022. Cette baisse s’explique par 7 dossiers irrécouvrables soldés. Deux soldes
irrécouvrables supplémentaires ont fait l’objet d’approbation lors de l’AG du 12 juin 2023.
Les dettes détenues par les PB sont en augmentation, soit 423k€ au 31/03/2023 contre 335k€ au
31/03/2022, soit + 88k€ sur 1 an qui s’explique par le fait que les PB sont devenus majoritaires au Parc
de Petit Bourg.
Les copropriétaires bailleurs sont la source principale des impayés au Parc de Petit Bourg, apportant
une nuance sur les causes sociales de cette situation. Les propriétaires bailleurs en impayés de
charges sont contactés par le biais de deux campagnes de mails nominatifs, envoyées par l’opérateur
durant le dernier trimestre 2023.
Le recours à l’aide juridictionnelle : des expérimentations pour réduire les charges de
contentieux
L’aide juridictionnelle est un droit dont peut bénéficier les copropriétés en Plan de Sauvegarde et qui
les dispensent de l’avance des frais d’avocat et d’huissier.
L’opérateur a accompagné le processus : 4 dossiers déposés et accordés puis 10 autres dossiers
déposés 2021 mais rejetés.
En juillet 2021, le bureau de l’aide juridictionnelle a refusé les 10 demandes, pour motif que le SDC
bénéficie de l’aide à la gestion et qu’il ne peut pas bénéficier de l’aide juridictionnelle en parallèle. Ce
motif a été contesté par l’avocat du SDC qui a reçu le rejet de l’appel en décembre 2021.
Pour finir, cette aide a été refusée dans le cadre d’une incompréhension inhérente à l’attribution de
l’aide à la gestion. Cette question a été rediscutée en Comité de Pilotage avec la maitrise d’ouvrage.
L’incompréhension est multiple :
Selon l’article 2 de la loi 1991 (https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000537611/), le
seul fait qu’un SDC soit en Plan de Sauvegarde suffit à attester de sa situation en grande difficulté et
à lui ouvrir l’accès à l’aide juridictionnelle.
Par ailleurs, disposer de trésorerie n’est pas systématiquement signe de bonne santé pour un SDC, il
peut être au contraire le signe que de fortes sommes sont appelées aux copropriétaires insolvables,
ou encore que de nombreux fournisseurs restent impayés par le SDC ce qui les amène à rompre leurs
19
services. Sur la résidence du Parc de Petit Bourg, l’aide juridictionnelle a été sollicitée avant
engagement de toutes procédures sur des dettes de moins de 5 000€ afin de ne pas faire supporter au
SDC l’ensemble des frais de recouvrement nécessaires pour engager des procédures contentieuses.
Au-delà du cadre règlementaire, les deux aides sont cumulatives, d’ailleurs 4 dossiers d’aide
juridictionnelle ont déjà été accordés sur ce territoire.
Dans ce contexte et afin de ne pas aggraver la situation financière du SDC, l’opérateur et le CS ont
donné leurs accords au syndic pour lancer les procédures judiciaires sans attendre l’aide
juridictionnelle.
Les finalités de ces aides, aide à la gestion et aide juridictionnelle sont distinctes :
L’aide juridictionnelle avance et couvre des frais avocat engagés par le SDC pour mener à bien les
procédures contentieuses.
L’aide à la gestion permet de financer toutes les actions renforcées du SDC en matière de gestion qui
incombent au SDC ou au syndic dans le cadre du PDS pour permettre le redressement de la
copropriété. En effet, ces tâches s’ajoutent au mandat classique générant des honoraires au-delà de
son forfait de gestion courante (ex : réunion publique, AG extraordinaire, groupe de travail en présence
de l’opérateur …). Le syndic est également amené à engager des procédures afin de réduire les
impayés. Les frais afférents à ces procédures (honoraires d’huissiers, d’avocat, frais d’hypothèque,
frais de recherche de propriétaires …) grèvent les finances de la copropriété. Cette aide vient en
complément sur des frais liés au surcoût de gestion engagés par un dispositif opérationnel.
Un suivi contentieux à renforcer
Depuis l’arrivée d’Immo de France, il a été remarqué la facturation systématique des frais de suivi et
de transmission de dossier à l’avocat. Ceux-ci sont strictement encadrés par la législation et ne
peuvent se justifier que pour des dossiers nécessitant un travail de suivi particulier. Malgré un
nouveau contrat du syndic approuvé en AG de juin 2022, le syndic ne souhaite pas supprimer ces
pratiques.
En mars 2023, 99 dossiers faisaient l’objet d’une action en recouvrement, que ce soit de manière
amiable ou judiciaire, sur un total de 401 copropriétaires débiteurs. Le tableau ci-après permet de
synthétiser les actions en recouvrement selon leur stade et par montant.
Il a été constaté un retard sur la rédaction des projets d’assignation de la part de Me TESLER, le nombre
de dossier étant très important. Il a été discuté lors de GTI de la possibilité de missionner un deuxième
avocat pour avancer sur les projets d’assignation. Les instances de gestion se sont mises d’accord pour
missionner Me MOGAADI sur les nouvelles assignations. Ainsi, 52 assignations sont en cours. Un grand
nombre d’entre elles devraient aboutir avant la fin d’année 2023.
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Tous les débiteurs 2022 2023
Nombre de Nombre de
Code Montant au Montant au
dossiers au dossiers au
procédure 31/03/2022 31/03/2023
31/03/2022 31/03/2023
Relance REL 0 - € 5 8 490 €
Echéancier respecté ECH-R 18 36 807 € 21 72 455 €
Pré-contentieux Echéancier incertain ECH-I 11 39 258 € 0 - €
Echéancier judiciaire ECH-JUD 0 - € 0 - €
Mise en demeure MED 62 85 002 € 2 8 521 €
Assignation ASS 18 139 218 € 52 340 153 €
Contentieux
Injonction de payer IP 0 - € 0 - €
Saisie sur salaire / compte /
EXC 7 76 479 € 1 6 058 €
loyer
Exécution Saisie immobilière SI 3 69 654 € 4 98 547 €
Distribution prix de vente SI-DISTRIB 6 118 296 € 4 95 436 €
Irrécouvrables IRR 10 26 730 € 4 52 599 €
Surendettement SDT 1 5 447 € 0 - €
Situation complexes
Succession SUCC 4 19 150 € 3 6 484 €
Hors procédure Vente amiable en cours VEN 6 80 323 € 3 42 310 €
TOTAL 146 696 364 € 99 731 053 €
Il existe 4 dossiers en cours de distribution du prix de vente auprès des différents créanciers. Plusieurs
années peuvent se passer avant que la copropriété ne récupère totalement ou partiellement les fonds.
4 nouvelles saisies immobilières seront lancées prochainement. 4 autres dossiers sont concernés par
des irrécouvrables certains ou en cours pour un montant total de 52 599€.
3 dossiers en successions complexes pour lesquels un généalogiste a été missionné par le syndic pour
identifier les héritiers ou les notaires chargés de dossier. 2 contacts de notaires ont été obtenus.
Il existe 21 échéanciers amiables signés et respectés à ce jour.
Focus sur le portage immobilier :
Depuis le début de plan de sauvegarde, le porteur immobilier a acheté 5 lots qui restent en attente de
travaux et d’attribution. Ces acquisitions ont permis au syndicat de récupérer une partie ou la totalité
de la dette car sur les grosses dettes il y’avait d’autres créanciers inscrits (cf tableau ci-dessous) :
N° lot Montant de la dette
431 4 926,31 €
287 5 701,99 €
199 18 479,92 €
1011 7 831,75 €
475 34 864,37 €
Total 71 804,34 €
5 acquisitions sont remises en question. En effet, la situation de Coprocoop qui a pu être exposée,
remet en cause le portage. Un arbitrage politique est actuellement en cours.
