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Orientations PLH PVM_VersionPostCRHH_Mai2021.pdf · 7 527 mots · du marché « Étude et animation pour l'élaboration du Programme Local de l'Habitat (PLH) de la Communauté d'Agglomération… », dossier de consultation officiel.
VERSION POST CRHH DU 8/12/20
Document non exécutoire
Programme Local de l’Habitat 2020-2025
Orientations
Mai 2021
PW2C
GTC (Guy Taieb Conseil) / FGn Conseil / PW2C ● PLH 2020-2025 ● Orientations ● Mai 2021 1
Table des matières
Une construction concertée des orientations .................................................... 3
Orientation 1 : La réponse aux besoins en logements croissants ..................... 13
Orientation 2 : Produire des logements abordables ......................................... 16
Orientation 3 : Saisir les opportunités d’innovation ......................................... 22
Orientation 4 : Recoudre le tissu urbain via les opportunités foncières ........... 24
Orientation 5 : Réduire le risque de déqualification de l’offre ancienne .......... 26
Orientation 6 : Animer et piloter le PLH ........................................................... 31
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UNE CONSTRUCTION CONCERTEE DES ORIENTATIONS
La phase de diagnostic a permis de faire émerger les enjeux portant sur l’habitat du territoire, à
travers une analyse des opportunités et difficultés rencontrées par les ménages pour se loger
convenablement et rapidement sur le territoire.
La phase d’orientation vise à se saisir de ces constats pour définir in fine des objectifs d’intervention,
par un examen préalable des enjeux prospectifs, sur lesquels sont ensuite fondés les grands axes de
la politique de l’habitat.
Deux modalités de concertation ont encadré ces travaux :
- Un travail avec les professionnels de l’habitat,
- Une rencontre avec les Maires de chaque commune afin d’affiner et de préciser la stratégie
intercommunale
Des ateliers partenariaux pour identifier les solutions les plus adaptées
Début avril 2019, une seconde phase de concertation avec les professionnels a eu lieu, après celle
réalisée en décembre 2018. 70 personnes ont participé à 3 ateliers, comprenant chacun 3 tables
rondes sur des enjeux ciblés en matière d’habitat.
Ces 9 tables rondes ont permis de confronter les visions différentes des opérateurs (organismes
HLM, promotion privée, fonciers, aménageurs), associations, services de l'état, collectivités
territoriales (communes, CAPVM, Département), pour définir une stratégie cohérente sur le territoire
de Paris Vallée de la Marne.
Le mode d'animation mis en place a favorisé une réflexion collective, à partir d’une collecte des
propositions faites par tous les participants, au regard des constats et enjeux du territoire, et des
risques posés par l’absence d'intervention publique dans un contexte de marché tendu.
- Près de 225 pistes de réflexions énoncées ; Il s'agit d'une véritable force de proposition
collective
- Un consensus sur 45 propositions (5 propositions par table ronde) allant dans le sens de la
concertation et de l'intérêt commun
Ces ateliers ont permis de livrer un matériau pour élaborer une politique de l'habitat territoriale,
partenariale, opérationnelle et progressiste, à présenter en Comité Régional de l'Habitat et de
l'Hébergement (CRHH).
Les 5 propositions plébiscitées par table ronde sont classées par ordre de priorité dans le tableau
page suivante, la proposition 1 ayant été la plus plébiscitée etc.
5 registres d’intervention sont récurrents :
- Synergie mise en réseau des acteurs
- Communication / accompagnement des ménages
- Innovation et maîtrise publique des projets
- Planification politique
- Observation, évaluation
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nb prop.
Ateliers Tables rondes Parmi elles, propositions plébiscitées par les participants Registres d'intervention
Total
1 Doter le territoire d'un PTRE Synergie mise en réseau acteurs
Accompagnement des 2 Mise en place d’un observatoire pour repérer et suivre les travaux réalisés Observer / évaluer
ménages du parc privé sur 25 3 Elaborer un schéma directeur des énergies pour préciser les investissements les plus rentables Planification politique
la rénovation énergétique 4 Mieux communiquer et accompagner en prenant en considération les enjeux patrimoniaux Accompagner les ménages
5 Différencier les financements selon les matériaux utilisés en favorisant matériaux biosourcés Innovation / maîtrise projets
1 Mettre en place un référent agglomération et un référent par commune Planification politique
Amélioration Dispositifs opérationnels 2 Informer, sensibiliser les propriétaires et les habitants des quartiers Accompagner les ménages
du parc de lutte contre l'habitat 31 3 Encadrement des loyers privés en fonction de l'habitabilité Planification politique
existant indigne 4 Mettre en place l'ensemble des outils permis par la loi Planification politique
5 Mettre en place des procédures de coordination des différents intervenants Synergie mise en réseau acteurs
1 Conforter et encadrer la relation collectivités / bailleur / locataire du PSP au bilan à long terme Synergie mise en réseau acteurs
2 Apporter des aides aux bailleurs (réhab+GEGR) en fonction de la difficulté des interventions Innovation / maîtrise projets
Modalités de travail sur la
29 3 Penser l'intervention globalement et à l'échelle du quartier (ccordination projet réhab-urbain) Planification politique
réhabilitation du parc social
4 Retour d'expérience et enjeux pour demain (vieillissement, vente, usage, sous ou sur occupation) Observer / évaluer
5 Pragmatisme des travaux (surcoûts des exisgences esthétiques, coûts de maintenance, coût global) Innovation / maîtrise projets
1 Mieux travailler entre professionnels (guide, intances et forums d'échange) Synergie mise en réseau acteurs
Partenariat pour répondre 2 Mieux faire connaître les dispositifs au public Accompagner les ménages
au besoin des populations
29 3 Développer l'offre Innovation / maîtrise projets
les plus en difficulté face
au logement 4 Travail partenarial autour de l'accès et de l'occupation du parc social Synergie mise en réseau acteurs
