Pièce
PDS PPB - Bilan année 5.pdf · 9 045 mots · du marché « Suivi et animation du plan de sauvegarde pour le redressement de la copropriété du Parc Petit Bourg à… », dossier de consultation officiel.
Année 5
Juin 2023 - 2024
Plan de sauvegarde du Parc de Petit Bourg
Bilan de l’année 5
TABLE DES MATIERES :
PREAMBULE
CHAPITRE 1 - LA GESTION DE LA RESIDENCE
CHAPITRE 2 - L’ACCOMPAGNEMENT TECHNIQUE ET INGENIERIE
FINANCIERE
CHAPITRE 3 - L’ACCOMPAGNEMENT SOCIAL DES COPROPRIETAIRES
OCCUPANTS EN DIFFICULTE
CHAPITRE 4- LE PORTAGE DE LOTS
CHAPITRE 5 - PERMIS DE LOUER ET DE DIVISER
CHAPITRE 6 - LA GESTION URBAINE SOCIALE DE PROXIMITE (GUSP)
ELEMENTS DE CONCLUSION
PREAMBULE
Ce rapport rend compte à la fois du bilan de la dernière année du PDS mais également du bilan global
des cinq ans de dispositif opérationnel.
La copropriété du Parc de Petit Bourg présente des formes de fragilités sociale, économique, technique
et de gestion, depuis le début des années 2000.
Pour enrayer ce processus de déqualification de la copropriété, les pouvoirs publics sont intervenus en
proposant des interventions majeures : une OPAH (Opération Programmée d’Amélioration de
l’Habitat) entre 2012 et 2017, suivies d’un PDS (Plan De Sauvegarde) entre 2019 et 2024.
Ce dispositif a été présenté à la copropriété lors d’une réunion publique le 24 juin 2019 animée par M.
le Maire et présenté comme le dispositif de la dernière chance pour la résidence étant donné les
difficultés rencontrées dans la mise en œuvre de l’OPAH-CD.
Ce dispositif a été accompagné par la Communauté d’agglomération Grand Paris Sud Seine Essonne
Sénart (GPS) et la Ville d’Évry-Courcouronnes, en partenariat avec la DDT 91 - Délégation de l’Anah, le
Conseil départemental de l’Essonne, la CDC- Banque des Territoires, Essonne Habitat et Coprocoop. Le
groupement d’opérateurs SOLIHA Grand Paris / SOLIHA Yvelines Essonne / ARC a été retenu pour
assurer le suivi-animation.
• Un PDS articulé autour de 3 enjeux et construits en deux phases
Ce dispositif du PDS « de la dernière chance » a été articulé autour de 3 grands enjeux d’intervention :
> Un redressement financier combiné à des actions d’accompagnement social et de portage
massif, permettant de changer d’échelle en matière d’intervention publique par rapport à
l’intervention précédente portée par l’OPAH-CD ;
> Une intervention progressive sur le bâti et la structure du patrimoine avec le traitement
prioritaire des travaux de sécurité des biens et des personnes (entrant dans le cadre d’un
potentiel arrêté de mise en sécurité des bâtiments) ;
> Une mobilisation renforcée des copropriétaires à travers un travail de renforcement de la
gouvernance, d’appropriation du dispositif et la construction d’un projet partagé.
Le suivi-animation a été découpé en deux phases opérationnelles successives qui ont pris fin en juin
2024 : un approfondissement et calibrage opérationnel en plus du suivi-animation jusqu’en 2020, puis
le maintien du seul suivi-animation entre 2020 et 2024.
• Quel bilan du redressement du PDS Petit Bourg
Les différents bilans dressent le portrait d’un PDS qui aura permis de maintenir à flot cette copropriété
en difficulté sans avoir pu engager le redressement significatif attendu au lancement de ce PDS.
Nous pouvons noter l’engagement d’axes de redressement incontournables à un redressement
pérenne : stabilisation comptable, engagement d’actions de recouvrement, stabilité des instances de
gestion, accompagnement social, tenue de groupes de travail thématique, réalisation de travaux
d’urgence, raccordement au chauffage urbain …
Cependant, le PDS doit faire un aveux d’échec d’un redressement plus important de cette copropriété :
en l’absence du portage massif initialement configuré pour ce PDS, le redressement financier et en
terme d’occupation / mobilisation des propriétaires n’a pas pu se concrétiser dans le délai du dispositif,
entrainant l’impossibilité d’engager la copropriété dans des travaux de patrimoine d’ampleur. Un
certain nombre de sujets ne permettent pas d’acter du redressement de la copropriété :
- Une absence de mobilisation des copropriétaires qui interroge pour le devenir de la résidence,
sa gouvernance et les prises de décisions nécessaires au bon fonctionnement. Les AG
manquent de mobilisation et montre un constat de défaillance de la part du syndicat des
copropriétaires ou une absence de souhait de redressement ;
- Des outils mis à disposition non mobilisés : les pieds d’immeuble sont peu mobilisateurs et les
formations proposées (fonctionnement d’une copropriété, suivi des impayés…) ont dû être
suspendues faute de participation ;
- Une situation financière qui reste préoccupante avec une trésorerie déficitaire et des impayés
et ce depuis au moins une quinzaine d’années ;
- Un appel de solidarité nécessaire à l’engagement des travaux d’urgence malgré un cadre
règlementaire permettant de mobiliser 100% HT du montant des travaux et honoraires ;
- Une bascule du statut d’occupation : des propriétaires bailleurs maintenant majoritaires et des
locations à la découpe en augmentation ;
- Des besoins en travaux patrimoniaux importants qui ne peuvent être financés si les
copropriétaires ne payent pas leurs charges pour assainir les finances de la copropriété ;
- Un cadre juridique non stabilisé, des créances à apurer, des avances à régulariser …
CHAPITRE 1 - LA GESTION DE LA RESIDENCE
• Rappel des objectifs de la convention
A. Les assemblées générales 2023 et 2024
• Une participation en AG qui demeure à un niveau très bas et freinant la prise de décisions
au sein du SDC
Nous constatons une participation moyenne de 49% de présents ou représentés lors des 3 dernières
AGE ce qui s’explique par la mobilisation des membres du Conseil Syndical dans leur travail de
communication et de récupération de pouvoirs et de la communication faite par l’opérateur (affichage,
pied d’immeuble, mailing…).
En réalité, les taux de participation en AG ordinaires sont aujourd’hui très largement inférieurs et
n’atteignant pas le seuil du tiers des tantièmes, nécessaires pour voter les résolutions des articles 25
et 25-1 de la loi du 10 juill. 1965 comme le contrat du syndic ou l’élection des membres du Conseil
syndical.
La 5ème année de PDS a été marquée par la tenue de l’AG Ordinaire le 10 juin 2024, qui a réuni
uniquement 22% des tantièmes ce qui n’a pas permis de valider les résolutions à la majorité de l’article
25 et 26.
Le syndic et le CS décidant alors de faire voter l’ensemble des résolutions à la majorité de l’article 24,
majorité simple des présents et représentés. Ce vote irrégulier est contestable dans un délai de 2 mois
après la réception du PV d’AG par tout copropriétaire opposant ou défaillant. Si une contestation est
effectuée auprès du tribunal judiciaire, alors l’ensemble des décisions prises en AG le 10 juin 2024 à la
majorité de l’article 25 encourent l’annulation. Il s’agit de quelques 23 résolutions. Une des
conséquences serait notamment l’absence de mandat du syndic dans le SDC.
