Suivi et animation des copropriétés Le Basque et Les Arts dans le quartier Pissevin à Nîmes

ANALYSE MARCHÉ M2026-26

Suivi-animation copropriétés « Le Basque » et « Les Arts » – Nîmes (Pissevin)

⚠️ ALERTE PRÉALABLE : MARCHÉ NON ALIGNÉ AVEC LE CORPS D'ÉTAT DÉCLARÉ

Vous annoncez un corps d'état BTP : « bureau-études ». Ce marché n'est PAS un marché BTP classique.

• CPV marché (énoncé article 3.5 RC) : 7131000 – Services de gestion en matière d'ingénierie et de construction
• Nature réelle : Marché de prestations intellectuelles (mentionné en-tête RC et CCAP), avec composantes :
• Pilotage/coordination opérationnelle,
• Accompagnement social et copropriétaires,
• Assistance maîtrise d'ouvrage (AMO) technique,
• Gestion urbaine de proximité,
• Suivi administratif/juridique.

Verdict : Ce n'est pas un marché de conception/études BTP classique ni un marché de travaux. C'est un marché d'accompagnement et de pilotage de Plans de sauvegarde de copropriétés, avec forte dimension management de projet, ressources humaines, et conseil.

Implication : Si votre « bureau-études » n'a pas d'expérience en :

• animation de copropriétés / syndic,
• pilotage d'opérations d'accompagnement,
• gestion d'équipes pluridisciplinaires sur terrain,

vous êtes potentiellement en zone de risque réglementaire et de capacité. Lisez cette analyse complètement avant de vous engager.

1. SYNTHÈSE DU MARCHÉ

Objet

Marché d'accord-cadre pour la mission de suivi-animation et d'assistance à maîtrise d'ouvrage (AMO) de deux copropriétés :

• Lot 1 (Le Basque) : 117 logements + commerces + garages. État critique : 68 % d'impayés, enjeux travaux ≈ 6 M€ TTC.
• Lot 2 (Les Arts) : 127 logements + 90 stationnements. État critique : 72 % d'impayés, enjeux travaux ≈ 7 M€ TTC.

Contexte : Plans de sauvegarde décret n°2022-319 du 04/03/2022 (ORCOD-IN = Opération Requalification Copropriétés Dégradées Intérêt National) quartier Pissevin à Nîmes. Maître d'ouvrage : EPF d'Occitanie (établissement public foncier).

Structure du marché

• 2 lots indépendants (vous pouvez répondre à 1 ou 2).
• Durée : 3 ans + 2 reconductions tacites annuelles = jusqu'à 5 ans (justifié par la durée des Plans de sauvegarde).
• Structure financière :
• Postes forfaitaires (missions 1, 2, 3, 5 essentiellement) = montants fixes annuels à proposer.
• Postes à bons de commande (missions 3, 4, 6, 7, 8) = jusqu'à max 150 000 € HT/lot, sans montant minimum, déclenchés au besoin.
• Montant total estimé : Non communiqué dans le DCE, mais vu le budget plafond + durée 5 ans = ~ 350–400 k€ HT/lot (estimation très grossière).

Allotissement

2 lots, pas de variantes autorisées. Chaque lot = 8 missions (dont 3 optionnelles à bons de commande).

DATE LIMITE DE REMISE

• 11 SEPTEMBRE 2026 à 12h00 (heure limite absolue, dépassement = élimination)
• Plateforme : PLACE (dématérialisation exclusive)

2. CRITÈRES D'ATTRIBUTION

Source : Article 8 du RC, p. 8

Pondération globale

Détail des critères de valeur technique (70 pts)

Critère 1 : Compréhension des besoins et des enjeux → 10 points

Ce que l'acheteur veut voir :

• Démonstration que vous avez compris les caractéristiques des copropriétés (critiques : impayés élevés, dégradation bâtimentaire, gouvernance fragilisée).
• Analyse claire des objectifs du Plan de sauvegarde : redressement financier, technique, social, gouvernance.
• Identification des principaux risques et enjeux (turnover syndic, résistance copropriétaires, financements complexes, délais serré).
• Positionnement du prestataire vis-à-vis du maître d'ouvrage (EPF), du coordonnateur (nommé par arrêté préfectoral), des syndics, de la Maîtrise d'ouvrage urbaine et sociale (MOUS), et des partenaires.