21
N° lot Montant de la dette
669 30 901,90 €
1019 27 183,00 €
631 54,38 €
693 5 178,07 €
505 9 458,61 €
Total 72 775,96 €
Par ailleurs, 7 autres acquisitions ont été identifiées à long terme :
N° de lot Montant de la dette
337 1 731,92 €
169 33 364,20 €
667 6 970,97 €
59 27 883,79 €
455 30 003,82 €
655 5 882,45 €
445 4 365,31 €
Total 110 202,46 €
Bilan année 4 : ce qu’il faut retenir
Augmentation du niveau d’impayés
Impayés détenus également par des vendeurs et des propriétaires de parking pour lesquels les
actions sont limitées
Rejet de l’aide juridictionnelle pourtant préalablement accordée
Changement de profil des copropriétaires : augmentation du nombre de bailleurs sur l’année
Augmentation de la part de dette détenue par les copropriétaires bailleurs
Un avocat supplémentaire a été missionné pour les nouvelles assignations
La cessation d’activités du porteur immobilier rend impossible l’achat des lots
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Perspectives :
Poursuivre les actions de recouvrements et le suivi trimestriel instauré entre syndic, CS et
opérateur
Solliciter un appui des partenaires pour saisir le tribunal au sujet de la mobilisation de l’aide
juridictionnelle
Confirmer la mobilisation des nouveaux membres du CS
Statuer de nouveau sur le dispositif de portage et sur le prestataire
Tableau synthétique des réunions organisées et tenues par l’opérateur
Jour GTI année 4 de Participants
PDS
21/07/2022 1er GTI Opérateurs, Syndic, 2 membres
du CS
17/11/2022 2ème GTI Opérateurs, Syndic, 1 membre
du CS
28/02/2023 3ème GTI Opérateurs, Syndic, 1 membre
du CS
04/05/2023 4ème GTI Opérateurs, syndic, 2 membres
du CS
Autres sujets d’actualité
Une ASL en sommeil, quid de sa réactivation ?
SCI parc du Petit Bourg : en liquidation depuis plus de 40 ans…
Pour rappel, au cours des GTI et des commissions de portage, il est apparu qu’une SCI d’attribution,
créée en 1955, est toujours propriétaire de certains lots, situation bloquante pour le SDC mais aussi
pour le portage immobilier.
A l’origine, la copropriété a été construite sous un régime différent : les copropriétaires achetaient des
parts de la SCI sur lesquelles étaient fixées des promesses d’attribution de lots (parkings,
appartements, boxes, caves).
Lors de l’AGE des associés en 1972, est décidé la dissolution de la SCI à compter du 1er janvier 1973.
La société J.J.POUGETOUX et Cie est nommée en qualité de liquidateur. En 2023, la SCI est toujours en
liquidation par AJA.
Depuis 2021, des groupes de travail ont été organisé autour de cette problématique pour établir une
feuille de route permettant de rendre effective la liquidation de la SCI. Le cadastre ne permettant pas
d’identifier les lots de la SCI, la stratégie définie a été d’identifier les lots auprès de la publicité foncière
en demandant les états hypothécaires de tous les lots de la copropriété. Ce travail a été réalisé par le
cabinet de Me Audineau, avocat, et a pu être financé par l’ANAH à hauteur de 50% du montant HT du
devis.
23
La mission d’identification des lots appartenant à la SCI auprès de la publicité foncière a pu aboutir :
146 lots sont concernés. 10% des lots sont encore en SCI.
En juin 2023, une réunion a été tenue à l’initiative du syndic en présence de Me Tesler et Me Guitton
afin de réfléchir aux actions de liquidation possibles. La piste d’action proposée par Me Guitton
consiste à croiser la liste des lots appartenant à la SCI et les impayés de charge. Ainsi, Me Guitton a
effectué la levée d’une fiche hypothécaire générale et a pu identifier les lots n’ayant jamais fait l’objet
d’une mutation. Est apparu que plusieurs associés de la SCI ont pu effectuer le retrait de leurs parts
sociales afin de les convertir en lots de copropriété. Cependant, les actes de retrait rédigés par les
notaires, n’ont jamais été publiés au Service de la Publicité Foncière. Suite à la réunion de juin, Me
Guitton a pris attache auprès de l’administrateur judiciaire AJA en charge de la liquidation de la SCI
afin d’obtenir une liste exhaustive des associés de la SCI. Le liquidateur AJA n’ayant pas de fonds ni
d’avocat pour d’éventuelles saisies immobilières, cela empêche au SDC le lancement de saisies
immobilières des lots en SCI. La saisie immobilière du lot RABE est donc suspendue. La stratégie définie
est de procéder à une nouvelle saisie mais cette fois de la SCI, en y incluant d’autres lots également en
impayés.
Concernant la problématique de la SCI, il est nécessaire de poursuivre les procédures d’assignation et
d’apporter des précisions sur les ventes et acquisitions réalisées sans publications. A ce jour, la mission
est réalisée à 80% sur la levée d’actes.
Ainsi, la subvention accordée pour l’identification des lots en SCI pourra être clôturée prochainement.
Il reste néanmoins une interrogation sur la mobilisation d’un financement complémentaire afin de
pouvoir mobiliser les compétences juridiques nécessaires et d’aboutir à la liquidation de la SCI. L’enjeu
de cette réflexion s’intensifie dès lors qu’il y aura besoin d’un opérateur pour solder cette potentielle
subvention, à un an de la fin du PDS.
La nécessaire mise à jour du règlement de copropriété
Le règlement de copropriété initial du 6 avril 1959 a été modifié à plusieurs reprises et a été adapté le
20 décembre 2013 pour le rendre conforme aux lois et pour prendre en compte la scission avec les lots
commerciaux voisins.
Pour autant, le règlement de copropriété doit être mis en conformité avec les dispositions de l’article
6-4 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 qui dispose que « l’existence des parties communes spéciales et
de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de
copropriété ».
A l’assemblée générale du 30 juin 2021, la proposition du cabinet « GEOMETRIC » a été approuvée
pour préparer le plan de division parcellaire, le document d’arpentage et le modificatif du règlement
de copropriété correspondant à la cession à la communauté d’agglomération du terrain supportant le
château d’eau. Notons que l’Anah a financé à 100% ce devis.
En 2021, l’audit de règlement de copropriété a été fait par le cabinet « AUDINEAU » qui a préconisé
dans son rapport, la mise à jour du règlement.
24
Perspectives :
L’opérateur préconise de clarifier l’existence de l’ASL et de la SCI du parc de petit bourg et opérer le
transfert de la parcelle du château d’eau avant d’envisager la mise à jour de règlement de copropriété.
Par ailleurs, Il conviendra que le syndic recherche un ou plusieurs devis à présenter au vote lors d’une
prochaine assemblée générale pour la mise à jour du règlement de copropriété selon l’état
d’avancement des deux sujets cités plus haut.
25
CHAPITRE 2 - L’ACCOMPAGNEMENT TECHNIQUE ET INGENIERIE
FINANCIERE
A. Les travaux d’urgence
Cette quatrième année a permis de lancer la réalisation des travaux de sécurité et de finaliser leurs
modes de financements.