5 Mettre en place un loyer qui évolue en fonction des ressources des familles Planification politique
1 Formation des futurs/néo copropriétaires (apprendre à devenir copropriétaire) et accompagner les nlles copro. Accompagner les ménages
Parcours Accompagner la vente de 2 Observatoire des projets et des ventes réalisées Observer / évaluer
résidentiels logements sociaux sur le 26 3 Obligation du bon état général sur 10 ans Innovation / maîtrise projets
territoire 4 Définir des priorités de vente, d'acquéreurs et des fourchettes de prix Planification politique
5 Reconstitution différenciée du parc, selon des seuils à discuter Planification politique
Innover pour répondre au 1 Créer un guichet de proximité d'information afin de communiquer et anticiper les aménagements Accompagner les ménages
vieillissement de la 2 Développer une offre complémentaire (résidences intergén., résidence autonomie, colocation…) Innovation / maîtrise projets
18
population en favorisant 3 Dév. les partenariats pour proposer des aides aux petits travaux, échanges de services et maintien lien social Synergie mise en réseau acteurs
l'autonimie des ménages 4 Animer et coordonner des acteurs et développements de partenariats inter sectoriels et collectivités Synergie mise en réseau acteurs
1 Mettre en place une charte de la construction (avec promoteurs et bailleurs sociaux) Innovation / maîtrise projets
Travailler avec les 2 Développer une nouvelle gamme de produits avec des prix adaptés Planification politique
promoteurs pour répondre
19 3 Travailler sur le stationnement Innovation / maîtrise projets
aux divers attentes et
budgets des ménages 4 Prévoir la mutabilité des espaces individuels et intégrer des espaces de services mutualisés (int. / ext.) Innovation / maîtrise projets
5 Engagement fort des partenaires à travailler à bilan ouvert Synergie mise en réseau acteurs
1 Partager les critères d'implantation en vue d'une déclinaison opérationnelle (PLH-PLU-Projet) Planification politique
2 Identifier les publics cibles au travers du fichier d'inscription des candidats Observer / évaluer
Production de Où et pour qui produire des
23 3 Sensibiliser et accompagner les élus sur ces produits Planification politique
logements logements intermédiaires ?
4 Développer les partenariats Synergie mise en réseau acteurs
5 Etudes de marché, limiter concurrence etre projets et retours d'expériences Observer / évaluer
1 Soutien à l'expérimentation / innovation (appui cluster Descartes, techniques de construction, entr.locales) Innovation / maîtrise projets
Adapter la programmation 2 Augmenter le soutien aux opérations en MOD facilitant la réalisation d'opérations à bas loyers / charges Innovation / maîtrise projets
locative sociale aux besoins
23 3 Améliorer le partage et la connaissance de la demande réelle de LLS Observer / évaluer
des ménages en maîtrisant
les loyers 4 Accompagner les ménages dans les solutions de mutation adaptée aux besoins Accompagner les ménages
5 Favoriser la mise en réseau des acteurs de la construction (entr. de construction, opérateurs HLM, promot.) Synergie mise en réseau acteurs
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Un scénario de production de logements mettant en perspective l’objectif du SRHH
Le porter à connaissance de l’Etat rappelle l’objectif inscrit pour le territoire dans le SRHH : « 1600
logements à produire chaque année pour les 6 ans du PLH ». Les services de l’Etat ont précisé qu’il
s’agit de 1 600 logements autorisés (permis de construire accordés).
Cet objectif est-il éloigné des capacités de production identifiées sur le territoire ?
Les communes ont été rencontrées lors de cette phase d’orientations afin de consolider la liste des
projets de logement sur le territoire. Le volume des projets de logements recensés auprès de
chacune des communes rejoint cet objectif avec un potentiel de 10 051 logements pouvant être
produits dans les 6 ans du PLH (2020-2025), soit environ 1 600 logements par an sur la durée du PLH
2020-2025.
Tableau : estimations consolidées de production de logements sur la durée du PLH 2020-2025
Volume des
projets Indice
Secteur Commune Population 2016 envisagés construc-
(dans la durée du tion par an
PLH)
Brou sur Chantereine 4 396 158 6,0
Courtry 6 580 602 15,2
Nord Chelles 54 196 1542 4,7
Vaires sur Marne 13 580 637 7,8
Sous-total 78 752 2939 6,2
Champs sur Marne 24 780 2153 14,5
Croissy Beaubourg 1 983 80 6,7
Emerainville 7 786 52 1,1
Centre Lognes 13 999 624 7,4
Noisiel 15 495 1183 12,7
Torcy 23 215 1096 7,9
Sous-total 87 258 5188 9,9
Roissy en Brie 23 104 579 4,2
Sud Pontault Combault 38 326 1345 5,8
Sous-total 61 430 1924 5,2
TOTAL PVM 227 440 10051 7,4
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Une programmation qui s’inscrit majoritairement dans les secteurs de projet du
territoire
Paris-Vallée de la Marne s’est fixé pour orientation de développer une offre de logements répondant
aux besoins diversifiés et aux capacités financières des ménages.
Comme indiqué plus haut, la programmation du PLH répond à ces objectifs et au SRHH avec une
production de plus de 1600 logements par an sur l’agglomération.
Les éléments de contexte ci-dessous encadrent cette programmation et sa localisation :
- Six communes de l’agglomération sont déficitaires au regard des obligations de la loi SRU. A
l’inverse, des communes ont un taux de logements locatifs sociaux bien supérieur à 25%.
Dans ce contexte, il s’agit de contribuer au rééquilibrage de l’offre de ce type de logements
sur le territoire, dans une optique de mixité sociale. La part des logements locatifs sociaux
dans la programmation est ainsi différenciée selon la situation de chaque commune.
La production de logements locatifs sociaux est prévue, en particulier, sur les communes
déficitaires au sens de la loi SRU. En revanche, les opérations menées dans les quartiers en
renouvellement urbain, où les logements locatifs sociaux sont majoritairement représentés,
constituent une programmation permettant de diversifier l’habitat avec une offre nouvelle
de logements en accession libre.