Pour préparer l’AGO du 10 juin 2024, l’opérateur a organisé le contrôle des comptes annuel en
présence du CS et du syndic qui s’est tenu le 27 mars 2024. Le cabinet avait transmis en amont tous
les documents nécessaires à l’opérateur et scanné toutes les factures de l’exercice 2022 exception
faite des contrats de travail du personnel d’immeuble, nous permettant de transmettre le rapport des
comptes de l’exercice 2023 aux instances de gestion.
Le budget prévisionnel de l’exercice en cours et de l’exercice n+1 2025 ont pu être revus avec le
contrôleur.
B. Fonctionnement des instances de gestion de la résidence
• Le syndic Immo de France
Depuis le 16 novembre 2020, le syndic est l’agence IMMO DE FRANCE, sise à Viry-Châtillon. Son
fonctionnement est décrit dans les bilans précédents. Le passage hebdomadaire de la gestionnaire sur
la copropriété est maintenu, le service contentieux impliqué avec une bonne maitrise des dossiers. En
revanche, il est constaté que la gestion du personnel au niveau du service RH n’est pas satisfaisante,
c’est pourquoi les avenants ont fait l’objet d’une externalisation. Ce point sera développé plus bas dans
la partie gestion.
• Le Conseil Syndical : un renouvellement de ses membres a chaque AG du PDS
Le SDC compte 8 membres du CS. Des membres qui dans l’ensemble sont nouveaux au CS puisque les
mandats ne sont pas renouvelés lors des AG.
Le conseil syndical est un organe stratégique de la copropriété qui, au-delà de contrôler et assister le
syndic, doit être la « mémoire vivante » de l’ensemble des actions et travaux entrepris au profit de la
copropriété.
Pour préserver cette mémoire, il est nécessaire de conserver les membres du conseil syndical dans le
temps, tout en y incluant de nouveaux afin de garantir la continuité dans la transmission des actions
qui ont été effectuées au sein de la copropriété.
Un changement intégral des membres du conseil syndical d’une année sur l’autre au Parc de Petit
Bourg confirme un dysfonctionnement interne qui trouverait son origine dans des intérêts divergents
entre copropriétaires. Ce point avait été identifié lors des précédents dispositifs et en étude pré
opérationnelle.
Le Conseil syndical organise une réunion mensuelle avec la gestionnaire mais il ne rédige plus le journal
du parc.
C. Appuyer le redressement de gestion et l’assainissement financier
• Une situation financière qui demeure fragile : pas de perspectives d’évolution à court terme
Tableau : L’évolution du budget et des dépenses en chiffres
2019 2020 2021 2022 2023
Budget voté 1 305 000 € 1 305 000 € 1 318 123 € 1 300 000 € 1 338 000 €
Budget réalisé 1 315 705 € 1 114 352 € 1 379 126 € 1 343 526 € 1 368 523 €
Ecart budget voté et réalisé -10 705 € 190 648 € -61 003 € -43 526 € -30 492 €
Coût par lot/an 2 621 € 2 220 € 2 792 € 2 676 € 2 726 €
Le contrôle des comptes de l’exercice 2023 a eu lieu le 27 mars 2024.
Les budgets prévisionnels étaient constants avant 2021. Des insuffisances budgétaires ont été
constatées et le budget a été réajusté sur chaque exercice pour atteindre les niveaux suivants :
- Budget prévisionnel 2024 tel que réajusté à l’AG du 10 juin 2024 : 1 437 920 €
- Budget prévisionnel 2025 : 1 433 920 €
Soit une augmentation de 10% du budget prévisionnel de 2019 à 2025, ce qui reste cohérent avec
l’inflation en France sur la même période.
Il est remarqué que les trois derniers exercices se terminent sur des exercices déficitaires
essentiellement à cause des postes du chauffage, du nettoyage des locaux et frais de gestion. Rapporté
à l’échelle de la copropriété, la régularisation reste cependant maitrisée.
Le niveau global des charges est inférieur au niveau moyen de copropriétés avec des équipements
similaires dans l’Essonne selon l’observateur de charges de l’ARC CESARC.
• Analyse des postes de charges
Graphique : évolution des principaux postes de dépenses depuis 2019
On remarque une augmentation des charges liées au chauffage, frais de personnel salariés et les frais
de gestion et l’eau froide. Ces postes seront étudiés ci-après.
• Chauffage : Une augmentation conséquente malgré le passage au chauffage urbain
Il s’agit de l’un des premiers postes de dépense du SDC : 359 671 € en 2023. Le bilan de l’année 4
présente l’opportunité de raccordement au chauffage urbain qui a été permis par GPS dans le cadre
de ce PDS afin de raccorder le SDC au réseau de géothermie sans frais. L’objectif premier du passage
au chauffage urbain était de limiter l’impact de l’évolution du prix du gaz par l’opportunité gratuite de
raccordement à la géothermie en 2023.
Le passage au chauffage urbain et les travaux afférents ont été votés en AGE du 29 nov. 2021 pour un
passage effectif le 1er octobre 2022.
Le coût moyen du chauffage par logement s’élève à 716 € pour l’exercice 2023, il était de 515 € en
2019. Soit une augmentation de 40% du poste de chauffage sur le PDS. Il est rappelé « l’effet de
marche» du chauffage urbain sur les 2 premières années, le coût devant se stabiliser à partir de la
3ème année. Ce mécanisme a été quantifié par le BeT missionné par la copropriété pour les
accompagner dans la réflexion du passage au chauffage urbain. A ce jour, les coûts sont dans la
moyenne qui avait été communiquée.
• Poste de personnel et nettoyage des locaux : le refus des évolutions proposées pour le 2nd
poste de dépense du SDC
Graphique : évolution des charges du poste de personnel
Coût du poste 2019 2020 2021 2022 2023
/an/lot 794 € 666 € 812 € 809 € 784 €
Le poste est extraordinairement élevé pour un SDC de la même taille et avec les mêmes équipements
que Parc de Petit Bourg. Dans l’objectif de maîtrise des charges, le poste était une priorité.
2 enjeux majeurs :
o Financier : postes trop onéreux pour le SDC.
o Réglementaire : mise à jour des contrats.
De nombreux GT ont été organisés par l’opérateur sur la thématique aboutissant aux résolutions
présentées en AG pour la suppression des 3 postes d’employés d’immeuble et de la gardienne.
Rejet à l’AG du 20 juin 2022 des évolutions proposées malgré les enjeux financiers et réglementaires.
Suite à ce vote, dans un premier temps, il a été acté la suppression du contrat « LK service ». Pour
rappel, ce contrat prévoyait un renfort des salariés du SDC. Dans un second temps, il a été préconisé
de mettre en place des avenants aux contrats des salariés afin de parvenir à un poste de frais de
personnel avec une structure pérenne et moins onéreuse, sans perte de qualité des prestations. Le
syndic devra travailler en parallèle sur des plannings de tâches en concertation avec le CS, qu’il
transmettra aux employés d’immeubles.
