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Diagnostic PLH PVM_VersionPostCRHH_Mai2021.pdf · 30 671 mots · du marché « Étude et animation pour l'élaboration du Programme Local de l'Habitat (PLH) de la Communauté d'Agglomération… », dossier de consultation officiel.
VERSION POST CRHH DU 8/12/2020
Document non exécutoire
Programme Local de l’Habitat 2020-2025
Diagnostic
Mai 2021
PW2C
GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
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GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
Table des matières
Table des matières .................................................................................................................................. 2
I. Préambule ....................................................................................................................................... 4
1. L’agglomération de Paris Vallée-de-la-Marne ................................................................................. 4
2. L’articulation du PLH avec les autres dispositifs ............................................................................. 5
3. La prise en compte des objectifs du SRHH ...................................................................................... 5
4. Les enjeux du Porter à Connaissance des services de l’Etat ........................................................... 7
5. Les territoires de références du diagnostic ..................................................................................... 7
6. Les modalités de travail ................................................................................................................... 8
II. Etat des lieux des politiques de l’habitat et de l’aménagement des territoires ............................. 9
1. Un document qui s’inscrit dans des politiques locales de l’habitat préexistantes ......................... 9
2. Des enjeux habitat spécifiques dans les quartiers en contrat de ville et en renouvellement urbain
12
3. Un territoire qui s’inscrit dans les grands projets franciliens........................................................ 17
4. Des documents d’urbanisme récents qui prennent en compte les enjeux habitat ...................... 19
III. Dynamiques socio-démographiques et économiques .................................................................. 21
1. Une croissance démographique positive portée par le solde naturel .......................................... 21
2. Des disparités territoriales au niveau socio-économique ............................................................. 24
3. Une légère diminution de l’emploi et des projets de développement économique différenciés
sur le territoire ...................................................................................................................................... 27
IV. le fonctionnement du parc de logements ..................................................................................... 31
1. Structure et évolution du parc de logements ............................................................................... 31
2. Un parc de logements publics tendu............................................................................................. 36
3. Poids, caractéristiques, fonctions et principaux enjeux concernant le parc de logements privés 45
V. Les marchés du logement et du foncier ........................................................................................ 69
1. Un nouveau cycle de production porté par le collectif et les résidences spécifiques .................. 69
2. Contraintes / enjeux d’aménagement sur certaines parties du territoire .................................... 72
3. Disponibilités et approches foncières des communes .................................................................. 79
4. Un marché de l’ancien actif et de plus en plus valorisé sur les maisons ...................................... 90
5. Une augmentation des niveaux de loyers privés à la relocation .................................................. 91
6. Depuis 2012 augmentation du rythme des ventes en promotion immobilière ........................... 94
VI. la réponse aux besoins spécifiques ............................................................................................... 99
1. Une offre étoffée en structure dédiée pour les étudiants mais des difficultés de décohabitation
pour les jeunes actifs qui persistent...................................................................................................... 99
2. Un enjeu de maintien à domicile des personnes âgées et la fragilisation d’une partie d’entre
elles 105
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3. Des besoins spécifiques pour les personnes en situation de handicap, toujours difficiles à
mesurer ............................................................................................................................................... 110
4. Une offre en structure d’hébergement d’urgence et d’insertion bien présente sur le territoire
mais saturée ........................................................................................................................................ 113
5. Les Gens du voyage : un schéma en redéfinition, un enjeu lié à la sédentarisation .................. 122
6. La présence de camps de «Roms » et des tentatives d’installation signalées par les communes
123
Eléments de synthèse.......................................................................................................................... 125
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I. PREAMBULE
1. L’agglomération de Paris Vallée-de-la-Marne
La communauté d’agglomération Paris Vallée de la Marne compte aujourd’hui 12 communes et près
de 228 000 habitants (d’après l’INSEE au 1er janvier 2015 (population municipale)), soit 16,4% de la
population du département de Seine et Marne. Elle est issue de la fusion au 1er janvier 2016 de trois
communautés d’agglomération (Marne et Chantereine, Marne – La Vallée/Val Maubuée et La Brie
Francilienne).
Depuis le Conseil Communautaire du 14 décembre 2017, la communauté d’agglomération Paris
Vallée de la Marne exerce 19 compétences dont 4 concernent directement ou indirectement la
politique locale de l’habitat :
- En matière d'aménagement de l'espace communautaire : schéma de cohérence territoriale et
schéma de secteur : plan local d'urbanisme, document d'urbanisme en tenant lieu et carte
communale ; création et réalisation de zones d'aménagement concerté d'intérêt communautaire ;
organisation de la mobilité et des transports publics intercommunaux.
- En matière d'équilibre social de l'habitat : programme local de l'habitat ; politique du logement
d'intérêt communautaire ; actions et aides financières en faveur du logement social d'intérêt
communautaire ; réserves foncières pour la mise en œuvre de la politique communautaire
d'équilibre social de l'habitat ; action, par des opérations d'intérêt communautaire, en faveur du
logement des personnes défavorisées ; amélioration du parc immobilier bâti d'intérêt
communautaire.
- En matière de politique de la ville : élaboration du diagnostic du territoire et définition des
orientations du contrat de ville ; animation et coordination des dispositifs contractuels de
développement urbain, de développement local et d’insertion économique et sociale ainsi que des
dispositifs locaux de prévention de la délinquance ; programmes d’actions définis dans le contrat de
ville.
- En matière d'accueil des gens du voyage : aménagement, entretien et gestion des aires d'accueil et
des terrains familiaux.
La délibération du 14 décembre 2017 précise la définition de la politique du logement d’intérêt
communautaire :
« La CAPVM soutient le développement d’une offre de logements diversifiée répondant aux besoins
des habitants.
Elle soutient directement l’amélioration de l’habitat dans son ensemble, dans l’objectif de maintenir
un cadre de vie répondant aux attentes des habitants du territoire et favorisant leur maîtrise des
coûts liés au logement.
Dans cette optique, elle développe des partenariats avec les organismes HLM afin de favoriser le
développement de projets sur le territoire et la prise en compte des spécificités locales.
Elle accompagne également les projets d’amélioration des logements privés, aux côtés des
communes.
Elle exerce une mission d’information et d’accompagnement des particuliers en vue de prévenir la
dégradation de leur logement et de leurs capacités d’entretien, notamment lorsqu’ils sont en
situation de copropriété. »
Par délibération du 4 avril 2017, la Communauté d’Agglomération a décidé de lancer un nouveau PLH
couvrant l’ensemble du territoire élargi.
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2. L’articulation du PLH avec les autres dispositifs
Le Programme Local de l’Habitat est un document de planification à portée opérationnelle qui doit
prendre en compte les différents documents thématiques existants et les obligations de rattrapage
en logements sociaux imposées par la loi SRU.
Plan Départemental d’Action
pour le Logement et
l’Hébergement des Personnes
Défavorisés
3. La prise en compte des objectifs du SRHH
En Ile-de-France, le Schéma Régional de l’Hébergement et de l’Habitat a été arrêté le 19 décembre
2017. Il définit un cadre de coordination et de convergence des politiques de l’habitat et de
l’hébergement en Île-de-France, que le PLH doit prendre en compte.
Ce niveau d’opposabilité correspond au niveau le moins contraignant : dans ce cas, la norme
inférieure (ici le PLH) peut éventuellement écarter la norme supérieure en tout ou partie, mais à
condition de pouvoir le motiver.
Au-delà de ces objectifs quantitatifs, le SRHH définit des grands principes de développement de
l’offre de logements :
- Produire une offre de logement contribuant au développement équilibré des territoires :
- En définissant des équilibres entre le développement de l’habitat et celui des activités de
bureau,
- En favorisant le développement d’une offre de logements sur les territoires attractifs en
termes d’emploi
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- Soutenir une production sociale dynamique adaptée aux besoins en :
- favorisant une répartition équilibrée de la production de logements sociaux de manière à
garantir la mixité sociale (en identifiant les modalités de rééquilibrage interne)
- intensifiant la construction à proximité des nouveaux quartiers de gare ou des lignes de
transport en commun existantes
- réalisant un effort particulier de construction de logements très sociaux : a minima le
maintien des agréments PLAI passés et pour les communes soumises au rattrapage SRU un
minimum de 30% de PLAI et de 70% de PLAI-PLUS. Il est souhaité un effort particulier sur la
production de T1/T2 et des T5 dans les EPCI présentant un déséquilibre spécifique en
matière d’attributions sur ces typologies.
- Développer une offre diversifiée et accessible en identifiant des marchés :
- privilégiés pour le développement d’une offre locative intermédiaire,
- pour le développement d’opérations d’accession sociale ou à prix encadré,
- permettant une meilleure mobilisation du parc privé en complément du parc social.
- Identifier des besoins locaux pour des publics spécifiques :
- notamment à destination des jeunes étudiants (le territoire de PVM n’est pas considéré
comme prioritaire) ou jeunes actifs
- renforçant les connaissances des besoins des gens du voyage
Il précise également les attentes en matière d’hébergement et de logements adaptés et précise par
territoire les efforts de rééquilibrage attendus à l’échelle de chaque EPCI. Le territoire Paris Vallée de
la Marne est considéré comme plutôt bien équipé au regard de cette thématique.
Il rappelle la nécessité de renforcer la mixité sociale des territoires par la diversification de
l’habitat et l’accès au logement par le biais du pilotage à l’échelle des EPCI des stratégies
d’attributions et d’équilibre territorial et de la diversification de l’offre dans le nouveau programme
national de rénovation urbaine.
Il pose enfin la nécessité de travailler à l’adaptation et à l’amélioration du parc existant en priorisant
les interventions en fonction des enjeux locaux et en favorisant la rénovation énergétique des
logements.
Le schéma précise les cibles de réhabilitation énergétique par grande catégorie de logement à savoir
pour la CAPVM :
- entre 900 et 1100 logements privés individuels
- entre 200 et 300 logements privés collectifs
- entre 500 et 700 logements sociaux.
Un travail important doit également être mené pour :
- poursuivre la lutte contre l’habitat indigne
- agir sur les copropriétés dégradées et fragiles
- accompagner le vieillissement des populations
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4. Les enjeux du Porter à Connaissance des services de l’Etat
Par ailleurs, les services de l’Etat de la Seine et Marne ont transmis un Porter à Connaissance à la
Communauté d’Agglomération qui souligne 5 enjeux pour le territoire :
conforter un développement équilibré de l’habitat en promouvant des programmes de
qualité : le territoire devra maintenir et poursuivre le rythme de construction d’offre
nouvelle en logement en visant au moins une production annuelle de 1 600 logements
neufs,
mieux répartir l’offre de logements accessibles aux revenus modestes et intermédiaires pour
favoriser les parcours et la mixité sociale : le PLH devra mettre en œuvre les moyens pour
atteindre les objectifs de production de logements sociaux fixés à 570 logements sociaux/an.
Le territoire comprend 5 communes déficitaires au titre de la loi SRU pour lesquelles l’effort
de rattrapage de la production de logements sociaux doit être maintenu,
accueillir et accompagner les populations fragiles,
poursuivre la requalification du patrimoine existant,
développer une offre de logements en adéquation avec les activités économiques et les
transports en s’appuyant sur une stratégie foncière.
5. Les territoires de références du diagnostic
La Communauté d’Agglomération Paris Vallée de la Marne se situe dans la région Ile-de-France, au
sein du département de Seine et Marne. Le territoire se situe à proximité de 3 EPT de la Métropole
du Grand Paris (Grand Paris Grand Est, Paris Est Marne et Bois et Grand Paris Sud Est Avenir) et de 3
EPCI (la communauté d’agglomération Marne et Gondoire, la communauté d’Agglomération Plaine
Centrale-Haut Val de Marne-Plateau Briard et Val d’Europe Agglomération). Ces territoires
constituent donc des points de référence qui seront mobilisés tout au long du diagnostic.
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6. Les modalités de travail
Les principales sources de données mobilisées
• Le recensement de l’INSEE, dont les modalités diffèrent entre les communes de plus de
10 000 habitants et les communes de moins de 10 000 habitants
Dans les communes de 10 000 habitants ou plus, un échantillon de logements regroupant
environ 8 % de la population est recensé chaque année, l’échantillon étant réparti sur
l’ensemble du territoire de la commune. Au bout de cinq ans, environ 40 % des habitants de
la commune auront été recensés, un taux suffisant pour garantir la fourniture de données
robustes sur la commune et ses quartiers. Les données reposent sur une moyenne établie à
partir des échantillons de cinq années successives.
Pour les communes de moins de 10 000 habitants, recensées tous les 5 ans, il a été pris en
compte le dernier recensement à savoir 2017 pour Brou-sur-Chantereine et Courtry, 2014
pour Croissy-Beaubourg. Afin d’établir des données pour chaque millésime de recensement,
l’INSEE utilise les méthodes de l’extrapolation et de l’interpolation. Il est donc recommandé
de ne pas comparer les millésimes entre eux mais de comparer les évolutions quinquennales.
• Les bases de données fiscales (Filosofi, Filocom) permettent de préciser les informations sur
le niveau de revenus des ménages, les caractéristiques des logements, de leurs occupants, et
de préciser certaines caractéristiques du parc privé.
• Les bases de données sur le parc social (Répertoire du Parc locatif Social (RPLS), Service
National d’Enregistrement de la demande (SNE)) apportent des informations sur la demande
et les attributions de logements sociaux et les caractéristiques du parc.
• Les bases de données sur les marchés de l’habitat (Données Valeurs Foncières (DVF) 2017,
Clameur 2018, Notaires de France 2017) permettent d’estimer le niveau de transactions dans
l’ancien et le niveau des loyers.
• Les fichiers fonciers du cadastre 2018 et la base de données SITADEL 2018 sur la
construction de logements
• La base de données Acoss 2018 sur l’emploi salarié privé
• La base de données Finess 2018 sur le logement et l’hébergement pour répondre aux
besoins spécifiques
Les analyses qualitatives
Les analyses statistiques ont été confrontées et confortées par des analyses qualitatives auprès des
élus du territoire, de leurs services et des partenaires de l’Habitat :
• Rencontres avec l’ensemble des communes du territoire (octobre-novembre 2018)
• Quatre ateliers de travail avec les partenaires pour enrichir les éléments de diagnostic (20-
21 novembre 2018) :
- Le parc privé
- La production de logements
- Les besoins en logement des populations « fragiles », complété d’une rencontre avec
les associations d’insertion par le logement et le SIAO (notamment 115-77 et SYPLO)
début janvier
- Les besoins en logement des jeunes
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II. ETAT DES LIEUX DES POLITIQUES DE L’HABITAT ET DE
L’AMENAGEMENT DES TERRITOIRES
Le Programme Local de l’Habitat est un document de planification qui doit tenir compte des
politiques préalables ou en cours au niveau de l’habitat et de l’aménagement du territoire. Le
schéma ci-dessous en propose une synthèse.
1. Un document qui s’inscrit dans des politiques locales de
l’habitat préexistantes
Une élaboration récente des PLH sur les trois ex-agglomérations de la CAPVM
Les trois anciennes agglomérations qui forment aujourd’hui la Communauté d’Agglomération Paris-
Vallée de la Marne sont déjà sensibilisées aux enjeux « habitat » via des démarches relativement
récentes d’élaboration de leur Programme Local de l’Habitat. Deux d’entre elles, Marne et
Chantereine et Val Maubuée avaient mis en œuvre des premières générations de Programme Local
de l’Habitat.
Lors de l’élaboration des nouveaux documents, seul le PLH de l’ancien Val Maubuée a été considéré
comme exécutoire. Marne et Chantereine a arrêté son projet dans le même temps, sans le passer en
Comité Régional de l’Hébergement et de l’Habitat. Enfin, la Brie Francilienne a fait le choix de
travailler sur un diagnostic et des orientations partagées, allant jusqu’à la proposition de pistes
d’actions juste avant la fusion.
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La loi permettant aux intercommunalités une prorogation de deux ans de leur PLH en cas de fusion,
le PLH du Val Maubuée a fait l’objet de document exécutoire mais uniquement sur cet ancien
périmètre.
2014 2015 2016 2017 2018 2019
Elaboration du PLH (arrêt
Val Maubuée PLH 2015-2020 (exécutoire)
décembre 2015)
Elaboration du PLH (arrêt
Marne et Chantereine
décembre 2015)
Diagnostic et
Brie Francilienne
orientations
Paris Vallée de la Marne Lancement du nouveau PLH
Les grands axes d’interventions de ces documents préalables étaient assez proches comme le montre
le tableau suivant classé par thématique.
Val Maubuée Marne et Chantereine Brie Francilienne
Renforcer les actions Accompagner et
Intervenir en faveur de la
Améliorer le parc d’amélioration du parc suivre l’évolution
limitation du coût global
privé privé existant pour du parc privé
du logement pour les
prévenir sa fragilisation existant
ménages
Veiller à
Une volonté plus
l’évolution du parc
affirmée : l’amélioration Veiller aux évolutions du
Veiller aux social existant tant
du parc de logement doit parc social existant tant sur
évolutions du parc sur le patrimoine
favoriser la baisse des le plan du bâti que de
social que sur les
charges pour les l'occupation
équilibres sociaux
ménages.
Atteindre les objectifs de Assurer un développement Améliorer la
Un développement développement tout en intégré du territoire en réponse aux
équilibré du veillant à un recherchant l’équilibre besoins en
territoire aménagement durable du habitat / activité logement de la
territoire économique / équipement population locale
Fluidifier les parcours tout en veillant à
Faciliter les parcours
Fluidifier les résidentiels pour accueillir de
résidentiels et répondre
parcours permettre de maintenir la nouveaux
aux besoins dans leur
résidentiels population et d’attirer de habitants
diversité
nouveaux habitants
Conforter les outils
d’observation de la Un schéma de gouvernance
politique de l’habitat de la politique de l’habitat
Observer et animer
pour mieux intervenir assise sur une observation
Poursuivre l’animation du confortée
PLH
Les scénarios de développement envisagés ne peuvent par contre pas être mis en relation, la fusion
étant intervenue à un moment où tous les éléments n’étaient pas validés politiquement.
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Des actions et un observatoire de l’habitat étendus à l’ensemble du territoire de la
nouvelle agglomération
L’observatoire de l’habitat qui préexistait au sein de l’agglomération du Val Maubuée a été élargi à
l’ensemble du territoire. Il publie chaque année un rapport d’observation mis à disposition de
l’ensemble des communes. Celui de 2018 a été mobilisé pour réaliser ce rapport de diagnostic.
Certaines aides développées par le Val Maubuée ou Marne et Chantereine ont continué à être
attribuées, même après la fusion.
La délibération du 14 décembre 2017 a précisé les actions et les aides mises en place à l’échelle de
l’ensemble du nouveau territoire :
Concernant le parc locatif social :
- Soutien à la construction de logements sociaux,
- Soutien à la réhabilitation et l’amélioration du parc locatif social,
- Garantie des emprunts mobilisés par les organismes HLM pour la réalisation d’opérations de
construction neuve, d’acquisition en VEFA, d’acquisition-amélioration et de réhabilitation.
Concernant le parc privé :
- Programme de Prévention en faveur des copropriétés (POPAC),
- Aides aux particuliers propriétaires de leurs logements et réalisant des travaux d’amélioration.
Concernant les personnes défavorisées :
- Aides financières aux structures d’insertion par le logement
- Gestion des aires d’accueil des gens du voyage et mise en œuvre des projets d’habitat adapté.
Les aides financières sont encadrées par des règlements qui définissent plus précisément les
conditions d’éligibilité et les montants.
Une élaboration en cours de la Convention Intercommunale d’Attribution
L’Agglomération a installé le 2 juillet 2018 sa Conférence Intercommunale du Logement qui traite
plus particulièrement de la question des attributions dans le parc locatif social.
Extrait du Diagnostic d’occupation sociale du parc de logements intercommunal - Espacité
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La CIL a adopté son document cadre qui précise que la Communauté d’Agglomération Paris - Vallée
de la Marne et les membres de la CIL souhaitent bien s’inscrire dans l’esprit de la loi et s’engager en
faveur des objectifs de mixité et du rééquilibrage territorial. Le travail sur la Convention
Intercommunale d’attribution est en cours parallèlement à l’élaboration du PLH.
2. Des enjeux habitat spécifiques dans les quartiers en contrat
de ville et en renouvellement urbain
Le territoire compte 6 quartiers prioritaires de la politique de la ville répartis sur 5 villes de la
Communauté d’Agglomération :
- La Grande Prairie et Schweitzer-Laennec à Chelles
- La Renardière à Roissy-en-Brie
- L’Arche Guédon et Le Mail-Victor Hugo à Torcy
- Les Deux Parcs-Luzard à Champs-sur-Marne et Noisiel
Les objectifs de la politique de la ville sur ces quartiers sont encadrés par :
- Trois contrats de Ville (signés par chacune des 3 anciennes agglomérations au cours de l’année
2015).
- Deux projets de renouvellement urbain dans le cadre du Nouveau Programme National de
Renouvellement Urbain : le quartier des Deux Parcs – Luzard à Noisiel et Champs-sur-Marne et le
quartier de l’Arche Guédon à Torcy.
La synthèse ci-dessous rappelle les caractéristiques de ces quartiers et les principaux enjeux en
matière de logement au regard de ces dispositifs.
La ville de Chelles est concernée par deux
quartiers situés respectivement au Sud et
au Nord du territoire communal.
(cartographie extraite du Contrat de Ville 2014-2020 –
Chelles)
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Le quartier Grande Praire (Chelles) se
compose de 685 logements dont :
- 200 logements locatifs sociaux
appartenant au bailleur social
1001 Vies Habitat (ex Logement Francilien)-
4 grandes copropriétés
Les principaux enjeux en termes de logements sont :
- Des besoins importants en réhabilitations thermiques
sur l’ensemble des résidences.
- Des syndics de copropriétés parfois peu scrupuleux.
- Un accompagnement nécessaire des primo-accédants
et des copropriétaires.
(cartographie extraite du Contrat de Ville 2014-2020 – Chelles)
Les orientations retenues par le Contrat de Ville sont
donc les suivantes :
- Elaborer un projet d’aménagement et de résidentialisation
- Lutter contre la précarité énergétique
- Développer un accompagnement des copropriétés
Le quartier de Schweitzer-Laennec se compose de 277
logements appartenant à Marne et Chantereine
Habitat dont :
- des logements récents livrés en 2008 (7 maisons de
ville) et 2015 (5 maisons individuelles et 23 semi-
collectifs)
- 247 logements collectifs répartis sur 14 bâtiments de
type R+3 et R+4 dont 45 ont été démolis dans le cadre
du projet de renouvellement urbain.
- 40 logements de la résidence Follereau
Du point de vue du logement, les enjeux sont différents
du précédent quartier.
En effet, une opération de renouvellement urbain de
grande ampleur a eu lieu en 2015. Celle-ci combine à la
fois une résidentialisation, une réhabilitation, la
construction de logements neufs et la réorganisation des
modalités de gestion urbaine de proximité.
Les principaux enjeux sont :
- L’usage des nouvelles installations par les locataires
- La perception de renouvellement urbain des locataires
à l’issu du projet
(cartographie extraite du Contrat de Ville 2014-2020 – Chelles)
L’orientation retenue par le Contrat de Ville en
matière d’habitat consiste en l’amélioration du transport des résidents de Schweitzer-Laennec.
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La ville de Roissy-en-Brie est concernée par le quartier de la Renardière qui compte 627 logements
locatifs sociaux gérés par OSICA et répartis dans 13 bâtiments de 6 à 15 étages avec ascenseurs.