Au regard des caractéristiques du parc de logements actuel, composé d’une part importante
de grands logements, les opérations comprennent une proportion de logements de petite
taille, notamment de T2, afin de répondre à la demande,
- L’arrivée du Grand Paris Express sur le territoire et le départ d’entreprises telles que Nestlé
impactent l’organisation spatiale du territoire et, en particulier, la localisation d’une nouvelle
offre de logements. Le Grand Paris Express est une opportunité pour le territoire dans la
mesure où il permettra d’améliorer fortement la mobilité de ses habitants. Toutefois, pour
les acteurs locaux, il représente un enjeu de maîtrise du développement qu’il va générer.
Celui-ci ne devra pas être réalisé au détriment de la qualité des constructions,
- Le territoire dispose d’espaces « verts et bleus » qui contribuent fortement à son attractivité.
Le développement de l’offre de logements doit se faire en cohérence avec l’objectif de
préservation du cadre de vie auquel sont attachés les habitants de l’agglomération,
- La conception initiale de certains quartiers de l’agglomération s’est révélée inadaptée et en
décalage avec les besoins et usages actuels, générant des dysfonctionnements vis-à-vis
desquels les communes et l’agglomération mènent des actions correctrices,
- Enfin, la construction de logements doit être économe en consommation foncière, dans une
préoccupation de développement durable qui traverse le PLH, celui-ci ayant été conçu en
lien étroit avec le PCAET.
Par ailleurs, des contraintes s’imposent au territoire. Le Plan d’Exposition au Bruit de l’aérodrome de
Lognes/Emerainville limite les possibilités de construction sur les communes d’Emerainville et de
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Croissy-Beaubourg. De plus, l’ensemble des risques naturels est pris en compte dans les choix de
localisation des opérations de construction.
Des secteurs de projets identifiés
Au regard des objectifs et des contraintes cités ci-dessus, le territoire a localisé des secteurs de
projets dans lesquels la programmation de logement se décline sur la durée du PLH et au-delà (Carte
en page 10).
Ces secteurs comprennent des projets de renouvellement urbain faisant l’objet d’un fort
investissement des acteurs publics dans le cadre de l’ANRU ou du droit commun, mais également des
secteurs à réaffecter ou à recycler, des périmètres de développement autour des gares et des
opérations d’amélioration des centres-villes.
Renouvellement urbain
Trois sites où le parc de logements se compose majoritairement de logements locatifs sociaux, font
l’objet d’opérations importantes de renouvellement urbain comprenant des phases de démolition-
reconstruction, de réhabilitation du bâti et de restructuration des espaces publics.
C’est le cas de l’opération du quartier de l’Arche Guédon à Torcy, en cours de réalisation et de celle
des Deux Parcs-Luzard à Champs-sur-Marne et Noisiel, à l’étude, dans le cadre du volet régional du
NPNRU.
Hors ANRU, c’est également le cas de l’opération menée à la cité cheminote à Chelles et Brou-sur-
Chantereine, pour laquelle un protocole opérationnel a été signé entre les deux communes, la
Communauté d’agglomération et la SA d’HLM ICF La Sablière en 2017.
Secteurs de réaffectation ou de recyclage
Le déménagement du siège de Nestlé de son site de Noisiel et Torcy, le déplacement d’équipements
tels que le lycée provisoire à Lognes, l’ancien camping de la ZAC des Coteaux à Torcy, les commerces
situés en entrée de ville à Chelles, mais également les délaissés de la voie rapide à Torcy, le
déménagement du commissariat à Noisiel, des zones d’activités ou commerciales à Lognes (Valorée),
à Courtry (La régale), à Chelles (ancienne zone de triage SNCF) constituent autant de secteurs sur
lesquels des projets sont conduits, en intégrant une programmation de logements.
Périmètres autour des gares
Le besoin de logements inhérent à l’arrivée du Grand Paris Express est pris en compte dans la
programmation des communes concernées, à Champs-sur-Marne et Chelles, mais ce sont également
autour d’autres gares telles que celles de Vaires-sur-Marne et de Pontault-Combault que les efforts
de développement et de densification se portent en particulier.
Amélioration des centres-villes
Les projets d’amélioration des centre-villes constituent également une opportunité de densification
et de développement de l’offre de logements. C’est le cas notamment sur les communes de Chelles,
Roissy-en-Brie, Vaires-sur-Marne, Courtry et Pontault-Combault.
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Des outils opérationnels mis en place
La programmation du PLH s’inscrit dans les politiques communales. Les secteurs de développement
figurent aux PLU. Les villes se sont dotées d’outils d’urbanisme permettant de maîtriser le foncier et,
en conséquence, la mise en œuvre de la programmation de logements.
L’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) est un partenaire privilégié qui intervient sur les
secteurs à fort enjeu sur plusieurs communes.
A Pontault-Combault, commune déficitaire au sens de la loi SRU, chaque programme comportera
30% de logements locatifs sociaux. Sur les sites de maîtrise foncière dits « Mairie 1 » et « Mairie 2 »,
et sur les périmètres de veille foncière dits « Libération» et « Gare-Axes structurants », les
programmes de logements comportent 120 logements par hectare au minimum.
A Chelles, l’EPFIF a la maîtrise foncière des sites dits « Entrée de ville Sud » et « Castermant » et met
en place une veille foncière sur le périmètre « Picard ». Sur l’ensemble des sites où l’établissement
intervient, un objectif de 25% de logements locatifs sociaux est visé.
A Torcy, les secteurs d’intervention de l’EPFIF sont inscrits, en particulier, dans les zones de projet de
la ZAC des Coteaux et de l’Arche Guédon. Sur les terrains dont le foncier est porté par l’EPFIF les
programmes de logements comportent 25% de logements locatifs sociaux.