Critère 2 : Méthodologie pour la mise en œuvre des missions → 30 points

Ce que l'acheteur veut voir (très détaillé dans CCTP) :

Pour chacune des 8 missions (surtout les 5 principales forfaitaires), expliquer :

1. Mission 1 : Pilotage du dispositif

• Organisation de la comitologie (Commission suivi, Comité technique, réunions de travail)
• Calendrier prévisionnel proposé, fréquence réunions.
• Tableaux de bord proposés : quels indicateurs pour suivre santé copropriété (impayés, travaux, gouvernance) ?
• Processus d'alerte : qui informer, comment, quand ?
• Cas Lot 1 (Le Basque) uniquement : accompagnement en cas d'évolution du bâti (potentielles démolitions partielles dans cadre urbain municipal).

2. Mission 2 : Accompagnement instances gestion

• Accompagnement syndic et conseil syndical (composition, rôles, réunions préparées).
• Appui aux Assemblées générales (préparation ordre du jour, présentation options, suivi votes).
• Méthodes de communication vers les copropriétaires.
• Calendrier annuel prévisionnel de réunions.

3. Mission 3 : Accompagnement copropriétaires/résidents

• Plan de communication détaillé (vers qui, par quels canaux, quelle fréquence).
• Accompagnement ménages en difficultés (lien avec MOUS, diagnostic situation).
• Assistance montage dossiers subventions (ANAH, MaPrimeRénov', etc.).
• Diagnostic situation logement si demande propriétaire.

4. Mission 4 : AMO technique travaux

• Processus pilotage travaux (urgence → énergie → amélioration/résidentialisation).
• Établissement des cahiers des charges (diagnostics, études préalables, critères appels offres).
• Suivi financier : plan financement, dispositifs pré-financement, décomptes.
• Animation réunions de chantier, analyse écarts, gestion réserves.
• Avis honoraires maîtrise d'œuvre, suivi réception.

5. Mission 5 : Gestion urbaine de proximité

• Diagnostics en marchant (signalements/défauts identifiés sur site).
• Processus suivi interventions (défriche, nettoyage, sécurisation accès).
• Suivi sollicitations de devis, tableaux de bord, plans de financement.

6. Missions 6, 7, 8 (bons de commande, si évoquées) :

• Brève présentation de la capacité à assurer, si demandé.

Attente acheteur : Méthodologie concrète, réaliste, documentée, pas des généralités. Calendrier précis, calendrier de réunions, fréquences envisagées.

Critère 3 : Équipe dédiée, organisation, moyens humains → 30 points

Ce que l'acheteur veut voir :

1. Composition de l'équipe :

• Chef de projet identifié (personne-pilote, interlocuteur principal), avec CV et références.
• Équipe pluridisciplinaire explicitement nommée et détaillée :
• Compétences requises :
• Pilotage de projet / coordination,
• Droit copropriétés et administratif,
• Technique bâtiment (AMO), énergétique, sécurité,
• Accompagnement social / gestion ressources humaines,
• Gestion administrative/financière.
• À minima : chef de projet, responsable administratif/financier, technicien bâtiment, référent social.
• Affiliation à votre structure (permanents, associés, sous-traitants agréés ?) et stabilité sur la durée.

2. CV et références de l'équipe :

• CV obligatoires pour chaque personne missionnée.
• Références = missions similaires au cours des 3 dernières années (suivi copropriétés, Plans sauvegarde, AMO, accompagnement social).
• Les références doivent être attestées (lettres de clients, références vérifiables).

3. Capacité à adapter moyens :

• Preuve que vous pouvez augmenter moyens si charge augmente (bons de commande).
• Dispositions en cas de remplacement d'un membre (procédure, délais, compétences équivalentes).

4. Organisation de travail :

• Horaires accessibles aux copropriétaires (réunions souvent le soir).
• Présence terrain régulière (Le Basque et Les Arts = site occupé).
• Outils collaboratifs / partage information avec EPF, syndic, coordonnateur.

Calcul de la note globale

Article 8.2 du RC indique :

• Note 1 = Somme notes critères techniques 1+2+3 = max 70 points.
• Note 2 (Prix) = Formule (détail manquant dans excerpt, mais classique : prix bas = pts max, prix haut = pts réduits).
• Note offre = (Note 1 × 0,70) + (Note 2 × 0,30).

⚠️ La formule exacte de calcul prix est incomplète dans le RC fourni → vérifier annexe financière ou document détaillé avant soumission.