Le quartier a fait l’objet d’une réhabilitation en 2015 qui concernait l’enveloppe extérieure, les
parties communes et les logements. Les enjeux posés par le Contrat de Ville portent donc moins sur
le bâti que dans d’autres quartiers. Il s’agit de :
- Accompagner les habitants et les responsabiliser sur les questions liées à leur logement
- Former et informer les habitants sur l’existant (le contrat robinetterie, existence d’un numéro
d’urgence…)
- Réfléchir à la mise en place d’une GUP (Gestion Urbaine de Proximité)
- Développer les actions en partenariat entre le bailleur, la commune voire les institutions
- Mener une réflexion sur le réaménagement du quartier : projet de résidentialisation en cours
Le contrat de ville de l’ancien Val Maubuée couvre les quartiers en politique de la ville des
communes de Champs-sur-Marne, Noisiel et de Torcy et note les enjeux suivants :
Le quartier du Mail n’a pas été intégré au NPNRU. Il se distingue par une situation stratégique au
sein de la ville de Torcy, entre le centre urbain de la commune avec la gare RER au Sud et le centre
historique au Nord. Il a fait l’objet précédemment d’opérations de rénovation du bâti, de
requalification des espaces et de rétrocession de certaines voiries qui ont permis d’améliorer la
sécurité du quartier. Les questions de mixité sociale, de précarisation d’une partie de la population
les difficultés de gestion et d’entretien des espaces sont posées dans les constats du contrat de
ville.
Le quartier de l’Arche Guédon est intégré au NPNRU. Il se compose de logements sociaux et de
copropriétés. Le parc social appartient à trois bailleurs (Batigère, OSICA, OPH 77) et se distingue par
une faible part de petits logements (T1, T2) et une offre essentiellement centrée sur des T3 et T4.
Le parc en copropriété compte 4 copropriétés principales dont trois ont fait l’objet d’un diagnostic
flash qui montre que des travaux importants seraient à engager dans le cadre du POPAC (Programme
opérationnel préventif d’accompagnement des copropriétés)
Du point de vue de l’habitat, les objectifs sont les suivants :
- Retrouver une réelle mixité sociale
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- Désenclaver le centre de quartier
- Abolir la séparation spatiale entre la « zone logement » et la « zone équipements publics ».
Le projet prévoit 54 démolitions, la reconstitution de logements (hors LLS : plus de 168 logements), la
requalification de 104 logements et la résidentialisation de 304 logements1. A noter que d’autres
projets de création de logements sont en cours à proximité du périmètre.
Extrait du RTP de juin 2018
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cf extrait de la Réunion Technique Partenariale de juin 2018
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Le quartier des deux parcs Luzard est commun aux villes de Champs-sur-Marne et de Noisiel (cartes
ci-dessous extraites du Plan Guide).
Le quartier se compose d’un parc de logements
à très forte dominante sociale (85% de
logements sociaux gérés par trois organismes
HLM : Trois Moulins Habitat, OPH 77 et France
Habitation). La résidence « Le Luzard », gérée
par 1001 Vies Habitat, située sur la ville de
Noisiel en limite du QPV des Deux Parcs Luzard
est intégrée au périmètre.
En matière d’habitat, le PRU2 des Deux Parcs Luzard doit pouvoir s’appuyer sur les orientations
stratégiques suivantes :
1. Améliorer les conditions de vie des locataires et anticiper l’évolution de leurs besoins,
2. Favoriser la mixité sociale et ouvrir le quartier à d’autres publics,
3. Améliorer le parc existant et redonner de l’attractivité au quartier,
4. Poursuivre le travail collaboratif initié avec l’ensemble des acteurs du quartier.
En l’état actuel du projet, des démolitions suivantes sont en cours de réflexion :
- Les 12 logements du square des Cols Verts (patrimoine TMH),
- Les 12 logements du 3 square des Garennes (patrimoine OPH77).
Ces démolitions potentielles s’accompagneront d’une résidentialisation « dense » autour des
immeubles afin de mettre en place des unités résidentielles. Elle s’accompagne d’aménagements
d’espaces collectifs ouverts qui participent du cadre résidentiel et paysager du quartier.
Trois lots sont identifiés dans le plan guide
pour faire de nouvelles opérations. Deux
d’entre eux sont à proximité du cœur de
quartier et permettront la réorganisation de la
centralité commerciale. Le troisième est en
lisière du quartier et pourra jouer le rôle
d’accroche depuis le cours du Luzard. Ainsi 175
nouveaux logements privés devraient être
construits dans le périmètre du quartier.
2
PRU : Programme de Renouvellement Urbain
16
GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
A proximité du quartier, des programmes
permettant la réalisation de plus de 450
logements sont envisagés avec à terme 113
logements supplémentaires.
3. Un territoire qui s’inscrit dans les grands projets franciliens
Le territoire de Paris Vallée de la Marne est un des secteurs de développement de l’Est Francilien à
l’échelle de la Région Ile-de-France.
Le SDRIF
Le SDRIF, voté en octobre 2013, définit le cadre du développement urbain des communes de
l’agglomération de Paris Vallée de la Marne. Ce document vise notamment trois objectifs :
- la maîtrise de l’évolution du tissu urbain, soit une mobilisation des dents creuses, la dynamisation
des centres bourgs et la mise en valeur du bâti ancien.
- la préservation des espaces ouverts, soit la limitation de la consommation des espaces par la
densification des tisses déjà urbanisés.
- la mixité des fonctions urbaines en garantissant l’accessibilité aux services urbains.
17
GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
Source : Extrait du SDRIF
Le Grand Paris
Desservi aujourd’hui par 3 lignes principales de transports en commun (RER E, A et ligne SNCF Paris-
Meaux), le projet du Grand Paris Express et le développement du RER E devrait venir affirmer le rôle
du territoire au sein de l’Ile-de-France en le reliant aux principales zones d’emplois (Saint-Denis, La
Défense, Roissy) et permettre une meilleure circulation Nord-Sud (pour la frange centre et Nord).
Le développement de deux gares de la ligne 16 du Grand Paris Express : Noisy-Champs et Chelles au
centre et au nord du territoire. Le Grand Paris Express reliera Paris Vallée de la Marne à Saint-Denis
Pleyel en 26 minutes. La gare de Noisy-Champs permettra de relier la ligne 15 du Grand Paris
Express. Si la gare de Noisy-Champs devrait être mise en service entre 2024 et 2025, la mise en
service du barreau Noisy-Champs / Chelles / Clichy-sous-Bois sera plus tardive et devrait effective
seulement en 2030.
Un meilleur cadencement du RER E est annoncé avec son prolongement vers la Défense.
18
GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
La Cité Descartes
Créée en 19833, la Cité Descartes se situe au cœur de la communauté d’agglomération Paris-Vallée
de la Marne. Elle représente 123 hectares à cheval sur les communes de Champs-sur-Marne et Noisy-
le-Grand, à 20 minutes de Paris et 30 minutes des aéroports Orly et Charles-de-Gaulle. Elle est
labellisée pôle d’excellence du Grand Paris. Elle est reconnue pour :
- son cluster d’entreprises sur la ville durable,
- son pôle international de formation, de recherche et d’expertise,
- ses démonstrateurs de la ville durable,
- son quartier des affaires, en cours de développement.
4. Des documents d’urbanisme récents qui prennent en compte
les enjeux habitat
Les documents d’urbanisme sont plutôt récents et donnent donc une place importante aux enjeux
habitat. Le tableau ci-dessous en propose une lecture simplifiée. Il est issu des éléments inscrits dans
le CCTP et conforté par les éléments extraits des entretiens avec les communes.
Les volontés des communes sont diverses : certaines souhaitent un développement de logements
permettant l’arrivée de nouvelles populations, d’autres souhaitent ralentir l’arrivée de nouvelles
populations et stabiliser leur poids démographique.
La préservation des espaces existants est également une préoccupation partagée par beaucoup de
communes.
3
Source : Descartes Développement
19
GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
Communes de la
Enjeux habitat au sein des documents d’urbanisme en vigueur
CAPVM
- Atteindre 5 000 habitants à horizon 10-15 ans (a priori d’ores et déjà atteints
Brou-sur-Chantereine avec les constructions en cours)
(PLU approuvé le 24 février 2014 - Maîtriser la densification de l’habitat pour favoriser une croissance
et modifié le 11 janvier 2018) démographique
- Limiter l’étalement urbain et préserver le cadre de vie
- Atteindre 7 000 habitants et (résultat non atteint aujourd’hui)
Courtry - Identifier les secteurs permettant de répondre aux objectifs de la loi SRU
(PLU approuvé le 21 septembre
2007 en cours de révision)
- Identifier les potentiels fonciers et les secteurs d’urbanisation future
- Conserver le tissu pavillonnaire
- Diversification de l’offre pour répondre aux besoins et à la mixité sociale
Champs-sur-Marne - Favoriser le développement durable dans les constructions neuves
(PLU arrêté le 27 février 2017 et - Maîtriser la densification de l’habitat
modifié le 24 septembre 2018) - Développer de nouveaux quartiers en lien avec la gare Grand Paris Express
- Maîtriser la densification en raison d’une forte pression foncière
- Construire 198 logements par an (+3 750 habitants d’ici 2030)
Chelles - Accompagner l’arrivée d’une gare Grand Paris Express : concentration de la
(PLU approuvé le 19 décembre
2017)
production de logements sur quelques secteurs identifiés
- Préserver le patrimoine commun (préservation du tissu pavillonnaire)
Croissy-Beaubourg - Atteindre 2 800/3 000 habitants
(PLU approuvé le 31 Janvier - Aménager des zones à vocation d’habitat en continuité du tissu urbain et
2012 modifié le 20 septembre desservies par les réseaux
2016)
- Préserver le cadre et la qualité de vie des centres-bourgs
Emerainville - Maîtriser la croissance démographique
(PLU approuvé le 24/10/2011 - Enjeu fort sur la question des transports (PDU) lié au report de la francilienne aux
modification simplifiée le
02/05/2012)
heures de pointe
- Stabiliser la population communale à travers le renouvellement et l’adaptation
du parc de logements (se maintenir à 15 000 habitants)
Lognes
(PLU approuvé le 14 mai 2007. - Un développement maîtrisé qui tient compte des grands projets urbains : projet
Modifié en 2010, 2012 et 2019. de réaménagement du secteur Centrex (Orientations d’Aménagement et de
Mis en compatibilité en 2017.
Programmation), Orientations d’Aménagement et de Programmation secteur Ulb
(Valorée).
- Commune sous RNU en attendant l’approbation de son PLU qui était prévue
Noisiel pour fin 2018
(RNU – enquête publique fin
2018 pour le futur PLU)
- Produire 100 logements/an dans un objectif de mixité sociale (renforcement de
l’accession, du logement intermédiaire et du logement spécifique).
Pontault-Combault - Equilibre de développement entre obligations et volonté de développement
(PLU en vigueur 21 septembre - Organisation du renouvellement urbain et de la densification répondant aux
2011 – révision du PLU en cours
– fin de l’enquête publique au
objectifs du SDRIF
31 décembre 2018 - Répartition de l’effort de production de logements sociaux (obligations SRU)
Roissy-en-Brie - Rééquilibrer le couple emploi-habitat en faveur de l’emploi
(PLU approuvé en 2004 révisé - Diversifier l’offre de logements notamment en faveur des jeunes et des
plusieurs fois, dernière
modification le 26 juin 2017)
personnes âgées
- L’objectif démographique inscrit au PLU est de 27 000 habitants en 2030
- L’équilibre entre la reconstruction de la ville sur la ville et l’extension de
l’urbanisation ;
- Poursuivre la production de logements en adéquation avec les besoins des
Torcy habitants
(PLU arrêté en mars 2017) - Faire évoluer le parc existant (pavillonnaire) en le rendant modulable tout en
maîtrisant la densification
- Développer des opérations mixtes (social/privé)
- Favoriser les parcours résidentiels dans le parc social en diversifiant l’offre
sociale
- Maitrise de l’urbanisation
Vaires-sur-Marne - Poursuivre la densification du cœur de ville à proximité de la gare (Grand Paris
(PLU arrêté en 2013, modifié le Express)
12 novembre 2016) - Préserver le cadre de vie en limitant les zones de densification
- Le PLU vise un rythme de production de 80 logements par an sur 15 ans
20
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III. DYNAMIQUES SOCIO-DEMOGRAPHIQUES ET
ECONOMIQUES
1. Une croissance démographique positive portée par le solde
naturel
Un profil démographique proche de la première couronne francilienne
Le profil démographique de la Communauté d’agglomération Paris Vallée de la Marne est proche de
celui de la première couronne francilienne. En effet, la croissance démographique de la CAPVM est
portée par un fort taux de croissance naturelle (1,1%). Le taux de croissance migratoire est en
revanche négatif (-0,4%), contrairement aux territoires référents situés à l’est de l’agglomération. Ce
déficit migratoire est constant depuis le début des années 2000.
Toutes les communes ont un taux d’évolution annuel de population positif sauf les communes de
Croissy-Beaubourg, Lognes et Noisiel. Pour ces deux dernières communes, on observe un déficit
migratoire négatif marqué. La commune de Torcy a le plus fort taux de croissance naturelle de
l’agglomération avec 1,5%.
Sur Brou-sur-Chantereine, le dernier recensement date de février 2017 et ne prend pas en compte
les importantes livraisons de logements de 2018 et celles qui seront réalisées au cours de l’année
2019. Le solde migratoire est désormais probablement positif.
21
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Taux
Taux de Taux de
d'évolution
Population croissance croissance
COMMUNES annuel de la
2015 naturelle 2010- migratoire 2010-
population
2015 2015
2010-2015
Paris Vallée de la Marne 227 844 0,7% 1,1% -0,4%
Brou-sur-Chantereine 4 411 0,73% 1,1% -0,4%
Champs-sur-Marne 25 052 0,51% 1,2% -0,6%
Chelles 53 833 0,40% 1,2% -0,8%
Courtry 6 668 1,61% 0,7% 0,9%
Croissy-Beaubourg 1 996 -0,14% 0,3% -0,4%
Émerainville 7 681 0,89% 1,1% -0,2%
Lognes 14 021 -0,75% 1,3% -2,1%
Noisiel 15 627 -0,04% 1,1% -1,2%
Pontault-Combault 38 370 1,53% 1,1% 0,5%
Roissy-en-Brie 23 048 0,64% 1,0% -0,4%
Torcy 23 558 0,99% 1,5% -0,5%
Vaires-sur-Marne 13 579 2,01% 0,8% 1,3%
Source : INSEE RP 2015
Un rythme de naissances et de décès stable témoignant d’un renouvellement de la
population
Le nombre de naissances a augmenté à partir de 2004 et a dépassé les 3500 naissances entre 2008 et
2015, ce qui est le signe d’un renouvellement de population et de maintien de familles sur les villes
de l’agglomération. Le nombre de naissance a en revanche eu tendance à baisser sur la période très
récente. Il s’agira d’observer dans les prochaines années si cette tendance se confirme. Le nombre de
décès reste quant à lui très stable sur l’agglomération.
Nombre de naissances et de décès entre 1999 et 2016 de
la CA Paris Vallée de la Marne
Source : INSEE RP 2015 - Traitement GTC
4000
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Naissances Paris Vallée de la Marne Décès Paris Vallée de la Marne
Un solde migratoire annuel négatif sur quasiment toutes les communes du territoire
Globalement, le territoire de la CAPVM a un solde migratoire annuel négatif (-904 habitants), c’est-à-
dire qu’il y a davantage de personnes qui quittent le territoire que de personnes qui s’y installent.
Seules les communes de Pontault-Combault, Vaires-sur-Marne et dans une moindre mesure Courtry
ont un solde migratoire annuel positif.
22
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Une attractivité différenciée selon les âges
Le solde migratoire annuel par tranche d’âge sur l’agglomération montre que le territoire accueille
un certain nombre de jeunes âgés entre 20 et 24 ans (étudiants et actifs) mais également des familles
avec enfants en âge d’être scolarisés. En revanche, l’arrivée du premier enfant semble être
synonyme de départ du territoire pour de jeunes familles qui peuvent avoir des difficultés à trouver
un logement adapté à leurs besoins. A l’image de la tendance observée à l’échelle francilienne, le
territoire connait un départ des retraités qui souvent partent s’installer dans leur région d’origine ou
sur le pourtour méditerranéen. En quittant le territoire, certains d’entre eux revendent leur
logement, alimentant ainsi le marché immobilier.
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Un territoire familial et jeunes avec des besoins en décohabitation
Bien que la taille moyenne des ménages soit en diminution sur le territoire, cette taille reste
supérieure aux territoires référents (2,6), soulignant toujours le profil familial de la CAPVM. On
constate un ralentissement du rythme de la baisse de la taille moyenne des ménages qui peut
s’expliquer par un phénomène combiné de renouvellement de la population (départ d’une partie des
retraités remplacés par des familles) et une difficulté de décohabitation pour les jeunes.
L’indice de jeunesse (nombre de moins de 20 ans sur les plus de 60 ans) de la CAPVM est plus élevé
(1,7) qu’à l’échelle départementale (1,5) et régionale (1,3). Cet indice peut s’expliquer par le
caractère familial du territoire et la présence d’une offre en formation secondaire sur le territoire
(Cité Descartes) ou d’offre d’hébergement spécifique. Deux communes se distinguent par un
vieillissement plus prononcé (Croissy-Beaubourg et dans une moindre part Vaires-sur-Marne).
Indice de jeunesse
Source : INSEE RP 2010-2015 - Traitement GTC
2,5
2,3
2,0
2,0 1,9 1,8
1,8 1,7
1,7 1,7
1,6 1,5
1,5
1,5
1,2
1,0 0,8
0,5
0,0
2. Des disparités territoriales au niveau socio-économique
Des écarts de revenus importants entre certaines communes de l’agglomération
Le revenu mensuel médian par unité de consommation de la CAPVM (1 831€) est légèrement
inférieur à celui du département (1 902€). Des écarts importants de revenus existent entre certaines
communes de l’agglomération, comme entre Noisiel et Torcy d’un côté et Croissy-Beaubourg de
l’autre.
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25
GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
Des ménages aux faibles revenus dans les quartiers en politique de la ville mais pas
seulement
Les secteurs de l’agglomération qui concentrent les ménages à faibles revenus correspondent en
grande partie aux périmètres des Quartiers Politique de la Ville. On constate cependant que plusieurs
secteurs ont des ménages à faibles revenus sans pour autant être inscrits dans les périmètres de
géographie prioritaire. Ces disparités de revenus entre les ménages génèrent des besoins en
logements diversifiés. Cela pose la question de la répartition de l’offre sur le territoire et du
développement d’une offre à bas loyer à ne pas concentrer uniquement dans les Quartiers en
Politique de la Ville en lien avec les réflexions menées dans le cadre de la Conférence
Intercommunale du Logement.
26
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3. Une légère diminution de l’emploi et des projets de
développement économique différenciés sur le territoire
Un territoire plus résidentiel qu’économique
L’agglomération a une vocation davantage résidentielle qu’économique avec 0,77 emplois pour un
actif présent sur le territoire en 2015. On constate une légère érosion des emplois ces dernières
années et un renforcement de la fonction résidentielle sur la fonction économique. Néanmoins, cette
tendance est variable selon les communes.
Entretiens en commune : Les communes les plus urbanisées (Chelles, Champs-sur-Marne,
Noisiel, Torcy, Pontault-Combault) souhaitent conserver la mixité entre les fonctions emplois et
logements qui existent aujourd’hui.
Certaines communes connaissent une progression importante du nombre d’emploi, comme Brou-sur
Chantereine ou Courtry, mais leur nombre d’emplois et leurs indice de concentration de l’emploi
(nombre d’emplois pour un actif occupé) reste faible (0,4) confirmant la vocation résidentielle de ces
territoires. D’autres communes ont au contraire un indice de concentration élevé, comme Lognes,
Noisiel, Emerainville et Champs-sur-Marne, et un taux d’évolution de l’emploi négatif sur la période
récente.
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GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
Le développement économique du territoire est notamment porté par l’implantation de nouvelles
zones d’activités économiques et la programmation de grands projets structurants avec un impact
économique (cluster Descartes, Grand Paris Express). Cette dynamique économique peut contribuer
à renforcer l’attractivité du territoire pour de nouveaux actifs. Mais le territoire est également
confronté à des départs d’entreprises qui posent la question du devenir des bureaux et espaces
vacants. En 2019, le départ du siège de Nestlé France à Noisiel représentera une perte nette de 1 300
emplois et aura nécessairement un impact sur les activités de services autour.
Entretiens en commune :
Plusieurs projets d’implantation de zones d’activités sont en cours de réflexion (cluster de
Champs-sur-Marne, ZAC Amirault de Croissy-Beaubourg, revalorisation de l’aérodrome de
Lognes, ZAC Plein Sud de Roissy-en-Brie).
Par ailleurs, certaines communes (notamment Noisiel avec Nestlé, CASDEN et l’Epamarne) ont
été ou sont confrontées à un phénomène de départ d’entreprises qui risque de remettre en
cause la mixité fonctionnelle et qui pose la question du devenir des bureaux et espaces vacants.
Une évolution positive de l’emploi salarié privé portée par le domaine de la construction
et l’activité de services
L’analyse de l’emploi salarié privé permet d’analyser un segment de l’emploi sur une période plus
récente que celui disponible au sein du recensement de 2015. Le taux d’évolution de l’emploi salarié
privé est positif sur l’agglomération (0,29%), mais nettement inférieur à celui des territoires
référents. L’évolution de l’emploi salarié privé est très variable selon les communes de
l’agglomération. Il est particulièrement fort pour Torcy (1,8%) et Emerainville (1,7%) alors qu’il est en
déclin pour Champs-sur-Marne (-1,6%) et Vaires-sur-Marne (-1,4%).
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GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
Variation de l'emploi salarié privé 2007-2017
Source : ACOSS - Traitement GTC
250000,0 1,0%
0,9% 0,9%
200000,0 0,8%
0,8%
0,7% 0,7%
150000,0 0,6%
0,6%
0,5%
100000,0 0,4% 0,4%
0,3% 0,3%
50000,0 0,2%
0,1%
0,0 0,0%
Paris Vallée de la Marne Seine-et-Marne Île-de-France CA Grand Paris Grand CA Paris-Est-Marne et CA Plaine Centrale -
Est Bois Haut Val-de-Marne -
Plateau Briard
Variation de l'emploi salarié privé 2007-2017 (ACOSS) Taux d'évolution de l'emploi salarié privé 2007-2017 (ACOSS)
Entre 2007 et 2017, on compte 1 731 emplois privés supplémentaires sur la CAPVM. Cette
progression est particulièrement marquée dans les domaines des activités de services administratifs,
de la construction et de la santé humaine/action sociale. Parmi les différents domaines du secteur
économique privé, ce sont principalement les domaines du commerce (24%), les activités de services
administratifs (16%) et la construction (12%) qui sont représentés sur le territoire.
29
GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
Synthèse et enjeux
Une croissance démographique positive portée par le solde naturel qui génère de forts
besoins en logements familiaux
Un territoire toujours familial, une réflexion à avoir sur les produits logement à
développer pour mieux retenir les ménages avec enfants en bas âge
Des besoins en petits logements accessibles aux jeunes décohabitants
Des écarts de revenus des ménages qui génèrent des besoins en logements diversifiés
en termes de gamme et de prix
Des projets de développement économique qui induisent de nouveaux besoins en
logements
Des départs d’entreprises qui posent la question de la reconversion des sites et locaux
libérés
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GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
IV. LE FONCTIONNEMENT DU PARC DE LOGEMENTS
1. Structure et évolution du parc de logements
La CAPVM compte entre 91 600 logements (selon l’INSEE en 2015) et 96 000 logements au 1er janvier
2017 (source : DGFIP 2017 – d’après Observatoire Habitat).