A Brou-sur-Chantereine, la convention avec l’EPFIF intervient dans le cadre de la requalification du
centre-ville de part et d’autre de l’avenue Jean Jaurès (D934). Un minimum de 25% de logements
locatifs sociaux doit être réalisé dans les programmes.
A Courtry, l’EPFIF intervient sur plusieurs sites (Centre-bourg, le « Petit étang », les Ormeaux, les
Coudreaux, la Régale et le Sud du parc Lucie et Raymond Aubrac) avec un objectif de production de
logements locatifs sociaux de 50% par programme.
D’autres dispositions ont été prises par les communes. Celles-ci disposent toutes du Droit de
préemption urbain (DPU) simple et/ou renforcé sur des zones urbanisées (zone U) ou à urbaniser
(zone AU).
Les pôles de densification de la commune de Champs-sur-Marne, autour de la gare du Grand Paris
Express et de la cité Descartes s’inscrivent dans le cadre de ZAC (ZAC des Hauts de Nesles, ZAC de la
Haute Maison).
A Chelles, plusieurs secteurs de projets s’inscrivent dans le cadre de ZAC (ZAC Centre gare, ZAC
Castermant et ZAC de l’Aulnoy).
Les PLU des communes prévoient des Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) en
cohérence avec leurs objectifs de production de logements :
Courtry : OAP 1 Sud du Parc Lucie et Raymond Aubrac, OAP 2 Le petit étang et OAP 3 La Régale.
Lognes : OAP Centrex ou Valorée.
Noisiel : OAP Site Chocolaterie (Nestlé) et Deux Parcs
Pontault-Combault : le PLU en vigueur prévoit également des OAP dont celles des secteurs de la gare
et Louvetière en vue de leur densification.
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Champs-sur-Marne : les OAP 1 et 2 concernent une partie de la programmation de logements sur la
commune.
Torcy : OAP n°1 de la RD 199, OAP n°3 de la ZAC des Coteaux, OAP n°4 de l’Arche Guédon.
En complément de ces outils d’urbanisme, la ville de Pontault-Combault a mis en place un appel à
projet en direction des promoteurs portant sur le foncier lui appartenant, afin de cadrer les
programmations et le prix de sortie des logements.
Des chartes à destination des promoteurs sont également mises en place progressivement afin de
favoriser une production de logements de qualité. C’est le cas à Champs-sur-Marne et à Lognes.
L’impact de la production de logements, et donc de l’augmentation de la population, sur les
équipements à prévoir en conséquence est anticipé par les communes, par l’intermédiaire des ZAC
mises en place mais aussi de la taxe d’aménagement dont le taux peut varier selon les secteurs
(entre 5 et 20% par exemple à Champs-sur-Marne).
Enfin, l’EPAMarne reste un acteur important du territoire même si certaines des ZAC historiques
s’apprêtent à être supprimées car achevées. L’EPAMarne qui a étendu sa zone d’intervention en
2016, reste le porteur de projets sur plusieurs sites. L’Etablissement est actionnaire de la SPLA-IN
M2CA créée en 2019 qui intervient, en particulier, sur les ZAC de la Haute Maison et des Hauts de
Nesles à Champs-sur-Marne, sur les sites Castermant et de l’Aulnoy à Chelles.
Post PLH, la poursuite de la dynamique de construction
Au-delà du PLH, le développement de l’offre de logements se poursuivra. La mise en œuvre de
certains projets aura lieu durant le temps du PLH, en ce qui concerne leur première phase, et se
poursuivra au-delà du PLH. C’est le cas du secteur Castermant à Chelles et de la ZAC des Hauts de
Nesles à Champs-sur-Marne, des fins de programmes de la ZAC des Coteaux et du NPNRU des Deux
Parcs.
D’autres secteurs font l’objet actuellement d’étude, tels les délaissés de la R 199 à Torcy, le secteur
de la gare à Vaires-sur-Marne, le pôle gare à Champs-sur-Marne, le site de l’ancien lycée à Lognes, le
vieux bourg à Roissy-en-Brie, le site « Nestlé » à Noisiel et Torcy, le secteur de la gare et du centre-
ville à Pontault-Combault, …, autant de sites de densification et de développement du parc de
logements.
La Communauté d’Agglomération va lancer, à l’automne 2021, une étude urbaine globale sur son
territoire. Il n’est pas envisagé à ce jour de mettre en place un PLUI ou un SCOT, toutefois, cette
étude, inscrite au Contrat de Relance et de Transition Ecologique (CRTE), a pour but de mettre en
cohérence les dynamiques du territoire et de préparer son évolution dans le cadre du changement
climatique notamment (orientations du PCAET). Elle comporte également un volet applicatif qui aura
pour but d’identifier avec les communes de nouveaux sites de projets, dans une logique de
renouvellement urbain contraint par la ZAN (Zéro Artificialisation Nette).
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Temporalité des projets connus (en livraison)
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Quel impact démographique pour la collectivité selon la rapidité de mise en œuvre de
l’objectif ?
Les projets identifiés avec les communes l’ont été sur une estimation des livraisons attendues, mais
en dehors des projets déjà lancés, une bonne part de ces estimations demeurent des pronostics, qui
ne peuvent anticiper des effets conjoncturels liés au marché de l’immobilier, aux aléas des permis de
construire déposés, aux retards pris avant (recours, fouilles archéologiques…) ou pendant les
chantiers, aux délais de commercialisation, à la complexité de certains montages opérationnels etc.
Aussi a-t-il été décidé d’étudier trois scénarios, en fonction de la rapidité de mise en service des
logements.