Le poste en 2023 représente 393 587 € soit 29% des dépenses globales.
La situation du personnel reste un sujet de gestion majeur pour le Parc de Petit Bourg, tant pour
réduire et maîtriser les coûts que pour parvenir à une amélioration des services rendus aux résidents.
• Le poste eau froide :
La consommation générale
Eau 2019 2020 2021 2022 2023
Consommation en m3 53 758 m3 59 558 m3 56 685 m3 59 101 m3 62 625 m3
Coût 205 938 € 231 269 € 222 274 € 225 788 € 215 672 €
La consommation moyenne par an sur les 5 années du PDS s’établit à 116 m3 par an et par logement.
Ce qui reste acceptable pour une copropriété en difficulté. Cependant, cette moyenne de
consommation par an et par logement augmente d’exercice en exercice, et devient un peu importante.
Le prix de m3 est passé de 3,78 € en 2019 à 3,41 € en 2023.
La consommation individuelle
Pour rappel, la production de l’eau chaude est individuelle et privative. L’AGO de 30 juin 2021 a décidé
d’appeler les provisions d’eau sur la base des consommations individuelles de l’exercice précédente
(N-1). Ce sont donc des charges spéciales d’eau froide qui devront être utilisées par le syndic.
Les consommations privatives en 2023 sont cohérentes. Notons qu’une quinzaine de compteurs
posent un problème de lecture dans le relevé, ce qui reste gérable par le syndic. Il convient d’appliquer
un forfait de 150m3 à ces derniers.
• L’assainissement financier : un bilan financier négatif (exercice théorique)
Comparons au 31 décembre 2023 ce qui est disponible en trésorerie par rapport à ce qui est dû au
titre des avances restituables aux copropriétaires (fonds travaux, avances de solidarité…) et aux dettes
envers les fournisseurs. Dans la représentation ci-dessous, le fonds travaux est compté comme
restituable même si la loi prévoit en réalité qu’il est attaché au lot et non au copropriétaire.
Situation financière 2019 2020 2021 2022 2023
Disponible en banque 419 226 € 337 759 € 498 190 € 418 996 € 404 880 €
Avance à restituer aux copropriétaires 624 677 € 592 673 € 622 673 € 675 941 € 634 875 €
Fonds de travaux 202 506 € 267 754 € 278 277 € 65 242 € 97 932 €
Dettes exigibles fournisseurs et organismes 43 904 € 213 906 € 209 690 € 351 093 € 183 521 €
TOTAL -451 861 € -736 574 € -612 450 € -673 280 € -511 447 €
Précision sur la méthode utilisée : Il existe plusieurs méthodes pour déterminer la situation financière
d’un syndicat de copropriétaires, dont une seule est réglementée (le calcul du taux d’impayés). Cette
méthode a ses limites et dépend étroitement des appels de fonds sur l’exercice.
Il est ici regardé ce qui est disponible en trésorerie par rapport à ce qu’il faudrait payer si le syndicat
arrivait au bout de son existence. Le but est de montrer les conséquences des impayés des
copropriétaires sur le paiement des fournisseurs en utilisant les avances et fonds travaux.
Pour avoir un aperçu synthétique de la santé financière de la copropriété, il convient de comparer ses
ressources propres avec ses engagements. Nous constatons qu’au 31 décembre 2023, le delta entre
les deux était de 511 447 € contre 451 861 € en 2019.
Le niveau important des avances à restituer aux copropriétaires explique en partie le bilan financier
négatif, tandis que le niveau des impayés ne permet pas d’assurer une trésorerie en banque
satisfaisante.
• Trésorerie disponible :
2019 2020 2021 2022 2023
Disponible en banque 419 226 € 337 759 € 498 190 € 418 996 € 404 880 €
Les sommes disponibles en banque s’élèvent au total à 404 880 € contre 419 226 € en 2019. La
trésorerie disponible est restée stable sur le PDS mais demeure insuffisante pour la gestion courante
d’une copropriété de 502 lots principaux.
Le syndic parvient à payer les fournisseurs en utilisant les avances nombreuses faites aux
copropriétaires.
• Aide à la gestion
Cette aide au redressement de la gestion des copropriétés, est sollicitée sur la copropriété afin de
financer les actions renforcées que mène le syndicat de copropriétaires en matière de gestion dans le
cadre du plan de sauvegarde. Pour tout complément se référer au bilan année 4, page 15.
Année PDS : de juin à juin Notification Solde sollicité
2019-2020 90 300€ 90 022€
2020-2021 90 300€ 21 244€
2021-2022 90 300€ 88 517€
2022-2023 90 300€ 73504
2023-2024 -
D. La gestion des impayés de la résidence
• Evolution des impayés de charges de 2018 au 31 décembre 2023
Graphique : évolution des impayés de charge sur le PDS et statut de détention
Les impayés de charges au 31 décembre 2023 sont de 651 211 €. Ils étaient de 762 320 € au 31
décembre 2019. Ce montant d’impayés à fluctué tout au long du PDS notamment par une
augmentation des budgets prévisionnels sur chaque exercice et des appels exceptionnels notamment
les suivants :
• Appel de solidarité pour le financement des travaux d’urgence pour un montant de 80 000 €
le 15 juillet 2022 ;
• Reste à charge de la réalisation de l’audit énergétique de la copropriété pour 5 616 € le 15
juillet 2022 ;
• Appel de fonds pour l’identification des lots en SCI du Parc de Petit Bourg pour 11 857 € le 15
juillet 2022 ;
• Appel de fonds intérêts exigibles 14 683 € ;
• Divers appels travaux votés hors cadre du PDS.
Par ailleurs, certains blocages persistent et expliquent partiellement pourquoi la situation des impayés
ne s’améliore pas depuis plusieurs années :
➔ Le rejet de l’aide juridictionnelle par le bureau du TJ. Le SDC ne pouvant pas bénéficier de
l’aide juridictionnelle prévue dans le cadre d’un PDS, l’ensemble des frais et honoraires
d’avocat sont supportés par les copropriétaires. Les frais engagés pour le recouvrement
pourront être inclus dans l’aide à la gestion sous réserve de l’enveloppe mobilisée et de
justificatifs transmis.
➔ La SCI Parc de Petit Bourg : une liquidation nécessaire. Toujours propriétaire de certains lots
et sans représentant légal, l’existence juridique de la SCI ralentit considérablement les
procédures et délais de recouvrement.
➔ Des délais judiciaires longs. Pour obtenir une date d’audience, une date de report d’audience,
ou encore les délais de la distribution de prix lors des saisies immobilières.
➔ Des saisies attributions infructueuses qui conduisent à des saisies immobilières. Les saisies
immobilières sont longues, couteuses et font peser sur le syndicat les risques d’irrécouvrables.
➔ L’apparition de dettes prescrites. Elles sont supportées à terme par les copropriétaires. Elles
sont quasiment récurrentes pour les copropriétaires de lots de parking, les syndics précédents
ne les aillant pas poursuivi.
➔ Des dossiers de successions complexes. Des délais d’instruction longs des ventes.