Une progression du parc de logements
Selon l’INSEE entre 2010 et 2015, le parc de logements intercommunal a augmenté de 4 753
logements (soit 950 logements supplémentaires par an en moyenne, un peu plus d’1% par an).
Cette augmentation est liée à différents phénomènes : la production de logements neufs, la division
de logements existants, le changement d’usage d’un local commercial en logement par exemple. Ce
flux d’augmentation a été plus marqué sur Courtry (2% / an), Pontault-Combault (1,5% /an), et Brou-
sur-Chantereine (1,4%/an), Lognes et Vaires-sur-Marne (1,3% /an).
A l’échelle communautaire ces 4 753 logements supplémentaires, venant accroître le stock de
logements entre 2010 et 2015, se décomposent ainsi :
4 043 logements sont des résidences principales issues de la construction neuve ou d’un
changement d’usage,
226 logements sont des résidences secondaires,
484 sont des logements vacants.
Le maintien d’un niveau de vacance faible, signe d’une certaine tension sur le parc de
logements
Le parc de logements de la CAPVM est constitué à 94,4% de résidences principales. La part de
logements vacants (4,5%) est inférieure aux territoires de référence et est à un niveau proche de
celui de la vacance de rotation. Ce constat était sensiblement le même dans les années 2000.
Encadré explicatif : la vacance de logements (INSEE)
Un logement vacant est un logement inoccupé se trouvant dans l'un des cas suivants :
- proposé à la vente, à la location ;
- déjà attribué à un acheteur ou un locataire et en attente d'occupation ;
- en attente de règlement de succession ;
- conservé par un employeur pour un usage futur au profit d'un de ses employés ;
- gardé vacant et sans affectation précise par le propriétaire (exemple un logement très vétuste...).
Attention : les données INSEE peuvent conduire à surestimer la vacance du fait du mode de
recensement déclaratif (enquête auprès des ménages).
Le niveau de vacance traduit différentes situations qui renseignent à la fois sur l’état de tension d’un
marché immobilier et l’état de vétusté du parc de logements. Il est ici inférieur à 5%, qui correspond
au taux de vacance généralement admis pour garantir la fluidité d’un marché immobilier, il est le signe
d’une forte tension sur le parc de logements (demande supérieure à l’offre de logements). Un tel
déséquilibre peut entrainer une augmentation des prix de l’immobilier et une difficulté structurelle à
pouvoir accéder au logement.
31
GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
Le niveau de vacance est faible sur la quasi-totalité des communes. Seule la ville de Chelles a un taux
de vacance un peu plus élevé avec 6%.
Le parc de logements
Source : INSEE RP 2015 - Traitement GTC
100% 1,5% 2,9%
4,0% 4,4% 4,2% 4,1%
98% 4,9% 6,2% 3,5% 0,4% 3,1% 2,9% 4,9%
4,5%
0,0% 0,6%
96% 0,4% 1,6%
1,2% 1,0% 0,9% 0,6%
2,2% 0,7%
94%
1,1%
92% 7,2%
90%
98,1% 97,1%
88% 96,0% 96,5%
94,4% 95,0% 94,8% 95,2% 95,2% 94,4%
92,7% 93,8%
86%
84% 87,9%
82%
80%
Résidences principales Résidences secondaires Logements vacants
32
GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
Un parc de logements plutôt collectif construit dans les années 1980
Le territoire de l’agglomération est constitué à 56% d’habitat collectif et à 42% d’habitat individuel.
En fonction des communes, cette répartition est très inégale. Certaines communes se démarquent
par le poids des maisons individuelles (Courtry et Croissy-Beaubourg). D’autres à l’inverse sont
constituées à plus de 70% d’appartements (Lognes, Noisiel, Torcy).
La majorité du parc des résidences principales de la CAPVM a été construite entre les années 1971-
1990, en lien avec le développement de la ville nouvelle. Le parc ancien, datant d’avant 1970, est
plutôt faible par rapport au département et à la région.
On note cependant des différences importantes entre les communes de l’agglomération. Les
communes du Nord de l’Agglomération ayant ainsi plus de 40% de leurs parcs de résidences
principales construits avant 1970 (>50% pour Vaires-sur-Marne).
33
GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
Epoque de construction des résidences principales
Source : INSEE RP 2015 - Traitement GTC
100% 1.8% 2.0% 3.1% 2.8%
7.9% 5.0% 6.6% 6.1% 2.2% 6.9% 6.6% 7.9%
10.8% 11.7% 5.4% 11.5%
90% 8.4%
19.1% 19.4% 19.5% 22.9%
17.4% 13.4%
80% 17.9% 26.7%
24.4%
70% 47.9% 29.9%
60% 34.7%
85.5% 78.2%
50% 50.1% 50.7%
58.9% 42.9% 59.6% 59.3%
40% 64.7%
62.9% 33.8%
30% 34.8% 30.6%
20%
17.8% 18.0%
10% 10.4% 17.2%
3.3% 7.7% 12.2% 10.4% 20.0%
6.7% 10.4% 10.4% 7.0% 2.6%
5.0% 5.8% 3.0% 2.7% 5.5% 4.1% 2.2% 4.6%
0% 0.8%
Avant 1946 1946-1970 1971-1990 1991-2005 2006-2011
Une part importante de logements familiaux et peu de petites typologies
Le parc de résidences principales est constitué en majorité de logements familiaux de type T3 et T4.
La part de grands logements de type T5 et plus est également importante, notamment par rapport
aux territoires de référence situés en première couronne de l’agglomération parisienne. En revanche,
la part de petits logements de type T1 et T2 reste faible (20% des résidences principales). Le déficit
de petits logements est partagé par les partenaires à la fois dans le parc privé mais aussi dans le parc
social.
Lorsqu’on intègre les logements occasionnels, les logements vacants et les résidences secondaires, il
apparait que l’offre en petit logement est un tout petit peu plus élevé. Les villes de Torcy et de
Champs-sur-Marne se démarquent notamment par une part beaucoup plus importante liée à la
présence d’un certain nombre de résidence sur leur territoire, notamment destinées aux jeunes.
34
GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
Typologies des logements
Source : INSEE RP 2015 - fichiers détails logements - Traitement GTC
100%
90% 18% 19% 19%
28% 24% 26% 23%
33% 33% 36% 32%
80%
53%
70% 28% 65% 26%
26% 30%
60% 26% 31%
27%
30% 24% 31%
50% 28%
40% 28% 29%
26% 25% 26%
24% 25% 27% 21%
30% 20% 21% 22%
25%
20% 13% 15%
14% 22% 15% 14% 17% 10% 15%
10% 11% 10% 12%
12% 6% 12%
8% 8% 7% 4% 6% 8% 9% 7%
0% 4% 1% 1% 5% 4%
1 pièces 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et plus
Au sein de l’agglomération, 74% de parc privé
L’agglomération compte une majorité de propriétaires occupants (56,2%), qui reste néanmoins
inférieure à la moyenne départementale (62,2%). Cumulé à la part de locataires du parc privé,
l’ensemble du parc privé représente 74% du parc total de l’agglomération. Il convient cependant de
noter que la part de locataires du parc social (23,7%) est bien supérieure à la moyenne
départementale (16,3%).
35
GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
2. Un parc de logements publics tendu
Une offre de logements publics inégalement répartie sur le territoire
Au 1er janvier 2017, l’offre de logements
publics est de 27,7% sur le territoire de
l’agglomération selon le décompte SRU.
Cinq communes sont soumises aux
obligations SRU, avec un total de 2 133
logements manquants. La carence a été
levée pour les communes de Pontault-
Combault et d’Emerainville.. Il est à
noter que parmi les communes qui
n’ont pas atteint les objectifs SRU, deux
d’entre elles sont les communes les plus
peuplées, ce qui pose la question de la
répartition de l’offre de logements
publics sur l’ensemble du territoire.
Communes non déficitaires au titre de la loi SRU
Communes déficitaires au titre de la loi SRU
Un parc public presque entièrement conventionné et géré par neuf principaux bailleurs
La Communauté d’agglomération compte 22 173 logements locatifs sociaux familiaux (RPLS 2017),
répartis entre 36 bailleurs. Le parc public est constitué à 96% de logements conventionnés. Neuf
bailleurs détiennent 79% du parc public total.
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GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
Une tension au niveau du parc public traduite par une faible vacance et une mobilité
réduite
Le parc social de la CAPVM présente un taux de vacance particulièrement bas (1,2%) qui peut
traduire une certaine tension. Le taux de mobilité est également plutôt faible (7,0%). Le niveau de
loyer moyen est de 6,3€/m² au sein de l’agglomération, avec une répartition relativement homogène
mais présente quelques écarts entre les communes allant de 5,9 € à Noisiel à 8 € à Croissy-
Beaubourg. Ce niveau de loyer est légèrement supérieur à la moyenne départementale (6,16€ du
m²).
Le parc social des Taux de vacance Taux de mobilité Loyer moyen des
Nombre total de Dont
communes logements conventionnés
des logements des logements logements
(Source : RPLS 2017) conventionnés conventionnés conventionnés
Paris Vallée de la Marne 22173 21269 1.2% 7.0% 6.3 €
Brou-sur-Chantereine 524 472 0.9% 8.6% 6.4 €
Champs-sur-Marne 3335 3235 0.9% 6.3% 6.0 €
Chelles 4726 4521 1.3% 7.7% 6.3 €
Courtry 193 193 0.5% 9.6% 6.9 €
Croissy-Beaubourg 80 80 1.3% 7.7% 8.0 €
Émerainville 578 578 2.3% 7.7% 6.7 €
Lognes 1738 1667 0.8% 6.0% 6.5 €
Noisiel 2336 2231 1.2% 5.5% 5.9 €
Pontault-Combault 2434 2389 1.4% 7.3% 6.9 €
Roissy-en-Brie 1572 1572 0.9% 6.0% 5.9 €
Torcy 3358 3151 1.3% 7.6% 6.3 €
Vaires-sur-Marne 1299 1180 2.2% 7.1% 6.4 €
Un parc majoritairement composé de loyers PLUS
Le parc social conventionné est constitué à 90% de loyers PLUS. Parmi ces logements PLUS, il existe
une part importante de logements correspondant à des financements anciens puisque 41,9% des
logements relèvent de financements HLM/O, dont le niveau de loyer moyen est inférieur aux loyers
PLAI. Ainsi bien que le part de PLAI soit plutôt faible au sein de l’agglomération (5,8%), il existe tout
37
GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
de même une offre de parc à bas loyer dans le parc social mais qui est concentrée dans du parc social
ancien.
Loyer moyen en
€/m²
PLAI 6.2
HLM/O 5.4
PLUS 6.8
PLS 8.6
CAPVM 6.3
Source : RPLS 2017 - Traitement GTC
Le niveau de loyer est encore le reflet des périodes de construction des logements sur le territoire.
Une forte pression de la demande
Avec 6,8 demandes pour 1 attribution, le parc locatif social de la CAPVM est soumis à une forte
pression. Les tensions sur le parc social sont très contrastées en fonction des communes.
Entretiens en commune :
Cette tension est particulièrement élevée sur la commune de Lognes. Cela s’explique par
une très faible mobilité dans le parc et la proximité de deux gares RER (Lognes et Torcy).
38
GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
Un fort enjeu de réhabilitation du parc locatif social
Plus de la moitié du parc locatif social (51%) a été construite entre 1971 et 1990. Cela concerne
particulièrement les communes de Champs-sur-Marne, Croissy-Beaubourg, Emerainville, Lognes,
Noisiel et Torcy. La commune de Brou-sur-Chantereine a quasiment la totalité de son parc construit
avant 1970 (97%). A contrario, la commune de Courtry a un parc locatif social plutôt récent avec 79%
de son parc construit après 2006, en lien avec ses obligations de rattrapage.
39
GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
Parmi les logements renseignés dans le fichier RPLS 2017, 32% des logements ont une étiquette < à D
(5 138 logements) et 27% ne sont pas renseignés. Il existe donc un enjeu énergétique important sur
le parc social. Certains acteurs du territoire souhaiteraient se donner davantage d’ambitions sur les
étiquettes énergétiques et inciter les bailleurs à remonter le barème à l’étiquette énergétique C pour
prendre en compte les besoins en réhabilitation thermique.
Entretiens en commune : La quasi-totalité des communes témoigne d’un besoin de
réhabilitation d’une partie de leur parc social (Brou, Champs-sur-Marne, Lognes, Noisiel,
Courtry, Pontault-Combault, Roissy-en-Brie, Torcy, Vaires-sur-Marne).
Plusieurs communes (Champs-sur-Marne, Vaires-sur-Marne) souhaiteraient l’appui de la
Communauté d’Agglomération pour favoriser le dialogue et inciter les bailleurs à réhabiliter
leur parc.
Des projets de réhabilitation d’ores et déjà engagés et des aides de la CAPVM
Plusieurs communes ont une partie de leur parc social sur lequel des travaux de réhabilitation ont
déjà été menés ou sont en cours de réalisation. La communauté d’agglomération aide une partie de
ces projets au travers du dispositif qu’elle a mis en place.
Les partenariats avec les bailleurs sociaux sont cependant très variables d’une commune à une autre.
Au-delà des enjeux de réhabilitation, plusieurs communes ont souligné les besoins en gestion
urbaine de proximité (Champs-sur-Marne).
Entretiens en commune :
La commune de Champs-sur-Marne a par exemple initié un travail de concertation visant à
instaurer un dialogue entre les locataires et les bailleurs sociaux. La commune de Pontault-
Combault souhaite également favoriser le dialogue entre les bailleurs et les locataires.
Pour la commune de Torcy, il y a une volonté politique que les bailleurs se concentrent sur la
réhabilitation de leur patrimoine en leur donnant la possibilité de rétrocéder les espaces semi-
privés pour que les services de la commune en assurent la gestion et l’entretien.
40
GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
Une réflexion à engager sur la vente en cours de logements sociaux dans plusieurs
communes de l’agglomération
La vente de logements publics se pratique déjà dans certaines communes (Chelles, Champs-sur-
Marne, Croissy-Beaubourg, Lognes, Torcy) et cette tendance risque de s’accélérer avec la loi ELAN.
L’enjeu de suivi et d’encadrement des ventes a déjà été soulevé dans le cadre de l’élaboration des
CUS. Un porter à connaissance présentant les orientations du territoire à prendre en compte par les
bailleurs, assorti d’une note de cadrage sur la vente HLM, a été transmis à l’ensemble les organismes
HLM présents sur le territoire. La communauté d’agglomération souhaite avoir une visibilité sur les
plans de mise en vente et apporter une vision inter-bailleur et intercommunale de ses stratégies
patrimoniales. A ce titre, la CA Paris Vallée de la Marne a demandé à être co-signataire des
conventions des onze plus gros bailleurs du territoire.
41
GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
Entretiens en commune :
Plusieurs communes craignent que la vente de logements locatifs sociaux ne fasse diminuer le taux de
logement social (Champs-sur-Marne, Croissy-Beaubourg).
La commune de Lognes a plusieurs points de vigilance lorsqu’elle est consultée pour la mise en vente
de LLS : décote de 30 à 35 % minimum sur le prix des domaines, vente aux occupants et compensation
des logements contingentés en priorité sur le territoire communal, travaux de réhabilitation avant
mise en vente et accompagnement des futurs copropriétaires à la gestion de la résidence.
Lors d’un projet de vente, la commune de Noisiel a donné un avis défavorable mais les services de
l’Etat ont tout de même autorisé la cession.
Pour la commune de Torcy, la vente de logements locatifs sociaux est parfois un levier d’action pour la
commune pour négocier des travaux de réhabilitation sur d’autres parcs.
Une augmentation récente des agréments de logements sociaux
Entre 2011 et 2016, on constate sur l’ensemble
de l’agglomération une moyenne de 530
logements sociaux financés par an, dont 40 %
de PLAI, 40% de PLUS et 20% de PLS.
L’offre financée ces dernières années
correspond à 58% à des logements familiaux, le
reste correspondant à des logements en
résidence.
En terme territorial, le financement de
logements sociaux ne concerne pas que les
communes déficitaires en LLS. Si l’on
observe la programmation récente, on
constate qu’elle est produite à 53% par des
communes non déficitaires.
Les financements de logements sociaux
1200
Commune avec des obligations de rattrapage
1000 Communes avec plus de 25%
251
800
600 504
294
400 800
200 373
315
76 102
0 25
2011 2012 2013 2014 2015 2016
Entretiens en commune : Les communes qui sont le plus dotées de logement social sont plutôt
dans une démarche de réhabilitation de l’offre existante et de développement mesuré de petites
opérations bien intégrées au tissu urbain plutôt que dans une démarche de développement de
leur offre en parc social.
42
GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
Des besoins plus difficiles à satisfaire pour les petits et grands ménages
Une production de T2-T3 (83% de la
production, dont 39% de T3) répondant
à la demande majoritaire de T2 et T3,
mais aussi de T1.
Agréments de financement en logements
ordinaires familiaux sur PVM
Source : SISAL
Source : CIL PVM, Espacité, d’après SNE
Une tension plus importante aux extrémités des tailles de ménages (ménages de 1 et 5 personnes et
plus), très importante à Chelles, Vaires-sur-Marne, Noisiel, Lognes sur les petits et grands ménages.
Néanmoins, en ce qui concerne les ménages de 5 personnes et plus, cela concerne une très faible
part de la demande à l’échelle de Paris Vallée de la Marne (8%). En revanche, les ménages d’1
personne concernent 40% de la demande. Malgré la tension importante qui ressort sur la demande
en T1, il faut noter que la « classification » T1 est automatique pour les ménages composés d’une
personne seule lors de la demande de logements, même si cela ne correspond pas au souhait du
demandeur. La demande en T1 est donc à relativiser et dans le même temps, la demande « réelle »
en T2 est plus importante que ce qui ressort des données traitées ci-dessus. Au niveau des familles
(ménages de 3, 4 personnes), la tension est plus marquée sur les communes de Brou-sur-
Chantereine, Lognes et Noisiel.
Mén. 1 pers. Mén. 2 pers. Mén. 3 pers. Mén. 4 pers. Mén. 5 pers. Et +
Dem. Attrib. Ratio Dem. Attrib. Ratio Dem. Attrib. Ratio Dem. Attrib. Ratio Dem. Attrib. Ratio
Brou-sur-Chantereine 39% 52% 2,8 23% 32% 2,8 11% 4% 11,0 16% 8% 7,5 11% 4% 7,5
Chelles 36% 29% 11,1 24% 29% 7,2 18% 22% 7,0 12% 11% 10,0 10% 9% 10,0
Courtry 38% 28% 6,0 20% 39% 2,3 19% 17% 5,0 11% 17% 3,0 11% 0%
Vaires-sur-Marne 34% 27% 8,0 29% 22% 8,3 17% 18% 6,1 13% 18% 4,5 7% 16% 2,7
Champs-sur-Marne 40% 33% 5,4 26% 33% 3,4 17% 20% 3,6 9% 10% 3,8 8% 4% 8,0
Croissy-Beaubourg 32% 50% 3,5 27% 0% 18% 25% 4,0 18% 0% 5% 25% 1,0
Émerainville 35% 41% 2,9 28% 18% 5,5 17% 21% 2,9 12% 9% 4,7 7% 12% 2,0
Lognes 45% 37% 15,4 24% 19% 16,0 17% 23% 9,5 7% 15% 6,1 6% 6% 12,7
Noisiel 47% 41% 6,5 23% 24% 5,4 15% 11% 7,8 7% 16% 2,5 8% 7% 6,2
Torcy 44% 48% 4,8 24% 24% 5,3 14% 14% 5,1 10% 8% 6,4 9% 6% 7,6
Pontault-Combault 40% 44% 6,2 25% 23% 7,4 18% 17% 7,3 10% 9% 7,6 6% 6% 6,9
Roissy-en-Brie 34% 38% 5,0 26% 21% 6,7 19% 19% 5,5 11% 13% 4,6 10% 9% 5,8
Paris Vallée de la Marne 40% 38% 6,7 25% 26% 6,1 17% 18% 6,1 10% 11% 6,1 8% 7% 8,6
Traitement GTC, d’après SNE
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GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
Synthèse et enjeux
Un parc social inégalement réparti et des efforts à fournir en termes de production pour
répondre aux obligations SRU, notamment dans les communes les plus peuplées.
Une tension dans le parc locatif social qui s’exprime par une faible vacance et une mobilité
réduite.
Des niveaux de loyers moyens plutôt élevés liés à la date de construction du parc social
Une tension de la demande plus forte pour les petits et les grands ménages
Des enjeux de maîtrise des loyers, malgré la réduction des fonds propres mobilisables par les
organismes HLM dans les opérations, de diversification de l’offre en typologie et en surfaces de
logements, de maîtrise des charges
Un parc vieillissant
32% des logements ont une étiquette < à D (5 138 logements), l’étiquette énergétique n’est pas
connue pour 25% d’entre eux.
Des travaux de réhabilitation ont déjà été menés ou sont en cours de réalisation sur plusieurs
communes avec des partenariats très différenciés entre communes et bailleurs sociaux
Des besoins en gestion urbaine de proximité soulignés
Des enjeux d’amplification de la rénovation du parc et d’amélioration de la communication
auprès des habitants concernés (usage des bâtiments réhabilités)
Une pratique en cours de la vente de logements locatifs sociaux sur certaines communes qui
risque de s’accentuer avec la loi ELAN
Une crainte exprimée par les communes de ne pas pouvoir maîtriser le phénomène en l’absence
d’une vision interbailleurs de ces stratégies patrimoniales…
Un travail initié par la CAPVM, dans le cadre de l’élaboration des CUS, pour avoir une visibilité et
émettre un avis conjoint avec celui des communes sur le plan de vente des prochaines années
Des enjeux :
- Des mises en vente qui peuvent permettre des parcours résidentiels… … mais qui ne doivent pas
constituer les futures copropriétés dégradées de demain
- La nécessité d’outiller les communes pour suivre et encadrer les ventes de logements sociaux
44
GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
3. Poids, caractéristiques, fonctions et principaux enjeux
concernant le parc de logements privés
Pour rappel, un taux de ménages propriétaires occupants (58%) dans la moyenne
nationale, et une offre locative privée relativement réduite (16%) compte-tenu,
notamment, d’un parc HLM globalement bien présent
A l’échelle de l’agglomération, le parc
privé représente 74% des résidences
principales, soit plus de 63 000
logements.
Il se répartie entre :
- 58% de ménages propriétaires
occupants (PO), soit un taux
équivalent à la moyenne nationale
(59%) mais nettement supérieure à
celle francilienne (48%) tout en
restant inférieur à celle
départementale (63%) ;
- et 16% de ménages locataires
privés, soit un taux nettement
inférieur aux référents francilien et
national : l’offre locative, sur notre
territoire, est majoritairement
sociale.
A l’échelle des communes, ces taux varient fortement, notamment en fonction de la part de
logements sociaux. C’est à Courtry et Croissy-Beaubourg que la part des logements privés est la plus
importante, avec un profil très tourné vers l’accession à la propriété (plus de 80% de PO).
45
GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
Caractéristiques des ménages propriétaires occupants et de leur logement
Davantage en logements
individuels
Les ménages propriétaires
occupants de la CAPVM résident à
65% dans une maison individuelle.
Ce taux se situe entre celui observé
à l’échelle du département de la
Seine-et-Marne (82%) et celui de
l’Ile-de-France (49%). Au niveau des
communes, de fortes disparités
sont constatées, entre un parc
composé presque exclusivement de
maisons à Croissy-Beaubourg alors
qu’à Lognes, les propriétaires
occupants résident pour 69% en
collectif.
Des logements « PO » plutôt
spacieux
À l’échelle de la CAPVM, 67% des
logements « PO » ont une surface
supérieure à 75m². A l’opposé, 10%
disposent d’une surface inférieure à
55m² dont 2% moins de 35m².