Pour rappel, le périmètre de ces travaux est le suivant :
Reprise des voies « pompier » : élargissement des voies, réfection des structures de chaussée
inclus, si nécessaire, la rénovation du réseau d’eau usées/vannes situé sous la chaussée du
bâtiment A.
Pose en remplacement et complément de BAEH dans les trois bâtiments dont les caves.
Travaux sur colonnes sèches des trois bâtiments (reprise du diamètre des colonnes sèches
pour mise en adéquation avec la réglementation actuelle, prolongation des colonnes sèches
du bâtiment G).
Remplacement des serrures des portes donnant accès aux toits terrasses et des locaux situés
sur demi-palier.
Ascenseurs : remplacement des organes anciens (poulies, câbles,…).
Types de travaux Début des travaux Fin des travaux Réception des travaux
/ levée des réserves
Voirie pompier Septembre 2022 Février 2023 Février 2023 / juin
2023
BAEH / colonnes Décembre 2022 Prévisionnel juillet Prévisionnel juillet et
sèches /serrurerie 2023 août 2023
Ascenseurs Janvier 2023 Prévisionnel juin 2023 Prévisionnel juillet
2023
Les travaux de voirie, réalisés par l’entreprise EIFFAGE, se sont déroulés sans encombre. Cependant,
le bureau de contrôle a souhaité qu’une étude de structure soit effectuée sur la résistance de la dalle
permettant l’accès à la galerie technique située en dessous de la voirie échelle en pied de bâtiment.
Cette étude a fait l’objet de demande de devis par le maitre d’œuvre et d’une demande de
financement complémentaire auprès de l’Anah en engagement rectificatif. Cette étude a été réalisée
en décembre 2022 et a permis de lever le doute sur la possibilité pour les camions pompiers de
stationner sur cette partie.
Lors de la réception, des réserves ont été notées. Ces réserves avaient pour sujet essentiellement des
marquages au sol ne remettant pas en cause la sécurité des habitants. Il s’agissait de reprises peinture
qui ont été effectués en mai 2023 permettant ainsi de lever les réserves de ce lot en fin d’année 4 du
plan de sauvegarde.
Les travaux de remplacement des BAEH existants et pose de BAEH complémentaires (demi-palier des
escalier, chaufferie et caves), réalisés par SAGEX, ont pu commencer en décembre 2022. Les BAEH en
demi-palier ont été posés en premier. Ceux des caves ont été posés à la suite. Une validation du
nombre et de l’emplacement des BAEH en cave a été demandée au bureau de contrôle afin de
26
respecter les exigences réglementaires. Cette visite de validation a eu lieu le 28/06/2023. Les travaux
ont donc été finalisés en juillet 2023, début de l’année 5 du plan de sauvegarde de la copropriété.
Les travaux de reprise des colonnes sèches (SAGEX) ont débuté en décembre 2022 avec la réalisation
des travaux dans un escalier afin d’effectuer un test et de valider les principes de mise en œuvre, les
précautions à prendre vis-à-vis des habitants et l’emplacement de la colonne sèche. Une visite du
bureau de contrôle a été effectuée le 5/01/2023 afin de vérifier la conformité des ouvrages. A la suite
de cette visite, le bureau de contrôle a émis un avis sur le classement des locaux en RDC ou sous-sol et
à demander à vérifier ce point auprès de la préfecture ou des services de secours. Le 27/01/2023, le
service départemental d'incendie et de secours (service prévision du groupement EST) a remis son avis
sur le classement de ces locaux : ils sont bien considérés comme des locaux à risque d’incendie. Ce
point oblige à protéger les portions de colonnes sèches passant dans les locaux de ce type. Ces travaux
n’ont pas pu être anticipés lors de l’étude de l’architecte car ce dernier n’avait alors pas réussi à obtenir
de réponse de la part du SDIS à ces demandes initiales.
La protection des colonnes sèches peut être de deux types :
- Pose d’une peinture coupe-feu sur les tuyaux des colonnes sèches,
- Encoffrement des colonnes sèches degré coupe-feu 1h.
La première solution n’a pas été validée par le bureau de contrôle car pas suffisamment résistante aux
chocs. L’encoffrement a donc été rendu obligatoire.
Des devis ont donc été demandés à l’entreprise retenue pour les travaux de colonnes sèches. Cette
dernière a remis son offre qui a été validée par les différentes instances.
Il est à noter que cette obligation de travaux n’est pas sans incidence financière. En effet, le devis
d’encoffrement s’élève à un montant de 118 030 € HT.
Une demande de financement complémentaire a donc été déposée auprès de l’Anah incluant aussi les
honoraires de maitrise d’œuvre pour le suivi de ces travaux.
Types de travaux Début des travaux Fin des travaux Réception des travaux
/ levée des réserves
Encoffrement des juin 2023 juillet 2023 Août 2023
colonnes sèches
Le SDIS a effectué un passage sur site en date du 15/02/2023 afin de vérifier la conformité des colonnes
sèches et mettre en place la procédure pour la déconsignation des colonnes sèches dès les travaux
réalisés. En effet, avant les travaux, le SDIS considérait les colonnes sèches existantes comme
inopérantes et les avait donc consignées en ce sens. La réalisation des travaux de colonnes sèches a
donc permis de déconsigner les colonnes sèches selon l’avancement du chantier sur présentation des
PV d’essai des colonnes sèches par l’entreprise au SDIS.
En parallèle des travaux de colonnes sèches, ont été réalisés les travaux de serrurerie (SAGEX) :
remplacement des serrures des anciens locaux colonne sèche qui peuvent être maintenus fermés
puisque n’ayant plus d’utilité et le remplacement des serrures des locaux situés au dernier niveau du
bâtiment A et d’accès à la toiture terrasse permettant l’évacuation vers cette dernière des habitants
dont les logements sont situés entre le R+10 et le R+12.
Les travaux d’ascenseurs ont aussi pu être commencés début 2023 pour être finalisés en début
d’année 5 du plan de sauvegarde vers les mois de juillet/août 2023. Ces travaux se sont passés sans
27
encombre. L’entreprise KONE a avancé en sens inverse de l’entreprise SAGEX ce qui a permis aux
entreprises de ne pas se croiser dans les escaliers.
L’année 5 du plan de sauvegarde devrait donc voir la finalisation de la totalité des travaux de sécurité
engagés dans le cadre de ce plan de sauvegarde et le dépôt des demandes de solde y afférant.
L’ingénierie financière
L’ingénierie financière des travaux d’urgence se décompose en 8 dossiers distincts pour un montant
total de 2 028 393€ HT (cf annexe 1).
Les travaux de voirie du bâtiment A, représentant près de 29% de l’enveloppe globale ont fait l’objet
d’une avance plafonnée à hauteur de 299 948€ HT.
L’ingénierie financière des travaux de la résidence de Petit Bourg a rencontré des difficultés liées à la
non-perception d’avance de subvention pour chaque dossier déposé. En effet, une seule avance a
été versée et concernant qu’un seul dossier. L’engagement précédent de l’ANAH concernait la
perception d’avance pour chaque dossier. Ainsi, la résidence aurait pu percevoir un total de 1 012
65,90€ d’avance sur les 7 autres dossiers.
Face à ces difficultés et pour pallier aux versements des soldes à la réception des travaux, permettant
le règlement des factures aux entreprises, l’opérateur a monté plusieurs dossiers de préfinancement
auprès de la Caisse d’Epargne Ile-de-France, permettant d’emprunter la somme des subventions avec
un taux d’intérêt à la charge de la copropriété.