Tableau : Scénarios selon la rapidité de livraison des logements identifiés dans le vivier opérationnel
Scénario 1 Scénario 2 Scénario 3
Totalité des projets Totalité des projets Totalité des projets
livrés commencés autorisés
Log. livrés 1600 (100%) 1450 (80%) 1250 (60%)
Log. commencés 1750 1600 1450
Log. autorisés 1950 1750 1600
Dont réponse aux besoins
endogènes (desserrement des
450 livrés 500 livrés 550 livrés
ménages – renouvellement du
parc)
Dont accompagnement
1150 livrés 950 livrés 700 livrés
accroissement démo
Accroissement démo
er er + 20 400 hab. + 17 500 hab. +13 000 habitants
1 jv. 2016- 1 jv. 2026
er
Population à terme 1 . Jv 2026
248 000 hab. 245 500 hab. 241 000 hab.
sur PVM
Selon l’intensité de la livraison des logements, l’augmentation de la population de Paris Vallée de la
Marne varie entre 13 000 habitants et 20 400 habitants.
Plus l’ampleur des livraisons est faible, plus la part de logements devant compenser les besoins
endogènes est forte dans un contexte de tension du marché (scénario 3). Répondre en priorité à cet
enjeu suppose une production relativement importante de petits logements locatifs. A contrario il y a
moins de faculté de détente du marché de l’accession familiale à la propriété.
Un scénario plus rapide dans la mise en œuvre des projets (scénario 1) peut conduire à diversifier les
réponses à apporter, en cherchant à ancrer d’avantage de familles sur le territoire, ce qui implique
un impact démographique plus fort.
Le scénario intermédiaire implique un fort encadrement du marché, afin de disposer de la pluralité
des produits logements répondant aux besoins.
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Quelle segmentation de l’objectif au regard du marché actuel et à venir ?
Le scénario de construction sur 6 ans a été mis à l’épreuve des tendances récentes, qui accréditent ce
rythme de production, même s’il s’agit d’années assez exceptionnelles : 1900 logements autorisés en
moyenne entre 2016 et 2017. Années exceptionnelles, car en moyenne il y a eu entre 2010 et 2017,
7617 logements mis en chantier soit 1088 par an. Cette tendance peut s’essouffler avec la fin du
dispositif défiscalisé Pinel en 2021. Enfin le maintien des taux d’emprunt très bas n’est pas un acquis
à long terme.
Schéma : segmentation de l’objectif de construction de logements
L’objectif est décliné ensuite comme suit :
- 570 logements sociaux, soit une augmentation de 40 logements par an des agréments de
financements constatés précédemment
- 650 logements mis en commercialisation par an, soit le nombre de ventes réalisées par les
promoteurs en 2016-17, années exceptionnelles puisqu’en moyenne le volume de vente est
plutôt de 500 ventes depuis 2011.
- 320 logements intermédiaires, en incluant différents produits :
o Le locatif intermédiaire (maximum 5%)
o L’accession sociale en TVA à 5,5% (dans et autour des QPV)
o L’Accession sociale (Coopératives HLM)
1
o Le PSLA (organismes HLM, coopératives HLM), décompté au titre de l’art.55 de la loi
SRU
o Le Bail Réel Solidaire (OFS2), décompté au titre de l’art.55 de la loi SRU
L’atteinte de l’objectif repose donc sur une intensité des ventes des opérateurs privés, ce qui
suppose de mettre sur le marché des produits et des gammes de prix variés, pour toucher différents
budgets et faciliter ainsi l’écoulement des logements commercialisés.
Il repose également sur un positionnement très fort des opérateurs publics, que ce soit en logement
social et a fortiori en accession sociale, dont les volumes de production sont très en deçà de l’objectif
à l’heure actuelle.
1
Prêt Social Location Accession
2
Organisme Foncier Solidaire
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ORIENTATION 1 : LA REPONSE AUX BESOINS EN LOGEMENTS CROISSANTS
Diagramme constats –enjeux – Orientation :
Déclinaison des orientations en 5 fiches actions, comprenant des pistes (modalités d’intervention)
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La première orientation du PLH porte donc sur la satisfaction des besoins endogènes, de populations
en grande majorité déjà installées sur le territoire, s’insérant le plus souvent difficilement dans le
marché libre.
La satisfaction de ces besoins engage le plus souvent une production de logements sociaux,
ordinaires ou en résidence.
Cette production peut se développer dans toutes les communes, mais il convient de prendre en
compte trois points :
Actuellement l’offre en logements locatifs sociaux est concentrée sur certaines communes. Il
existe un fort enjeu de rééquilibrage de l’offre qui permettrait à la fois de détendre la
pression de la demande et de garantir une meilleure mixité sociale à l’échelle du territoire.
La création d’une nouvelle « résidence jeunes actifs » concerne le secteur sud
L’aire d’accueil des gens du voyage est à localiser sur la commune de Chelles.
En ce qui concerne le premier point, les communes ayant des objectifs de rattrapage SRU sont
particulièrement engagées dans la production de logements répondant à ces besoins. Toutes les
communes déficitaires au titre de la loi SRU ont atteint leur objectif de rattrapage pour la période
2017-2019 et aucune ne devrait donc être carencée pour la période 2020-2022. Le nombre de
logements manquants au 1er janvier 2020 pour atteindre le seuil de 25% attendu par la loi sera
l’objectif minimal de production pour les communes déficitaires. Par ailleurs, l’échéance du PLH, soit
2025, correspond à l’échéance de l’atteinte de l’objectif fixé par la loi SRU. Ainsi, à l’issu du présent
PLH, toutes les communes soumises à l’objectif de la loi devront avoir atteint un minimum de 25% de
LLS dans leur parc de logements.