Cela place ces logements entre la
moyenne départementale et celle
régionale.
Au sein de la CAPVM, c’est à
Croissy-Beaubourg que les
logements « PO » sont les plus
spacieux en moyenne, à l’inverse
de Combault et de Torcy.
46
GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
Un parc « PO » relativement récent
Les logements occupés par des
ménages propriétaires occupants
résidant dans la CAPVM sont
relativement récents : 63% d’entre
eux ont été construits après 1974.
Néanmoins :
82% des logements privés ont plus
de 15 ans (sont potentiellement
éligibles à l’Anah)
Et 38 % au moins4 ont été construits
avant 1975 et toute réglementation
thermique
Les Villes de Vaires-sur-Marne et
Chelles se distinguent avec la
présence significative d’un parc
très ancien (construit avant 1949).
1/3 des propriétaires occupants sont éligibles aux subventions de l’Anah
33% des propriétaires occupants (PO) de la CAPVM sont éligibles aux aides de l’Anah compte-tenu de
leurs revenus, soit un peu plus de 16.000 ménages. Ce taux diffère d’une commune à l’autre, compris
entre 26% à Chelles et 47% à Noisiel.
Plus précisément, au sein des propriétaires occupants de l’agglomération :
- 21% sont éligibles aux aides de l’Anah aux titres de revenus très modestes (soit 10 200 ménages
dont les revenus n’excèdent pas, par exemple, 2.125€ mensuel pour un couple avec 1 enfant) ;
- et 12% au titre de revenus modestes (soit 5 800 ménages, dont les revenus mensuels, par
exemple, sont inférieurs à 2.725€ pour un couple avec 1 enfant).
4
Etant entendu que la source fiscale n’identifie pas la date de construction pour 6 % des logements.
47
GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
A l’image de la Seine et Marne, des ménages « PO » relativement plus jeunes que dans le
reste de l’Ile de France
A l’image de la Seine et Marne, les
ménages propriétaires occupants de
la CAPVM sont relativement plus
jeunes que dans le reste de l’Ile de
France.
Ainsi, on compte dans la CAPVM :
60% d’actifs (moins de 60 ans)
contre 56 % en Ile-de-France ;
et à l’inverse 12 % de ménages
dont la personne de référence a
plus de 74 ans contre 18% en IDF..
Des profils très diversifiés au sein des propriétaires occupants, mais globalement plutôt
familiaux
Conformément à la jeunesse
relative de la population, le profil
des ménages propriétaires
occupants est un peu plus familiale
que la moyenne française : ainsi :
- la moitié des ménages « PO »
comptent 3 personnes ou plus,
contre 42 % en France ;
- en moyenne, les ménages
propriétaires comptent 2,8
personnes ce qui est légèrement
supérieur aux moyennes
départementale (2,75) et régionale
(2,57) (Cf. graphique suivant).
48
GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
Caractéristiques des ménages locataires « privés » et de leur logement
Un parc majoritairement
collectif
À l’échelle de l’agglomération, les
ménages locataires privés résident
à 87% en appartement.
Ce taux est élevé pour la Seine-et-
Marne, mais cela s’explique par le
fait que la CAPVM constitue la part
la plus urbanisée du département.
A Croissy-Beaubourg et Courtry, le
parc locatif est plus fréquemment
en maison individuelle à l’image du
tissu urbain de ces deux villes,
majoritairement pavillonnaire.
49
GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
Une moitié de logements familiaux au sein du parc locatif privé
Dans la CAPVM, près de la moitié
des logements locatifs privés
mesure au moins 55m², ce qui est
un taux assez élevé pour l’Ile-de-
France : le parc locatif privé y est
donc plus fréquemment familial.
La part des petits logements
(<35m²), plus directement destinés
aux jeunes décohabitants dont aux
étudiants, est de 21%.
Comme souvent, ces taux
positionnent les logements de
l’agglomération entre ceux du
département et ceux de la région.
Des logements locatifs plutôt récents en comparaison avec les territoires voisins
Avec 50% de logements construits
après 1989, le parc de logements
locatifs privés de la CAPVM est
plutôt récent en comparaison du
reste de la Seine-et-Marne et de
l’Ile-de-France.
Néanmoins, on compte 27% de
logements construits avant 1974 et
toute réglementation thermique.
50
GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
Près des ¾ des locataires privés sont éligibles à un logement HLM, 37 % à un logement
PLAI : un parc à occupation souvent « sociale » de fait
73% des ménages locataires privés
sont éligibles à un logement social
de type PLUS5 au regard de leurs
revenus (contre 69% en France, 61
% en IDF et 76 % en Seine-et
Marne).
La proportion de locataires
s’inscrivant dans les plafonds PLAI
est également significative (37%)
quoique globalement équivalente à
celles départementale, régionale et
nationale.
Il en est de même pour le taux de
locataires sous le seuil de pauvreté
(20 %, cf. graphique ci-dessous).
Comme souvent, le parc locatif
privé sur la CAPVM est
fréquemment à occupation sociale
de fait.
On notera que le taux de locataires privés à bas revenus est accentué dans certaines communes,
mais pour des raisons différentes. Par exemple :
- à Noisiel, ce fort taux est à l’image de niveaux de revenu globalement plus faibles au sein de la
commune ;
- à Courtry, il résulte davantage de la faiblesse de l’offre HLM, qui oblige les ménages à bas
revenus à se loger dans l’offre locative privée.
5
Plafonds de revenus « PLUS » : 1.719€/mois pour une personne seule ; 2.760€/mois pour un couple avec 1 enfant.
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GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
Des locataires « privés » légèrement plus jeunes que dans les territoires voisins
Les ménages locataires privés de la
CAPVM sont légèrement plus
jeunes que ceux des territoires
voisins avec notamment 54%
d’entre eux qui ont moins de 40
ans. Le taux de ménages au sein
desquels la personne de référence
a plus de 74 ans est lui aussi
légèrement plus faible (4%) qu’en
Seine-et-Marne et Ile-de-France.
À l’échelle des communes de
l’agglomération, la part des « plus
de 60 ans » est la plus élevée à
Croissy-Beaubourg, avec il est vrai
des effectifs (nombre de ménages
concernés) réduits..
Ventilation par taille des ménages des logements locatifs privés
Les locataires privés de la CAPVM ont un
profil très légèrement plus familial que ce
qui s’observe dans les territoires voisins :
34% des ménages y comptent au moins 3
personnes, contre 32 % dans le
département et 29% dans la région.
À l’échelle des communes, c’est dans celle
de Noisiel et Croissy-Beaubourg que l’on
retrouve les taux les plus élevés (16% ) de
familles de 5 personnes et plus.
Enfin, la taille moyenne des ménages
confirme ce profil familial avec en
moyenne 2,3 personnes par ménages
contre 2,18 en Seine-et-Marne et 2,11 en
Ile-de-France.
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GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
Un taux assez faible de logements vacants dans le parc privé, traduction de la tension
relative du marché immobilier
Avec moins de 4% contre 6 % dans le Département, le taux de logements vacants au sein du parc
privé est faible dans la CAPVM.
De surcroit la vacance structurelle, c’est-à-dire celle de plus d’un an, représente à peine 1,3% des
logements privés (soit 760 logements). Ce taux est très proche de celui de la région Ile-de-France
(1,2%) est plus de 2 fois inférieur à celui du département de la Seine-et-Marne (2,9%).
Cette situation traduit une vraie pression de la demande sur l’offre existante.
Ainsi, il y a sur l’agglomération un potentiel réduit de logements durablement vacants à remettre sur
le marché (éventuellement via une aide publique (de l’Anah et de la CAPVM). Cela d’autant que,
comme partout, une partie significative de la vacance structurelle s’explique par les délais liés à des
successions.
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GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
La présence de logements dégradés et indignes sur le territoire en quantité relativement
réduite selon la source fiscale, mais des situations difficiles à quantifier … et à traiter
L’appréciation du nombre de logements à réhabiliter, car de médiocre qualité, n’est pas aisée car
toutes les sources statistiques disponibles rencontrent des limites dans ce domaine. En outre, l’état
physique des logements peut, dans certains cas, être soumis à interprétation.
Dans ce contexte, deux sources permettent les évaluations quantitatives :
- la méthode dite du « parc privé potentiellement indigne » (PPPI) de l’Anah, qui croise
dégradation potentielle des logements (analysée à travers le classement cadastral) et la
faiblesse avérée des revenus des occupants (selon la source fiscale Filocom) ;
- l’appréciation de l’état général des logements selon la source fiscale Majic.
1,4% de logements privés potentiellement indignes selon la méthode PPPI
Selon cette méthode, 1,4% du parc privé, soit 903 logements, serait potentiellement indigne dans la
CAPVM.
A noter : la concentration de logements indignes serait nettement plus élevée dans le parc locatif
privé (512 logements, soit 3,7% du parc locatif), que dans le parc des propriétaires (355 logements
soit 0,7% du parc des PO).
1% de logements en état d’entretien « médiocre » ou « mauvais » selon Majic 2018
Selon la source Majic 2018, à l’échelle de la
CAPVM, 1% des logements privés seraient dans
un état d’entretien « médiocre » ou
« mauvais ». Ce taux, faible comme celui PPPI,
s’explique notamment par le fait que les
logements sont relativement récents comme
cela a été vu précédemment.
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GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
Avec les limites précisées précédemment, les deux méthodes (PPPI et état d’entretien du parc)
mettent notamment en évidence des taux plus élevés dans certains quartiers notamment des
communes de Chelles, Courtry, Vaires-sur-Marne et Brou-sur Chanteraine.
La cartographie suivante précise cette géographie à la section cadastrale.
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GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
4,6% de ménages en situation de sur-occupation
Les situations de sur-occupation6 en sont une autre traduction du mal logement.
Le graphique suivant met en évidence que ce sont dans les communes de Pontault-Combault et
Chelles, où nous avons certes vu que les surfaces des logements y étaient en moyenne moindre, que
l’on retrouve le plus fort taux de ménages en situation de sur-occupation.
Au total, ce sont près de 2900 ménages qui sont concernés dont on retrouve légèrement plus de
locataires privés ( 1600) que de propriétaires occupants ( 1300).
Entretiens en commune :
Les problématiques de logements insalubres et indignes sont ponctuelles et souvent
diffuses.. Néanmoins, certaines communes, faute d’avoir un Service Hygiène et Salubrité
dédié, manquent de moyens pour traiter le problème.
En outre, certains secteurs sont concernés par de la division pavillonnaire (Champs,
Brou, Chelles, Courtry, Noisiel, Pontault deux quartiers plus particulièrement , Torcy,
Vaires).
Ateliers professionnels :
- Des situations d’habitat indigne présentes à des degrés divers sur toutes les
communes ;
- Des villes qui ne disposent pas toujours des moyens humains, techniques voire
financiers (pour les travaux d’office) pour le repérage, les procès verbaux suite
aux signalements, et la mise en œuvre des procédures, en particulier coercitives.
- Un enjeu de meilleure coordination des signalements et des interventions (Qui
? Fait quoi ?) entre les différents acteurs (Etat/ARS, CD, CAF, villes et leurs
services)
6
Suroccupation lourde = moins de 9m² par personne
ère
Suroccupation légère = 16m² pour la 1 personne et 11m² supplémentaire par personne
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GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
40% des logements sont en copropriétés. Un enjeu fort de suivi et d’accompagnement du
ce parc, avec des immeubles en difficulté ou présentant des signes de fragilité
40% des logements sont en copropriétés
Le parc en copropriété représente 40% des
logements de la CAPVM avec près de 38.400
logements répartis dans un peu plus de 1400
copropriétés en 2018. Ces logements en
copropriétés sont pour ¼ situés à Chelles, qui en
concentre environ 9.400 logements. Cela étant,
en proportion, c’est à Lognes que l’on trouve les
taux les plus élevés avec 62% des logements qui
sont en copropriété.
Des copropriétés plus fréquemment de grandes tailles
Nombre de Taille moyenne
Nombre total Nombre de
Commune logements en des
de logements copropriétés
copropriété copropriétés
Courtry 2 648 309 38 8,1
Pontault-Combault 15 605 5 629 298 18,9 Les copropriétés de l’agglomération
Brou-sur-Chantereine 1 970 872 29 30,1
Émerainville 2 958 1 186 51 23,3
sont de tailles plutôt grandes car elles
Vaires-sur-Marne 5 896 2 355 101 23,3 comptent en moyenne 27 logements.
Chelles 24 230 9 424 371 25,4
Roissy-en-Brie 8 422 2 602 106 24,5 C’est à Lognes qu’elles sont les plus
Torcy 9 793 4 655 152 30,6
grandes avec comme taille moyenne
Champs-sur-Marne 11 378 4 995 144 34,7
Noisiel 6 428 2 380 58 41,0 58 logements par copropriété.
Croissy-Beaubourg 892 320 7 45,7
Lognes 5 851 3 653 63 58,0
CAPVM 96 071 38 380 1 418 27,1
À l’échelle de l’agglomération, 16%
des copropriétés possèdent au
moins 50 logements.
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GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
Ce second graphique met en évidence que 64% des logements en copropriété sont situés dans une
copropriété comptant au moins 50 logements. Cependant, il existe de grandes disparités entre les
communes, entre Croissy Beaubourg où les copropriétés sont de taille moindre, et Brou-sur-
Chantereine où 59% des logements en copropriétés font partis d’une copropriété de 200 logements
et plus.
Une majeure partie de propriétaires occupants au sein des copropriétés
Concernant les statuts d’occupation, au
sein du parc en copropriété de
l’agglomération, on observe une
dominance des ménages propriétaires
occupants (63%).
Néanmoins, les ménages locataires du
parc privé, avec 37%, sont
surreprésentés dans le parc en
copropriété car ils ne sont que 16%
dans l’ensemble du parc.
Enfin, on compte 9 % de logements
sociaux dans le parc en copropriété,
témoignant de la présence de
copropriétés « mixtes ».
Dans ce domaine, des spécificités
apparaissent au sein des communes de
l’agglomération, avec notamment 94%
de propriétaires occupants à Croissy-Beaubourg ou encore près de 40% de locataires privés dans
celles de Pontault-Combault et Chelles. Les copropriétés mixtes sont plutôt situées dans les
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GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
communes de Champs-sur-Marne, Vaires-sur-Marne, Émerainville, Torcy, Lognes et Noisiel où ils
représentent tout de même entre 10 à 16% des résidences principales.
Part de copropriétés potentiellement fragiles selon la méthode de l’Anah
L’Anah a développé une méthode dite du « pré-repérage des copropriété fragiles » qui attribue une
note de A à D (A = Pas de signes de fragilité, D = Fragilité potentielle forte), selon un scoring croisant
les indicateurs suivants :
- Le niveau de revenu des ménages en copropriété
- La présence de nombreux locataires du parc privé ou SCI
- La date de construction de la copropriété et sa taille
- La présence de logements en état médiocre à mauvais
dans la copropriété
Selon cette méthode, à l’échelle de l’agglomération, 339
copropriétés apparaissent comment potentiellement fragiles
dans l’agglomération, 162 en famille C et 177 en famille D.
Nombre et taux de copropriétés potentiellement à surveiller
ou (très) fragiles en 2013
(Source : Filocom 2013, MEEM d’après DGFiP)
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GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
14% des copropriétés immatriculées dans le registre « Anah » présentent des taux
d’endettement élevés
Depuis 2016, l’Anah et le Ministère du logement ont mis en place un registre d’immatriculation
nationale des copropriétés. Cet outil permet d’enrichir la connaissance du parc en copropriété, en
disposant notamment de certaines informations ayant trait à la situation financière des copropriétés.
En 2018, seules les copropriétés de plus de 50 logements avaient l’obligation de figurer au registre
national. Comme vu précédemment, la grande majorité des copropriétés de la CAPVM abritent
moins de 50 logements (84%). Ainsi, en novembre 2018, 678 copropriétés sur les 1418 étaient
enregistrées au registre, soit 48%.
Le registre permet d’analyser les taux d’endettement (pour charges courantes et travaux) des
copropriétés au regard de leur budget annuel prévisionnel. Cet indicateur sera néanmoins à
consolider sur plusieurs années, car certaines copropriétés ont pu être enregistrées juste après un
appel de fonds.
En novembre 2018, 16% des copropriétés enregistrées dans le Registre des copropriétés de l’Anah
présentent des niveaux d’endettement importants (> 25% du budget annuel de la copropriété), dont
6% des niveaux très élevés (> 40 %), (Cf. graphiques suivants).
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GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
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GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
Entretiens en commune :
Il existe plusieurs ensembles en copropriétés qui montrent des signes de
fragilité. Certaines communes (Croissy, Torcy) favorisent la rétrocession des
voiries et espaces extérieurs des copropriétés à la commune afin de limiter les
coûts de gestion. Les communes concernées sont plutôt satisfaites du POPAC.
62
GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
Enjeu d’amélioration de la performance énergétique du parc privé ancien
Depuis 2011, l’Anah a fait notamment pour priorité la lutte contre la précarité énergétique et, plus
généralement, l’amélioration de la performance énergétique du parc. De fait, cette priorité cible
quantitativement particulièrement les ménages propriétaires occupants, même si tous les logements
bailleurs aidés sont également améliorés énergétiquement.
Dans l’agglomération, 7.300 ménages propriétaires occupants éligibles à l’Anah résident dans
un logement qui a été construit en 1975 et toute réglementation énergétique.
À l’échelle des communes, de fortes variations existent. Alors qu’à Lognes on ne retrouve
presqu’aucun ménage résidant dans un logement construit avant 1975, à Vaires-sur-Marne, ils sont
123 ménages soit 78%. En revanche en termes de volumes et taux élevés, c’est la commune de
Roissy-en-Brie qui se distingue avec 2.624 ménages concernés soit 54%.
En plus des dispositifs d’amélioration de l’habitat déployés par les collectivités locales et l’Anah,
développés plus loin, on soulignera que « Seine-et-Marne Environnement » anime un point de
rénovation info-service à Noiseil au sein de la Maison départemental des solidarités. Celui-ci a
vocation à renseigner tous les particuliers, éligibles à l’Anah (qui sont le cas échéant renvoyés vers un
opérateur dédié) ou non.
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GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
Besoins potentiels en adaptation liée à l’âge des logements des propriétaires occupants
Au sein de l’ensemble des ménages propriétaires occupants de la CAPVM, 12% ont une personne de
référence âgée de « 75 ans et plus », et ce taux est amené à croitre compte-tenu du vieillissement de
la population, même si en Ile-de-France le phénomène est atténué par les départs en province des
personnes âgées.
Si l’on cible les propriétaires occupants éligibles aux aides de l’Anah, le taux de « 75 ans et plus »
passe à 17%. Cela correspond à 2 700 ménages dont 1 900 qui sont très modestes.
Ces taux et dynamiques induisent de facto des besoins en adaptation des logements en prévision
d’une perte d’autonomie liée à l’âge ou au handicap.
A noter à ce sujet : 46% des ménages PO, au sein desquels la personne de référence a 75 ans ou plus,
sont éligibles aux aides de l’Anah.
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GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
Plusieurs dispositifs d’amélioration de l’habitat mis en place ces dernières années, qui
présentent un bilan significatif, à amplifier
Ces dernières années, plusieurs dispositifs d’amélioration de l’habitat ont été déployés par les
collectivités :
- « Généraliste », c’est-à-dire traitant globalement les thématiques « amélioration
énergétique, habitat indigne et adaptation du parc aux besoins liés à l’âge » : PIG « Atout
rénovation » de l’ex CA Marne et Chanteraine, OCAH de l’ex CA Val Maubuée désormais
élargie à l’ensemble de l’agglomération,
- Ou concernant spécifiquement le parc en copropriétés :
o Plan de sauvegarde, MOUS et/o OPAH Copropriétés dégradés à Torcy, Noisiel et
Chelles
o POPAC sur ex Val Maubuée en partie élargie au reste de la nouvelle agglomération
Dans ce cadre, entre 2013 et 2017, 645 logements ont été améliorés avec une aide de l’Anah, et plus
précisément :
• 324 logements réhabilités au titre de l’amélioration énergétique (hors aides aux
syndics, essentiellement des logements PO (317))
• 69 logements adaptés à l’âge ou au handicap
• 248 logements en copropriétés réhabilités via des aides au syndicat des
copropriétaires (aide aux parties communes, pour dégradation et/ou rénovations
énergétiques)
Par contre, on a observé une très faible activité chez les propriétaires bailleurs (8 logements).
On soulignera que des subventions spécifiques ont été déployées par les anciennes agglomérations
et la nouvelle, complémentaires ou indépendantes de l’Anah.
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GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
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GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
En termes de type de travaux réalisés, on note
qu’il s’agit principalement de dossiers liés à la
rénovation thermique, suivis par ceux liés à
l’autonomie. Chez les « PO », on compte un cas
unique de réhabilitation d’un logement très
dégradé, à Pontault-Combault.
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GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
Synthèse et enjeux
Logements dégradés ou indignes
Statistiquement, un taux faible de logement potentiellement très dégradés, mais des situations
identifiées par les communes, y compris de manquement au RSD, que ces dernières peinent à
traiter.
Des inquiétudes récurrentes concernant les divisions pavillonnaires.
Des enjeux :
- de meilleure coordination des acteurs (travailleurs sociaux, communes, ARS, CD, CAF, ..)
sur le repérage et les interventions.
- d’un appui (technique, juridique, financier) aux communes pour leurs actions coercitives.
Copropriétés :
Des politiques anciennes en direction des copropriétés (POPAC, OPAH CD, MOUS…) chez
certaines communes, mais un taux qui reste très significatif de copropriétés présentant
potentiellement des signes de fragilité, notamment financières (dette apparente de charges pour
gestion courante et :ou travaux) ) :
Une action publique à amplifier dans ce domaine, tant en « curatif » qu’en « préventif »
(action en cours notamment avec le lancement d’un POPAC intercommunal).
Besoin global d’amélioration du parc (performance énergétique, adaptation,..)
- Sur les territoires qui ont récemment été en dispositifs programmés :
Un bilan significatif en matière de rénovation énergétique mais encore nettement
inférieur aux objectifs de l’Anah dans ce domaine
Un bilan également significatif en matière d’adaptation (besoins liés à l’âge) des
logements,
- La mise en place de l’OCAH intercommunale dès 2017
- Des aides de la CAPVM complémentaires à celles de l’Anah
- L’existence d’un « Point Info Service – Espace Espace Info Energie » animé par Seine- et-
Marne Environnement, avec des permanences à Noisiel, mais à la visibilité encore
insuffisante :
un enjeu d’amplification des résultats, notamment via une meilleure communication sur
les aides existantes et la présence pérenne de dispositifs d’accompagnement des
ménages dans leur projet de rénovation.
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GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
V. LES MARCHES DU LOGEMENT ET DU FONCIER
1. Un nouveau cycle de production porté par le collectif et les
résidences spécifiques
Une faible dynamique de construction jusqu’en 2016
Au regard des agglomérations voisines, la CA Paris Vallée de la Marne a connu un rythme de
production 2010-2015 inférieur, notamment à celui des deux agglomérations de l’Est de la Seine et
Marne, dont la production est liée en grande partie à l’urbanisation du secteur 4 de Marne la Vallée.
Le Porter à Connaissance de l’Etat a inscrit un objectif de production de 1600 logements par an
pour la durée du PLH. Il s’agit de logements dont le permis de construire aura été autorisé et non de
logements commencés. Au regard des données annuelles des logements commencés et autorisés, il
s’agit d’un effort de construction qui n’a jamais été atteint en termes de mise en chantier, seulement
approché en termes d’autorisation de permis en 2007, 2013, 2015 et 2017.