- Les travaux de voirie (Annexe 2) :
Montant des Montant des Avance Taux d’intérêt Montant intérêts
travaux subventions
839 186 € 721 701 € Dont 300 000 € 1.75 4 305 €
Le dossier de subvention des travaux de voirie comprend également la réalisation d’une étude
structurelle, faisant suite au rapport initial du contrôle technique.
- Les travaux intérieurs et colonnes sèches (Annexe 3)
Montant des Montant des Avance Taux d’intérêt Montant intérêts
travaux subventions
880 250 € 769 164 € / 1.75 12 339 €
- Les travaux ascenseurs (Annexe 4) :
Montant des Montant des Avance Taux d’intérêt Montant intérêts
travaux subventions
293 688 € 260 940 € / 1.75 3 805 €
28
- Les travaux d’encoffrement des colonnes sèches (Annexe 5)
Montant des Montant des Avance Taux d’intérêt Montant intérêts
travaux subventions
137 623 € 125 112 € / 3.85 4 415 €
Suite aux visites du SDIS lors des réunions de chantier pour les travaux de colonnes sèches, un
dernier dossier de préfinancement a été monté durant l’été 2023 et concernant les travaux
supplémentaires induits d’encoffrement. A ce jour, la convention est en cours de signature et sera
donc effective dès la rentrée de septembre pour permettre le règlement des premières factures de
l’entreprise.
Au total, ce sont donc 3 dossiers de préfinancement qui ont permis le règlement de 1 451 805 € pour
les travaux de voirie, d’ascenseurs ainsi que les travaux intérieurs.
En mai 2023, les travaux de voirie des bâtiments A, F et G ont pu être soldés, pour un montant de
407 128€, ce qui a permis le solde du prêt de la Caisse d’épargne pour ce dossier. La moins-value des
travaux à hauteur de 14 573€ a engendré un excédent auprès de la Caisse d’Epargne Ile-de-France. Il
a été décidé de laisser ce reliquat sur le compte en attendant le solde des autres dossiers, ce qui
pourrait permettre le règlement des intérêts sur les autres dossiers, ou d’anticiper des éventuels
aléas.
Ainsi, l’avancement des différents travaux permettront d’effectuer les demandes de soldes auprès de
l’ANAH avant la fin de l’année 2023.
B. Le chauffage urbain
Les travaux de raccordement au chauffage urbain, effectué par DALKIA, ont pu être finalisés pour la
résidence du Parc du Petit Bourg pour la saison de chauffe 2022/2023.
La copropriété a donc pu être chauffée pour sa première saison par le chauffage urbain. Il est encore
trop tôt pour dire si ce changement de mode de chauffage a eu une incidence positive sur les charges
énergétiques de la copropriété. Il faudra attendre un exercice entier pour mesurer le premier impact.
A priori, cette première saison de chauffe s’est bien déroulée. Quelques problèmes de réglage ont été
rencontrés lors de la mise en route. Ces derniers ont pu être réglés rapidement. Les autres problèmes
rencontrés sont plutôt liés au réseau secondaire : fuite dans la trame chauffante, bruit (coup de
bélier)…
C. Autres sujets
Audit énergétique :
La copropriété a voté en 2022 la réalisation d’un nouvel audit énergétique, le sien arrivant à sa limite
de validité en cours d’année 2022.
29
Cet audit a été réalisé en fin d’année 2022 par le bureau d’étude Energie & Service et le rapport remis
en janvier 2023.
Ce diagnostic a été réalisé par bâtiment. Celui de 2012 avait été réalisé sur la globalité des 3 bâtiments.
Il est donc difficile de comparer les résultats bruts étant donné que la méthode de calcul a évolué entre
temps.
Cependant, il est à noter que les étiquettes énergétiques des trois bâtiments ne sont pas trop
dégradées :
- Bâtiment A : Etiquette D avec 211 kWhEP/m².an de consommation et 19 KgCO2eq/m².an
d’émission de gaz à effet de serre
- Bâtiment F : Etiquette E avec 237 kWhEP/m².an de consommation et 22 KgCO2eq/m².an
d’émission de gaz à effet de serre
- Bâtiment G : Etiquette D avec 209 kWhEP/m².an de consommation et 19 KgCO2eq/m².an
d’émission de gaz à effet de serre
Les déperditions principales viennent des menuiseries extérieures (fenêtres) pour environ 40% ; les
murs pour environ 37% et les ponts thermiques pour environ 16%.
Diagnostic Technique Global :
Le diagnostic technique global (DTG) informe les copropriétaires sur l'état technique global de
l'immeuble et recense les travaux à effectuer. Il va aider la copropriété à mettre en place son plan
pluriannuel de travaux (PPT). En effet, toute copropriété de plus de 15 ans va avoir l’obligation
d’élaborer un plan pluriannuel de travaux. Cette disposition entre en vigueur le 1 er janvier 2023 pour
les copropriétés de plus de 200 lots, catégorie dans laquelle est placée la résidence du Parc de Petit
Bourg.
La réalisation de ce DTG est prévue sur le premier semestre de l’année 5 du plan de sauvegarde (fin
année 2023).
Ce DTG permettra de proposer un programme de travaux en lien avec l’audit énergétique effectué
cette année.
D. Conclusion
Ce Plan de Sauvegarde a permis à la copropriété de réaliser des travaux de sécurité, de remettre à jour
son audit énergétique et de réaliser son Diagnostic Technique Global. Ce PdS ne permettra pas à la
copropriété de lancer les travaux d’économies d’énergie. Cependant, tous les éléments effectués lors
de ce dispositif vont permettre à la copropriété de se projeter vers un Plan de Patrimoine.
30
CHAPITRE 3 - L’ACCOMPAGNEMENT SOCIAL DES PROPRIETAIRES
OCCUPANTS EN DIFFICULTES
A. Rappel du contexte opérationnel
La mission d’accompagnement social vise à :
Prendre contact avec les copropriétaires occupants endettés vis-à-vis du SDC « Parc de Petit
Bourg » ayant une dette minimale de 1000 € (sans plafond maximum) ;
Accompagner la résorption des impayés de charges de copropriétaires occupants par la mise
en place d’un accompagnement des ménages ayant des difficultés socio-économiques et à
minima, assurer une veille auprès des copropriétaires ne souhaitant pas de celui-ci ;
Mobiliser les acteurs sociaux locaux pour les copropriétaires accompagnés afin de mobiliser
des dispositifs complémentaires ;
Repérer et orienter vers la mission de portage les copropriétaires identifiés comme ne pouvant
se maintenir dans la copropriété ;
Prévenir de l’apparition de nouvelles situations problématiques par le biais d’actions de
prévention des risques liés à l’acquisition sur le site.
B. L’accompagnement social en chiffres :
Lors des Groupes de Travail d'Identification (GTI), est effectuée le repérage des nouveaux
copropriétaires occupants endettés en utilisant les données récemment mises à jour par l'Association
des Responsables de Copropriété (ARC) chaque trimestre, qui répertorie tous les copropriétaires en
situation d'impayés (PB, PO). Une fois que ces ménages ont été identifiés, sont entreprissent
régulièrement des démarches pour les contacter, utilisant divers moyens : trois envois de courriers,
plusieurs tentatives de contact par téléphone ou par e-mail lorsque les coordonnées sont disponibles,
et en dernier recours, des visites à domicile si les autres tentatives se sont avérées infructueuses.