• Comparatif des impayés de charges face au budget prévisionnel voté en AG
2019 2020 2021 2022 2023
Budget voté 1 305 000 € 1 305 000 € 1 318 123 € 1 300 000 € 1 338 000 €
Budget réalisé 1 315 705 € 1 114 352 € 1 379 126 € 1 343 526 € 1 368 523 €
Impayés 770 071 € 720 596 € 745 313 € 789 598 € 651 211 €
Niveau d’impayés 59% 55% 56% 60% 45%
Au 31 décembre 2023, le niveau des impayés de charges et travaux est de 45% du budget prévisionnel.
Il diminue par rapport au taux d’impayés du 31décembre 2019.
31/12/2023
Nombre de Montant des
Statut %
débiteurs impayés
PO 81 209 315 € 32%
PB 132 441 420 € 68%
VEN 1 476 € 0%
TOTAL 214 651 211 € 100%
Les impayés de charges et travaux sont détenus par 214 débiteurs.
La part détenue par les copropriétaires occupants est restée stable sur le PDS : de 17% en 2019 à 32%
en 2024. Le pourcentage varie notamment en raison de la disparition de copropriétaires vendeurs et
non déterminés. Les bailleurs ayant pris la grande majorité de leur part.
La part détenue par les copropriétaires bailleurs a fortement augmenté au cours du PDS pour atteindre
68% au 31 décembre 2023 (contre 22% en 2019). Cette situation s’explique non seulement parce que
les bailleurs sont majoritaires sur le SDC et continuent d’asseoir cette position mais aussi parce que les
bailleurs sont de manière générale les moins bons payeurs du SDC. Il faut ajouter à cela que dans le
cadre du PDS les bailleurs ne peuvent pas bénéficier d’un suivi social au même titre que les occupants,
notamment ils ne se voient pas attribuer de dossiers FSL.
La situation comptable des dettes des copropriétaires vendeurs s’est progressivement clarifiée tout au
long du PDS.
• Structure des impayés de charges
Situation au 31 décembre 2023
31/12/2023
TOTAL
PO PB VEN
TRANCHE
Nb de dossiers Montant Nb de dossiers Montant Nb de dossiers Montant Nb de dossiers Montant
0 à 1 000 € 46 10 252 € 71 20 444 € 1 476 € 118 31 172 €
1 000 à 2 500 € 15 23 215 € 26 45 561 € 41 68 776 €
2 500 à 5 000 € 10 40 317 € 11 35 786 € 21 76 103 €
5 000 à 10 000 € 3 25 863 € 12 91 168 € 15 117 032 €
> 10 000 € 7 109 668 € 12 248 461 € 19 358 129 €
TOTAL 81 209 315 € 132 441 420 € 1 476 € 214 651 211 €
Situation au 30 juin 2024
30/06/2024
TOTAL
PO PB VEN
TRANCHE
Nb de dossiers Montant Nb de dossiers Montant Nb de dossiers Montant Nb de dossiers Montant
0 à 1 000 € 58 12 178 € 78 20 369 € 136 32 547 €
1 000 à 2 500 € 13 18 706 € 20 33 627 € 33 52 333 €
2 500 à 5 000 € 8 31 088 € 14 45 004 € 22 76 092 €
5 000 à 10 000 € 6 46 568 € 7 48 660 € 13 95 229 €
> 10 000 € 5 70 259 € 15 261 662 € 20 331 921 €
TOTAL 90 178 799 € 134 409 323 € 0 0€ 224 588 121 €
169 copropriétaires ont une dette inférieure à 2 500 €. Au vu du montant des appels de fonds
trimestriels, en dessous de ce seuil, les copropriétaires ont généralement moins de deux trimestres de
retard. En dessous de ce seuil, il s’agit de retards de paiement qui ne portent pas atteinte à l’intégrité
du SDC, ne sont pas des dettes structurelles. Il est préconisé de maintenir une pression sur ces
copropriétaires sans pour autant engager des procédures judiciaires plus couteuses pour le SDC.
35 copropriétaires ont une dette supérieure à 2 500 € et inférieure à 10 000 €. Pour l’ensemble de ces
dettes il est préconisé une action de recouvrement rapide et la plus efficace possible.
20 dossiers ont des dettes supérieures à 10 000 €. Il s’agit là de dettes structurelles qui portent
directement atteinte au bon fonctionnement du SDC.
• Un suivi contentieux renforcé
Le syndic IMMO DE France a une équipe dédiée au suivi du contentieux. Les dossiers importants du
SDC sont dans l’ensemble suivis.
Le tableau ci-après permet de comparer le suivi du contentieux au début du PDS à la fin de celui-ci.
30.06.2019 30.06.2024
Nbr Montant Nbr Montant
Echéancier 3 15 052 € 15 55 691 €
Précontentieux
Mise en demeure 1 5 681 € 15 51 241 €
Contentieux Assignation 3 37 096 € 14 103 121 €
Exécution 3 10 048 € 12 171 322 €
Exécution Saisie immobilière 7 94 751 € 4 107 449 €
Distribution prix de vente 8 146 455 €
Surendettement 5 79 341 €
Situation complexes
Succession 4 25 815 €
TOTAL 30 388 424 € 64 514 640 €
En juin 2024, 64 dossiers faisaient l’objet d’une action en recouvrement, que ce soit de manière
amiable ou judiciaire, sur un total de 224 copropriétaires débiteurs. Si le recouvrement s’avérait
efficace, cela permettrait de recouvrer 514 640 € de dette.
Le suivi du contentieux est du double de celui constaté en 2019 avec seulement 30 dossiers suivis, dont
seulement 3 assignations, et ce pour une dette suivie totale de 388 424 €.
Les groupes de travail impayés (GTI) trimestriels, nous permettent de suivre l’évolution du suivi opéré
par le syndic.
• Le recours à l’aide juridictionnelle : des expérimentations pour réduire les charges de
contentieux
L’aide juridictionnelle est un droit dont peut bénéficier les copropriétés en Plan de Sauvegarde et qui
les dispensent de l’avance des frais d’avocat et d’huissier.
L’opérateur a accompagné le processus : 4 dossiers déposés et accordés puis 10 autres dossiers
déposés 2021 mais rejetés.
En juillet 2021, le bureau de l’aide juridictionnelle a refusé les 10 demandes, pour motif que le SDC
bénéficie de l’aide à la gestion et qu’il ne peut pas bénéficier de l’aide juridictionnelle en parallèle. Ce
motif a été contesté par l’avocat du SDC qui a reçu le rejet de l’appel en décembre 2021.
Pour finir, cette aide a été refusée dans le cadre d’une incompréhension inhérente à l’attribution de
l’aide à la gestion. Cette question a été rediscutée en Comité de Pilotage avec la maitrise d’ouvrage.
L’incompréhension est multiple :
- Selon l’article 2 de la loi 1991, le seul fait qu’un SDC soit en Plan de Sauvegarde suffit à attester
de sa situation en grande difficulté et à lui ouvrir l’accès à l’aide juridictionnelle.
- Par ailleurs, disposer de trésorerie n’est pas systématiquement signe de bonne santé pour un
SDC, il peut être au contraire le signe que de fortes sommes sont appelées aux copropriétaires
insolvables, ou encore que de nombreux fournisseurs restent impayés par le SDC ce qui les
amène à rompre leurs services. Sur la résidence du Parc de Petit Bourg, l’aide juridictionnelle
a été sollicitée avant engagement de toutes procédures sur des dettes de moins de 5 000€ afin
de ne pas faire supporter au SDC l’ensemble des frais de recouvrement nécessaires pour
engager des procédures contentieuses.