En 2017, les autorisations de construction de logements ont connu une forte accélération,
notamment dans le sud de l’agglomération avec une partie de la production en extension et une
partie de la production en renouvellement sur du foncier existant. L’accroissement constaté de la
production s’appuie à la fois sur un marché de la promotion privée actif (bénéficiant d’un différentiel
de prix par rapport à la première couronne métropolitaine), la production de logements sociaux
(communes déficitaires au titre la loi Solidarité et Renouvellement Urbain et renouvellement de
69
GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
l’offre dans les autres communes) et la production d’une offre en hébergement et résidences
répondant à des besoins spécifiques.
Un changement de rythme en 2017
L’accélération du volume des
autorisations constatée en 2017 est
portée par les logements collectifs
(79%) et les résidences spécifiques
(17%). Les résidences sont sur les
communes de Noisiel et de Champs-
sur-Marne et sont liées à la cité
Descartes.
Du point de vue territorial, on
constate une évolution des
communes porteuses de la
dynamique de construction entre
2011 et 2016 (petites communes du
Nord et du Centre dont Noisiel) et les
projets inscrits dans les autorisations
de 2017 qui sont concentrés sur les
grandes communes du Centre et les
communes du Sud de
l’agglomération.
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GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
Un territoire « tampon » entre 1ère et 2ème couronne
L’analyse des migrations résidentielles permet de mieux comprendre la place des marchés du
logement de la CA au sein du système francilien. Le territoire est un secteur « tampon » entre la 1ère
et la seconde couronne, vers lequel se reportent les ménages du cœur de la métropole (Grand Paris
Grand Est, Marne et Bois, Paris)… et qui reporte des ménages essentiellement sur Marne-et-
Gondoire, les pôles urbains départementaux (Meaux, Melun, Sénart, Val d’Europe) et le reste du
département
Entretiens en commune : Les nouveaux
arrivants continuent d’affluer de Paris
et de la petite couronne, attirés par des
prix de l’immobilier moins élevés.
Beaucoup d’entre eux sont de jeunes
ménages qui s’installent dans le parc
pavillonnaire anciennement occupé par
des personnes âgées
A l’échelle de Paris Vallée de la Marne, on constate un déficit migratoire sur l’ensemble des
catégories socio-professionnelles. Les flux cumulés les plus importants portent sur les professions
intermédiaires et les employés.
Source : INSEE RP 2015
71
GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
2. Contraintes / enjeux d’aménagement sur certaines parties du
territoire
Plusieurs éléments d’ordres naturels ou économiques peuvent contraindre l’aménagement d’une
partie du territoire.
Selon l’arrêté préfectoral du 1er février 2019, les communes suivantes font l’objet de risques naturels:
- Le risque inondation (PPRI7 de la vallée de la Marne) qui concerne les communes de Chelles,
Vaires-sur-Marne, Torcy, Champs-sur-Marne, Noisiel.
- Le risque de mouvement de terrain liés aux cavités souterraines : Chelles (PPRMT8 en projet)
- Le risque de mouvement de terrain lié au phénomène de retrait issu du gonflement des
argiles : Champs-sur-Marne, Chelles, Croissy-Beaubourg, Pontault-Combault, Roissy-en-Brie,
Torcy.
Le risque technologique n’est pas identifié sur le territoire.
Plan d’exposition au bruit
Les communes de Lognes, Croissy-Beaubourg, Emerainville et Pontault-Combault sont concernées
par le Plan d’Exposition aux Bruits de l’aérodrome de Lognes-Emerainville. La commune de Croissy-
Beaubourg est exemptée à ce titre des obligations SRU (pour 2018 et 2019).
La commune de Chelles dispose également d’un aérodrome et est donc concernée également par un
PEB.
7
PPRI : Plan de Prévention des Risques Inondation
8
PPRMT : Plan de Prévention des Risques de Mouvements de Terrains
72
GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
Vulnérabilités liées au changement climatique
Les risques d’inondation par ruissellement naturel sont représentés par des zones soumises à un
risque élevé de ruissellement naturel, dans un dégradé allant du bleu ciel (surface drainée de 1 à 10
km2) au bleu foncé (surface drainée de 100 à 1000 km2). Cela est lié à un taux d’imperméabilisation
des sols et à un fort coefficient de pente. On retrouve les vallées qui traversent les communes,
lorsque les pentes favorisent l’écoulement.
Le secteur centre dispose de bassins hydrauliques, dans les vallées, facilitant le stockage des eaux
pluviales. Le secteur nord, peu pourvu en bassins, est plus vulnérable aux risques d’inondation, ce
que confirme le nombre d’arrêtés CATNAT9.
9
Catastrophe Naturelle
73
GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
Les secteurs disposant d’un fort aléa au gonflement des argiles sont situés sur les vallées. Les zones
d’aléas sont établies à partir de la probabilité d’aggravation locale d’un effet du changement
climatique et d’une présence importante de personnes ou de bâtiments.
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GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
Les communes de Croissy-Beaubourg et Chelles apparaissent vulnérables au regard des arrêtés
CATNAT10.
10
Catastrophe Naturelle
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GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
Les secteurs de forte vulnérabilité à la chaleur urbaine sont les secteurs les plus densément
urbanisés, mais où les secteurs d’habitat sont relativement épargnés, compte tenu de l’importance
du tissu pavillonnaire et des espaces verts dans les zones d’habitat collectif (notamment sur le
secteur centre). En conséquence les secteurs les plus vulnérables sont les zones d’activités
(commerciales, entreprises, logistiques…).
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GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
Les enjeux d’aménagement climatiques en lien avec les projets de logements
Selon le PCAET, « Le territoire est fortement propice au développement de réseau de chaleur
permettant une valorisation plus importante des EnR thermiques par la mutualisation des besoins
de chaleur. Déjà implanté à Chelles, Lognes et Torcy, il peut encore se développer. Une étude
mutualisée est en cours à Champs-sur-Marne et Noisiel. La création de réseaux de chaleur est
envisageable à Brou-sur-Chantereine, Vaires-sur-Marne, Emerainville, Pontault-Combault et Roissy-
en-Brie.
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GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
3. Disponibilités et approches foncières des communes
La propriété foncière
Cartographie du foncier public
L’état parcellaire montre l’importance des gisements de fonciers publics sur le territoire, notamment
appartenant à la Région Ile-de-France, à l’Etat ainsi qu’à l’Etablissement Public d’Aménagement.
Toutefois, une part importante de ces gisements fonciers publics couvre des zones naturelles et
agricoles destinées à le rester au titre du SDRIF et de la limitation de l’étalement urbain.
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Synthèse des potentialités foncières
Zoom sur les périmètres de réflexion
foncière : 18 secteurs représentant des
potentiels de réserve foncière à échéance
post-PLH (après 2025) ont été repérés lors
des entretiens avec les communes, ainsi que
deux sites de projets faisant déjà l’objet
d’une programmation en logements : la ZAC
Castermant à Chelles et la ZAC des Hauts de
Nesles à Champs sur Marne. Il s’agit pour la
plupart d’anciens sites industriels, friches
d’infrastructures routières, friches
d’activités, dents creuses ou cœur de village
représentant un potentiel de densification.
125 sites (représentant environ 148
hectares) ont été identifiés et seront
concernés par des projets durant l’échéance
du PLH (2020/2025). 4 sites (représentant
environ 72 hectares), représentant un
potentiel de programmation à échéance
post 2025 ont été identifiés et 18 secteurs
de réflexion (représentant environ 200
hectares) à échéance post 2025 également.
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Périmètres de veille foncière EPFIF (Source : site de l'EPFIF, extraction au 12/11/2019, http://www.epfif.fr/cartographie)
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Six communes disposent de périmètres de veille de l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France
(EPFIF), destinés à accueillir une programmation en logements et activités à moyen terme : Courtry,
Chelles, Torcy, Brou sur Chantereine, Roissy en Brie et Pontault Combault. A l’exception de Roissy en
Brie, dont la convention expire fin 2019 les conventions courent sur la période couverte par le PLH
(2022 ou 2023).
Zoom sur les périmètres de réflexion foncière pour la réalisation future de logements
PROPRIETE BATIE MODE D’OCCUPATION DES SOLS
Légende
Stade de la
Malvoisine
Noisiel Surface : environ 2.4
ha
Densité bâtie actuelle :
0 lgts/ha
reconversion VPN
VPO
Noisiel surface : environ 11.3
ha
Densité bâtie actuelle :
26 lgts/ha
aménagement
Torcy RD199
surface : environ 8.4
ha
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Légende
secteur gare
Pontault surface : environ 12.2
ha
Combault Densité bâtie actuelle :
90 lgts/ha
OAP secteur Mairie
Pontault Surface : environ 18.4
ha
Combault Densité bâtie actuelle :
74 lgts/ha
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Légende
usine Nestlé
surface : environ 12.2
Noisiel ha
Densité bâtie actuelle :
0 lgts/ha
foncier mutable ZI
Pontault surface : environ 30.7
ha
Combault Densité bâtie actuelle :
3 lgts/ha
ZA Auchan
Surface : environ 3.5
Chelles ha
Densité bâtie actuelle :
41 lgts/ha
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Légende
Lycée provisoire
surface : environ 1 ha
Lognes
Densité bâtie actuelle :
0 lgts/ha
Parking RER
surface : environ 0.79
Lognes ha
Densité bâtie actuelle :
0 lgts/ha
COSOM
Surface : environ 0.4
Noisiel ha
Densité bâtie actuelle :
3 lgts/ha
parking RER
surface : environ 0.9
Noisiel ha
Densité bâtie actuelle :
0 lgts/ha
vieux bourg
habitat ancien
Roissy en surface : environ 7.1
Brie ha
Densité bâtie actuelle :
61 lgts/ha
secteur PLU 1
Chelles surface : environ 21.6
ha
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Légende
secteur de
densification
Vaires gare/hôtel de ville
sur surface : environ 8.5
Marne ha
Densité bâtie
actuelle : 51 lgts/ha
secteur de
densification
Champs raisonnée
sur surface : environ 21.1
Marne ha
Densité bâtie
actuelle : nc
Champs Pôle gare
sur surface : environ
Marne 14.4 ha
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ZAC Hauts de
Champs
Nesles
sur
surface : environ
Marne
33.9 ha
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Champs-sur- Champs-sur- Champs-sur- Pontault- Pontault- Pontault- Roissy-en- Vaires-sur-
Commune Chelles Chelles Lognes Lognes Noisiel Noisiel Noisiel Noisiel Noisiel Torcy
Marne Marne Marne Combault Combault Combault Brie Marne
secteur de ZAC des FONCIER secteur
ZA Auchan OAP2 Sud lycée parking Secteur Secteur
Nom secteur densificatio Pôle gare Hauts de Nestlé COSOM Malvoisinne RER VPO VPN MUTABLE vieux bourg RD199 densificatio
la trentaine Ouest provisoire RER Mairie Gare
n Nesles zi n gare
Surface totale (m²) 211704 143850 339029 35242 216751 10219 7903 122446 3830 24119 9607 112814 306613 183864 122432 71039 84133 85652
Taille moyenne des parcelles (m²) 451 5048 1781 1241 1631 2761 1747 6150 958 3446 2402 1211 1383 499 482 417 1117 461
Taille médiane des parcelles (m²) 194 2673 300 54 288 614 213 374 123 2467 93 54 308 323 354 208 183 305
Densité bâtie (nb log/ha) 41 0 3 0 0 26 3 74 90 61 8 51
Forêts 10 12432 16184 7918 1563 1 1209
Milieux semi-naturels 3603
Espaces agricoles
Eau 2648 20057 1198 184
Espaces ouverts artificialisés 33586 29332 108297 23389 7903 21755 40 18748 1597 16794 16460 1488 3552 23827 1948
Occupation
Habitat individuel 136913 18193 769 12363 1886 3593 99488 68481 44490 822 41737
du sol
Habitat collectif 30819 16065 22066 88978 99 678 21772 16316 15028 1284 16989
Activités 5241 31377 35843 18819 38617 51553 234 185 231789 6740 8113 7753 5647
Equipements 4087 643 10371 17614 10219 18461 66 822 293 30063 5286 4864 18434
Transports 1049 49418 83099 15653 35789 1649 3490 4549 9508 108176 49638 7778 22748 3106 49056 897
Carrières, décharges et chantiers 4583 42329 1054
TOTAL PRIVE 171545 38896 72128 33499 129141 0 0 89228 152 0 31 231 275183 98302 86497 51134 3132 47593
AF, AFU, ASS SYND, INDIVISAIRES 1851 13 0 22 0 0 0 0 0 0 31 133 1268 5388 10704 1982 0 0
AUTRE PRIVE 17839 7619 27309 12097 19344 0 0 89228 0 0 0 0 230851 16589 3256 5335 3011 8225
COPROPRIETAIRES 57892 31264 35800 56 86700 0 0 0 152 0 0 98 334 41142 33025 17014 122 19857
PARTICULIERS 91738 0 9019 997 13902 0 0 0 0 0 0 0 18200 32129 38963 25230 0 18761
SCI 2224 0 0 20325 9195 0 0 0 0 0 0 0 24529 3053 478 1185 0 750
N.R. 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 71 387 0 0
Structure
TOTAL PUBLIC 17579 111449 179059 3 60052 10219 7903 27616 3679 24119 9576 26409 16703 49004 22014 14397 32619 17475
de la
AUTRE PUBLIC ET PARAPUBLIC 0 23403 13648 0 729 0 0 0 0 12 0 0 13586 0 2202 0 0 1297
propriété
BAILLEUR SOCIAL 268 2322 10616 0 18587 0 0 0 0 0 0 345 0 0 2583 3062 476 1651
COMMUNE 10071 0 61916 3 34160 0 0 0 0 23290 8 70 2739 46038 17230 11335 17795 14526
DEPARTEMENT 0 0 95 0 0 0 0 0 0 0 0 0 377 237 0 0 10828 0
EPA ET AUTRES AMENAGEURS 740 58247 77583 0 5045 10219 7903 24524 3679 0 9412 730 0 2146 0 0 1449 0
ETAT 6049 21735 6687 0 1530 0 0 1320 0 817 156 25186 0 582 0 0 1735 0
INTERCOMMUNALITE 452 5741 8515 0 0 0 0 1772 0 0 0 78 0 0 0 0 337 0
REGION 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Tableau récapitulatif des données sur les périmètres de réflexion foncière
Les sites identifiés présentent des densités bâties variant entre 0 et 300 logements par hectare. La plupart de sites ne sont que faiblement occupés par des usages à
destination de l’habitat à l’heure actuelle. Les surfaces de sites varient entre 2 500 et 379 000 m2. L’étude du MOS montre également l’importance des activités à vocation
économique, des équipements et des infrastructures de transport sur les sites. A l’inverse les sites sont peu couverts par des espaces naturels ou agricoles.
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GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Mai 2021
La mise en place de politiques foncières et d’outils d’aménagement pour financer les
équipements
Selon le Porter à connaissance de l’Etat, onze des douze communes disposent de droits de
préemption urbain simple et/ou renforcé sur des zones urbanisées (zone U) ou à urbaniser (zone
AU). Depuis l’approbation de son PLU en février 2019, la commune de Noisiel dispose d’un droit de
préemption sur l’ensemble de son territoire communal.
Six communes de l’agglomération ont mis en place un partenariat avec l’Etablissement Public Foncier
d’Ile-de-France pour des opérations de veille et de maîtrise foncière pour du logement et de l’activité
économique. La CAPVM n'est plus signataire des conventions de Roissy-en-Brie et de Chelles.
Date de Objectif de production de
Nom de la Date de fin Type de
début Type Superficie logements inscrit dans la
commune convention programme
convention convention initiale
Brou-sur-Chantereine 27/10/2008 31/12/2022 Veille 11.92 Logement et activité 100 lgts dont 30% de LLS
Chelles 29/10/2007 31/12/2021 Maîtrise et veille 6.17 Logement et activité 1000 à 1200 lgts dont 30% de LLS
Courtry 07/07/2016 31/12/2023 Maîtrise et veille 88.35 Logement 450 lgts dont 50% de LLS
Pontault-Combault 03/04/2012 31/12/2023 Maîtrise et veille 75.82 Logement et activité 250 à 300 lgts dont 30% de LLS
Roissy-en-Brie 01/12/2010 31/12/2019 Maîtrise et veille 66.36 Logement et activité 500 à 600 lgts dont 30% de LLS
Torcy 29/12/2017 31/12/2022 Maîtrise et veille 44.75 Logement NR
Source : site de l'EPFIF, extraction au 12/11/2019, http://www.epfif.fr/cartographie
La question du financement des équipements est une préoccupation des communes de
l’agglomération.
Dans les zones en extension, cette réflexion est intégrée sur le territoire dans le cadre de la mise en
place de Zones d’Aménagement Concertée ou de projets urbains partenariaux.
L’intérêt de la mise en place d’une taxe d’aménagement spécifique sur les secteurs urbanisés est
souligné par les communes. Cela permet la participation des promoteurs au financement des
équipements et de limiter la pression foncière. Toutefois, l’atelier de travail a souligné que cette taxe
peut avoir des effets pervers tels que l’augmentation du volume de logements, qui renvoie au
dimensionnement des équipements, l’augmentation du prix de vente ou la baisse de la qualité de
l’offre de logement produite.
Modalités de participation des opérateurs au financement des équipements publics liés aux
opérations de logements
Types d’outils Territoire de mobilisation
ZAC Toutes opérations Epamarne
Projet urbain partenarial Roissy-en-brie (Plein Sud)
Taxe d’aménagement Brou-sur-Chantereine (augmentation en réflexion), Torcy (5%), Vaires-
sur-Marne (5%), Lognes (5% et 7,5% sur le « Centrex »), Pontault-C
(envisage une augmentation de la taxe d’aménagement de 8 ou 10%),
Champs/Marne (entre 5% et 20% selon les secteurs), Chelles, 12% sur le
centre-ville, en zone UA 20% en collectif
Source : entretiens en communes et atelier sur la production de logements
GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Avril 2019 89
4. Un marché de l’ancien actif et de plus en plus valorisé sur les
maisons
Les maisons anciennes se sont valorisées de 15 000 € entre 2015 et 2017
Lorsque l’on regarde l’évolution du prix des maisons et des appartements dans l’ancien, on constate
une augmentation du prix médian des maisons anciennes (+15 000€ entre 2015 et 2017) à l’échelle
de l’ensemble de la CA, mais un maintien du niveau de prix médian des appartements autour de
170 000€. Le marché des maisons est donc de plus en plus sélectif.
Source : Données Valeurs Foncières
Un marché des appartements plus homogène et stable
La hiérarchie des prix de vente n’est pas homogène en fonction des segments collectifs ou
individuels. Les écarts sont moins importants sur le marché des appartements anciens (38 000€
d’écart entre Chelles, Brou-sur-Chantereine et Champs-sur-Marne) que sur celui des maisons
(77 000€ d’écart entre Lognes et Champs-sur-Marne).
Source : Données Valeurs Foncières – traitements GTC
GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Avril 2019 90
Un marché des appartements plus fluide
Le nombre de logements vendus en moyenne chaque année rapporté au nombre de logements
privés de l’agglomération permet d’estimer un indice de mutation afin de comparer les communes
entre elles. Cet indice est en moyenne de 3,5 maisons vendues pour 100 maisons privées et de 4,9
appartements vendus pour 100 appartements privés en moyenne sur l’ensemble de Paris Vallée de la
Marne.
Dans certaines communes cet indice est plus élevé, cela signifie que le nombre de mutation a été un,
peu plus fort que sur l’ensemble de l’agglomération :
- pour les maisons sur Brou-sur-Chantereine, Champs-sur-Marne et Courtry
- pour les appartements, les mutations sont beaucoup plus importantes sur Torcy et
Emerainville.
Cela peut signifier un renouvellement de population pour les plus grands logements ou des durées de
présence plus courtes dans certains biens.
5. Une augmentation des niveaux de loyers privés à la relocation
Augmentation et homogénéisation des niveaux de loyers
A l’échelle de la CA, les loyers à la relocation ont eu tendance à augmenter selon la source Clameur.
Cette augmentation n’a pas eu lieu dans les agglomérations voisines. Les loyers seraient désormais
égaux à ceux constatés sur Marne et Gondoire et légèrement inférieur à Grand Paris Est.
GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Avril 2019 91
Selon l’observatoire de l’habitat à l’été 2018, les niveaux de loyers sont relativement proches d’une
commune à l’autre, variant de deux points maximum entre les communes de Chelles et celle de
Pontault-Combault.
Des ménages allocataires de la CAF aux taux d’effort élevés dans le parc locatif privé
Les niveaux de prix de l’accession ou les niveaux de loyers élevés dans le parc privé peuvent favoriser
des difficultés financières pour certains ménages. Ainsi, une partie des ménages allocataires de la
CAF se retrouvent en difficulté et ont des taux d’effort supérieur à 30%.
Méthode de calcul du taux d’effort net par la CAF : Le taux d’effort net (Ten) est appréhendé par le ratio entre le coût du logement, déduction faite des
allocations logement, et les revenus : Ten = (loyer + charges forfaitaires - aides logements) / (revenu y compris prestations familiales hors AL). Il représente
donc la part du revenu des allocataires effectivement consacrée au loyer une fois prises en compte les allocations logement.
NB
NB ALLOCATAIRES NB
NB ALLOCATAIRES NB ALLOCATAIRES ALLOCATAIRES NB
AIDE LOGEMENT ALLOCATAIRES
AIDE LOGEMENT AIDE LOGEMENT AIDE LOGEMENT ALLOCATAIRES
TERRITOIRE PARC LOC PRIVE % % AIDE LOGEMENT %
EN LOCATION PARC EN LOCATION PARC LOC SOCIAL AIDE LOGEMENT
TAUX EFFORT >= ACCESSION TAUX
PRIVE PARC SOCIAL TAUX EFFORT >= EN ACCESSION
30% EFFORT >= 30%
30%
BROU-SUR-CHANTEREINE 105 38 36.2% 189 11 5.8% 28 12 42.9%
CHAMPS-SUR-MARNE 1556 287 18.4% 1247 86 6.9% 88 46 52.3%
CHELLES 1524 649 42.6% 2174 141 6.5% 424 208 49.1%
COURTRY 84 38 45.2% 99 8 8.1% 41 20 48.8%
CROISSY-BEAUBOURG 17 10 58.8% 23 N.C N.C 7 N.C N.C
EMERAINVILLE 94 44 46.8% 223 17 7.6% 44 22 50.0%
LOGNES 354 108 30.5% 578 61 10.6% 96 51 53.1%
NOISIEL 388 118 30.4% 1019 69 6.8% 58 29 50.0%
PONTAULT-COMBAULT 867 396 45.7% 1157 83 7.2% 175 101 57.7%
ROISSY-EN-BRIE 299 121 40.5% 707 33 4.7% 157 84 53.5%
TORCY 455 169 37.1% 1500 117 7.8% 124 53 42.7%
VAIRES-SUR-MARNE 246 94 38.2% 516 37 7.2% 33 16 48.5%
Paris Vallée de la Marne 5989 2072 34.6% 9432 663 7.0% 1275 642 50.4%
Source : Données CAF, extraction 2018
GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Avril 2019 92
Ateliers des professionnels : Les difficultés des ménages dans le parc locatif privé sont connues. Il existe peu de
réponse mobilisable pour ceux d’entre eux bénéficiaires des minimas sociaux. La commune de Champs-sur-Marne
précise que sur son territoire, quelques gros propriétaires de logements locatifs privés ont une politique de loyer
adapté, ce qui peut expliquer la part plus faible d’allocataires locataires privés ayant un taux d’effort supérieur à 30%.