Depuis la mise en œuvre du Plan de Sauvegarde en juin 2019, ont été identifiés 74 ménages
copropriétaires occupants ayant une dette de charges dépassant les 1000 euros comme cibles pour
notre mission d'accompagnement social. Tous ces ménages ont été contactés au moins une fois par
téléphone, puis par courrier ou e-mail, et en dernier recours, ont été effectuées des visites à domicile.
Parmi les 74 ménages PO en dette repérés depuis le début du plan de sauvegarde
38 situations sont soldées à ce jour :
30 ménages dont la dette est soldée, (dont 23 avec maintien du copropriétaire, 2 ménages
dont la dette était soldée en 2023 ont créé une nouvelle dette, et 7 suite à une vente du
logement)
3 situations soldées pour cause de décès
3 situations n’ont pas donné suite aux tentatives de prise de contact et ont fait l’objet d’une
saisie immobilière.
2 accompagnements à la vente ont basculé vers un accompagnement au relogement (dans le
cadre de la mission dédiée présentée ci-après).
31
Seuls 3 PO supplémentaires ont été identifiés depuis l’année 3 malgré l'augmentation
globale des impayés, car la majorité des impayés sont liés à des propriétaires déjà en
situation d'impayés et connus de l'équipe sociale ou en récidive; en outre dans le stock
des impayés, figurent de nombreux PB qui ne sont pas concernés par la mission
d’accompagnement social. Cependant, l’équipe sociale se mobilise pour accompagner
les PB en impayés de charges qui la sollicitent.
36 situations demeurent en file active dont :
5 situations accompagnées pour une mobilisation au paiement des dettes :
o 2 ménages se sont engagés à régler leur dette de charges à court terme (maximum
3 à 4 échéances) et n’ont pas souhaité mettre en place de PA écrit,
o 1 ménage pour qui un plan d’apurement écrit est mis en place avec Immo de
France,
o 2 ménages ayant déposé au syndic des chèques à encaisser dans les mois qui
viennent pour apurer la dette,
11 accompagnements au maintien, dont :
o 6 accompagnements engagés depuis plusieurs mois dont 1 qui a bénéficié d’une
aide FSL après recours suite à un refus (un PA est mis en place pour solder le reste
de la dette).
o 1 nouvel accompagnement au maintien a débuté récemment.
o 2 nouveaux accompagnements dont la dette soldée auparavant est réapparue.
o 2 ménages dont le suivi avait été classé sans suite ont exprimé leur souhait de
bénéficier de nouveau d’un accompagnement social suite à notre passage en porte
à porte.
10 situations de copropriétaires font l’objet d’une veille :
1 copropriétaire apurant seul sa dette de charges :
o 1 copropriétaire rencontré en porte à porte ayant déposé des chèques auprès du
syndic pour apurer sa dette dans les prochains mois. Il prendra contact avec la
mission d’accompagnement social si besoin.
9 dont l’accompagnement a été arrêté :
o 3 copropriétaires accompagnés dans le cadre d’une mobilisation au paiement de
la dette ont demandé l’arrêt de l’accompagnement. Ils ont mis en place un plan
d’apurement avec le syndic qu’ils respectent.
o 6 suivis engagés ont été soldés du fait du désengagement des ménages, marqué
par l’absence de réponse aux relances de la mission d’accompagnement social.
Parmi eux, 2 ont mis en place un plan d’apurement avec le syndic.
5 Accompagnements sont à débuter (prise de contact en cours) :
o 4 pour lesquels une 3ème relance par courrier a été faite, sans retour à ce jour, une
action en partenariat avec le conseil syndical n’a pas abouti.
o 1 pour lequel un avis de passage a été laissé dans la boite aux lettres lors du dernier
PAP, sans retour à ce jour.
32
5 copropriétaires ayant refusé l’accompagnement social, pour qui une surveillance de la
dette est en cours :
Parmi eux, 1 a mis en place un PA avec le syndic
Montant des dettes (septembre 2023) pour les situations en file active
Situations en file active
Accompagnements Accompagnement Veille Situations Situations soldées Total
Montant sociaux en cours pour une en à débuter sans suite ET
de la mobilisation au cours situations ayant
dette paiement de la refusé
dette l’accompagnement
social
- de 4 2 3 1 0 10
1500€
1500- 2 3 5 3 4 17
3000€
3000- 1 0 2 1 0 4
4500€
4500- 2 0 0 0 1 3
6000€
+6000€ 2 0 0 0 0 2
Total 11 5 10 5 5 36
33
Evolution des montants de la dette pour les situations suivies :
Au moment du repérage En file active fin année 3 En file active fin année 4
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
Situations non connues
Accompagnement sociaux en cours
Veilles et mobilisation au paiement de la dette
Situations non connues
Accompagnement sociaux en cours
Veilles et mobilisation au paiement de la dette
Situations non connues
Accompagnement sociaux en cours
Veilles et mobilisation au paiement de la dette
-1500 1500-3000 3000-4500 4500-6000 6000
Comme cela a pu être expliqué sur le bilan de l’année précédente, les copropriétaires rencontrés par
la mission d’accompagnement social présentent des situations précaires et sont vulnérables face à
d’éventuels imprévus financiers. De plus, ces ménages ont à faire face à des charges importantes liées
aux travaux, qui sont considérablement venus compromettre leur capacité à maintenir leur présence
dans la copropriété. Par conséquent, l'intégration des quotes-parts liées aux travaux dans les stratégies
de suivi mises en place revêt une grande importance.
C. Le volet portage et ses limites :
L'outil de portage immobilier et l'accompagnement au relogement des ménages s'inscrivent dans une
mission dont les objectifs sont les suivants : assister les ménages bénéficiaires, qui résident dans la
Résidence du Parc de Petit Bourg, dans leur recherche d'une solution de relogement adaptée à leur
situation sociale et financière. Cette mission s'inscrit dans le cadre de l'initiative de portage immobilier
mise en œuvre depuis le début du Plan de Sauvegarde, ayant pour but de redresser la copropriété en
réduisant les impayés de charges de copropriété. Le contexte est présenté dans les bilans précédents.
Les principaux groupes cibles de cette mission sont les suivants :
34
o Les propriétaires occupants en situation d'impayés de charges de copropriété qui ne
peuvent pas maintenir leur logement et dont les logements seront acquis dans le cadre
de la mission de portage.
o Les locataires volontaires pour quitter leur logement actuel, dans le cas où leur
logement est vendu à Essonne Habitat.
Une commission de portage se réunit mensuellement dans le but de discuter des perspectives de
portage de lots par Essonne Habitat, de faire un suivi des acquisitions en cours et de surveiller
l'avancement du relogement des ménages inscrits dans la démarche de portage immobilier.
L’opérateur a participé à deux de ces commissions au cours de l'année en cours, ce qui a permis de
coordonner de manière plus efficace les différentes parties impliquées dans la procédure d'acquisition
par Essonne Habitat. Chaque commission fait l'objet d'un compte rendu détaillé, élaboré par l’équipe
sociale ce qui permet à tous les intervenants de suivre les stratégies d'acquisition, que les lots soient
acquis par une vente traditionnelle ou par un autre circuit juridique, tel qu'une vente aux enchères
avec Déclaration d'Intention d'Aliéner (DIA).
En plus des commissions de portage, des échanges réguliers entre Soliha et Coprocoop sont en place
pour soutenir au mieux les ménages accompagnés et anticiper d'éventuels changements de délais, en
particulier en lien avec les aspects notariaux et judiciaires lorsque le juge doit se prononcer en faveur
d'une vente amiable, afin d'éviter une vente aux enchères.