Au-delà du cadre règlementaire, les deux aides sont cumulatives, d’ailleurs 4 dossiers d’aide
juridictionnelle ont déjà été accordés sur ce territoire.
Dans ce contexte et afin de ne pas aggraver la situation financière du SDC, l’opérateur et le CS ont
donné leurs accords au syndic pour lancer les procédures judiciaires sans attendre l’aide
juridictionnelle.
Les finalités de ces aides, aide à la gestion et aide juridictionnelle sont distinctes :
- L’aide juridictionnelle avance et couvre des frais avocats engagés par le SDC pour mener à bien
les procédures contentieuses.
- L’aide à la gestion permet de financer toutes les actions renforcées du SDC en matière de
gestion qui incombent au SDC ou au syndic dans le cadre du PDS pour permettre le
redressement de la copropriété. En effet, ces tâches s’ajoutent au mandat classique générant
des honoraires au-delà de son forfait de gestion courante (ex : réunion publique, AG
extraordinaire, groupe de travail en présence de l’opérateur …). Le syndic est également
amené à engager des procédures afin de réduire les impayés. Les frais afférents à ces
procédures (honoraires d’huissiers, d’avocat, frais d’hypothèque, frais de recherche de
propriétaires …) grèvent les finances de la copropriété. Cette aide vient en complément sur
des frais liés au surcoût de gestion engagés par un dispositif opérationnel.
E. Les autres sujets d’actualité
• Une ASL en sommeil, quid de sa réactivation ?
Pas d’actualité depuis le dernier bilan, ce sujet devra être suivi post-PDS.
• SCI parc du Petit Bourg : en liquidation depuis plus de 40 ans…
Pour rappel, au cours des GTI et des commissions de portage, il est apparu qu’une SCI d’attribution,
créée en 1955, est toujours propriétaire de certains lots, situation bloquante pour le SDC mais aussi
pour le portage immobilier.
A l’origine, la copropriété a été construite sous un régime différent : les copropriétaires achetaient des
parts de la SCI sur lesquelles étaient fixées des promesses d’attribution de lots (parkings,
appartements, boxes, caves).
Lors de l’AGE des associés en 1972, est décidé la dissolution de la SCI à compter du 1er janvier 1973.
La société J.J.POUGETOUX et Cie est nommée en qualité de liquidateur. En 2023, la SCI est toujours en
liquidation par AJA.
Depuis 2021, des groupes de travail ont été organisé autour de cette problématique pour établir une
feuille de route permettant de rendre effective la liquidation de la SCI. Le cadastre ne permettant pas
d’identifier les lots de la SCI, la stratégie définie a été d’identifier les lots auprès de la publicité foncière
en demandant les états hypothécaires de tous les lots de la copropriété. Ce travail a été réalisé par le
cabinet de Me Audineau, avocat, et a pu être financé par l’ANAH à hauteur de 50% du montant HT du
devis.
La mission d’identification des lots appartenant à la SCI auprès de la publicité foncière a pu aboutir :
146 lots sont concernés. 10% des lots sont encore en SCI.
Il est nécessaire de poursuivre les procédures d’assignation et d’apporter des précisions sur les ventes
et acquisitions réalisées sans publications.
➢ La nécessaire mise à jour du règlement de copropriété
Le règlement de copropriété initial du 6 avril 1959 a été modifié à plusieurs reprises et a été adapté le
20 décembre 2013 pour le rendre conforme aux lois et pour prendre en compte la scission avec les lots
commerciaux voisins.
Pour autant, le règlement de copropriété doit être mis en conformité avec les dispositions de l’article
6-4 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 qui dispose que « l’existence des parties communes spéciales et
de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de
copropriété ».
A l’assemblée générale du 30 juin 2021, la proposition du cabinet « GEOMETRIC » a été approuvée
pour préparer le plan de division parcellaire, le document d’arpentage et le modificatif du règlement
de copropriété correspondant à la cession à la communauté d’agglomération du terrain supportant le
château d’eau. Notons que l’Anah a financé à 100% ce devis.
En 2021, l’audit de règlement de copropriété a été fait par le cabinet « AUDINEAU » qui a préconisé
dans son rapport, la mise à jour du règlement.
CHAPITRE 2 - L’ACCOMPAGNEMENT TECHNIQUE ET INGENIERIE
FINANCIERE
• Rappel des objectifs de la convention
A. 2 millions de travaux d’urgence difficile à engager mais réalisés
La cinquième année du PDS a vu se finaliser les travaux d’urgence en parties communes intérieures :
- Mise en conformité des colonnes sèches des trois bâtiments A, F et G
- Encoffrement des colonnes sèches dans les locaux techniques à RDC pour le bâtiment F et G.
- Pose de BAES en sous-sol du bâtiment A et dans les caves des bâtiments F et G
- Pose de BAEH sur les paliers et demi-paliers des 3 bâtiments A, F et G
- Remplacement des serrures permettant l’accès aux toitures terrasses.
- Ascenseurs
Ces travaux ont été réceptionnés sans réserves sur le deuxième semestre de l’année 2023 entre le 23
août et le 11 octobre.
A la suite de ces réceptions de travaux, les entreprises ont envoyé leurs factures, ce qui a permis de
finaliser le coût réel des travaux réalisés. Le montant notifié des subventions était de 2 028 393 € TTC
tout travaux confondus. Le montant des travaux, au final a été inférieur au montant prévisionnel, pour
un totale de 2 051 757 € TTC. Ce différentiel de coût s’explique surtout par le retrait du poste de
traitement de l’amiante dans les enrobés des voiries. En effet, les études complémentaires
(prélèvements et analyses) ont montré qu’il n’y avait pas d’amiante au niveau des voiries comme cela
avait pu être supposé préalablement.
Le reste à charge réel s’élève donc à 186 523 € soit en moyenne 372 € par logement au lieu des
261 024€ initiaux représentant en moyenne 520 € par logement.
Ces montants ne prennent pas en compte les intérêts d’emprunts qui ont été mobilisés pour avancer
les subventions versées dans leur intégralité à la fin des travaux.
La réception des dernières factures de l’entreprise SAGEX début 2024 ont permis de demander le solde
des subventions auprès de l’Anah. Le dernier dossier a pu être déposé et soldé auprès de l’Anah en
juillet 2024 ce qui a permis le remboursement total du préfinancement demandé à la Caisse d’Epargne.
Il est à rappeler que les travaux d’urgence incluaient aussi des travaux de voirie dont la réalisation s’est
achevée par la levée des réserves le 31 mai 2023.
Tous ces travaux votés lors de l’AGE du 29/11/2021 ont pu être effectués grâce à l’obtention d’un
financement exceptionnel de la part de l’Anah à hauteur de 100 % HT du montant des travaux. Ce
financement exceptionnel était lié à la réception par la copropriété d’une mise en demeure émanant
de la ville en date du 4/10/2021. La ville s’est, en effet, largement impliquée afin que la copropriété
puisse bénéficier de ce financement.