Sur les petites typologies, des niveaux de loyers supérieurs aux produits locatifs
intermédiaires
Lorsque l’on analyse les revenus disponibles des ménages (revenus déclarés intégrant les revenus de
redistributions et notamment les prestations sociales) et que l’on considère un taux d’effort
maximum de 30%, il est possible d’estimer la capacité financière d’un ménage à accéder à un
logement dans le parc locatif privé.
La simulation ci-dessous a été réalisée pour un ménage de 1 personne souhaitant louer dans le parc
privé un T1 de 22m² ou un T2 de 30m². Elle permet de s’interroger sur la place du logement
intermédiaire. En effet, ces logements, qui ne sont pas conventionnés, ont l’intérêt d’avoir des
plafonds de loyers plus faibles. Il conviendra, conformément aux nouvelles dispositions du Code de
l’Habitat et de la Construction de préciser la place de ce produit dans le futur.
Source : INSEE Filososi, plafonds LLI et Clameur
GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Avril 2019 93
6. Depuis 2012 augmentation du rythme des ventes en
promotion immobilière
Un marché dominé par des petits logements, Pinel (T2) ou familiaux (T3)
L’analyse des données de commercialisation à partir de la source ECLN montre la dynamique du
marché du logement neuf ces dernières années sur le territoire.
A l’image de ce que l’on
observe sur l’ensemble du
territoire de l’aire de
marché de Marne-la-
Vallée, on constate une
baisse des ventes entre
2008 et 2011 suivie d’une
reprise : passées de 400
en moyenne avant 2010, à
200 en 2011, elles sont
revenues à leur niveau
d’origine entre 2013 et
2015… mais ont passé un
pallier en 2016-2017 (700
ventes annuelles)
En lien avec l’augmentation du nombre d’autorisations sur l’année 2017, on note une augmentation
des mises en vente sur cette année. Les ventes, quant à elles, sont restées au niveau de l’année 2016,
ce qui explique l’augmentation concomitante des encours et des délais d’écoulement.
Paris Vallée de la Marne représente ¼ de l’offre en stock, restant à vendre fin septembre 201811, sur
une aire de marché élargie au grand bassin de Marne-la-Vallée.
11
cf. Epamarne, Note de conjoncture immobilière, Octobre 2018
GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Avril 2019 94
Aire de marché de Marne-la-Vallée (nouveau périmètre d’intervention de l’EPAMarne)
Les éléments d’observation de la conjoncture immobilière montrent une augmentation de l’offre
commercialisée et des encours de commercialisation sur l’aire de marché élargie au grand bassin de
Marne-la-Vallée12 et même sur l’ensemble de la Seine et Marne.
Ateliers des professionnels : Les professionnels ayant participé aux ateliers ne partagent pas tout à fait ce
constat et constatent que le territoire conserve des prix plus attractifs par rapport aux opérations proches
en petite couronne.
Les logements collectifs réservés à la vente sont essentiellement des T1-T2 (entre 40 et 45%), achetés
par des investisseurs (Pinel), et des T3 (entre 40 et 50%) achetés par des propriétaires occupants. La
part des grands logements reste marginale (autour de 10%).
12
Notes de conjoncture Epamarne 2018, Direction de la stratégie
GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Avril 2019 95
En termes de gamme de prix, l’augmentation des volumes de vente sur la gamme de prix entre 150
et 200 000 euros s’explique très probablement par le Pinel, puisqu’il s’agit des budgets moyens d’un
investisseur en locatif.
Le développement d’une offre en collectif, sur du foncier urbain recyclé, qui se traduit par
une relative densité, cherté et homogénéité de l’offre
Dans le stock des logements disponibles à la vente en septembre 2018, le territoire de Paris Vallée de
la Marne représente un quart de l’offre de logements collectifs des quatre EPCI étudiés contre 4%
seulement de l’offre de logements individuels. Le profil de la promotion immobilière est donc
beaucoup plus proche de ce qui est constaté sur la petite couronne francilienne à l’Est (Grand Paris
Est) que sur les autres territoires seine et marnais.
Cette monoproduction s’explique par le fait qu’une large partie de la promotion se fait sur du foncier
déjà bâti et plutôt cher afin notamment de préserver les espaces non bâtis existants.
Des prix qui demeurent concurrentiels mais peuvent dépasser 4000€ du m2
GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Avril 2019 96
Paris Vallée de la
Marne a connu une
augmentation des
prix importante, avec
selon la source ECLN
un plafond de 4000€
du m2 qui semble ne
pas pouvoir être
dépassé.
Source : Epamarne, note de conjoncture à septembre 2018
Les données d’observation des ventes sur une année (septembre 2017 à septembre 2018) montrent
que ce plafond de 4000€/m² a été légèrement dépassé mais reste en dessous des référents sur l’aire
de marché de Marne-la-Vallée (GPGE, Marne et Gondoire et Val d’Europe). A l’échelle des
communes, les prix sont assez homogènes, se situent majoritairement dans une fourchette entre
4000€ du m2 et 4200€. Ils sont plus accessibles aux extrémités nord (Courtry) et sud (Roissy-en-Brie)
et plus élevés à Pontault-Combault et Chelles.
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Synthèse et enjeux
Des volumes de production cycliques, en augmentation après avoir connu un étiage en 2012 : en
10 ans, entre 450 et 1200 ouvertures de chantier et entre 400 et 2500 logements autorisés par
an.
Le tableau ci-dessous met en parallèle des éléments pouvant se produire dès le permis de
construire autorisé (lancements des commercialisations, autorisations de financements du
logement social) et donne un aperçu des volumes pouvant être engagés par segment
(privé/social) :
Production annuelle Niveau bas Niveau moyen Niveau élevé
Ventes prom.privée 250 (2011-12) 400 (2013-15) 700 (2016-18)
Agréments LLS 200 (2011-14-15) 550 (2012) 900 (2013-2016)
Construction 50 (2010 à 2016) 50 (2010 à 2016) 50 (2010 à 2016)
individuelle
Total 600 1000 1650
Estimation GTC, d’après Sitadel, Sisal et ECLN
Le territoire conserve des prix plus attractifs par rapport aux opérations proches en petite
couronne (Val de Marne et Seine-Saint-Denis), et attire des ménages du cœur de la Métropole du
Grand Paris. En conséquence une partie des projets résidentiels des ménages locaux se fait en
quittant les communes de Paris Vallée de la Marne pour aller plus à l’est.
Une augmentation des prix des maisons individuelles dans l’ancien, qui peut s’expliquer par la
rareté de l’offre neuve en individuel.
Des loyers à la relocation dans le parc locatif privé qui ont eu tendance à augmenter ces
dernières années, avec une augmentation des taux d’effort.
Un marché de la promotion immobilière dynamique, dominé par des petits appartements, Pinel
(T2) ou familiaux (T3) qui limite beaucoup la réponse aux besoins en logements familiaux. Des
prix plafonds qui dépassent parfois 4000€ du m².
Le développement d’une offre en collectif, sur du foncier urbain recyclé, qui se traduit par une
relative densité, cherté et homogénéité de l’offre (T2 et T3).
Enjeux
- Disposer de gammes de prix correspondant à tous les budgets (réduits, moyens et
élevés)
- Engager une réflexion sur les formes urbaines intermédiaires (individuel groupé), compte
tenu des coûts de production inférieurs
- Engager une réflexion sur l’intérêt de proposer des espaces mutualisés (salles libres,
jardins, combinaison espaces privatifs, semi privatifs, espaces communs…) et sur la
modularité des logements ?
- Réfléchir sur les charges
- Evaluer l’opportunité de développer de nouveaux produits intermédiaires au regard des
besoins (quel volume ?) Localiser les opportunités de développer cette offre
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VI. LA REPONSE AUX BESOINS SPECIFIQUES
1. Une offre étoffée en structure dédiée pour les étudiants mais
des difficultés de décohabitation pour les jeunes actifs qui
persistent
Une baisse globale du nombre de jeunes sur le territoire de la CAPVM
Entre 2010 et 2015, la CAPVM connait une baisse globale du nombre de jeunes toutes tranches d’âge
confondus. Les tranches d’âge 15-19 ans et 25-29 ans sont les plus concernées par cette diminution.
La moindre diminution des 20-24 ans s’explique par l’arrivée de nouveaux étudiants sur le territoire
(cf. graphique solde migratoire page 22). Sur la commune de Pontault-Combault, la construction
récente de petites typologies en collectif et de petites maisons en individuel peut expliquer
l’augmentation significative des 25-29 ans.
Après une forte augmentation du nombre d’étudiants en 2006, une progression constante
A la rentrée universitaire de 2017, on compte 12 050 étudiants sur l’ensemble de l’université Marne
la Vallée (l’université Marne-la-Vallée s’étend au-delà du périmètre de la CAPVM). Ces effectifs sont
augmentés par le nombre de jeunes
Effectifs universitaires en 2017-2018 par université pour l’Académie de Créteil
Évolution hors Évolution hors
doubles Nouveaux doubles
Universités et académies Effectifs Évolution Évolution
inscriptions entrants inscriptions
CPGE CPGE
COMUE Université Paris-Est 1 334 - - - -
Marne-la-Vallée 12 050 - - 2 431 8.2% 8.6%
Paris XII 26 960 - - 6 327 2.0% 2.8%
Paris XIII 20 600 - - 4 733 0.9% -0.1%
Paris VIII 22 154 - - 3 853 -0.5% 1.0%
Créteil* 88 262 1.7% 2.0% 17 344 1.9% 2.3%
Source : MESRI - SIES / Système d'information SISE
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Répartition des étudiants par type de formation
écoles de
autres écoles écoles para- autres écoles de total
STS et commerce
Territoires CPGE universités ESPE formations supérieures art médicales et spécialités enseignement
assimilés gestion et
d'ingénieurs et culture sociales diverses supérieur
comptabilité
Champs-sur-Marne 94 11172 250 880 674 8 13078
Chelles 266 266
Émerainville 676 676
Lognes 65 65
Noisiel 220 220
Pontault-Combault 61 61
Roissy-en-Brie 182 182
Torcy 41 128 213 382
CA PVM 41 951 11172 250 880 65 674 213 684 14930
Seine-et-Marne 1092 3779 16889 250 1056 552 674 1437 776 26985
Source :Atlas régional des effectifs étudiants, MESRI - SIES
Si l’augmentation des effectifs étudiants a été particulièrement marquée en 2006, elle est depuis en
progression constante et semble se poursuivre. Même si les effectifs étudiants sont surévalués par
rapport au nombre d’étudiants présents sur l’agglomération, il est important de noter que, au sein
de l’Académie de Créteil, l’université Marne la Vallée représente la plus forte augmentation (8,2%).
Une difficulté de décohabitation pour certains jeunes
On constate une difficulté de décohabitation pour les jeunes particulièrement sur les communes de
Noisiel, Lognes, Roissy-en-Brie, Courtry et Croissy-Beaubourg (avec des volumes plus faibles sur ces
deux dernières).
Entretiens en commune :
La commune de Chelles est confrontée à des jeunes qui éprouvent des difficultés à décohabiter et
ne sont souvent pas « labellisables » aux dispositifs DALO et PDALHPD.
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Certes, il existe parmi les jeunes qui ne disposent
pas de leur propre logement, des jeunes qui
restent au domicile parental pour des questions
de confort. C’est le cas notamment des jeunes
dont les parents sont propriétaires d’une maison
individuelle. Mais il semble qu’il y ait également
une part non négligeable de jeunes dont les
parents sont locataires du parc HLM et qui,
potentiellement, restent au domicile parental par
manque de choix13.
Une autonomie tardive des jeunes dans le logement
En observant le mode de cohabitation des jeunes sur le territoire, on se rend compte que
l’autonomie dans le logement intervient tardivement pour les jeunes de la CAPVM, ce qui confirme la
difficulté pour certains d’entre eux de décohabiter.
Une offre globale de logements en petites typologies en progression sur le territoire mais
encore insuffisante dans le parc social pour répondre à la demande
Globalement, le nombre de résidences principales de petites typologies (T1-T2) est en progression
sur le territoire de la CAPVM. Cette progression est particulièrement marquée sur les communes de
Croissy-Beaubourg (même si cela correspond à un petit volume), Champs-sur-Marne, Courtry, Lognes
et Torcy.
Les chiffres présentés ci-dessous correspondent à ceux des résidences principales (un logement
occupé de façon habituelle et à titre principal par une ou plusieurs personnes qui constituent un
ménage selon l’INSEE).
13
Sont considérés comme enfants des familles toute personne vivant au sein du même ménage (au
sens du recensement) que son (ses) parent(s) avec le(s)quel(s) elle forme une famille, quel que soit
son âge, si elle est célibataire et n'a pas de conjoint ou d'enfant vivant dans le ménage (avec lesquels
elle constituerait alors une famille en tant qu'adulte).
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Néanmoins, le parc privé n’est pas forcément adapté à l’accueil des jeunes car il est plus coûteux et
les délais d’attente, au sein du parc social, sont très longs car il y a peu de petites typologies. Ainsi la
tension est très importante (12,7) sur les demandes de T1 qui représentent 5% de l’offre locative
sociale. Il est à noter que la demande en T1 est probablement surévaluée au regard des modalités
d’enregistrement sur le SNE. Celle-ci ne reflète pas la demande « réelle » des ménages qui se porte
plutôt vers les T2. Par ailleurs, à l’échelle de l’agglomération, on constate une tension plus marquée
dans l’accès au parc social pour les jeunes de moins de 30 ans que pour le reste des ménages (7.8
demandes pour 1 attribution contre 6.8 pour l’ensemble des ménages).Il existe donc un fort enjeu de
développement d’une offre de petits logements à bas loyers, accessibles notamment aux jeunes.
Des besoins en logements étudiants bien pris en compte
Il existe environ 2 000 places dédiées aux étudiants sur le territoire de la CAPVM. L’offre en
structures dédiées est particulièrement concentrée sur les communes situées à proximité de la Cité
Descartes, en lien avec le besoin en logements étudiants.
Au regard de ce nombre de places et des constats réalisés à l’échelle régionale dans le cadre du
SRHH, le territoire apparaît comme mieux équipé que d’autres territoires franciliens.
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Les représentants de l’enseignement supérieur du territoire ont une perception différente des
besoins en logements étudiants. Le CROUS a récemment fermé une résidence située à Noisy-le-
Grand sans générer davantage de tension dans la demande sur les résidences CROUS situées à
proximité. Ce constat n’est pas partagé avec d’autres acteurs puisqu’il existe un projet de
développement de l’offre sur la Cité Descartes avec la livraison prochaine d’une résidence de 600
logements par l’Epamarne. Cette offre est par ailleurs complétée par de l’hébergement chez des
particuliers.
Ateliers professionnels :
L’UPEM dispose d’un service logement qui anime une plate-forme « Housing » qui recense l’offre
disponible pour les étudiants en structures dédiées comme chez les particuliers. Il y aurait
environ 280 étudiants logés chez des particuliers.
Une offre en structures dédiées pour les jeunes actifs moins étoffée, un déficit notamment
dans le Sud
Si les besoins en logements des étudiants semblent bien pris en compte, l’offre en structure dédiée
pour les jeunes actifs est moins étoffée sur le territoire. Les secteurs Nord et Centre de
l’agglomération disposent d’une offre de logements à destination des jeunes actifs au travers
notamment de la résidence Espacil à Chelles et des résidences Relais Jeunes 77 à Torcy.
Ateliers professionnels :
La durée de séjour dans les structures de Relais Jeunes 77 a tendance à dépasser les deux années
réglementaires car les jeunes ont des difficultés à intégrer le logement ordinaire.
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Une difficulté plus importante pour le logement des jeunes fragiles
Les missions locales sont confrontées à une frange de jeunes pour lesquels la seule réponse est le
SIAO14. Il n’existe pas de places de CHRS15 pour les jeunes sur le territoire. Les jeunes peuvent
éventuellement intégrer le Centre d’Hébergement d’Urgence de Brou-sur-Chantereine mais il semble
qu’ils ne veulent plus y aller. Certains acteurs soulignent le fait qu’il existe une demande exogène de
jeunes qui vient s’ajouter, et parfois se mettre en concurrence, avec la demande endogène. En effet,
parmi les publics confrontés à des difficultés socio-économiques, il existe de plus en plus de jeunes
en sortie des dispositifs ASE16 et MNA17.
Relais Jeunes 77 dispose de 3 places de stabilisation dans ses structures. Cela ne permet pas de
répondre à la demande et il semble manquer un CHRS jeunes sur le territoire.
Un accès au logement conditionné par le niveau de revenu ou le soutien financier de la
cellule familiale
L’analyse comparée des revenus disponibles d’un jeune de moins de 30 ans avec les montants
moyens des loyers pour l’offre existante sur le territoire nous montre que le parc social et le CROUS
représentent des solutions de logement abordable pour ce public. Le parc privé locatif et certaines
structures dédiées impliquent en revanche des taux d’effort importants pour les jeunes qui se
dirigent vers cette solution de logement.
14
SIAO : Service Intégré de l’Accueil et de l’Orientation
15
CHRS : Centre d’Hébergement et de Réinsertion Sociale
16
ASE : Aide Sociale à l’Enfance
17
MNA : Mineur Non Accompagné
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2. Un enjeu de maintien à domicile des personnes âgées et la
fragilisation d’une partie d’entre elles
Comme dans le reste de l’Ile-de-
France, le vieillissement de la
population est moins marqué qu’à
l’échelle nationale. Cela s’explique
par le départ d’une partie des
retraités vers d’autres territoires. La
part des personnes de 75 ans et
plus est de moins de 5% dans toutes
les communes, sauf pour les
communes de Chelles (6%) et de
Vaires-Sur-Marne (8%). Toutefois,
dans les communes du secteur
centre, beaucoup des ménages
installés lors de la création de la
ville nouvelle de Marne la Vallée
dans les années 1960, ont
aujourd’hui entre 60 et 70 ans et
pourront bientôt venir augmenter la
part des 75 ans et plus.
Le territoire est plutôt bien équipé en structure à destination des personnes âgées. Plusieurs
communes ont réalisé des projets récents de logements dédiés aux séniors (Brou-sur-Chantereine,
Emerainville), ou souhaiteraient en développer (Chelles). Il existe également plusieurs résidences
intergénérationnelles (Torcy, Vaires-sur-Marne).
Nombre de places en structures
d'hébergement pour les personnes
âgées
dont autres Indice
structures (EHPA, d'équipement
Communes dont EHPAD centres de jour, pour 1000
résidences personnes de plus
autonomie…) de 75 ans
CHAMPS-SUR-MARNE 94 110 230
CHELLES 320 150 145
ÉMERAINVILLE 240 994
NOISIEL 212 168 586
PONTAULT-COMBAULT 500 160 352
ROISSY-EN-BRIE 358 352
TORCY 216 92 475
VAIRES-SUR-MARNE 170 151
CAPVM 1940 850 288
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Liste des structures d’accueil pour les personnes âgées 2018
EHPAD
places
en
Dont Dont
Capacité accueil
places en places en Unité
totale de jour Statut
Localisation - Date héberge héberge spécifique
Nom structure Commune hébergem ou (public /
adresse ouverture ment ment Alzheimer
ent (nb semi- privé)
permane temporai (nb lits)
places) internat
nt re
ou
externat
CHAMPS
EHPAD LES SUR 9 AVENUE DE
GLYCINES MARNE CHELLES 07-janv-99 94 92 2 12 privé 12
EHPAD LE 37 AVENUE
TILLEUL DU GRAND
ARGENTE CHELLES CERF 05-sept-00 150 privé
EHPAD LE 8 AVENUE
MANOIR DE GENDARME
CHELLES CHELLES CASTERMANT 16-mars-59 170 170 12 privé 12
GRANDE RUE
ALLEE DES
EHPAD LA IMPRESSIONN
CHOCOLATIERE NOISIEL ISTES 01-janv-62 212 28 public 28
8 AVENUE J
ROISSY EN BODIN DE
EHPAD ACEP BRIE BOISMORTIER 01-nov-81 358 352 48 privé 78
EHPAD LA
RESIDENCE DU PONTAULT 24 RUE DES
PARC COMBAULT BERCHERES 04-avr-04 500 460 40 privé
EHPAD MAISON 56 AVENUE
DE RETRAITE DE EMERAINVI CHARLES
MALNOUE LLE BRAS 24-nov-99 240 privé
EHPAD
RESIDENCE 95 RUE DES
KORIAN LES PONTAULT PRES ST
ROSES COMBAULT MARTIN 01-oct-86 150 privé 78
EHPAD LES 5 RUE JEAN
OPALINES TORCY MOULIN 13-juil-93 216 208 8 privé 8
Source : Finess 2018
Autres structures
Statut
Nb total capacité
date (public
Nom structure Commune Localisation - adresse de F1 F1bis F2 accueil
ouverture /
logements temporaire
privé)
RESIDENCE AUTONOMIE
LA PERGOLA NOISIEL 1 COURS DU CHÂTEAU 168 09-févr-94 168 public
RESIDENCE AUTONOMIE
ALBERT FLAMANT CHELLES 21 RUE CUGNOT 75 01-janv-78 150 public
RESIDENCE AUTONOMIE PONTAULT 1 PLACE FELICIEN
GEORGES BRASSENS COMBAULT HENRIOT 160 01-oct-88 160 public
RESIDENCE AUTONOMIE RUE DU CHATEAU
HENRI TRINQUANT CHELLES GAILLARD 52 01-sept-87 104 56 public
RESIDENCE AUTONOMIE CHAMPS SUR 25 AVENUE DU GENERAL
LES GLYCINES MARNE DE GAULLE 110 01-janv-76 110 public
RESIDENCE AUTONOMIE VAIRES SUR 10 AVENUE DES
LES MESANGES MARNE MESANGES 80 01-janv-77 80 public
RESIDENCE LUCIEN
MAYADOUX LES CEDRES TORCY 71 RUE DE PARIS 92 01-janv-89 92 170 4 public
Source : Finess 2018
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Au sein des établissements, la répartition des allocataires de l’Aide Personnalisée Autonomie montre
une prédominance des allocataires très dépendants classés en GIR 2 (48%) et GIR 1 (14%).
2- APA E (Allocation APA E
personnalisée autonomie Total APA E
en établissement) GIR 1 GIR 2 GIR 3 GIR 4
BROU SUR CHANTEREINE 3 11 4 6 24
CHAMPS SUR MARNE 8 39 10 13 70
CHELLES 36 118 45 47 246
COURTRY 6 9 5 4 24
CROISSY BEAUBOURG 6 4 10
EMERAINVILLE 5 3 1 3 12
LOGNES 5 7 1 2 15
NOISIEL 3 19 3 10 35
PONTAULT COMBAULT 16 54 19 29 118
ROISSY EN BRIE 12 31 5 19 67
TORCY 2 25 13 10 50
VAIRES SUR MARNE 13 46 10 30 99
Total général 109 368 120 173 770
Source : CD Seine et Marne - Nombre de bénéficiaires actifs au 30 juin 2018
NB : La grille nationale Aggir permet de mesurer le degré de perte d'autonomie du demandeur de
l'allocation personnalisée d'autonomie (Apa). Elle sert à déterminer si le demandeur a droit à l'Apa
et, s'il y a effectivement droit, le niveau d'aides dont il a besoin. Les degrés de perte d'autonomie
sont classés en 6 groupes dits "iso-ressources" (Gir). À chaque Gir correspond un niveau de besoins
d'aides pour accomplir les actes essentiels de la vie quotidienne. (source : service public)
Source : Service public
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L’entrée en structure dédiée aux personnes âgées est tardive sur le territoire et une majorité d’entre
elles vit encore à son domicile à 75 ans et plus. Cela pose la question du maintien à domicile des
personnes âgées et de la nécessité d’adaptation des logements.