3. GO / NO-GO POUR BUREAU-ÉTUDES

✅ Points positifs possibles

• Marché intelligent, pluridisciplinaire, peut convenir à petit bureau-études ayant expérience gestion/pilotage.
• Durée 5 ans = stabilité (si remporté).
• Montant bons de commande = flexibilité (vous n'êtes pas engagé sur volume minimum).

❌ Points d'alerte majeure

1. Expérience requise très spécifique

Le CCTP (article 7.1.1, section « qualification ») exige :

• Qualifications/certifications ANAH pour interventions ménages.
• Agrément Mon Accompagnateur Rénov' si rénovation énergétique.
• Références en accompagnement de copropriétés = avéré, documenté.
• Compétences en droit copropriétés (pas juste BTP classique).

Question critique : Avez-vous des références de suivi de copropriétés en difficulté ? Si non, vous risquez un rejet ou une note très basse au critère 3.

2. Équipe pluridisciplinaire obligatoire

Le RC/CCTP insistent : « équipe pluridisciplinaire disposant de compétences différentes ». Vous ne pouvez pas être que des ingénieurs BTP. Il faut au minimum :

• Ingénieur/technicien bâtiment.
• Juridiste ou expert droit copropriétés.
• Ressource en accompagnement social (ou lien avec MOUS).
• Gestionnaire administratif/financier.

Si vous êtes une petite structure (1–3 ingénieurs BTP génériques), vous devez soit :

• Embaucher/recruter talent supplémentaire,
• Contractualiser sous-traitants dès la candidature (risque : frais ajoutés, gestion complexe),
• Rejoint en groupement solidaire (co-traitance).

3. Ressources humaines & présence terrain intensive

Copropriétés = site occupé, conflits sociaux, urgences réelles. Le prestataire doit être réactif et disponible, not juste présentiel en bureau.

Durée estimée (non contractée, mais lissée) :

• Missions 1–5 forfaitaires ≈ 20–25 h/semaine (réunions, suivi, reporting, terrain).
• Missions 6–8 (bons de commande) = variable, quelques jours/mois si activés.

Petit bureau peut suffire si bien organisé, mais vous ne pouvez pas traiter Les Arts + Le Basque simultanément avec 1 responsable seul.

4. Exigence insertion sociale (Article 6 CCAP)

Obligation d'insertion par l'activité économique :

• Lot 1 (Le Basque) : min 410 heures/an de travail avec personnes en insertion.
• Lot 2 (Les Arts) : min 438 heures/an.

Ça veut dire recrutement (ou sous-traitance) de personnel en parcours d'insertion (ESAT, entreprise d'insertion, ACI, etc.). Vous devez pouvoir faire preuve d'engagement réaliste. Rejoint en groupement ou avec partenaire insertion reconnu.

5. Délais d'exécution serrés & réunions obligatoires

Le CCTP demande :

• Livrables 15 jours avant comités/commissions.
• Comptes rendus 15 jours après réunions.
• Disponibilité pour urgences (alerte copropriété).

Pas de "délai libre" : gouvernance imposée par arrêté préfectoral (Coordonnateur, Commission de suivi min 1×/an, Comité technique min 2×/an).

6. Implication juridique/administrative complexe

• Droit copropriétés + administratif (administrateurs provisoires possibles).
• Assistance appels offres et marchés de travaux.
• Documentation Plan sauvegarde (convention, arrêtés préfectoraux).

Si votre structure n'a jamais eu de contentieux ou suivi complexe, c'est risqué.

VERDICT GO/NO-GO

✅ GO si :

• Vous avez une équipe pluridisciplinaire (ou accès rapide à talent en droit, social, bâtiment).
• Vous avez au moins 2–3 références de suivi/accompagnement copropriétés.
• Vous pouvez vous engager sur présence terrain + réactivité.
• Vous avez capacité intégrer personnel en insertion ou partenariat solide.

❌ NO-GO si :

• Vous êtes pure ingénierie BTP (conception/études classiques), sans expérience copropriétés.
• Vous avez équipe < 3 ETP.
• Vous n'avez jamais eu à gérer conflits habitants, juridique complexe.
• Vous ne pouvez pas sourcer personnel en insertion.

4. PIÈCES & OBLIGATIONS – CHECKLIST EXHAUSTIVE

À remettre OBLIGATOIREMENT avec candidature (sous-dossier candidature)

Bloc 1 : Habilitation & Capacités générales