De plus, une communication importante a été mise en place dans le cadre du PDS afin de permettre le
vote des travaux lors de l’assemblée générale extraordinaire du 29/11/2021. Cette communication a
été réalisée par l’intermédiaire d’affichage avec l’appui d’un facilitateur graphique, d’une réunion
publique et de deux pieds d’immeuble. En complément, un courrier co-signé par la ville et
l’agglomération a été envoyé à chaque copropriétaire. Ce courrier rappelait les enjeux de la réalisation
des travaux d’urgence et les risques encourus par le syndicat des copropriétaires en cas de vote négatif
en AG. En effet, en cas de non-adhésion des copropriétaires à la réalisation des travaux, la ville se serait
substituée pour effectuer ces travaux et aurait réclamé les montants engagés aux copropriétaires. Ces
derniers n’auraient alors pas pu prétendre aux aides de l’Anah.
Malgré ce financement exceptionnel (reste à charge moyen à hauteur de 520€/logement), les travaux
ont été long à engager car certains copropriétaires n’ont pas payé leur appel de fonds travaux sur les
6 mois de recouvrement. En conséquence, un appel de solidarité de 80 000 € a été voté en assemblée
générale ordinaire de juin 2022 et un phasage des travaux a été nécessaire.
Ainsi deux grandes phases de travaux ont eu lieu. La première phase correspondant aux travaux de
voiries s’est déroulée de janvier 2022 à mai 2023. La seconde phase de travaux comportant les travaux
en parties communes intérieures se sont déroulés d’octobre 2022 à octobre 2023.
B. Les autres thématiques techniques accompagnées dans le cadre du PDS
La copropriété a aussi été accompagnée dans le cadre du PDS dans la réalisation d’autres travaux :
- Calorifugeage des réseaux en gaines techniques : Ces travaux ont été réalisés et financés dans
le cadre des CEE coup de pouce. Le montant total s’élevait à 47 470 € HT et a été ramené à
5,05 € TTC
- Le raccordement au chauffage urbain : la copropriété a été approchée par Grand Paris Sud
Energie Positive afin d’étudier la possibilité de raccorder la copropriété du Parc du Petit Bourg
au réseau de chauffage urbain. Ce raccordement permettait aussi d’étendre le réseau vers une
autre copropriété (Parc aux Biches) intéressée par le chauffage urbain.
Après étude, la copropriété du Parc du Petit Bourg a voté favorablement lors de l’assemblée
générale extraordinaire du 29/11/2021. Les travaux s’élevaient à un montant de 844 000 €
intégralement pris en charge par GPS. La signature de la convention a eu lieu fin 2021 et les
travaux ont été réalisés courant 2022 afin que le raccordement soit effectif pour la saison de
chauffe 2022/2023.
- L’audit énergétique : voté en AG 2023 et réalisé courant 2023
- Le DTG : voté en AG 2023 et en cours de réalisation.
- Le contrôle d’accès et BAEH
Les enjeux de la copropriété pour les années à venir devront répondre aux problématiques liés au
vieillissement du réseau secondaire de chauffage. En effet, il est à noter l’apparition de fuites sur les
tuyaux encastrés dans les planchers et plafonds. Cette réponse sera à accompagner d’une réflexion
liée au vieillissement du bâti en intégrant le volet énergétique :
• Réfection des toitures-terrasses
• Réfection des façades
• Remplacements de menuiseries privatives
• Modernisation du système de ventilation permanente des logements
C. Les autres thématiques techniques accompagnées dans le cadre du PDS
• Des subventions d’ingénierie multiples
L’ingénierie d’étude a regroupé toutes les études préalables aux travaux d’urgence : étude de maître
d’œuvre (MOE), diagnostic amiante (DAAT enrobé, travaux intérieur, colonne sèche, chaufferie),
bureau de contrôle ascenseurs mais aussi l’audit énergétique.
Sur les cinq ans du Plan de sauvegarde :
L’ingénierie aux travaux a permis de réaliser tous les travaux de contrôles d’accès, d’interphonie mais
surtout les travaux d’urgence.
La copropriété a également bénéficié de travaux sur le raccordement au chauffage urbain pour un
montant de 844 000 € intégralement pris en charge par l’Agglomération Grand Paris Sud, ainsi que le
calorifugeage des réseaux en gaines techniques financées par les CEE coup de pouce, limitant ainsi le
reste-à-charge pour les copropriétaires.
L’aide à la gestion à destination du syndicat des copropriétaires à permis d’accompagner le
financement des surcoûts de gestion induit dans le cadre du Plan de Sauvegarde. Cette aide octroyée
prend en compte principalement les frais de recouvrement (procédures contentieuses, honoraires
avocats, etc) ainsi que les frais de syndic liés à sa mobilisation dans le cadre du dispositif.
Selon la règlementation ANAH, l’aide à la gestion est calculée de la manière suivante : 150€/lot/ an +
5 000€ / bâtiment. La résidence du Parc de Petit Bourg peut donc prétendre à un montant maximal de
90 300€ par an.
L’expertises complémentaires a été mobiliser sur une problématique juridique, afin d’identifier les
lots encore en SCI, par l’intermédiaire du Cabinet Audineau, mais également pour une étude de
géomètre dans l’objectif de rétrocession de la parcelle du château d’eau à l’Agglomération.
CHAPITRE 3 - L’ACCOMPAGNEMENT SOCIAL DES PROPRIETAIRES
OCCUPANTS EN DIFFICULTES
• Rappel des objectifs de la convention
La mission d’accompagnement social vise à :
• Prendre contact avec les copropriétaires occupants endettés vis-à-vis du SDC « Parc de Petit
Bourg » ayant une dette minimale de 1000 € (sans plafond maximum) ;
• Accompagner la résorption des impayés de charges de copropriétaires occupants par la mise
en place d’un accompagnement des ménages rencontrant des difficultés socio-économiques
et au minima, assurer une veille auprès des copropriétaires ne souhaitant pas de celui-ci ;
• Mobiliser les acteurs sociaux locaux pour les copropriétaires accompagnés afin de mobiliser
des dispositifs complémentaires ;
• Repérer et orienter vers la mission de portage les copropriétaires identifiés comme ne pouvant
se maintenir dans la copropriété ;
• Prévenir de l’apparition de nouvelles situations problématiques par le biais d’actions de
prévention des risques liés à l’acquisition sur le site.
Pour tout complément, se référer aux précédents bilan et notamment le bilan d’année 4, page 31.
• Les actions menées :
➔ Participation aux GTi et organisation de commissions sociales
➔ Organisation d’un groupe de suivi social ouvert
➔ Déplacement à domicile quand les ménages ne peuvent pas se rendre en rendez-vous
➔ Accompagnement des ménages auprès des institutions (pôle emploi, CAF, CCAS ..)