Volet - Mission d’accompagnement au relogement :
Depuis le début de la mission, trois ventes ont été réalisées et les accompagnements au relogement
entrepris ont abouti : 2 chez Essonne Habitat et 1 chez Habitat et Humanisme
Parmi eux : deux situations pour lesquelles un accompagnement a été entrepris depuis longtemps
n’a débouché que courant de l’année.
3 accompagnements sont en cours :
o 1 relogement effectué chez CDC Habitat, bail signé le 01/09, la vente est en attente de signature.
o 2 accompagnements au relogement repris suite à la décision d’Essonne Habitat d’acquérir ces
deux lots malgré l’arrêt de la mission de portage. 1 compromis de vente est prêt, en attente de
convenir d’un rendez-vous chez le notaire pour signature. Le notaire a été relancé par l’équipe
sociale pour proposer un rendez-vous aux deux ménages.
Il est important de noter que le statut de propriétaire ainsi que la fragilité financière compliquent
l'acceptation de la vente pour certains propriétaires. L’acquisition d'un bien immobilier est souvent
perçue comme un symbole de réussite sociale, ce qui peut rendre la vente difficile à accepter. Un
accompagnement visant à favoriser l'acceptation de la vente comme seule solution peut s'étaler sur
une longue période, pouvant aller de plusieurs mois à plusieurs années. L'objectif de cet
accompagnement est de prévenir les risques liés à l'accumulation de dettes de charges et d'encourager
les débiteurs à prendre la décision de vendre avant que la procédure légale ne débouche sur une vente
aux enchères.
Dans le cadre du portage, bien que le nombre de ménages accompagnés jusqu'à présent soit limité
(six accompagnements au relogement), ces ménages ont été sélectionnés en raison de leurs
importantes dettes de charges de copropriété, révélatrices de situations sociales et financières
complexes. La vente des logements nécessite une coordination importante entre plusieurs parties
35
prenantes, notamment l'organisme de portage immobilier, le notaire, les créanciers et la copropriété.
Cette coordination est essentielle pour que les ventes se concrétisent, mais l'accompagnement au
relogement ne se limite pas à cela. Il vise également à initier les démarches liées à la meilleure
solvabilisation des ménages et implique des procédures spécifiques. La fragilité financière de ces
ménages vendeurs les empêche souvent de bénéficier d'une priorité pour le logement social. De plus,
certaines familles tardent à accepter la vente car elles se concentrent sur le prix d’achat proposé, qui
dans certains cas ne permet pas de rembourser l'intégralité des dettes. Dans ce cas-là, des démarches
supplémentaires en vue de désendetter les familles sont nécessaires.
L'accompagnement au relogement, bien qu'essentiel, rencontre plusieurs points de blocage et limites
qui compliquent sa mise en œuvre efficace. Tout d'abord, la coordination avec le porteur immobilier
peut s'avérer difficile, ce qui peut notamment entraîner des retards dans le processus de relogement.
Les délais de réponse, souvent assez longs, peuvent également avoir un impact négatif en dégradant
les relations établies avec les propriétaires. En dehors du soutien de la ville dans le suivi des ménages
à reloger, les leviers disponibles pour accélérer le processus de relogement sont limités. Cette situation
se traduit par des suivis prolongés, et un nombre restreint de partenaires en mesure de proposer des
solutions adaptées.
Toutefois, malgré ces freins, il est impératif de maintenir un tel dispositif qui est aujourd’hui le seul à
proposer une solution de dernière chance aux ménages concernés.
L'arrêt du portage de lots par Essonne Habitat représente une problématique significative pour ce type
de propriétaires qui se trouvent dans l'incapacité de maintenir leur statut de propriétaires et de se
reloger par eux-mêmes à travers une alternative viable.
Sans un accompagnement solide et structuré, ils se retrouvent dans une situation où leur trajectoire
résidentielle et leur bien-être sont sérieusement compromis. Il est donc impératif de mettre en place
des mesures et des solutions adaptées pour soutenir ces propriétaires vulnérables.
D. Les actions transversales et partenariales :
Le porte à porte
1 session de porte à porte a été réalisée en année 4. Cela a permis de prendre contact avec 14
copropriétaires qui avaient mis fin à l’accompagnement social auparavant et la reprise de 3
accompagnements suspendus.
Le GSS
Un Groupe de Suivi Social Ouvert organisé par l’équipe sociale s’est tenu en présence de la Ville d’Evry-
Courcouronnes. 10 situations de ménages en accompagnement social ainsi que 2 situations en
accompagnement au relogement ont été étudiées et les perspectives d’accompagnement ont été
validées par la ville.
Les déplacements au domicile des ménages accompagnés
L’équipe sociale a réalisé des visites régulières au domicile des ménages accompagnés. Cette approche
sur le terrain revêt une importance capitale, car elle permet de créer un environnement plus personnel
et rapproché. Par ces déplacements nous cherchons à établir un contact chaleureux et de confiance,
ce qui facilite grandement les échanges et la communication et qui encourage les familles à adhérer à
36
l’accompagnement. De plus, ces visites permettent de mieux comprendre les besoins spécifiques de
chaque ménage, d'appréhender leur situation de manière plus complète, et de proposer des solutions
plus adaptées. En fin de compte, cette présence sur le terrain vise à solidifier le lien entre l’équipe
sociale et les ménages accompagnés, renforçant ainsi notre capacité à les soutenir efficacement dans
leur parcours de relogement et d'accompagnement social. Cet objectif a été atteint grâce à la bonne
indentification de l’équipe sociale sur le terrain par les propriétaires.
Les commissions sociales
Durant l’année 4, 2 réunions de commissions sociales ont pu se tenir. Les situations de 15
copropriétaires ont pu faire l’objet d’échanges.
Les copropriétaires, n’étant pas connus ou suivis par nos partenaires, un échange sur leurs situations
a permis de prendre connaissance des différentes aides financières possibles à solliciter auprès de
différents organismes, une aide CLIP (Commission Locale Inter Partenariale est un co-financement
adressé à la MDS pour solliciter plusieurs organismes) a été obtenue grâce à ces instances.
E. Acquis et axes d’amélioration :
Actions engagées qui ont aboutis positivement :
Communication étendue auprès des propriétaires : Une stratégie de communication proactive vis-à-
vis des propriétaires de la Résidence du Parc de Petit Bourg a été mise en place. Cette démarche a
permis d’informer régulièrement sur les avancées de la mission, les objectifs, et les différentes étapes
du processus de relogement. Une communication transparente et régulière est essentielle pour
maintenir un dialogue ouvert et une relation de confiance.
Identification de l'équipe sociale : Grâce à l’engagement continu, l'équipe sociale est désormais bien
identifiée par l'ensemble des propriétaires du parc. Cette reconnaissance renforce notre capacité à
interagir avec les ménages concernés, favorisant ainsi une collaboration harmonieuse et efficace.
Développement d'un partenariat solide : des partenariats solides sont désormais établis avec
l'ensemble des acteurs du territoire, y compris les services municipaux et les acteurs associatifs. Cette
collaboration renforcée permet de bénéficier de ressources et de soutien supplémentaires pour
accompagner les propriétaires.
Solidification du lien entre le conseil syndical et l’opérateur : la relation avec le conseil syndical de la
copropriété s’est renforcée. Cette collaboration étroite a permis de coordonner nos actions et
d'obtenir un meilleur accès aux informations et aux ressources nécessaires pour la mission.