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Estimation du rattrapage SRU à l’horizon 2025 pour les communes déficitaires
Communes
exemptées Nombre de % de logts Nombre de
Echéance Nombre de LLS au 01- % de logts LLS à produire % de logts
des LLS au sociaux au logts sociaux Estim RP
N° Insee COMMUNE d’atteinte du RP au Projet PLH 01-2026 sociaux au pour atteindre sociaux au
obligations 01/01/2020 01.01.2020 manquant au 2025
taux de 25 % 01/01/2020 (25%) 01.01.2026 25% 01.01.2026
SRU en 2018 (SRU 2020) (SRU 2020) 01.01.2020
et 2019
77108 Chelles 2025 non 22 515 5 420 24,1% 208 1 542 23 749 5 937 25% 517 25%
77139 Courtry 2025 non 2 525 292 11,6% 339 602 3 007 752 25% 460 25%
77146 Croissy-Beaubourg* 2034 oui 831 80 9,6% 127 80 895 224 25% 144 25%
77169 Émerainville* 2025 non 2 803 629 22,4% 71 52 2 845 711 25% 82 25%
77373 Pontault-Combault 2025 non 14 626 3 136 21,4% 520 1 345 15 702 3 926 25% 790 25%
77390 Roissy-en-Brie 2025 non 7 979 1 754 22,0% 240 579 8 442 2 111 25% 357 25%
1ère année
de Nombre de Nombre Taux
Population Nombre de LLS
Code Taux à soumission Echéance résidences Objectif triennal
municipale LLS LLS manquants
Commune Unité urbaine EPCI principales au Observation
INSEE atteindre aux d’atteinte 2017 retenus au 2020-2022
(source INSEE 2020)
01/01/2020 01/01/2020
obligations (source DGFIP) Au 01/01/2020 01/01/2020
SRU (en %)
6 COMMUNES EXCEDENTAIRES
77055 Brou-sur-Chantereine 25 % 2002 2025 Paris CAPVM 4 382 2 021 652 32,3% 0 0
77083 Champs-sur-Marne 25 % 2002 2025 Paris CAPVM 25 041 10 300 4 004 38,9% 0 0
77258 Lognes 25 % 2002 2025 Paris CAPVM 14 000 5 604 1 903 34,0% 0 0
77337 Noisiel 25 % 2002 2025 Paris CAPVM 15 230 6 055 2 880 47,6% 0 0
77468 Torcy 25 % 2002 2025 Paris CAPVM 22 568 8 893 3 490 39,2% 0 0
77479 Vaires-sur-Marne 25 % 2002 2025 Paris CAPVM 13 327 5 501 1 395 25,4% 0 0
6 COMMUNES DEFICITAIRES
77108 Chelles 25 % 2002 2025 Paris CAPVM 54 917 22 515 5 420 24,1% 208 102
77139 Courtry 25 % 2002 2025 Paris CAPVM 6 492 2 525 292 11,6% 339 168
77146 Croissy-Beaubourg 25 % 2020 2034 Paris CAPVM 1 987 831 80 9,6% 127 PEB 24
77169 Emerainville 25 % 2002 2025 Paris CAPVM 7 720 2 803 629 22,4% 71 PEB 22
77373 Pontault-Combault 25 % 2002 2025 Paris CAPVM 37 747 14 626 3 136 21,4% 520 301
77390 Roissy-en-Brie 25 % 2002 2025 Paris CAPVM 22 994 7 979 1 754 22,0% 240 127
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ORIENTATION 2 : PRODUIRE DES LOGEMENTS ABORDABLES
Diagramme constats –enjeux – Orientation :
Déclinaison des orientations en 3 fiches actions, comprenant des pistes (modalités d’intervention)
Cette orientation repose sur un important segment dédié à de l’offre intermédiaire (20% de l’offre en
logements privés). Elle peut se décliner en plusieurs produits correspondant à des montages
particuliers, s’adressant tous à des ménages sous condition de ressources :
- Logement locatif intermédiaire (LLI)
- Prêt Locatif Accession Aidée (PSLA)
- TVA à 5,5% dans les QPV et dans un périmètre de 300 mètres autour
- Accession sociale
- Le Bail réel solidaire (BRS)
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Au sein de ce segment, il est proposé d’étudier la pertinence de créer du LLI sur le territoire. Lors des
ateliers, la Caisse des Dépôts (principal opérateur qui propose ce type de produit) s’est montré très
favorable à développer du LLI sur le territoire. Néanmoins, le développement de cette offre doit
s’accompagner d’étude de marché pour éviter les mises en concurrence, d’une identification des
localisations pertinentes (communes où les loyers dans le parc privé sont supérieurs à 15€/m²,
fonciers à proximité des transports…) et d’un travail sur le repérage des publics cibles. Les communes
ont pu s’exprimer en entretien sur la pertinence du LLI. L’Etat a publié un décret en date du 21 mai
2019 qui vient cibler les communes dans lesquelles une production en LLI doit être prévue dans le
cadre du PLH. Il conviendra de confronter la liste des communes établies par l’Etat avec la réflexion
engagée avec les communes, les partenaires et la CA.
Les communes ayant des obligations de rattrapage au titre de la loi SRU sont également engagées
dans la réponse à donner à la production d’autres types de logements financièrement accessibles. La
loi ELAN a élargi la liste des catégories de logements pris en compte dans la loi SRU : aux logements
locatifs sociaux conventionnés (PLAI, PLUS et PLS) s’ajoutent le PSLA (pour 10 ans), le Bail Réel
Solidaire et les places en terrains familiaux locatifs.
Cette orientation repose également sur une maîtrise des coûts de construction et des prix de sortie
des opérations. Cela implique un dialogue constant de la collectivité avec les opérateurs, sur le bilan
des opérations, les typologies, les surfaces de logements et les formes d’habitat.