➔ Renfort et développement du travail partenarial avec les acteurs du territoire
21
A. Bilan de la mission sociale durant la dernière année du PDS
• L’accompagnement social en quelques chiffres
Situations en file active
Accompagnements Accompagnement Veille Situations Situations soldées Total
Montant sociaux en cours pour une en à débuter sans suite ET
de la mobilisation au cours situations ayant
dette paiement de la refusé
dette l’accompagnement
social
- de 4 2 3 1 0 10
1500€
1500- 2 3 5 3 4 17
3000€
3000- 1 0 2 1 0 4
4500€
4500- 2 0 0 0 1 3
6000€
+6000€ 5 0 0 0 0 5
Total 14 5 10 5 5 39
39 situations en file active à mars 2024 :
11 accompagnements sociaux de longue durée 8 prises de contact pour des ménages identifiés
➢ 10 accompagnements au maintien ➢ 3 ménages nouvellement identifiés font l’objet
➢ 1 accompagnement à la vente de tentatives de prise de contact (3 mails et un
appel ou porte à porte)
➢ 5 ménages n’ayant pas donné suite aux
tentatives de prise de contact
5 mobilisations au paiement de la dette 10 ménages faisant l’objet d’une veille
5 ménages dont la dette est encadrée : ➢ 1 ménage apure seul sa dette
➢ 2 ménages se sont engagés à régler leur ➢ 3 ménages ont sollicité l’arrêt de
dette à court terme l’accompagnement mais ont mis en place un PA
➢ 1 ménage avec protocole d’apurement respecté et surveillé
(PA) ➢ 6 suivis ont été soldés du fait du désengagement
➢ 2 ménages ayant déposé des chèques des ménages. 2 ont mis en place un PA
auprès du syndic
5 ont refusé une proposition d’accompagnement
L'évolution des dettes des copropriétaires bénéficiant d'un accompagnement social varie
considérablement d'une situation à l'autre. Certains copropriétaires parviennent à réduire, voire
éliminer, leur dette auprès du syndicat de copropriété grâce aux différentes actions menées.
Cependant, malgré ces succès, les situations financières déjà fragiles peuvent rapidement se détériorer
et entraîner de nouveaux impayés. En effet, des événements de la vie tels que la perte d'emploi, des
22
problèmes de santé ou des urgences familiales peuvent contraindre leur capacité de paiement,
rendant ainsi la situation financière instable et compliquée à gérer sur le long terme.
Nouvelles situations accompagnées en année 5 Dettes soldées durant l’accompagnement en année 5
3 14
B. Bilan de la mission relogement au cours de la dernière année du PDS
La mission consiste à accompagner les ménages bénéficiaires (occupants de la résidence du Parc de
Petit Bourg), dans la recherche d’une solution de relogement adaptée à leur situation sociale et
financière. Cet accompagnement s’inscrit dans la mission de portage immobilier initiée depuis le
démarrage du Plan de Sauvegarde, afin de redresser la copropriété par la baisse du montant des
impayés de charges de copropriété. Ainsi :
2 accompagnements ont été soldés suite aux relogements :
• 1 propositions de logement Essonne Habitat acceptée, relogement effectué
• 1 vente réalisée, l’accompagnement au relogement a abouti. Famille relogée chez CDC Habitat.
1 accompagnement en cours :
• 1 compromis de vente signé, l’accompagnement au relogement est en cours
Le volet portage, bien qu'il n'ait pas atteint les objectifs fixés au début du PDS, représentait néanmoins
un levier important pour les ménages incapables de se maintenir en tant que propriétaires. Divers
blocages avaient été pointés dans le bilan de l’année 4 (page 36) quant à la coordination, aux délais
longs et aux soutiens nécessaires pour faire aboutir cette mission.
Cette cinquième année a été marquée par l'arrêt du portage de lots par Essonne Habitat. Sans cette
opportunité, certains propriétaires se retrouvent dans l'incapacité de conserver leur statut de
propriétaires et peinent à trouver par eux-mêmes une alternative de relogement viable. L'arrêt du
portage exacerbe donc les difficultés de ces ménages déjà fragilisés, en les privant d'un soutien pour
leur parcours résidentiel. Cette dernière année a été marquée notamment par le non-aboutissement
de deux ventes, pourtant bien engagées suite au désistement d’Essonne Habitat.
• Bilan de la mission sociale tout au long du PDS
Les copropriétaires occupants endettés sont identifiés chaque trimestre grâce aux données actualisées
qui répertorie tous ceux en situation d'impayés (PB, PO). Une fois ces ménages repérés, diverses
démarches sont régulièrement entreprises pour les contacter : trois envois de courriers, plusieurs
tentatives de contact par téléphone ou par e-mail lorsque les coordonnées sont disponibles, et en
dernier recours, des visites à domicile si les autres tentatives échouent.
Depuis la mise en œuvre du Plan de Sauvegarde en juin 2019, 77 ménages copropriétaires occupants,
ayant une dette de charges de plus de 1000 euros, ont été ciblés par la mission d'accompagnement
social. Tous ces ménages ont été contactés au moins une fois par téléphone, puis par courrier ou e-
mail, et en dernier lieu par des visites à domicile si nécessaire.
23
Parmi les 77 ménages PO en dette repérés depuis le début du plan de sauvegarde, 38 situations sont
soldées à ce jour :
• 27 ménages dont la dette est soldée et le copropriétaire maintenu, (dont 4 malgré plusieurs
récidives)
• 5 ménages suite à une vente du logement
• 3 situations soldées pour cause de décès
• 2 situations n’ont pas donné suite aux tentatives de prise de contact et ont fait l’objet d’une
saisie immobilière.
• 1 accompagnement à la vente a basculé vers un accompagnement au relogement
Depuis l'année 4, trois nouveaux PO ont été identifiés, malgré une augmentation globale des impayés.
Cette situation s'explique par le fait que la majorité des impayés concernent des propriétaires déjà en
défaut de paiement et connus de l'équipe sociale, ou qui récidivent. De plus, le stock des impayés
comprend de nombreux PB qui ne relèvent pas de la mission d’accompagnement social. Néanmoins,
l’équipe sociale se mobilise pour aider les PB en impayés de charges qui sollicitent leur assistance.
Cette année, l’équipe sociale a accompagné 3 PB en assurant une médiation avec leurs locataires
respectifs. Un mailing est également réalisé une fois par an afin de relancer les propriétaires bailleurs
et les inviter à se rapprocher de leur syndic pour apurer leur dette de charges.
• Les actions menées au long des 5 ans du PDS :
Le porte-à-porte
Au cours des cinq années du Plan de Sauvegarde, des sessions de porte-à-porte ont été
régulièrement réalisées. Elles ont permis de contacter 45 copropriétaires qui n’avaient pas
répondu à nos sollicitations par courrier et par ailleurs de reprendre contact avec 12 ménages qui
n’adhéraient plus à l’accompagnement.
Le Groupe de suivi social (GSS)
Un Groupe de Suivi Social Ouvert, organisé avec la Ville d’Évry-Courcouronnes, a permis
d’examiner 12 situations de ménages en accompagnement social et 3 situations en
accompagnement au relogement. Les perspectives d’accompagnement ont été validées par la
ville.
Les déplacements au domicile des ménages accompagnés
L’équipe sociale a effectué des visites régulières au domicile des ménages, ces visites permettent
de créer un lien de confiance privilégié. Elles facilitent les échanges et encouragent les familles à
participer activement à l’accompagnement. Elles ont également permis de mieux comprendre les
besoins spécifiques de chaque ménage et d’adapter les solutions proposées. Mais également de
bien identifier l’équipe sociale vers qui les propriétaires ont pris l’habitude de se tourner.