37
Les axes à améliorer :
Afin d’optimiser l’efficience de la mission sociale, un certain nombre d’enjeux sont présents en
cette année 4 de bilan, il apparait ainsi pertinent de réfléchir aux éléments suivants:
Travailler auprès des copropriétaires qui ont des dettes de moins de 1000 euros en prévention : les
dettes de moins de 1000 euros peuvent sembler relativement petites, mais si elles ne sont pas traitées
à temps, elles peuvent rapidement s'accumuler et devenir un fardeau financier plus important.
L’objectif de l’accompagnement social préventif serait de prendre contact avec les propriétaires ayant
une dette de moins de 1 000 euros afin de les alerter et d’étudier la possibilité d’ouverture de droits.
Ainsi, en proposant un accompagnement social préventif, il est possible de diminuer considérablement
le nombre des propriétaires en impayés.
Élargir les champs de l'accompagnement social : pour encourager une ouverture maximale de droits
et la réduction des dettes envers le syndic, il serait souhaitable de pouvoir élargir les champs de notre
accompagnement social. Cela peut inclure l'orientation à la recherche d'emploi, l'orientation vers les
services sociaux, l'accès à des aides financières et la résolution de problèmes administratifs. Un
accompagnement holistique permettra aux propriétaires de bénéficier pleinement de notre
accompagnement.
Perspectives à la fin du PDS :
Maintenir un lien et un suivi auprès des PO connus après le PDS : A l’issue d'un plan de sauvegarde, il
parait impératif/ souhaitable de continuer à accompagner les individus chroniquement fragiles, en
particulier en ce qui concerne la gestion de leur budget. Cette étape est essentielle pour garantir une
transition en douceur vers une autonomie durable.
38
CHAPITRE 4 – LE PORTAGE DE LOTS
A. Rappel des objectifs de la mission
Le portage poursuit les objectifs suivants :
Aider au redressement financier de la copropriété
En se substituant aux copropriétaires défaillants
En prévenant les risques d'impayés des copropriétaires fragiles
En étant un copropriétaire solvable et qui participe au fonctionnement de la copropriété
Garantir les situations d'occupation
En agissant sur la qualité et la rénovation des logements acquis et remis en location
En maîtrisant la future occupation des logements acquis jusqu'à la revente
Participer à la vie de la copropriété
En participant aux votes en Assemblée Générale,
En soutenant le Conseil Syndical par un appui technique permettant de lui faire bénéficier des
compétences du bailleur en matière d’ingénierie de travaux, de gestion résidentielle ou
d’accès à des prestataires plus performants
Le portage est assuré par le groupe ESSIA à travers les SCIC HLM Essonne Habitat et Coprocoop. Visant
l’acquisition progressive d’une centaine de logements à raison d’environ 20 à 25 lots par an,
principalement sur le bâtiment A, le dispositif ainsi que la convention de portage ont été amendés et
élargis aux bâtiments F & G au cours de l’année 2.
B. La méthodologie
Des commissions de portage mensuelles, composées de la ville d’Evry-Courcouronnes, la Communauté
d’agglomération GPS, Essonne Habitat et Coprocoop, ont été mises en place dès le démarrage du Plan
de sauvegarde afin d’assurer le suivi des DIA, des situations de propriétaires fortement endettés et
présentant des difficultés ainsi que des acquisitions.
Après une 1ère phase d’amorçage en année 1 au cours de laquelle une mission d’ingénierie sociale avait
été confiée à Coprocoop pour approcher les principaux débiteurs et leur proposer le portage,
l’opérateur a pris le relais à compter du 2 nd semestre 2020 pour identifier les copropriétaires à cibler
via les commissions impayés et sociales, effectuer auprès d’eux les enquêtes sociales ad hoc et les
sensibiliser à l’opportunité du portage.
La délégation du droit de préemption urbain communal initialement prévue par la convention de
portage étant actuellement impossible faute de PLH exécutoire, la convention a été modifiée par
avenant et prévoit qu’en cas de décision de préemption, la Ville portera provisoirement les lots pour
les revendre ultérieurement à Essonne Habitat ou Coprocoop. Les transactions amiables restent
néanmoins à privilégier pour éviter les délais et surcoûts en matière de frais d’actes induits par les
reventes.
Chaque situation est analysée afin de décider collégialement l’acquisition ou non d’un logement.
39
Conformément aux décisions du comité de pilotage à l’issue de l’année 1, le dispositif a été étendu à
l’ensemble des bâtiments A, F & G ainsi qu’à tout copropriétaire débiteur quel que soit son statut,
occupant ou bailleur.
Enfin, une charte de confidentialité des données a été signée entre les partenaires.
C. Bilan des commissions
Depuis le début du plan de sauvegarde, la commission de portage a examiné 173 dossiers (51 T3, 78
T4, 44 T5) dont :
- 6 acquisitions (5 réalisées et 1 en cours) : 4 préemptions : 2 EH et 2 Coprocoop / 2 amiables
- 4 relogements dont 3 réalisés : 2 contingents Ville, 1 contingent Préfecture, 1 Essonne Habitat
- 13 orientés en vente amiable : 8 copropriétaires jusqu’à présent opposés à la vente de leur
logement, 2 offres d’achat en cours et 3 nouveaux copropriétaires ciblés à approcher.
- 165 dossiers écartés : absence ou faible impayé de charges, prix trop élevé, logement vendu
occupé
D. Perspectives du portage : arrêt des acquisitions et mise en vente des
lots acquis
L’arrêt des acquisitions
En raison des difficultés rencontrées pour l’acquisition des lots d’une part et des interrogations sur la
capacité du syndicat des copropriétaires à engager sa réhabilitation ainsi que la poursuite du plan de
sauvegarde d’autre part, l’opération de portage est arrêtée.
Seule la promesse de vente en cours sera régularisée (lot 693), le relogement du ménage restera à
faire.
Aucune nouvelle promesse de vente ne sera conclue malgré un engagement écrit d’Essonne Habitat
pour cette acquisition sur le lot 505 : 1 propriétaire-occupant, initialement à reloger, est concerné.
Le lot propriété du SDC (lot 1019) ne sera pas non plus acquis comme proposé par Essonne Habitat et
voté en AG de la copropriété de juin 2021.
Mise en commercialisation des logements Coprocoop et Essonne Habitat après
rénovation des lots.
Pour les lots ayant fait l’objet d’une préemption :
- La ville sera informée du prix de vente projeté et du profil des acquéreurs (en termes de capacité
acquisitive notamment) ;
- L’acquisition à titre de résidence principale sera dans ce cas obligatoire.
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CHAPITRE 5 – PERMIS DE LOUER ET DE DIVISER
A. Rappel des objectifs de la mission
Les Services Prévention-Hygiène et Urbanisme de la Ville d’Evry-Courcouronnes interviennent sur
plusieurs axes dont notamment la mise en œuvre du Permis de louer et du Permis de diviser dont
l’objet est de prévenir et contrôler les logements vides et/ou meublé mis en location à destination de
résidences principales dans le Parc privé sur la Ville « d’Evry Courcouronnes ».
La méthodologie du Permis de louer et du Permis de diviser
Á la demande la Ville d’Évry-Courcouronnes, l’Agglomération Grand Paris Sud a délibéré, en 2019, sur
l’instauration du Permis de Louer
2 régimes sont actuellement mis en place :
La déclaration de mise en location
L’autorisation préalable de mise en location sur 12 copropriétés dont celle de Petit Bourg
Dans le cas de Petit Bourg, le propriétaire bailleur doit effectuer sa demande d’autorisation avant la
signature du bail, la renouveler à chaque nouvelle mise en location.