Entretiens en commune :
La commune de Champs-sur-Marne reçoit beaucoup de demandes pour une aide au
maintien à domicile des personnes âgées. Les personnes âgées déjà installées à Courtry
semblent très isolées et occupent parfois des logements bien trop grands et peu adaptés à
leur état de santé physique.
La commune de Roissy-en-Brie verse une aide financière complémentaire aux aides de
l’ANAH pour aider à adapter le logement (petits travaux d’adaptation de la salle de bain,
escalier…).
La commune de Brou-sur-Chantereine signale que dans le parc social, il existe des
demandes de personnes âgées dans des logements au 3ème ou 4ème sans ascenseur mais
l’offre en logements adaptés est insuffisante pour répondre à cette demande. A Lognes
aussi, des problèmes d’adaptation apparaissent pour les personnes âgées vivant dans le
parc datant des années 1980. Certains immeubles n’ont pas d’ascenseurs et les logements
n’ont pas été pensés pour les personnes handicapées.
Par ailleurs, plusieurs communes signalent le problème des personnes âgées qui vivent
dans des logements trop grands (Lognes, Brou-sur-Chantereine). Ces locataires souhaitent
intégrer des typologies plus petites qui sont insuffisantes ou avec des loyers trop élevés.
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L’analyse des données de l’APA pour les ménages à domicile montre l’existence de ménages très
dépendants. Ainsi, une quasi-majorité de bénéficiaires de cette aide est classée en GIR 4 (48%). Il
s’agit d’un public pour lequel l’intervention quotidienne d’une personne extérieure est nécessaire.
APA décret 28/03/2003 à domicile décret 2003
Allocation personnalisée
(APA D) Total APA D
autonomie à domicile
GIR 1 GIR 2 GIR 3 GIR 4
BROU SUR CHANTEREINE 1 7 11 19 38
CHAMPS SUR MARNE 5 20 29 51 105
CHELLES 17 93 104 180 394
COURTRY 3 9 7 24 43
CROISSY BEAUBOURG 3 1 3 12 19
EMERAINVILLE 5 11 14 30
LOGNES 5 21 12 19 57
NOISIEL 5 12 14 29 60
PONTAULT COMBAULT 5 30 36 77 148
ROISSY EN BRIE 8 21 37 63 129
TORCY 4 20 16 26 66
VAIRES SUR MARNE 4 25 33 61 123
Total général 60 264 313 575 1212
Source : CD Seine et Marne - Nombre de bénéficiaires actifs au 30 juin 2018
En amont, l’enjeu de l’adaptation à domicile est d’autant plus important qu’une partie des acteurs
rencontrés souligne une précarisation de ce public avec des situations d’impayés de loyers ou des
difficultés d’entretien de leur logement.
Ateliers professionnels :
Les personnes âgées bénéficiaires de l’Allocation de Solidarité aux Personnes Agées (qui se
retrouvent en situation d’impayés de loyers) sont également un public de plus en plus accueilli
dans ces structures. Certains se retrouvent dans des situations d’impayés lorsque l’enfant
majeur quitte le domicile et n’aide plus au paiement du loyer. Souvent lorsqu’il y a des dettes
importantes de loyer, les bailleurs ne veulent pas reloger alors que ces ménages pourraient
intégrer de plus petits logements moins couteux.
Les acteurs notent que parmi le public plus âgé, il existe une problématique de santé et
d’accessibilité avec des solutions d’hébergement qui ne sont pas forcément adaptées pour y
répondre.
GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Avril 2019 109
3. Des besoins spécifiques pour les personnes en situation de
handicap, toujours difficiles à mesurer
6% d’allocataires adultes handicapés et 1 050 enfants allocataires de l’AEEH en 2016
Le tableau ci-contre recense les bénéficiaires des allocations de la CAF liées au handicap. Sont ici
étudiées l’Allocation Adulte Handicapé18 et l’Allocation d’Education de l’Enfant Handicapé19. Il précise
la répartition des allocataires par commune. Le poids relatif des allocataires de l’AAH étant similaire à
celui de l’ensemble de la région (6%).
Ménages allocataires Ménages allocataires % Ménages
AEEH 2016 aah 2017 allocataires aah 2017
Brou-sur-Chantereine 16 34 4%
Champs-sur-Marne 146 260 5%
Chelles 224 748 7%
Courtry 21 53 5%
Croissy-Beaubourg 0 7 3%
Émerainville 28 59 5%
Lognes 55 154 6%
Noisiel 73 251 8%
Pontault-Combault 181 372 6%
Roissy-en-Brie 125 277 7%
Torcy 117 294 6%
Vaires-sur-Marne 64 107 5%
Paris Vallée de la
1050 2616 6%
Marne
Source : CNAF open data – traitement GTC
Le nombre d’allocataires adultes et enfants a augmenté ces dernières années (+5,4% par an entre
2009 et 2016), un peu plus rapidement que dans l’ensemble de la région Ile-de-France (+4,7% sur la
même période).
Evolution du nombre d’allocataires de l’AAH et de l’AEEH
Source : CNAF - traitement GTC
2017 : AAH donnée non connue
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
AEEH AAH
18
Allocation sous condition de ressources
19
L’AEH s’adresse aux familles ayant à leur charge des enfants handicapés. Pour en bénéficier, l’enfant doit
remplir plusieurs conditions :
• être âgé de moins de 20 ans ;
• avoir une incapacité permanente d’au moins 80 %. Celle-ci peut aussi être comprise entre 50 % et 80 % si
l’enfant fréquente un établissement spécialisé ou si son état exige le recours à un service d’éducation spécialisée
ou de soins à domicile ;
• ne pas résider en internat avec prise en charge intégrale des frais de séjours par l’Assurance maladie, l’État ou
l’Aide sociale.
GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Avril 2019 110
L’enjeu de l’adaptation des logements
La Prestation de Compensation du Handicap permet la prise en charge de certaines dépenses liées au
handicap (par exemples, aménagement du logement ou du véhicule, recours à une tierce personne).
Elle a remplacé en 2006 l’Allocation compensatrice Tierce personne qui permettait d'assumer les
frais occasionnés par l'emploi d'une tierce personne (entourage ou autre) pour vous aider dans les
actes du quotidien (manger, boire, se déplacer...). Toutefois, des ménages peuvent continuer à en
bénéficier s’ils la percevaient déjà et qu’ils continuent à respecter les conditions d'attribution
nécessaires. Le tableau suivant permet donc d’estimer le nombre de ménages bénéficiant de ces
deux aides sur le territoire. Un très faible nombre d’entre eux la touche en étant en établissement.
Prestation Allocation
Prestation Total Prestation
Compensation compensatrice
PCH & ACTP Compensation Compensation
Handicap en tierce
Handicap à domicile Handicap
établissement personne
BROU SUR CHANTEREINE 4 4 2
CHAMPS SUR MARNE 54 12 66 13
CHELLES 124 15 139 39
COURTRY 15 1 16
CROISSY BEAUBOURG 2 2
EMERAINVILLE 14 2 16 2
LOGNES 34 1 35 11
NOISIEL 37 5 42 10
PONTAULT COMBAULT 93 6 99 19
ROISSY EN BRIE 52 7 59 13
TORCY 66 7 73 15
VAIRES SUR MARNE 26 4 30 8
Total général 521 60 581 132
Source : CD 77 - Nombre de bénéficiaires actifs au 30 juin 2018
Cette information ne permet cependant pas d’appréhender la réalité des besoins en logement des
ménages concernés. En effet, les besoins diffèrent en fonction de la nature des handicaps. Il reste
que le travail sur l’adaptation des logements fait partie des pistes de réponses pour une partie
d’entre eux.
GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Avril 2019 111
Des structures spécialisées présentes et bien réparties sur le territoire intercommunal
Etablissements d'accueil pour adultes handicapés
Dont
place
Dont
Capacité s en places en
places en
totale hébe accueil de
Date héberge
Nom structure Commune Localisation - adresse héberge rgem jour ou semi-
ouverture ment
ment (nb ent internat ou
permane
places) temp externat
nt
orair
e
ACT LA ROSE DES 17 BOULEVARD DE LA
VENTS ROISSY EN BRIE MALIBRAN 01-janv-07 21 21
ESAT ELISA 77 CHELLES 41 RUE DE VALENGELIER 01-juil-98 0 82
ESAT LES ATELIERS 40-48 AVENUE DE
DES GEMEAUX EMERAINVILLE L’EUROPE 23-janv-90 0 90
FAM ESPACE 17 RUE RAYMOND
SESAME CHELLES COUNIL 23-déc-10 26 26 9
FOYER DE VIE 4 ALLEE JEAN PAUL
CLEMENTINE NOISIEL SARTRE 17-nov-14 7 7
FOYER DE VIE
RESIDENCE LE 3 PLACE DU FRONT
LUZARD NOISIEL POPULAIRE 01-mai-80 17 16 1
FOYER
HEBERGEMENT 4 ALLEE JEAN PAUL
CLEMENTINE NOISIEL SARTRE 01-avr-08 25 25
MAS ANDRE 36 RUE JOSEPH BODIN
BERGE ROISSY EN BRIE DE BOISMORTIER 14-sept-82 78 24
MAS LA CLE DES CHAMPS SUR
CHAMPS MARNE RUE DES MARGUERITES 01-sept-82 96 96 10
Structures d'accueil pour enfants handicapés
Dont
place
Dont
Capacité s en places en
places en
totale hébe accueil de
Date héberge
Nom structure Commune Localisation - adresse héberge rgem jour ou semi-
ouverture ment
ment (nb ent internat ou
permane
places) temp externat
nt
orair
e
IME DES GRANDS 34 RUE JOSEPH BODIN
CHAMPS ROISSY EN BRIE DE BOISMORTIER 22-avr-78 49 45 4 50
IME DU JEU DE 6 RUE DU JEU DE
PAUME (ANNEXE) TORCY PAUME 01-juin-09 0 27
IME MICHEL DE
MONTAIGNE CHELLES AVENUE DE TURENNE 05-janv-65 0 60
18 RUE DE LA MAISON
SAAAIS MELINA LOGNES ROUGE 01-mai-96 0 40
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4. Une offre en structure d’hébergement d’urgence et
d’insertion bien présente sur le territoire mais saturée
Une part de ménages sous le seuil de pauvreté plus importante au sein de l’agglomération
qu’à l’échelle du département
13,9% des ménages du territoire vivent sous le seuil
de pauvreté en 2015, soit une part relative plus
importante qu’en moyenne en Seine et Marne. Ce
seuil est plus important dans certaines communes,
particulièrement sur Torcy et Noisiel, ce qui peut
s’expliquer par le fait que ces communes
concentrent une offre importante de logements
sociaux. Comme vu plus haut, le parc social joue un
rôle d’accueil des plus fragiles particulièrement
dans les communes de Torcy, Noisiel, Chelles,
Roissy-en-Brie, Vaires-sur-Marne et Pontault-
Combault. Cependant, le parc privé est également
concerné par la précarité financière d’une partie
des ménages. Ainsi, 20% des locataires du parc
privé vivent sous le seuil de pauvreté à l’échelle de
la CAPVM.
Des ménages précaires plus présents dans certaines communes
Deux autres indicateurs permettent d’identifier les ménages rencontrant des difficultés financières
au sein des allocataires de la CAF :
- les ménages allocataires à bas revenu
- les ménages allocataires touchant le RSA
Evolution du nombre d'allocataires à bas revenu et des
On constate une progression du nombre bénéficiaires du RSA
Source : CNAF - traitement GTC
d’allocataires concernés sur le territoire
14000
de la CA, à l’image de celle de la région 12000
Ile-de-France. 10000
8000
La prime d’activité, entrée en vigueur le
6000
1er janvier 2016, explique la baisse des 4000
allocataires du RSA de ces dernières 2000
années, car elle est venue le remplacer 0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
dans son volet « activité » (seul le RSA
bas revenu RSA
« socle » subsiste).
La répartition des ménages sur le territoire est un peu différente en fonction des deux indicateurs :
- on note des allocataires plus précaires sur les communes de Chelles, Noisiel et Torcy
GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Avril 2019 113
- on note une surreprésentation des allocataires du RSA sur les communes de Chelles et
Courtry (sur la commune de Courtry, un tiers des allocataires du RSA sont des gens du
voyage).
Une mobilisation du Fond Solidarité Logement différenciée en fonction des communes
Le FSL est plus mobilisé sur les communes de Noisiel, Part des
Brou-sur-Chantereine, Torcy, Emerainville et Chelles. ménages
Nombre des
bénéficiant
ménages
Territoires du FSL au
bénéficiant
sein des
Ateliers professionnels : du FSL
ménages
Il est apparu que la mobilisation du FSL total
en fonction du type d’aide et par Brou-sur-Chantereine 32 1.8%
Champs-sur-Marne 120 1.2%
commune était le reflet de la
Chelles 355 1.7%
connaissance ou à l’inverse de l’absence Courtry 24 1.0%
de connaissance de dispositif Croissy-Beaubourg 6 0.8%
complémentaire. Ainsi, les aides de Émerainville 46 1.7%
Veolia aux ménages ayant des difficultés Lognes 82 1.6%
Noisiel 117 2.0%
à régler leurs factures d’eau (fond eau) Pontault-Combault 189 1.3%
n’étaient pas connues de l’ensemble des Roissy-en-Brie 132 1.6%
participants. Torcy 151 1.7%
Vaires-sur-Marne 80 1.5%
CAPVM 1334 1.5%
Source : CD 77
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Le FSL est surtout mobilisé en nombre d’aides pour l’énergie, mais ce sont les aides au maintien dans
les lieux qui sont financièrement plus importantes.
Energie Maintien Accès Eau Téléphone
Montant moyen
de l'aide sur 299 € 1 991 € 775 € 98 € 47 €
CAPVM en 2017
Source : CD 77
L’accès au parc social des ménages plus « fragiles »
Le parc social est une réponse en logement pour les ménages les plus fragiles notamment sur le plan
financier. Avec des niveaux de loyers moins élevés, ils permettent des taux d’effort plus faibles.
Le diagnostic de la CIL identifie le parc à bas loyer20 à hauteur de 25% du parc social existant à
l’échelle de l’ensemble de l’agglomération. Sa répartition territoriale est cependant inégale sur le
territoire comme le montre le tableau ci-dessous.
20
Ce terme désigne une offre accessible aux ménages du 1er quartile. En moyenne, elle correspond à des loyers de
5.5€/m²
GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Avril 2019 115
Extrait du document cadre de la CIL (Espacité)
Les difficultés d’accès au parc social ont été soulignées du fait de l’offre insuffisante au regard de la
demande et du contingentement.. Ainsi, aujourd’hui même lorsque les ménages sont labellisés
DALO, l’accès au logement est très compliqué. La question des difficultés de mutation a également
été soulignée, notamment car les logements proposés ont des niveaux de loyers supérieurs. Ces
éléments seront à prendre en compte dans le cadre des travaux de la Conférence Intercommunale
du Logement. Une piste de travail est d’ores et déjà envisagée dans ce cadre : l’adhésion au Pack
Mobilité de l’AORIF qui s’appuie sur 2 outils : la bourse d’échange en ligne et la mise en place d’un
protocole de mutations ciblées.
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Une mobilisation des hôtels pour répondre aux urgences, mais un système sous pression
Pour la première fois, une estimation des nuitées d’hôtels financées par l’Etat a été réalisée par la
DRIHL et communiquée. Il apparaît que sur le territoire de la CAPVM, 960 nuitées ont été mobilisées
la nuit du 29 au 30 novembre 2017.
Nombre de places d'hôtel, financées par l'Etat
Au 31 décembre 2017 selon Finess
(hors migrants hébergés par le samu social Paris,
(traité par la DRHIL)
nuit du 29 au 30 novembre 2017
CA Paris - Vallée de la Marne 960
Seine-et-Marne 4294
Ile-de-France 42 688
Ateliers professionnels :
A l’échelle du département de Seine et Marne, il y aurait environ 2 400 personnes logées à
l’hôtel sur le territoire par le SIAO 77. Le reste des places d’hôtels est mobilisé par les
autres 115 de la région Ile-de-France.
Depuis 2018, les disponibilités en nuitées d’hôtel sont très limitées et le système est
embolisé. Il existe une difficulté pour faire sortir les ménages des hôtels faute
d’accompagnement social. Parmi les ménages logés, il y a beaucoup de réfugiés politiques
qui voient un travailleur social une fois par an. Cet accompagnement était jusqu’à
maintenant pris en charge par La Croix Rouge mais le marché est devenu caduque.
Il y a par ailleurs un déficit de grands logements en nuitées d’hôtels et une obligation de
séparer les membres des familles nombreuses pour pouvoir les loger.
Un projet de fusion des SIAO des départements de la Région Ile-de-France est en cours. La
gouvernance va passer de SIAO en SIAO chaque année. L’objectif est que le territoire de la
Seine et Marne s’occupe des nuitées sur son territoire même si les personnes logées à
l’hôtel viennent d’ailleurs.
Une offre en structure d’hébergement d’urgence et d’insertion bien présente sur le
territoire mais saturée
Au regard des données de la DRHIL, le territoire apparaît plutôt bien équipé notamment en termes
de places en logements adaptés et de places d’hébergement avec un ratio de 5 places en logements
adaptés, 2.9 places d’hébergement pérenne.
GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Avril 2019 117
Nombre de places
Nombre total de
Nombre de places en d'hôtel, financées par
places d'hébergement
Au 31 décembre 2017 selon Finess (traité logements adaptés l'Etat (hors migrants
pérenne (CHRS, CHU,
par la DRHIL) (RS, FJT, FTM, PF) hébergés par le samu
CPH, CADA et HUDA)
pour 1 000 habitants social Paris, nuit du 29
pour 1 000 habitants
au 30 novembre 2017
5,0 2,9 960
CA Paris - Vallée de la Marne
3,5 2,1 4294
Seine-et-Marne
Ile-de-France 7,0 2,5 42 688
T10 - Paris-Est-Marnes et Bois 5.2 1.0 1679
T11 - Grand Paris Sud Est Avenir 6.6 3.0 1 486
T9 - Grand Paris - Grand Est 5.8 4.2 1238
CA Marne et Gondoire 6.9 0.2 413
CA Val d'Europe Agglomération 22.4 0.0 123
Le tableau ci-dessous détaille les structures présentes sur le territoire.
Capacité
Date totale
Nom structure Commune Localisation - adresse
ouverture hébergement
(nb places)
CADA DE ROISSY ROISSY EN BRIE AVENUE JOSEPH BODIN DE BOISMORTIER 01-avr-03 260
CADA NORD 77 BROU SUR CHANTEREINE 2 CHEMIN LE BOULEUR 01-sept-98 140
CHRS 'EMPREINTES' PONTAULT COMBAULT 1 RUE SAINT CLAUDE 01-févr-16 362
CHU CROIX ROUGE FRANÇAISE BROU SUR CHANTEREINE 1 AVENUE VICTOR THIEBAULT 20-oct-00 60
CHU EMPREINTES ROISSY EN BRIE 7 AVENUE MAURICE DE VLAMINCK 01-janv-09 58
CHU RELAIS JEUNES 77 TORCY 5 PLACE DES RENCONTRES 01-août-10 6
CHU TEMPORIS ROISSY EN BRIE 7 AVENUE MAURICE DE VLAMINCK 01-déc-05 430
CROIX ROUGE FRANCAISE CHRS
BROU SUR CHANTEREINE 1 AVENUE VICTOR THIEBAULT
77 20-oct-00 204
LITS HALTE SOINS SANTE ROISSY
ROISSY EN BRIE 17 BOULEVARD DE LA MALIBRAN
EN BRIE 01-juil-09 50
MAISONS RELAIS CHELLES 86 AVENUE ALBERT CAILLOU 22-juil-85 34
RESIDENCE ACCUEIL PENSION
PONTAULT COMBAULT 22 RUE BERCHERES
FAMILLE 04-déc-14 58
RESIDENCE ADOMA TORCY 3 AVENUE JACQUES PREVERT 01-janv-74 506
RESIDENCE SOCIALE NOISIEL RUE MARCELIN BERTHELOT 01-janv-75 472
RESIDENCE SOCIALE CHELLES 2 RUE GABRIEL DE MORTILLET 21-nov-07 164
RESIDENCE SOCIALE ROISSY EN BRIE 10 AVENUE JOSEPH BODIN DE BOISMORTIER 30-juin-09 200
RESIDENCE SOCIALE ROISSY EN BRIE 1 AVENUE JOSEPH BODIN DE BOISMORTIER 30-juin-09 188
RESIDENCE SOCIALE ARPEJ NOISIEL 1 COUR DES ROCHES 01-sept-16 112
RESIDENCE SOCIALE BROU BROU SUR CHANTEREINE 2 RUE LE BOULEUR 01-janv-70 128
RESIDENCE SOCIALE CARNAVALET CHELLES 6 RUE CANAVALET
01-janv-66 130
RESIDENCE SOCIALE ESPACIL CHELLES 8 RUE DU DOCTEUR CALMETTE 04-janv-16 120
RSJAM - ALFI LOGNES 55 BOULEVARD DU MANDINET 28-sept-09 204
Source : Finess 2017
Cette offre est complétée par les dispositifs d’intermédiations locatives tels que Solibail. D’autres
dispositifs existent (développés par les différentes associations du territoire) mais leur volume n’est
pas connu.
Nombre total de Nombre total de
Nombre de Places en
Au 31 décembre 2017 selon la Logements en places en
Intermédiation Locative
DRHIL intermédiation locative intermédiation
pour 1 000 habitants
(Solibail et Louez locative (Solibail et
GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Avril 2019 118
Solidaire) Louez Solidaire)
Brou-sur-Chantereine 6 20 4,6
Champs-sur-Marne 23 78 3,1
Chelles 73 248 4,6
Courtry 0 0 0,0
Croissy-Beaubourg 0 0 0,0
Émerainville 1 3 0,4
Lognes 4 14 1,0
Noisiel 8 27 1,7
Pontault-Combault 14 48 1,2
Roissy-en-Brie 4 14 0,6
Torcy 11 37 1,6
Vaires-sur-Marne 5 17 1,3
CA Paris - Vallée de la Marne 149 507 2,2
Seine-et-Marne 467 1588 1,1
Ile-de-France 6248 21243 1,8
Ateliers professionnels :
Au final, la communauté d’agglomération dispose d’un niveau d’équipement en structures
dédiées aux publics « fragiles » plutôt élevé et bien réparti sur le territoire.
Mais ces structures semblent engorgées alors que la demande augmente. Cela s’explique
principalement par une faible rotation et des ménages qui restent captifs faute de solutions
de sorties pour poursuivre leur parcours résidentiel.
Au sein de la résidence Coallia par exemple, la faible rotation est notamment due au fait que
les bailleurs sociaux refusent les candidatures des résidents. Des solutions d’intermédiation
locative (Solibail, bail associatif, bail glissant) existent mais elles pourraient être renforcées
pour fluidifier les parcours résidentiels.
Le bail glissant est une solution adaptée pour permettre aux ménages d’acquérir progressivement
une autonomie dans leur logement et pour sécuriser les bailleurs sociaux dans l’accueil de ménages
plus fragiles. Cette offre complémentaire serait en baisse sur le territoire de Paris Vallée de la Marne.
Ateliers professionnels :
Certains bailleurs mettent des conditions très élevées avant d’accepter de faire glisser les baux
et les associations restent l’intermédiaire pendant plusieurs années, au-delà des subventions
allouées à l’accompagnement des ménages. Il conviendrait de mieux cadrer la convention sur
les termes et les objectifs de glissement.