Les commissions sociales
Au cours des cinq années du PDS, la commission sociale s’est réunie huit fois, permettant
d’échanger sur les situations de 30 copropriétaires. La commission est composée des différents
partenaires (CAF, MDS, CCAS). Pour ceux qui n'étaient pas encore connus ou suivis par nos
partenaires, ces échanges ont permis d’identifier les différentes aides financières disponibles.
Grâce à ces commissions, une aide de la CLIP a été obtenue pour certains cas.
Participation aux GTI
Tout au long du PDS, SOLIHA a participé aux GTI, ce qui nous a permis d'identifier les nouvelles
situations d'impayés et de prendre contact avec ces ménages. Cette participation a également
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facilité le suivi de l'évolution des dettes des ménages accompagnés et a permis de jouer le rôle
d'intermédiaire entre le syndic et les ménages suivis. Grâce à cela, nous avons pu arrêter des
procédures judiciaires et mettre en place des plans d'apurement.
Traduction des affiches
L'équipe sociale a également réalisé la traduction des supports de communication en plusieurs
langues. Cela a permis de transmettre les informations à un grand nombre de propriétaires ne
maîtrisant pas la langue française.
Médiation auprès des PB
Bien que l'équipe sociale n'accompagne pas les propriétaires bailleurs, elle a été sollicitée à
plusieurs reprises durant le plan de sauvegarde pour jouer le rôle de médiateur entre les
bailleurs et leurs locataires en impayés, ou entre les bailleurs et le syndic. Cela montre que
l'équipe sociale a été bien identifiée par les propriétaires.
Participation aux CoPil et CoTech
L'équipe sociale a toujours pris part aux instances CoPil et CoTech, communiquant sur l'évolution
des accompagnements et alertant sur les enjeux et difficultés rencontrés. Cela a permis d’ajuster
la mission et les actions conduites selon les besoins.
Réalisation des notes d'avancement
Tout au long du PDS, l'équipe a produit des notes d'avancement mensuelles à l'occasion de
chaque réunion MOA, retraçant l'évolution quantitative et qualitative des accompagnements.
• Les difficultés rencontrées tout au long du PDS
Tout au long du PDS, de nombreuses difficultés et enjeux ont été rencontrés.
L'une des principales difficultés a été de faire adhérer les copropriétaires à l'accompagnement
social, souvent perçu comme une forme d'assistanat. Nombreux sont ceux qui ne s'identifient pas à
ce type de soutien, le considérant incompatible avec leur statut de propriétaires. Cette perception
négative a freiné l'acceptation de l'aide proposée, rendant difficile l'engagement durable des
bénéficiaires.
Une autre difficulté majeure a été de maintenir les propriétaires en accompagnement social lorsque
l'équipe sociale ne pouvait pas offrir de solutions immédiates pour apurer la dette. L'absence de
résultats rapides a souvent entraîné une perte de confiance et de motivation chez les propriétaires,
les poussant parfois à abandonner l'accompagnement.
La période de la COVID-19 a également posé de sérieux défis. Les restrictions sanitaires ont rendu
impossibles les visites et rendez-vous en personne, compliquant le maintien du lien avec les ménages
suivis. De plus, la situation financière de certains s'est encore dégradée, renforçant l'idée que le
remboursement de la dette envers le syndic n'était plus une priorité.
Enfin, convaincre les ménages ne pouvant se maintenir en tant que propriétaires d'adhérer à la
mission portage s'est avéré particulièrement ardu. Les prix proposés par Coprocoop n'étaient pas
suffisamment attractifs et les ménages voyaient souvent cette solution comme un échec social.
L'idée de perdre leur statut de propriétaires, même temporairement, était perçue comme une
stigmatisation, freinant leur adhésion à ce dispositif pourtant nécessaire pour leur stabilisation
financière.
25
Ces défis ont exigé de l'équipe sociale une grande adaptabilité et un effort constant pour trouver des
solutions adaptées aux besoins et aux perceptions des copropriétaires.
❖ Les objectifs généraux du volet social: ❖ Les résultats de l’accompagnement
social
o Suivi et résorption des impayés de charges o Mobilisation des partenaires à travers les
commissions sociales
o Accompagnement éducatif budgétaire o 39 accompagnements sociaux
approfondis et adaptés aux situations
o Suivi individuel adapté aux copropriétaires individuelles des ménages.
o Recouvrement des situations d’impayés
o Sensibilisation du CS à la participation aux o Recalibrage de la mission de portage des
instances de gestion des impayés lots
o Relogement des familles accompagnées
o Communication dans le cadre de la mission de portage
o Elaboration d’outils de suivi o La bonne identification de l’équipe
o Diminution des impayés des PO
accompagnés
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CHAPITRE 4 – LE PORTAGE DE LOTS
27
CHAPITRE 5 – PERMIS DE LOUER ET DE DIVISER
28
CHAPITRE 6 – LA GESTION URBAINE SOCIALE DE PROXIMITE (GUSP)
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ELEMENTS DE CONCLUSION :
Suite à une AMO Flash engagée par l’Etat pour analyser les raisons de cet échec du redressement et
les actions à mener, il a été établi que le seul PDS ne permet pas d’engager une rénovation d’ampleur.
Seul un programme ambitieux, la vente d’une partie du terrain ou la promotion immobilière
permettrait de dégager des financements suffisants pour soutenir le poids d’une rénovation
ambitieuse et nécessaire de cet ensemble immobilier.
Il a donc été décidé lors de la restitution AMO Flash du 24 janvier 2024, en complément des
perspectives proposées par l’opérateur du suivi-animation en Cotech et Copil depuis fin 2023, de
lancer dès septembre 2024 une étude d’opportunité de projet urbain pour penser l’intervention
auprès de cette copropriété dans un contexte plus large et plus global. L’étude sera pilotée par la Ville
d’Evry Courcouronnes. Un courrier à destination des habitants du secteur est en cours pour préciser
le périmètre d’intervention et le co-pilotage entre la Mairie et l’association Evry-village de cette étude.
En parallèle, il a été décidé de prolonger de 2 ans le PDS pour permettre l’aboutissement de l’étude
urbaine. Au vu des indicateurs de fragilités qui peinent à se résorber, la copropriété ne peut en effet
pas subir de rupture d’accompagnement entre la fin du PDS qui arrive à échéance et le lancement du
projet issu de l’étude urbaine. Ainsi, la Municipalité constate la nécessité de confier à l’opérateur des
missions complémentaires au marché initial pour assurer ce maintien d’accompagnement et le suivi-
animation durant la prolongation du PDS. Cette décision est soutenue par l’ensemble des partenaires,
à savoir la DDT de l’Essonne, l’Anah et la Communauté d’agglomération Grand Paris Sud, maître
d’ouvrage du PDS.
Ainsi, la prorogation sera construite selon deux objectifs :
> Un maintien des actions du PDS sur les volets thématiques du marché actuel : gouvernance,
gestion, impayés, social, technique et ingénierie financière. Ces actions devront être
maintenues à minima mais sans proposer de présence renforcée auprès des instances de
gestion.
> L’ajout de prestations complémentaires et nécessaires identifiées dans le PDS.
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Texte extrait tel quel de la pièce officielle, qui seule fait foi. La mise en page du document d'origine peut différer.