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Loyer moyen privé LLI <20%
Code Population Commune sous Accession à la
Commune Position sur le PSLA (Clameur – marché Position sur le LLI
INSEE 2015 PEB propriété PSLA
Meilleurs agents, ) locatif
Pas favorable, concentration
Brou-sur-Chantereine 4411 non oui Pas favorable 14,92 non
effort sur accession privée
oui hors QPV et Très favorable pour retenir les favorable si volume raisonnable,
Chelles 53833 non bande des jeunes ménages face à des 15,1 oui quelques logements
300m loyers élevés programmés
Nord
intérêt limité du fait de la
Pas favorable : éloignement des
Courtry 6668 non oui prise en compte pendant 10 15,33 oui
transports
ans au titre de la loi SRU
Réflexion peu engagée mais
Favorable (production à la
Vaires-sur-Marne 13579 non oui 11,9 non quelques logements sur le
marge projet EDF)
projet terrasses de la Marne
Peu de perspectives de Peu de perspectives de
Émerainville 7681 oui (A, B, C, D) oui 14,4 non
construction construction
Peu de perspectives de Peu de perspectives de
Croissy-Beaubourg 1996 oui (A, B, C, D) oui 14,81 non
Centre construction construction
oui hors QPV et
Noisiel 15627 oui (C, D) bande des Favorable (projet à l'étude) 13,7 non Favorable
300m
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Popul Loyer moyen privé
Accession à la
Secteur Commune ation Commune sous PEB Position sur le PSLA (Clameur – Meilleurs agents, ) Position sur le LLI
propriété PSLA
2015 LLI <20% marché locatif
oui hors QPV et
Pas favorable, concurrence marché
Champs-sur-Marne 25052 oui (C, D) bande des Très favorable 15,16 oui
privé trop forte
300m
oui hors QPV et
Pas favorable, concurrence marché
Torcy 23558 oui (C, D) bande des Favorable (projet à l'étude) 13,4 non
privé trop forte
300m
Intérêt limité du fait de
Intérêt limité du fait de l'exonération
Lognes 14021 oui (A, B, C, D) oui l'exonération de droit de la 14,15 non
de la TFPB
TFPB
Favorable : réflexion à mener Intérêt limité : concentration effort sur
Pontault-Combault 38370 oui (C, D) oui 15,8 oui
sur foncier tissu pavillonaire le LLS
Sud
oui hors QPV et Favorable : prévu dans ZAC Favorable : Roissy Centre et
Roissy-en-Brie 23048 oui (D) bande des Roissy Centre + projet Coop 13,2 non perspectives de valorisation du marché
300m immo Clos Soprano privé avec développement transports
(Clameur – Meilleurs agents, )
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Par ailleurs, les programmes bâtis dans un rayon de 300 mètres autour des Quartiers Prioritaires de
la Ville (QPV) bénéficient de la TVA à 5,5% lors de la commercialisation.
Secteurs de TVA à 5,5% à Torcy : QPV et bande des 300m
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Secteurs de TVA à 5,5% à Noisiel : QPV et bande des 300m
Secteurs de TVA à 5,5% à Chelles : QPV et bande des 300m
Secteurs de TVA à 5,5% à Roissy en Brie : QPV et bande des 300m
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ORIENTATION 3 : SAISIR LES OPPORTUNITES D’INNOVATION
Diagramme constats –enjeux – Orientation :
Déclinaison des orientations en 3 fiches actions, comprenant des pistes (modalités d’intervention)
Le PLH porte une exigence qualitative, afin de lutter contre l’uniformisation dans la conception des
produits logements et favoriser la réflexion sur des produits adaptés et évolutifs, dont l’habitat
modulable. Le PLH intègre également une réflexion sur la prise en compte des enjeux
environnementaux dans la politique de l’habitat, en lien avec le PCAET3.
Il s’agit également de valoriser les réflexions urbaines menées sur le territoire, par les établissements
universitaires et les écoles implantées dans la Cité Descartes et par les opérateurs intervenant dans
3
PCAET : Plan Climat Air Energie Territorial
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le domaine de l’aménagement et du foncier également ancrés sur le territoire. Les innovations
peuvent contribuer à faire baisser le coût du logement, en lien avec l’orientation 2.
La question de la domotique et de la smart city (technologies de l’information pour améliorer l’usage
de la ville) est également un enjeu important, d’autant plus que certaines de ces fonctions
n’engendrent aucun coût pour la collectivité (en lien avec l’usage des smartphones).
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ORIENTATION 4 : RECOUDRE LE TISSU URBAIN VIA LES OPPORTUNITES FONCIERES
Diagramme constats –enjeux – Orientation :
Déclinaison des orientations en 4 fiches actions, comprenant des pistes (modalités d’intervention)
L’Etat a rendu obligatoire l’intégration d’un volet foncier dans les PLH. En plus du travail de
recensement des projets de construction, il a été réalisé en concertation avec les communes une
identification de périmètres de réflexion foncière, au sein desquels un gisement foncier, mutable, à
une échéance postérieure au PLH 2020-25, pourrait être mobilisable. Les terrains potentiellement
mutables ne sont pas uniquement destinés a terme à accueillir du logement, notamment dans une
perspective de recherche d’équilibre entre les fonctions emploi et habitat.
Une partie de ces fonciers mutables est détenue par des organismes publics (Epamarne, Conseil
Départemental, SNCF…). Il est également précisé que ces périmètres de réflexion ont été repérés à
l’instant T, et que l’enjeu est d’instaurer un suivi continu des fonciers potentiellement mutables, afin
d’anticiper des évolutions de l’occupation de l’espace bâti (pérennité des grandes surfaces
commerciales, reconversion des voies primaires de la ville nouvelle, etc.).
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ORIENTATION 5 : REDUIRE LE RISQUE DE DEQUALIFICATION DE L’OFFRE ANCIENNE
Diagramme constats –enjeux – Orientation :
Déclinaison des orientations en 6 fiches actions, comprenant des pistes (modalités d’intervention)
La réduction des risques actuels de déqualification de l’offre ancienne repose sur une
amplification de la rénovation énergétique du parc privé et social. Cela suppose une articulation
entre outils de planification (PCAET, en cours), et outils opérationnels de type plateforme
territoriale de rénovation énergétique (envisagée lors des ateliers du PLH). Dans ce contexte, un
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schéma directeur des énergies peut faire le lien entre les outils de programmation et de stratégie
et la programmation énergétique ; Il comporte une cartographie consignant les secteurs
géographiques de développement prioritaires des énergies renouvelables ou de récupération de
chaleur, d’une programmation et d'un dispositif de suivi/contrôle des objectifs. Il existe un
potentiel de développement des réseaux de chaleur déjà existants sur Chelles, Lognes et Torcy. La
méthode repose sur l’identification de bâtiments ressources, producteurs d’énergie.