L’enjeu de l’accompagnement dans l’accès au logement et dans le logement
Il existe deux mesures principales :
GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Avril 2019 119
- L’ASLL21 financée par le Département, qui vise un accompagnement global pour un maintien dans
les lieux. Le dispositif se décline à l’échelle territoriale avec 31 travailleurs sociaux. La prise en charge
est en effet sectorisée avec une répartition des acteurs :
Secteur Nord : Empreintes, sauf Courtry qui est rattaché à Mitry-Mory
Roissy-en-Brie et Pontault-Combault : Empreintes et ARILE,
Centre : Empreintes,
- L’AVDL22, financée par l’Etat, qui vise un accompagnement pour un accès au logement. Le dispositif
se décline à l’échelle de l’ensemble du département avec 15 travailleurs sociaux. Les délais de mise
en place et de suivi sont donc parfois très longs, faute de moyens. Il y aurait un enjeu à renforcer ce
type de mesures sur le territoire.
Ateliers professionnels :
Les participants s’accordent cependant sur le fait qu’un certain nombre de mesures
d’accompagnement existent et qu’il faut les mobiliser. La difficulté étant que ces dispositifs ne
fonctionnent que si les ménages sont volontaires.
De nombreux acteurs, qui travaillent ensemble, mais dont la coordination pourrait être
améliorée
Le territoire qui s’étend du Nord au Sud est concerné par un grand nombre d’acteurs :
- les CCAS des communes,
- les 4 Maisons des Solidarités,
CA PVM Maison des Solidarités
BROU-SUR-CHANTEREINE Chelles
CHAMPS-SUR-MARNE Noisiel
CHELLES Chelles
COURTRY Mitry-Mory
CROISSY-BEAUBOURG Noisiel
ÉMERAINVILLE Noisiel
LOGNES Noisiel
NOISIEL Noisiel
PONTAULT-COMBAULT Roissy -en-Brie
ROISSY-EN-BRIE Roissy -en-Brie
TORCY Noisiel
VAIRES-SUR-MARNE Chelles
- les acteurs de l’insertion, de l’hébergement et de la solidarité :
21
ASLL : Accompagnement Social Lié au Logement
22
AVDL : Accompagnement Vers et Dans le Logement
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Sos Solidarités et ARILE (en cours de fusion) assurent un accompagnement à l’hébergement et
disposent de plus de 300 logements dans le diffus.
L’association Empreintes qui accompagne également les personnes en difficultés sociales et
économiques vers des solutions d’hébergement. Elle a notamment en charge la gestion d’un CHRS
(Chelles, Champs-sur-Marne, Torcy, Noisiel et Lognes), un centre maternel et la prise en charge et
l’orientation des mineurs non accompagnés.
Coallia qui a en charge la gestion du CADA de Roissy-en-Brie et de 2 résidences sociales de 50 et 66
places. Le CADA de Brou est géré par Philia.
- La Rose des Vents qui est chargée notamment de la gestion du SIAO 77, qui gère des CHRS, fait de
l’accompagnement à l’hébergement (mesures de suivi + intermédiation locative de différentes
formes).
Ateliers professionnels :
Les participants s’accordent sur la relative opacité des procédures et la difficulté de s’y
retrouver. Les choix d’orientation sont donc parfois moins efficaces.
GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Avril 2019 121
5. Les Gens du voyage : un schéma en redéfinition, un enjeu lié à
la sédentarisation
Il existe sur le territoire de Paris Vallée de la Marne 5 aires d’accueil de gens du voyage qui
représentent 58 emplacements et 116 places. Ces aires sont implantées sur 5 communes.
- 30 places réalisées à Lognes (ouverture le 21/05/2007)
- 46 places réalisées à Emerainville/Noisiel (ouverture le 12/10/2005)
- 20 places réalisées à Pontault-Combault (ouverture le 18/11/2005)
- 20 places réalisées à Roissy-en-Brie (ouverture le 06/04/2007)
Il manque une aire d’accueil au nord du territoire depuis 2003. Cette aire de 28 places est identifiée
par le schéma départemental 2013-2019 sur la commune de Chelles.
DDT 77 – Mai 2018 – extrait du site internet
GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Avril 2019 122
Le territoire est également concerné par la question de la sédentarisation. Le relevé proposé par le
Porter à connaissance de l’Etat est assez ancien et est issu d’une enquête réalisée par le bureau
d’études l’ARHOME (bureau d’études) en 2011.
Sur Courtry, des familles sont sédentarisées sur des terrains naturels. Après un premier travail
engagé dans le cadre de l’agglomération de Marne et Chantereine, une nouvelle MOUS pour environ
52 familles sédentarisées a été mise en place. Elle doit définir le type d’habitat adapté qu’il
conviendra de développer. Le diagnostic social ayant été réalisé, le projet est en phase d’élaboration
des scénarios d’habitat.
La commune de Champs-sur-Marne accueille des familles sédentarisées qui doivent être déplacées
dans le cadre des travaux du Grand Paris Express. L’EPAMARNE est chargé de trouver un terrain dans
le cadre du pilotage de l’aménagement d’ensemble du secteur de la gare.
6. La présence de camps de familles «Roms » et des tentatives
d’installation signalées par les communes
Dans les secteurs naturels ou les zones de délaissement économique, l’installation de familles
« Roms » a été constatée. La commune de Champs-sur-Marne est particulièrement concernée.
En septembre 2018 quatre camps ont été répertoriés. La commune a engagé depuis 2014 un travail
avec les familles sédentarisées de l’un d’entre eux. En 2019, cinq unités de vie temporaires ont été
livrées pour accueillir des familles « Roms » qui vivent actuellement dans un bidonville. Il s’agit
d’habitats de taille modeste (environ 27m²) composés d’une pièce principale, de deux petites
chambres et d’une salle de bain. L’objectif est de faire en sorte que les familles puissent dans un
second temps intégrer le parc social classique.
GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Avril 2019 123
Synthèse et enjeux
Concernant les jeunes
Une offre étoffée en structures dédiées, particulièrement pour les étudiants
Des difficultés de décohabitation qui persistent
Des difficultés d’accès au logement pour les jeunes fragiles avec l’absence de CHRS « jeunes »
Des enjeux
- de développement d’une offre de petits logements à bas loyers
- d’augmentation de l’offre à destination des jeunes actifs dans le Sud
- de développement d’une offre pour les jeunes les plus fragiles sans ressources
Concernant les personnes âgées
Comme dans le reste de l’Ile-de-France, un vieillissement de la population moins marqué qu’à
l’échelle nationale. Cela s’explique par le départ d’une partie des retraités vers d’autres
territoires.
Un territoire bien équipé en structures dédiées aux personnes âgées, mais une majorité d’entre
elles vit à domicile à 75 ans et plus.
Un constat partagé par les acteurs du territoire sur la précarisation de ce public avec des
situations d’impayés de loyers ou des difficultés d’entretien du logement.
Des enjeux :
- Une nécessité de répondre aux souhaits des personnes âgées de rester à domicile à travers le
développement de services et d’adaptation des logements.
- la nécessité d’évaluer le développement d’une offre complémentaire
- Pour les personnes âgées les plus fragiles, une problématique de santé et d’accessibilité avec
des solutions d’hébergement qui ne sont pas forcément adaptées pour y répondre.
Concernant les personnes porteuses d’un handicap
Une connaissance des besoins à améliorer.
Un enjeu d’adaptation de logements pour une partie des personnes.
Concernant les plus fragiles
Beaucoup de ménages allocataires des aides au logement avec des taux d’effort élevés dans le
parc privé.
Des structures dédiées aux publics plus fragiles présentes et bien réparties sur le territoire mais
une saturation des différents dispositifs et une faible rotation.
Une forte tension sur le parc social, en particulier pour les ménages à faibles revenus, et un
déficit de mesures d’accompagnement vers le logement faute de moyens.
Des enjeux :
- de fluidification des structures d’accueil par l’amélioration des sorties de dispositifs
- d’amplification des mesures d’accompagnement vers le logement
- de renforcement de la communication et des partenariats entre CCAS, SIAO, Associations
d’insertion par le logement
Concernant les gens du voyage
Un déficit en places d’accueil et des problématiques toujours importantes de sédentarisation.
Un enjeu de développement opérationnel d’une aire et d’habitat adapté
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ELEMENTS DE SYNTHESE
Les besoins en logement
Forces Faiblesses Enjeux
Une dynamique portée Des difficultés de Des besoins en logements
par le solde naturel décohabitation et un départ familiaux et de petits logements
plus important des familles abordables
avec jeunes enfants
Un profil diversifié Une population marquée par Un travail nécessaire sur la
d’habitants des situations de ruptures diversification des produits neufs
(conjugales, prof. …) et de pour répondre à la diversité des
mobilité pouvant se produire besoins
plusieurs fois au cours d’une vie
Des perspectives de Des départs d’entreprises et Accompagnement du
développement des locaux vacants présents développement de l’activité
économique économique et reconversion des
sites et locaux libérés
Le fonctionnement du parc existant : le parc public
Forces Faiblesses Enjeux
Des travaux engagés par Un parc social qui reste tendu Poursuite du développement de
la CIL pour travailler et l’offre, notamment sur les
améliorer les équilibres communes déficitaires
sociaux du parc
Des projets de Des projets qui peuvent être Amplification de la rénovation du
réhabilitation en cours ou longs à mettre en place, alors parc
à venir que les besoins sont urgents
Des besoins encore à couvrir
Des mises en vente qui … mais qui ne doivent pas Suivi et encadrement des ventes
peuvent permettre des constituer les futures
parcours résidentiels… copropriétés dégradées de
demain
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Le fonctionnement du parc existant : le parc privé
Forces Faiblesses Enjeux
Copropriétés
Des politiques anciennes Un taux significatif de Une action publique à amplifier dans ce
en direction des copropriétés présentant domaine, tant en « curatif » qu’en
copropriétés (POPAC, potentiellement des « préventif » (action en cours
OPAH CD, MOUS…) chez signes de fragilité, notamment avec le lancement d’un
certaines communes notamment financière second POPAC intercommunal)
(dettes)
Logements en état médiocre
Un taux faible de … mais des situations, y Meilleure coordination des acteurs
logements compris de manquement (travailleurs sociaux, communes, ARS,
potentiellement très au RSD, que les CD, CAF, ..) sur le repérage et les
dégradés communes peinent à interventions
traiter
Besoin d’un appui (technique, juridique,
Des inquiétudes financier) aux communes pour leurs
concernant les divisions actions préventives et coercitives
pavillonnaires
Des besoins encore à
couvrir
Dispositifs d’amélioration de l’habitat
Un bilan significatif en Communication Amplification des résultats, notamment
matière de rénovation institutionnelle locale via une meilleure communication sur les
énergétique et irrégulière et inégale aides existantes
d’adaptation (besoins liés
à l’âge) des logements, sur
les territoires en dispositifs
programmés
Mise en place de l’OCAH
intercommunale dès 2008
Des aides de la CAPVM
complémentaires à celles
de l’Anah
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Les marchés du logement
Forces Faiblesses Enjeux
Un marché de la revente actif Une sélectivité croissante du S’assurer de la capacité
qui permet de répondre à la marché de l’individuel ancien d’absorption par le
demande des familles marché des logements mis en
Des taux d’effort conséquents
vente en 2017
pour une partie des locataires
privés Diversification de l’offre
neuve en terme de typologie
Une augmentation des Une production neuve peu (individuel, grands
autorisations et des mises en diversifiée (en collectif T2/T3) logements…), de gammes de
vente constatée en 2017 qui répond partiellement aux prix
besoins Réflexion sur les produits
locatifs privés intermédiaires
Une augmentation des Un déficit sur 5 communes Développement équilibré de
financements de logements l’offre locative sociale pour
sociaux concomitante contribuer à la détente du
marché
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La réponse aux besoins spécifiques
Forces Faiblesses Enjeux
Un territoire qui accueille une Des difficultés de Suivi du développement et de
population étudiante, une décohabitation et une absence l’occupation de l’offre
offre existante et en cours de de réponses pour les jeunes étudiante sur le territoire
développement précaires
Développement d’une
Un déficit d’offre pour les réponse jeunes actifs sur le
jeunes actifs dans le Sud de Sud
l’Agglomération.
Développement de réponse
pour jeunes sans ressources
Une majorité de personnes Une précarisation de certaines Maintien à domicile et
âgées qui vieillit à domicile personnes âgées constatée par adaptation du parc de
les CCAS logements
Un taux d’équipement Une précarisation de certains Fluidifier les structures
satisfaisant pour les ménages propriétaires occupants d’accueil par l’amélioration
les plus « fragiles » des sorties de dispositifs
Une saturation des différents
dispositifs et un déficit de Amplification des mesures
mesures d’accompagnement d’accompagnement vers le
Des associations présentes et
vers le logement faute de logement
actives
moyens
Renforcement de la
communication et des
partenariats entre CCAS,
SIAO, Associations d’insertion
par le logement
Cinq aires d’accueil pour les Sédentarisation d’une partie Développement de réponses
gens du voyage d’entre eux sur des aires innovantes et diversifiées
d’accueil ou sur d’autres sites pour les gens du voyage
La MOUS de Courtry a été
de l’intercommunalité sédentarisés
relancée
Une aire de l’ancien schéma Création de l’aire d’accueil
départemental non réalisée manquante
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Présentation de l’intercommunalité
Le territoire de la CA de Paris Vallée de la Marne est composé de 12 communes, rassemblant près de
228 000 habitants et constituant un corridor nord – sud, en limite de l’agglomération parisienne et
de la vaste zone périurbaine Seine-et-Marnaise. La communauté d’agglomération est récente,
succédant à trois intercommunalités avec des politiques de l’habitat préexistantes, et met en place sa
compétence équilibre social de l’habitat (PLH et CIL) pour les années 2020-2025, sans attendre la
définition à venir d’un projet de territoire. Le territoire va bénéficier d’une attractivité renforcée à la
fin du PLH avec l’ouverture des premières lignes du Grand Paris Express, le cas échéant.
Un enjeu de partage d’une réflexion politique et opérationnelle sur un territoire élargi, afin
de coordonner les actions, anticiper les besoins et contribuer à la qualité de l’offre urbaine
Un territoire jeune et familial générant des besoins en logements continus
Alimentés par un solde naturel très élevé (+2000 habitants par an), ce territoire doit répondre à
court terme à de forts besoins en logements familiaux. Avec une taille moyenne des ménages élevée,
le territoire doit faire face également à plus long terme aux besoins en logements liés à la
décohabitation des jeunes au sein de ces familles.
Pour autant le territoire voit un nombre important de jeunes couples (25 – 29 ans) avec enfants en
bas âge (moins de 5 ans) le quitter. Ceux qui restent semblent acquérir une autonomie tardive dans
le logement, restant vivre chez leurs parents. S’il existe une offre dédiée aux jeunes actifs sur le
territoire (concentrée dans le nord de l’agglomération), elle dépasse parfois sa fonction de logement
tremplin avec des durées de séjour élevées pour ces jeunes qui ont des difficultés à intégrer le
logement ordinaire.
Un enjeu de diversification des réponses à la multiplicité des besoins en logements des
jeunes, intégrant toute la gamme des produits, allant des logements spécifiques (notamment
pour combler un manque d’offre dédiée aux jeunes sur le secteur sud et une réponse à
donner en hébergement d’urgence des jeunes de manière générale), aux petits logements
locatifs à bas loyers et aux logements locatifs intermédiaires.
Par ailleurs, compte tenu de l’offre de formation supérieure sur le territoire, les étudiants sont en
progression constante. Il existe une offre en résidence étudiante importante et des projets engagés,
mais qui interrogent néanmoins sur les niveaux de redevance.
Un enjeu de maîtrise des quittances de loyers dans le cadre des projets envisagés
Un marché immobilier attractif et en expansion
Le départ des retraités alimente le marché immobilier dans l’ancien, en grande partie au bénéfice des
trentenaires avec enfants scolarisés, dont une part importante provient de la première couronne
(Grand Paris Grand Est, Marne et Bois…), en raison des liaisons radiales depuis Paris (RER A et E,
lignes SNCF, autoroute A4, D934 et N4). Dans ce contexte le prix des maisons à la revente a connu
une forte valorisation en 3 ans (+ 20 000 euros), excédant les budgets des ménages locaux. Une
concurrence directe s’opère avec l’offre individuelle proposée sur la partie est de la ville nouvelle
(Marne et Gondoire et Val d’Europe) et dans le reste de la Seine et Marne, qui est moins onéreuse et
attractive.
Un enjeu de productions de formes d’habitat mixtes, intermédiaires, à prix maîtrisés
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Le niveau de construction a été jusqu’en 2015 relativement faible. Il s’appuie sur une production en
promotion immobilière portée par deux produits : le petit appartement en investissement locatif
pinel (T2, entre 150 000 et 200 000 euros) et le T3 pour des primo accédants (entre 200 000 euros et
250 000 euros). Il s’appuie également sur une production locative sociale essentiellement composée
de T2 et T3 (75% des financements de logements ordinaires entre 2012 et 2017), qui répond au profil
des demandeurs.
Un enjeu de diversification des produits pour répondre à la diversité des besoins, d’une
population marquée par des situations de ruptures (conjugales, professionnelles) et de
mobilité pouvant se produire plusieurs fois au cours d’une vie.
Depuis 2015 le volume des ventes en promotion immobilière augmente, passant de 200 ventes
annuelles (au plus bas en 2012), à 400 ventes annuelles entre 2013-2015, puis à 700 ventes annuelles
entre 2016 et 2017, alors que les territoires voisins disposent d’une offre neuve conséquente, avec
des prix souvent inférieurs et des produits plus diversifiés.
Un enjeu d’élargissement de la clientèle visée pour alimenter la montée en puissance de la
promotion privée et de proposition de gamme de produits pour des budgets variés
Dans le même temps les financements en LLS ont doublé. La production de logements sociaux est
portée par les obligations SRU (5 communes concernées) mais les communes dotées déjà de 25% de
LLS continuent de produire pour répondre à la demande très forte. Les logements financés entre
2012 et 2017 sont, à 75%, des logements ordinaires, 21% des foyers (jeunes et résidences sociales) et
2% des maisons relais. Les logements financés l’ont été à 34% en PLAI23, 37% en PLUS24 et 29% en
PLS25, alors que 75% de la demande se situe sous les plafonds PLAI et nécessite des quittances de
logements à prix maîtrisés. Compte tenu de la progression des ménages à bas revenus, une offre en
structure d’hébergement et en insertion semble manquer.
Un enjeu de maîtrise des quittances de loyers dans les opérations neuves de logements
ordinaires et de complément à apporter à l’offre spécifique
Des projets s’inscrivant dans une logique d’intensification urbaine, avec des coûts de production
croissants
Globalement le niveau de construction de logements est en forte progression, avec de nombreux
logements autorisés récemment sur le secteur sud (Pontault Combault, Roissy-en-Brie) et le secteur
centre (Champs sur Marne, Noisiel, Lognes, Torcy). Les nombreux projets s’inscrivent dans une
logique d’intensification urbaine alors que sur les intercommunalités de l’Est l’urbanisation est plutôt
en extension. Il n’y a pas de nouvelles surfaces proposées, ouvertes à l’urbanisation, mais des
tènements fonciers à reclasser (friches ferroviaires, délaissés de voirie, dents creuses, secteurs de
densification des Plans Locaux d’Urbanisme, renouvellement urbain dans les Quartiers en Politique
de la Ville…). La charge foncière est dans ce cadre inélastique, avec des propriétaires fonciers qui
estiment dorénavant facilement la valeur de leur terrain, et pour les opérations d’envergure, une
portabilité longue qui génère des coûts supplémentaires.
23
Prêt Locatif Aidé Intégration
24
Prêt Locatif à Usage Social
25
Prêt Locatif Social
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Un enjeu de mise en avant du rapport ville / nature et du rapport qualité/prix dans les
opérations, en proposant des valeurs d’usage, des innovations, des solutions favorisant les
économies de fonctionnement des bâtiments, et en ayant recours à des montages incitatifs
sur le plan financier
Une tension de marché aux effets multiples sur le parc existant
Comme bien des marchés tendus en Ile-de-France, Paris Vallée de la Marne dispose globalement
d’une faible part de logements vacants et une forte part d’allocataires des aides au logement avec
des taux d’efforts élevés dans le parc locatif privé. Les inquiétudes concernant des divisions
pavillonnaires sont récurrentes et des situations de manquement au Règlement Sanitaire
Départemental identifiées. On constate une faible rotation dans le parc social et une saturation des
différentes structures d’hébergement, ainsi qu’un déficit d’accompagnement vers et dans le
logement faute de moyens.
Un enjeu de détente du marché pour retrouver de la mobilité dans les parcours résidentiels,
qui passe par une politique de l’offre
Un enjeu de renforcement de la communication et de coordination des acteurs (partenariats
entre CCAS, SIAO, Associations d’insertion par le logement) pour le repérage des situations et
réduire les effets d’un marché du mal logement dans ce contexte de tension
Un parc construit à des périodes différentes selon les secteurs et des projets de réhabilitation à
venir
Le secteur nord est celui disposant du parc le plus ancien (en partie d’avant-guerre), du taux de Parc
Privé Potentiellement Indigne le plus élevé et d’une population plus âgée parmi les propriétaires
occupants. Dans le secteur centre, le parc est globalement plus récent (postérieur à 1977), mais
occupé par des ménages en moyenne plus précarisés, notamment en QPV. Une partie importante du
parc du secteur sud date des années 60 et 70, mais également des 25 dernières années et est occupé
par des ménages globalement moins âgés. Des projets de réhabilitation existent sur les communes
de l’agglomération mais peuvent être longs à mettre en place, alors que les besoins sont urgents.
Un enjeu d’amplification de la rénovation et d’adaptation du parc ancien aux évolutions des
modes de vie et d’attractivité dans un contexte d’augmentation de l’offre neuve
Le parc de logements est soumis à un processus de vieillissement d’une partie de ses occupants, avec
une entrée relativement tardive au sein de l’offre en structure dédiée pour personnes âgées
générant des besoins en matière de maintien à domicile. Une précarisation de certaines personnes
âgées est constatée par les CCAS.
Une nécessité de répondre aux souhaits des personnes âgées de rester à domicile à travers le
développement de services et l’adaptation des logements
Des politiques anciennes existent en direction des copropriétés (Programme opérationnel préventif
d'accompagnement des copropriétés, Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat
Copropriété Dégradée, Maitrise d’Oeuvre Urbaine et Social …), mais un taux encore significatif de
copropriétés présentant des signes de fragilité, notamment financières, perdure (dette apparente de
charges pour gestion courante et/ou de travaux). Le bilan en matière de rénovation énergétique est
significatif, mais encore nettement inférieur aux objectifs de l’ANAH.
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Un enjeu d’amplification des résultats et d’optimisation de l’accompagnement des
copropriétaires en termes technique et financier
Le parc social est globalement affecté par un processus de mise en vente, particulièrement aigu sur la
ville de Lognes, qui ne dispose pas de QPV mais dont les habitants ont globalement des revenus
faibles. Ces mises en vente peuvent permettre des parcours résidentiels… mais ne doivent pas
constituer les futures copropriétés dégradées de demain.
Un enjeu de planification et de concertation sur les mises en vente HLM
Un déficit en aire d’accueil des Gens du Voyage et des problématiques toujours importantes de
sédentarisation
Les cinq aires d’accueil pour les gens du voyage sont fortement sollicitées. Une sédentarisation d’une
partie d’entre eux sur des aires d’accueil ou sur d’autres sites de l’intercommunalité est constatée. La
MOUS de Courtry a été relancée. Une aire d’accueil de l’ancien schéma départemental d’accueil et
d’habitat des GDV demeure à réaliser.
Un enjeu de développement de réponses innovantes et diversifiées pour les gens du voyage
sédentarisés et de passage à l’opérationnel
GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Diagnostic ● Avril 2019 132
Texte extrait tel quel de la pièce officielle, qui seule fait foi. La mise en page du document d'origine peut différer.