Le Service Prévention-Hygiène effectue des visites à chaque demande d’autorisation de location.
La Ville a délibéré en février 2020 sur le Permis de diviser sur quelques secteurs de la Ville dont la
copropriété de Petit Bourg, seule à cumuler les deux dispositifs.
B. Bilan du permis de louer
Bilan des autorisations de location depuis 2019
Depuis la mise en œuvre du dispositif, 141 demandes de permis de louer ont été faites sur la résidence
du Parc de Petit-Bourg. Ces demandes représentent 50% de la totalité des demandes d’autorisations
sur les 12 résidences soumises au dispositif. On compte 45 demandes en moyenne par an.
Sur ces 141 demandes, 83% ont été autorisées et 43% sont en colocation/multilocation :
Cause des refus : Présence de nuisibles / Défaut électrique / Dégât des eaux / Chambre inaccessible
lors de la visite
6ème campagne de contre-visite à venir
L’objet des contre visites porte principalement sur :
Défaut de demande de permis de louer,
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Défaut de renouvellement (entrée de nouveau locataire)
2 infractions transmises à la DDT pour contravention
1 amende de 5 000€ pour défaut de demande : entrée de locataire récente /
colocation bail individuel / présence de cafards
1 signalement à venir (pour le même propriétaire)
C. Bilan du permis de diviser
2 demandes de division :
1 classée sans suite car elle ne concernait pas des travaux de division de logement
1 refus car le dossier était incomplet
Bilan de l’année 4 : ce qu’il faut retenir
La moitié des demandes de permis de louer concerne la multilocation
Un respect global de la règlementation du permis de louer par les propriétaires bailleurs
Préconisations
Poursuivre les actions engagées et les contres-visites
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CHAPITRE 6 – LA GESTION URBAINE SOCIALE DE PROXIMITE (GUSP)
A. Rappel des objectifs de la mission
Le service de la Gestion Urbaine Sociale de Proximité de la Ville d’Evry-Courcouronnes intervient sur
les axes suivants :
La propreté (Gestion des OM)
La mobilité (déplacement, accessibilité, stationnement)
La tranquillité (sécurité dans et aux abords des résidences)
L’implication des habitants
L’accompagnement des habitants lors de réhabilitation (suivi de chantier, actions hors les
murs, communication)
Des groupes de travail composés des différentes parties prenantes (conseil syndicaux, syndic, agents
de l’agglomération, gardiens, associations) sont organisés pour résoudre ces problèmes dont les
causes sont parfois multiples et complexes. Des propositions d’actions sont calibrées selon les
différentes problématiques identifiées.
La méthodologie
Á la suite du second confinement lié à la crise sanitaire de la Covid 19, le service GUSP a mis en place
des commissions cadre de vie. Ces dernières, organisées en visioconférence, réunie une fois par mois
les membres du conseil syndical et l’association mieux vivre ensemble au parc du Petit Bourg.
Pour chaque réunion, un compte rendu est rédigé par le chargé de mission GUSP puis envoyé à
l’ensemble des membres du cadre de vie ainsi qu’au syndic de copropriété et à l’opérateur Soliha.
B. Bilan des commissions cadre de vie
Les constats
Au cours de ces commissions, différentes problématiques ont été identifiées :
Les dépôts sauvages autours des bornes d’apport volontaire,
Le volume important d’encombrants,
Le jet par les fenêtres,
Les voitures épaves sur le parking.
Actions réalisées
Rencontre du conseil syndical avec les référents Politique de la Ville pour l’accompagnement
aux initiatives habitants ► pas de demande des membres du conseil syndical.
Etude de relocalisation des BAV des bâtiments F et G suite au souhait de différencier les flux
de déchets générés par la zone commerciale et celle générée par les habitants de la
copropriété.
► aucun des scénarios n’a été retenu par la copropriété pour un passage en Assemblée
Générale pour des raisons soit techniques, soit financières.
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Projet d’embellissement des BAV : concertation des habitants en septembre et octobre 2023.
Démarrage du projet en novembre 2023 pour une durée d’une semaine. Une demi-journée
sera dédiée à la participation habitants.
Recherche de prestataire sur la mise en place d’une boite à livres ► pas de possibilité de
concrétiser un partenariat avec les structures rencontrées car la gestion de ce type de mobilier
n’est plus portée.
Devis sur la pose d’un filet le long du bâtiment A. Au total, 200 000 euros avec les interventions
techniques à réaliser à l’année ► projet jugé trop onéreux. Une réflexion est actuellement en
cours sur l’embellissement de l’espace vert où sont jetés les déchets par la fenêtre avec la
concrétisation d’un projet sur 2024.
Réflexion sur l’embellissement des cheminements menant du bâtiment A aux BAV ► ce projet
sera concrétisé sur 2024.
Bilan de l’année 4 : ce qu’il faut retenir
Poursuivre les groupes de travail avec les nouveaux membres du CS.
Actions à venir
Embellissement et révision des cheminements menant du bâtiment A aux BAV
Lutter contre le jet par les fenêtres
Continuer à rechercher des prestataires pour la mise en place d ‘une boite à livres
Etude de faisabilité pour la mise en place d’un compost afin de réduire les ordures ménagères
Entretenir une vigilance sur la présence des épaves.
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ELEMENTS DE CONCLUSION :
La question de l’accompagnement post-PDS est au centre des réflexions et actions à engager dans
cette dernière année du PDS.
La présentation des indicateurs montre des difficultés multiples : instabilité des instances de gestion à
remobiliser au regard des enjeux de redressement – des travaux d’urgence en voie de réalisation mais
sans perspective d’un plan de patrimoine global – des outils complémentaires non effectifs qui
conditionnant la réussite du PDS.
Ce PDS aura permis de maintenir à flot une copropriété fragile tout en engageant l’ensemble des
prérequis au redressement : stabilisation comptable, engagement d’actions de recouvrements,
stabilité des instances de gestion, accompagnement social, tenus de groupes de travail thématique,
réalisation de travaux d’urgence …
Un nouveau dispositif, sur les mêmes termes et méthodologies permettra-t-il de faire aboutir un
redressement pérenne ?
A ce jour et au vu des indicateurs, il semble difficile de répondre de manière positive à cette question,
tout en ayant conscience d’un besoin en accompagnement pour éviter un décrochage important.
Le listing des pré requis fait ressortir un fort besoin en accompagnement lié au redressement, avant
même d’envisager un plan de travaux. La copropriété aura un besoin d’un « nouveau » dispositif
d’accompagnement adapté.
En parallèle de la réflexion portée par le groupement opérateur du PDS, la maitrise d’ouvrage a fait
appel à une expertise Anah, via l’AMO flash sollicité auprès de Copro+ et dont la conclusion reste en
attente à la rédaction de ce bilan.
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Annexe 1 : BILAN DES INDICATEURS
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Annexe 2 : SUIVI DES SUBVENTIONS
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Annexe 3 : PLAN DE FINANCEMENT DES TRAVAUX DE VOIRIE
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Annexe 4 : PLAN DE FINANCEMENT DES TRAVAUX INTERIEURS
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Annexe 5 : PLAN DE FINANCEMENT DES TRAVAUX ASCENSEURS
Annexe 6 : PLAN DE FINANCEMENT DES TRAVAUX D’ENCOFFREMENT
DES COLONNES SECHES
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Texte extrait tel quel de la pièce officielle, qui seule fait foi. La mise en page du document d'origine peut différer.