Potentiel de développement des réseaux de chaleur
Source : http://reseaux-chaleur.cerema.fr/carte-potentiel-developpement-reseaux-chaleur-en-ile-france
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Une démarche en vue d’une lutte plus active et coercitive contre l’habitat indigne est engagée sur
le territoire. Les situations d’indignité identifiées sont relativement diffuses sur l’ensemble du
territoire, certains lotissements ou quartiers fragiles (Clos D’Emery à Emerainville, Grand Etang et
Pommier Picard à Roissy, vieux bourgs de Courtry ou Roissy-en-Brie) sont identifiés. Par ailleurs le
phénomène de division pavillonnaire non conforme est observé dans les communes de Chelles, Brou-
sur-Chatereine, Courtry, principalement dans de l’individuel aux prix peu valorisés.
A ces deux constats, l’orientation définie par le PLH vise à amplifier les actions par une mutualisation
des moyens de repérage, de coordination et d’instruction des situations en positionnant
l’agglomération en articulation avec les services développés par les communes. Il s’agit également
d’instaurer un permis de louer, à tout le moins sur les secteurs à fort risque d’habitat indigne.
Par ailleurs, le PLH sera l’occasion de mieux accompagner les communes qui entreprennent des
actions coercitives de lutte contre l’habitat dégradé ou même simplement contrevenant au
règlement sanitaire départemental, afin que chaque repérage et signalement soit bien suivi de
travaux de réhabilitation, y compris dans les communes qui ne disposent pas de moyens humains
spécifiques dans ce domaine.
Enfin, cette politique sera accompagnée de subventions propres de la CAPVM pour l’amélioration du
parc privé, en complément de celles de l’Anah. Il conviendra de maintenir durant toute la durée du
PLH un dispositif d’amélioration de l’habitat sur tout le territoire intercommunal, à l’image du
dispositif unique couvrant toute la CAPVM depuis 2018.
Un certain nombre de copropriétés sont identifiées comme potentiellement fragiles ou en
difficultés, dont certaines avec des taux d’endettement élevés. Plusieurs actions publiques sont
déployées dans ce domaine, tant en «curatif » (OPAH CD de Chelles concernant les copropriétés
Argonne et Grande Prairie) qu’en « préventif » avec le POPAC intercommunal qui couvre la période
2019-2021. Un accompagnement intercommunal des copropriétés fragiles sera maintenu durant tout
le PLH.
Les enjeux de réhabilitation du parc social ont fait l’objet d’un atelier spécifique pour préparer les
orientations du PLH. L’intensité de la relation collectivité / bailleurs / locataires est un axe prioritaire
La communauté d’agglomération sera soucieuse dans son soutien financier aux projets, de la qualité
des travaux et du suivi de l’impact, notamment énergétique, de la réhabilitation.
Les ventes HLM permettent à la fois de favoriser le parcours résidentiel des ménages mais
également de constituer des fonds propres pour les bailleurs. Cependant, ce phénomène risque de
concerner d’avantage les programmes les plus anciens (investissements initiaux globalement amortis
et loyers moins élevés). Il y a donc un risque de réduction de l’offre à bas loyer, déjà peu nombreuse
sur le territoire, alors que le profil de la demande se caractérise par de faibles ressources. Le second
risque est que les bénéfices de la vente ne soient pas réinvestis dans les projets de construction ou
de réhabilitation sur le territoire. D’où l’existence d’un enjeu fort de partenariat, de partage de
l’information entre les bailleurs et les communes ;
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ORIENTATION 6 : ANIMER ET PILOTER LE PLH
Diagramme constats –enjeux – Orientation :
Déclinaison des orientations en 6 fiches actions, comprenant des pistes (modalités d’intervention)
La diffusion d’une information ciblée auprès des différentes catégories de ménages visées par le PLH,
mais aussi suivies par la Conférence Intercommunale du Logement est un enjeu pour intensifier les
effets des politiques publiques. A ce titre, différents dispositif d’accueil et d’orientation des ménages
sont envisagés au travers de la PTRE, du futur Plan Partenarial de Gestion de la Demande et
d’Information du Demandeur (PPGDID).
Les ateliers collaboratifs du PLH ont réuni près d’une centaine de professionnels, qui ont pu
échanger, débattre des enjeux et pistes d’actions à poursuivre. Cette relation permet de faire
connaître le territoire aux acteurs intéressés pour s’y développer mais également d’instaurer un
échange avec les acteurs qui agissent au quotidien. Un réseau professionnel est donc à cultiver, pour
faciliter les montages opérationnels et la réponse aux besoins identifiés.
Sur le plan de l’observation, deux regards très complets sont portés sur le territoire par
l’agglomération à travers son SIG et par l’aménageur historique du secteur centre (l’Epamarne),
lequel a une analyse sur un périmètre élargie à 4 intercommunalités dont l’ensemble de Paris-Vallée
de la Marne.
L’Epamarne souhaite faire évoluer son observatoire de façon à le rendre collaboratif et le faire
perdurer. Il est par ailleurs souligné que sur l’ex Val Maubuée, les équipes de la CA et de l’Epamarne
avaient l’habitude de travailler ensemble. Une contractualisation pourrait donc être envisagée à
l’échelle du PLH entre les deux acteurs, afin de partager et étayer les informations.
L’IAU4 d’Ile-de-France dispose également de nombreuses données. L’objectif est donc d’inscrire au
PLH la tenue d’un Observatoire Habitat et Foncier, par la mise en relation des différents travaux
évoqués ci-dessus.
4
IAU : Institut d’Aménagement et d’Urbanisme
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Texte extrait tel quel de la pièce officielle, qui seule fait foi. La mise en page du document d'origine peut différer.